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 Sujet  |
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gaethan
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 16 févr. 2008 : 20:14:17
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Bonjour à tous!
j'espère ne pas me faire taper sur les doigts; j'ai ouvert un nouveau sujet car je n'ai pas trouvé ou mal cherché une réponse .
J'expose les faits:
je souhaite acheter une remise de 15m2 en rez de cour d'un immeuble à usage d'habitation, voire peut-être,la remise qui est à l'étage si le vendeur accepte de la vendre (il est propriétaire des 2), soit 30m2. Je précise que ces deux lots forment une entité "bâtie" indépendante de l'immeuble.
Je visiterai les lieux lundi c'est pourquoi mes informations peuvent être approximatives,je m'en excuse par avance; mais supposons que la remise figure bien dans l'état descriptif de division comme un lot privatif avec un numéro attribué et définie en tant que "remise".
Ma question est la suivante, quelles démarches entreprendre en vue de transformer la remise en studio?
J'envisage les choses comme suit:
-prévenir le syndic de mon intention et lui faire part du projet, des travaux étant évidemment nécessaires: aménagements intérieurs, raccordements eaux + EDF, peut-être extérieurs aussi. L'immeuble étant à usage d'habitation, il ne s'agirait donc que d'un changement d'affectation. Le syndic pourrait juste m'indiquer un architecte du syndicat, à mes frais, mais aucune décision de l'AG ne serait requise, chacun pouvant disposer comme il l'entend de son lot. Est-ce juste?
Cependant, concernant le raccordement aux réseaux, et admettons qu'il y ait des travaux affectant les parties communes (la cour)pour faire passer cables et canalisations, une simple autorisation du syndic suffit-elle ou une résolution en ce sens doit-elle être votée en AG?
Ensuite, dois-je déposer un permis ou une DT suffit-elle? je penche pour la DT depuis la loi d'octobre 2007.
Enfin, dois-je faire inscrire à l'ordre du jour la modification de l'état descriptif de division avec le nouveau calcul des tantièmes réalisé par un geomètre-expert? et si cette résolution n'était pas adoptée, qu'en serait-il?
Merci pour vos réponses, je me prépare à cet achat et suis trés emballé mais je ne veux pas griller une étape!
Trés cordialement
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 févr. 2008 : 22:57:27
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Citation :
je souhaite acheter une remise de 15m2 en rez de cour d'un immeuble à usage d'habitation, voire peut-être,la remise qui est à l'étage si le vendeur accepte de la vendre (il est propriétaire des 2), soit 30m2. Je précise que ces deux lots forment une entité "bâtie" indépendante de l'immeuble.
Je visiterai les lieux lundi c'est pourquoi mes informations peuvent être approximatives,je m'en excuse par avance; mais supposons que la remise figure bien dans l'état descriptif de division comme un lot privatif avec un numéro attribué et définie en tant que "remise".
Ma question est la suivante, quelles démarches entreprendre en vue de transformer la remise en studio?
Quelle est la définition exacte des deux lots a l'état descriptif de copropriété?
Citation :
-prévenir le syndic de mon intention et lui faire part du projet, des travaux étant évidemment nécessaires: aménagements intérieurs, raccordements eaux + EDF, peut-être extérieurs aussi. L'immeuble étant à usage d'habitation, il ne s'agirait donc que d'un changement d'affectation.
Non, si les lieux sont deja a destination d'habitation, il n'y a précisément pas de changement de destination.
Il faut juste savoir ce qu'est actuellement ce local du point de vue du réglement de copropriété.
Il faut aussi savoir ce qu'il est du point de vue de l'urbanisme: Est-ce du SHOB ou du SHON?
Est-ce décrit dans le réglement de copropriété comme un local d'habitation? Si ce n'est pas le cas, il va vous falloir une autorisation de l'AG pour en faire des locaux d'habitation.
