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 Sujet  |
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pezzoli
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 17 févr. 2008 : 20:20:52
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Bonjour,
J'ai acquis des combles au dessus de chez moi de 13 metres en loi carrez,dans un immeuble datant de 1910,
j'aimerai savoir si je peux faire des travaux et y habiter
l'idée étant de démolir le sol et de recréer un sol 20 centimètres
plus bas pour des raisons d'amenagements pour faire un duplex avec mon appartement.
On m'a dit que cela n'était peut être pas possible a cause du COS
de paris et je nage entre tous ces termes de SHON/SHOB qui ajoute
de la confusion a mon projet.
existe-t-il une diffèrence entre amenager et habiter ?
Pouvez vous me répondre ? merci par avance
nataly
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nataly |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 20:33:26
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Citation :
Initialement posté par pezzoli
Bonjour,
J'ai acquis des combles au dessus de chez moi de 13 metres en loi carrez,
Cette surface n'a aucun intêret en droit urbanistique.
Seule les SHOB SHON comptent.
Citation :
dans un immeuble datant de 1910,
j'aimerai savoir si je peux faire des travaux et y habiter
l'idée étant de démolir le sol
Donc, destruction de SHOB SHON.
Citation :
et de recréer un sol 20 centimètres
Donc nouvelle création de SHOB/SHON.
Citation :
plus bas pour des raisons d'amenagements pour faire un duplex avec mon appartement.
On m'a dit que cela n'était peut être pas possible a cause du COS
de paris
Paris n'a pas 1 COS, mais autant de COS que de zones.
Il faut que vous vous procuriez les règles locales d'urbanisme de votre zone.
Dans ces règles, vous trouverez le COS applicable à la parcelle supportant votre immeuble.
Il vous faut la surface de cette parcelle.
Et ensuite il faut que vous calculiez les SHOB/SHON de l'ensemble des bâtiments présents sur la parcelle supportant votre immeuble.
Ayant fait tout ceci, vous pourrez déterminer si votre immeuble est en surdensité ou non.
S'il l'est, votre projet n'est pas faisable : il faudra conserver le plancher actuel.
S'il ne l'est pas, vous pourrez reconstruire autant de plancher que de SHON constructible restante.
Citation :
et je nage entre tous ces termes de SHON/SHOB
Vous en trouverez l'explication dans un de mes éclairages.
Citation :
qui ajoute
de la confusion a mon projet.
existe-t-il une diffèrence entre amenager et habiter ?
Non, aucune.
Citation :
Pouvez vous me répondre ?
Mais avec plaisir 
Citation :
merci par avance
nataly
Nataly...
(étonnante cette orthographe)
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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pezzoli
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 13:33:39
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re bonjour
Un grand merci pour votre réponse... deux dernières petites questions....
si j'ai bien compris si mon immeuble est en surdensité(je pense que c'est le cas) je ne peux pas ammenager mon grenier pour y vivre meme si je n'abaisse pas le plancher.. c'est ça?ca veux dire que je dois laisser tout en l'état sans aucuns travaux?
si mon immeuble est en sur densité je ne peux donc rien faire avec mon grenier que j'ai acheté specifiquement pour me fire un joli nid douillet... Il n'existe pas de dérogation?
Dans ce cas la est ce que j'ai le droit de casser tout le plafond de mon appart et d'y mettre une sorte de mezzanine géante (comme un meuble)pour mettre mon lit et ainsi agrandir mon salon....
Enfin,(bon j'en profite) il est donc possible que l' achat de grenier ne me serve à rien.. comment cela ce fait il que personne ne m'ait rien dit(syndic,notaires,archis..) c'est grave parce que j'en ai vu du monde!!!
Voili,voilou
merci d'avance pour vos réponses
Nataly(c'est plus rapide à écrire!!!) |
nataly |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 14:39:25
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Citation :
Initialement posté par pezzoli
re bonjour
Un grand merci pour votre réponse... deux dernières petites questions....
Pas de problème, c'est notre plaisir.