Citation :
Le syndic pourrait juste m'indiquer un architecte du syndicat, à mes frais, mais aucune décision de l'AG ne serait requise, chacun pouvant disposer comme il l'entend de son lot. Est-ce juste?
Ca me semble un raccourci un peu rapide. Ca dépend quand même pas mal des réponses que vous donnerez aux questions deja posées.
Et puis, le syndic n'est pas celui qui donne des autorisations. C'est l'AG ou rien, pour faire un résumé rapide.
Citation :
Cependant, concernant le raccordement aux réseaux, et admettons qu'il y ait des travaux affectant les parties communes (la cour)pour faire passer cables et canalisations, une simple autorisation du syndic suffit-elle ou une résolution en ce sens doit-elle être votée en AG?
Si les lots sont en effet habitables, ce qui est à vérifier, je ne crois pas que la copropriété puisse s'opposer a ce que vous ameniez les réseaux, mais une autorisation en bonne et due forme lors de l'AG vous serait infiniment plus précieuse que celle du syndic qui ne vaut rien ou pas grand chose en l'occurence.
Citation :
Ensuite, dois-je déposer un permis ou une DT suffit-elle? je penche pour la DT depuis la loi d'octobre 2007.
La encore, cela dépend. Y'a t'il des fenêtres et des vélux et des portes, ou allez-vous tout changer?
Vous créer, ou vous modifiez l'aspect extérieur?
Citation :
Enfin, dois-je faire inscrire à l'ordre du jour la modification de l'état descriptif de division avec le nouveau calcul des tantièmes réalisé par un geomètre-expert? et si cette résolution n'était pas adoptée, qu'en serait-il?
Vous avez l'air de dire que vous n'avez pas besoin de l'autorisation de l'AG pour changer la 'remise' en local, mais que vous avez besoin de leur assentiment pour changer les tantièmes.
Je pense que pour répondre à cette seconde question il faut deja avoir la réponse à la première. Coment est définit ce local dans le réglement de copropriété?
A priori, je serais moins inquiet pour les tantièmes, mais il y a de meilleurs spécialistes que moi ici pour vous répondre sur ce point, si tant est qu'ils aient tous les éléments.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 16 févr. 2008 23:00:07 |
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gaethan
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 09:23:43
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Bonjour ribouldingue,
les deux lots sont inscrits dans le RDC et à l'EDD comme deux remises, donc non affectées à l'habitation;
toutefois, il n'y a pas en l'espèce de changement de destination, seulement d'affectation en raison de l'usage nouveau qui n'est pas prohibé puisque la destination de l'immeuble doit s'appliquer aux annexes telles que les remises.
C'est pourquoi je pense que l'autorisation de l'AG pour le changement d'affectation n'est pas requise, sachant que l'on peut disposer librement de son lot privatif dès lors que les modifications n'emportent pas création de surface supérieure à 20m2, ni ne modifient l'aspect extérieur ou entrainent un remaniement physique de l'immeuble ni n'entrainent de nuisances réelles et directes aux voisins.
Je pense que si je veux faire une remise de luxe, avec une douche italienne, une jolie cuisine inox etc... jusque là, c'est bon.
Pour le raccordement aux réseaux eau + EDF+ eaux usées, en revanche, l'autorisation en AG est indispensable, rendue obligatoire par le RCP.
Idem en cas de pose de fenêtre ou vélux.
Idem concernant la modification de la répartition des tantiemes, ceux des autres coproprio seront diminués,les miens augmentés, calculés par le Geo-expert en fonction de la nouvelle affectation de la remise. Mais bon, s'ils refusent, sur ce point c'est pas grave, ca ne me dérange pas,lol!
Partagez vous mon point de vue? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 12:38:16
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Citation :
les deux lots sont inscrits dans le RDC et à l'EDD comme deux remises, donc non affectées à l'habitation;
Donc c'est clair:
Vous ne pouvez pas les affecter à l'habitation sans une autorisation du syndicat.
Citation :
toutefois, il n'y a pas en l'espèce de changement de destination, seulement d'affectation en raison de l'usage nouveau qui n'est pas prohibé puisque la destination de l'immeuble doit s'appliquer aux annexes telles que les remises.
Vous confondez l'affectation ou destination au sens des impôts fonciers (affectation) ou de l'urbanisme (destination) avec l'objet du lieu au sens de la copropriété.
Votre raisonnement mène à la seule conclusion que d'un point de vue de l'urbanisme, ce local est deja a destination d'habitation.
Ca ne suffira pas au syndicat qui voit elle disparaitre deux remises.
Citation :
C'est pourquoi je pense que l'autorisation de l'AG pour le changement d'affectation n'est pas requise, sachant que l'on peut disposer librement de son lot privatif dès lors que les modifications n'emportent pas création de surface supérieure à 20m2, ni ne modifient l'aspect extérieur ou entrainent un remaniement physique de l'immeuble ni n'entrainent de nuisances réelles et directes aux voisins.
Ou est-ce marqué?
La règle des 20 m2 est relative à l'urbanisme.
Si vous transformez le parking du rez-de-chaussée en logement, la règle des 20 m2 n'est certes pas écornée, mais vous supprimez un parking, ce qui peut dans certain cas être une autre règle d'urbanisme (tant de place de parking pour l'immeuble), et vous transformez du point de vue de la copropriété un local de parking en local d'habitation, ce qui nécessite je crois l'unanimité du syndicat.
Le fait qu'il y ait des nuisances ou pas est encore un autre type de problème mais ne participe normalement pas a la discussion initiale.
Citation :
Je pense que si je veux faire une remise de luxe, avec une douche italienne, une jolie cuisine inox etc... jusque là, c'est bon.
Je pense que le syndicat se moque pas mal de savoir si votre douche est en marbre de carare ou en cuvette plastique avec un sac carrefour percé de trous.
Ce n'est pas la que se situe le problème du syndicat.
Citation :
Pour le raccordement aux réseaux eau + EDF+ eaux usées, en revanche, l'autorisation en AG est indispensable, rendue obligatoire par le RCP.
Justement, je suis surpris de cette affirmation. Si comme vous l'affirmez, votre lot est d'habitation et doit être aménageable, a quel titre donc le syndicat pourrait s'y opposer?
Ceci n'est qu'un sous-problème du problème général.
Donc si le syndicat vous autorise, l'arrivée des flux est une évidence: elle doit être autorisée, sinon c'est à se taper la tête contre le mur, mais il reste un simple problème du comment.
Citation :
Idem en cas de pose de fenêtre ou vélux.
Oui en ce sens que vous touchez des parties communes.
Citation :
Idem concernant la modification de la répartition des tantiemes, ceux des autres coproprio seront diminués, les miens augmentés, calculés par le Geo-expert en fonction de la nouvelle affectation de la remise. Mais bon, s'ils refusent, sur ce point c'est pas grave, ca ne me dérange pas,lol!
La non plus je ne suis pas d'accord.
Je ne comprends pas comment vous pouvez imaginer que la copro n'a pas son mot à dire sur le changement d'objet, mais pourrait s'opposer a une nouvelle répartition.
Si le changement d'objet n'était pas discutable (votre point de vue) le syndicat n'aurait aucune façon de pouvoir vous imposer un chagement de répartition.
Citation :
Partagez vous mon point de vue?
Non  |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 févr. 2008 12:45:11 |
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gaethan
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 14:20:58
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Voilà des avis bien partagés! et tant mieux!
Alors cher ribouldingue, si vous deviez acheter ces deux remises (lots A+B),lesquelles forment une entité batie indépendante de l'immeuble principal, en rez de cour, d'une surface au sol de 15M2 (lot A), élevée d'un étage(lot B), comment vous y prendriez-vous? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 15:03:25
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A/ J'expliquerais à moi -même que j'ai besoin de deux remises.