Citation :
si j'ai bien compris si mon immeuble est en surdensité(je pense que c'est le cas) je ne peux pas ammenager mon grenier pour y vivre meme si je n'abaisse pas le plancher...c'est ça?
Non.
Si vous ne touchez pas le plancher existant, la surdensité étant acquise, vous pouvez aménager cette SHON.
C'est le fait de la détruire pour la reconstruire qui est interdit.
Citation :
ca veux dire que je dois laisser tout en l'état sans aucuns travaux?
si mon immeuble est en sur densité je ne peux donc rien faire avec mon grenier que j'ai acheté specifiquement pour me fire un joli nid douillet...
Vous pouvez le faire si vous ne touchez pas au plancher.
Encore que comment savez-vous que vous êtes en surdensité ?
Si ceux qui vous l'on dit sont les mêmes qui vous ont conseillés au sujet de l'aménagement des combles...
Citation :
Il n'existe pas de dérogation?
Sauf mentions contraires expréssement écrites dans les règles d'urbanisme, non.
Citation :
Dans ce cas la est ce que j'ai le droit de casser tout le plafond de mon appart et d'y mettre une sorte de mezzanine géante (comme un meuble)pour mettre mon lit et ainsi agrandir mon salon....
Attention, c'est la réalité de la chose qui sera jugé, pas les noms que vous lui donnerez.
SI un lit superposé est un meuble, une mezzannine suffisement grande pour être une chambre, ... sera considérée comme une chambre.
Citation :
Enfin,(bon j'en profite) il est donc possible que l' achat de grenier ne me serve à rien.. comment cela ce fait il que personne ne m'ait rien dit(syndic,notaires,archis..) c'est grave parce que j'en ai vu du monde!!!
Le domaine des combles et de leur aménagement est une terra incognita pour de très et bien trop nombreux professionnels.
Rien de bien compliqué pourtant. Mais comme il n'ont jamais lu la loi et surtout la circulaire ministérielle, ils s'inventent chacun leur vision de la chose...
Citation :
Voili,voilou
merci d'avance pour vos réponses
Nataly(c'est plus rapide à écrire!!!)
Que Nathalie ?
Vous souffrez de crampes aux doigts ou bien ? 
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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pezzoli
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 22:37:13
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Bonjour Laurent,
Suite a nos échanges d'autres questions apparaissent.
Aprés visite au bd morlan (urbanisme)comme ma parcelle est en surdensité, si je comprends bien la quasi totalité des gens habitants les combles sont hors la loi ? quelles sont les risques d'être découvert ? quelles sont les pénalités ?
J'ai appris que l'on pouvez créer une salle de bain
et sanitaire sur une surface de 5m carré sur de la shon
connaissez-vous cette dérogation et son code de loi ?
J'avais découvert entre temps une analyse de la position actuelle
de la jurisprudence administrative et judiciaire et l'incidence
de l'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 et de son décret
d'application du 5 janvier 2007 qui stipule que la haute juridiction
judiciaire considère que les travaux d'aménagement d'un grenier dont les caractéristiques physiques le rendent aménageable pour l'habitation peuvent être entrepris sans autorisation lorsque ce local se trouve dans un immeuble à usage d'habitation et qu'ils n'ont donc pas pour effet de changer la destination de la construction....[ref du AJDI geotop études en 2007]
A ma grande surprise le bd morlan n'en a pas connaissance du coup
je ne sais plus ce que je peux/dois faire avec mon habitation
Puis-je transformer mes combles en "dressing" ou "débarras" ? qui respecterait l'intitulé grenier ?
Puis-je juste mettre un lit ? avec/sans salle de bains ?
je dois avouer être perdue car le bd morlan a appris de mes infos
mais je reste toujours avec mes interrogations
avez vous des textes de lois qui confirment mes découvertes ?
je vais devoir trancher sur mes actions à venir selon mes possibilités d'emmenagements
merci par avance
nataly |
nataly |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 13:43:41
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Citation :
Initialement posté par pezzoli
Bonjour Laurent,
Suite a nos échanges d'autres questions apparaissent.
Aprés visite au bd morlan (urbanisme)comme ma parcelle est en surdensité, si je comprends bien la quasi totalité des gens habitants les combles sont hors la loi ?
Non, car nombres de combles ont toujours été de la SHON.
Il ne peut pas être reproché à un immeuble existant de ne pas respecter de nouvelles règles d'urbanisme.
Citation :
quelles sont les risques d'être découvert ? quelles sont les pénalités ?
Remis en l'état précédent les travaux plus amendes.
Citation :
J'ai appris que l'on pouvez créer une salle de bain
et sanitaire sur une surface de 5m carré sur de la shon
connaissez-vous cette dérogation et son code de loi ?
Oui.
Voyez mon éclairage sur les SHOB/SHON.
Je me souviens avoir eu ici une discussion longue et argumentée à ce sujet. Il faudrait la rechercher..
Citation :
J'avais découvert entre temps une analyse de la position actuelle
de la jurisprudence administrative et judiciaire et l'incidence
de l'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 et de son décret
d'application du 5 janvier 2007 qui stipule que la haute juridiction
judiciaire considère que les travaux d'aménagement d'un grenier dont les caractéristiques physiques le rendent aménageable pour l'habitation peuvent être entrepris sans autorisation lorsque ce local se trouve dans un immeuble à usage d'habitation et qu'ils n'ont donc pas pour effet de changer la destination de la construction....[ref du AJDI geotop études en 2007]
Très exactement.
Citation :
A ma grande surprise le bd morlan n'en a pas connaissance
La très grande majorité des services d'urbanisme de France et de Navarre étaient hors la loi à ce sujet. Ils confondaient, totalement à tort, surface aménageable et surface aménagée.
Et c'est ainsi qu'en France, pendant 30 ans, des dizaines de milliers de particuliers ont été obligé, totalement illégalement, d'abandonner l'aménagement de leur combles.
Citation :
du coup je ne sais plus ce que je peux/dois faire avec mon habitation
Je vous ai répondu à ce sujet.
Et en plus, maintenant, vous avez un article de loi très précis pour vous.
Alors il n'y a aucun risque si vous restez dans le cadre de ce que je vous ai expliqué.
Citation :
Puis-je transformer mes combles en "dressing" ou "débarras" ? qui respecterait l'intitulé grenier ?
Cela revient exactement au même : ces surfaces sont de la SHON.
Ne cherchez pas à raisonner en terme d'utilisation et de mots. Un grenier, un rangement, une garde-robe, etc., sont un même et identique type de surface : c'est de la SHON.
Citation :
Puis-je juste mettre un lit ? avec/sans salle de bains ?
Vous pouvez y faire ce que vous voulez, du moment que vous ne détruisiez pas le plancher pour le reconstruire.
Citation :
je dois avouer être perdue car le bd morlan a appris de mes infos
Ce n'est pas une misère que des particuliers soient obligés d'apprendre ça au plus gros service instructeur de France ?
Il y a des lettres bien senties qui se perdent !
Citation :
mais je reste toujours avec mes interrogations
avez vous des textes de lois qui confirment mes découvertes ?
Lisez mon éclairage sur la réforme de l'urbanisme.
Citation :
je vais devoir trancher sur mes actions à venir selon mes possibilités d'emmenagements
merci par avance
nataly
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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pezzoli
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 févr. 2008 : 11:17:52
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Merci laurent bien Laurent pour toutes ces infos sur le mystère de la SHON jaune.
il me reste plus qu'a vous demander une fois mes travaux effectués, je dois déclarer aux impots locaux mon amenagement et c'est tout ? ou il y a encore une démarche a faire ?
un grand merci car je vais pouvoir effectuer mes travaux en toute serénité
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nataly |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 févr. 2008 : 11:29:43
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| une déclaration H1 vous permettra de mettre à jour la valeur locative de votre propriété... et c'est fini ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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