B/ SI je ne parviens pas à me convaincre, j'irais expliquer au vendeur que je ne les achète QUE si celui-ci obtient de la copropriété l'autorisation pour lui ou le prochain acquéreur de les transformer en habitation.
Au moins, si il ne réussit pas, vous ne vous trouverez pas avec des locaux inutilisables.
J'ajoute que je vérifierais que les frais d'acaht, d'architecte (le syndicat demandera un architecte), de géomètre, de notaire pour la modif du réglement, et de rénovation incluant l'électricité à neuf avec consuel, et l'amenée des flux vaut réelelemnt la dépense.... |
Festina lente |
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gaethan
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 16:20:54
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Sur la clause suspensive relative à l'autorisation de travaux, je suis d'accord avec vous, c'est la pierre angulaire du projet!
Maintenant, j'essaie de vous convaincre:
- 2 remises dans le coeur de ville de Montpellier 
- prix d'environ 15OOO/17000 euros les 2 lots
- frais notariés d'environ 2500/3000 euros 
- je réalise moi-même tous les travaux (uniquement en matériaux 15000)
- Consuel + EDF + eau, eaux usées env: 2000 euros
- Le devis du géo-expert 980 euros
Certes il faut rajouter à cela de l'encre, des feuilles,des timbres...
Convaincu?
En tout cas merci pour vos réponses, pour mener ce projet il est essentiel d'avoir de bonnes pistes de réflexion pour combiner mon intéret personnel avec l'interêt de la copropriété.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 08:10:10
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15 m2 plus 15 m2 = 30 m2, je ne vois deja plus les 20 m2 dont vous parliez si vous achetez les deux.
Ceci signifie architecte obligatoire, et des délais pour obtenir le permies de construire.
Je suppose que vous n'avez pas d'obligation de créer une place de parking (voir le POS).
17 000 euros
plus 3000 euros
plus 15 000 euros
plus 2000 euros
+ 1000 euros +
architecte 1500 euros
+ notaire 3000 euros pour refaire le RC
+ sous-estimation notable de certains postes = 42 500 euros pour 30 m2,
environ une année d'attente pour occuper,
et tout a faire de vous-même, non, sur le plan financier je ne suis pas convaincu.
En particulier, 2000 euros pour le consuel, l'arrivée de l'electricité, de l'eau et le redépart des eaux usées et eaux pluviales, rien que l'électricité par EDF je vois pratiquement entre la moitié et la totalité de cette somme (Plus par expérience dans cette région un temps fou pour que cela soit fait).
Pour la modification du RC, il faut certes le géomètre expert, mais il faut le notaire et un dépot au bureau des hypothèques, sauf erreur. Cout important à prévoir. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 févr. 2008 08:13:49 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 15:24:48
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hum ...
Dans la mesure où l'immeuble est "destinée à l'habitation", en tout ou en partie, le pouvoir de l'AG obligatoirement sollicitée lors d'un changement de destination d'un lot privatif se limite à vérifier que la nouvelle destination du lot est conforme à la destination de l'immeuble.
Est constitutif d'un abus de droit le refus par une AG d'une modification conforme à la destination de l'immeuble. (valable aussi pour des travaux privatifs sur parties communes, travaux conformes à la destination de l'immeuble, ici raccordement aux divers réseaux).
En l'espèce, s'agissant de 2 lots privatifs, la demande sera faite pour chacun des 2 lots. Les questions de surfaces ne concernent en rien le syndicat.
S'il s'agit en plus de réunir les 2 lots pour n'en faire qu'un seul, il faudra y être autorisé par l'AG, ne serait-ce que pour éventuellement percer une trémie entre ces 2 lots.
Outre ces autorisations, il faudra en même temps présenter un projet de modification de l'EDD/RDC, indispensable ici, aux frais du demandeur bien entendu....
Ensuite c'est la demande de PC, s'agissant d'une modification de destination d'un ou plusieurs lots..
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Edité par - gédehem le 18 févr. 2008 15:27:05 |
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