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jauty
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 18 févr. 2008 : 00:33:33
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Bonjour,
Nouvelle sur ce forum j'apprécie vos avis pointus et je sollicite votre attention sur mon projet.
Mariée, 2 enfants mineurs, non imposés sur le revenus car 1 seul "vrai salaire", nous allons disposer de 100000€ d'une vente immobilière. (à coté de cela nous sommes endettés pour l'achat d'une maison à 25% environ, ce qui réduit à 200/300 par mois notre capacité d'emprunt personnel donc à pas grand chose...
Mon idée créer une sarl ayant possédant un bien immobilier d'environ 200000€ (dont 80/90000 apporté par nous), amortissement du bien sur 20 ans, pour des loyers annuels qui devront tourner autour de 20000€.
Soit ce sera l'achat d'un immeuble en centre ville déjà aménagés en fonction soit achat d'un terrain et construction de logements pour étudaints meublés (j'habite à coté d'une petite université de ville de 50000H).
Dans le cas 2 il faudra mettre la main à la pate car le terrain est trés cher ici et mangera la moitié du budget.
Nos objectifs:
Agrandir le patrimoine
Contourner la loi des 33% qui nous paralyse
Ne pas trop augmenter notre impot sur le revenus (nous n'en payons pas pour l'instant)
Tirer un revenus complémentaire pour moi (6/7000 euros par an)
La forme
SARL
Famille ou pas? j'en sais rien car je sais pas ce qui est le mieux
Amortissement du bien oui mais du terrain dans le cas 2?
Je suppose qu'il faut que je sois gérante et associée majoritaire pour pouvoir me payer, mais je voudra éviter les prélèvements sociaux qui vont me bouffer 70% du bénéf, comment faire?
avec 20000€ par an de revenus un amortissement et un pret de 100000 sur long terme, est ce envisageable de tirer un revenus au bout de 2/3 ans s'il le faut?
Toutes vos réflexions me seront utiles.
Merci de votre aide
Jauty
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jauty
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 13:54:40
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| MERCI D'AVANCE POUR VOS PRECIEUX CONSEILS |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 14:27:47
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Citation :
créer une sarl ayant possédant un bien immobilier d'environ 200000€ (dont 80/90000 apporté par nous), amortissement du bien sur 20 ans,
Non, pas 20 ans, c'est plutôt 30 ans mini, ou alors en composants avec 40 à 50 pour la structure, et le reste entre 15 ans et 25 ans.
Citation :
pour des loyers annuels qui devront tourner autour de 20000€.
Incluant ou pas les charges?
Citation :
Soit ce sera l'achat d'un immeuble en centre ville déjà aménagés
Amnéagé sans travaux donc?
Citation :
en fonction soit achat d'un terrain et construction de logements pour étudaints meublés (j'habite à coté d'une petite université de ville de 50000H).
Avec du neuf, vous aurez forcément moins de rendement, difficile de faire du 10% a mon avis.
Citation :
Dans le cas 2 il faudra mettre la main à la pate car le terrain est trés cher ici et mangera la moitié du budget.
Avec 100 000 euros, vous ne pouvez contruire en neuf que 85 à 95 m2, c'est mathématiques. Ca fait quatre chambres maxi. Et encore... Il faut les meubles.
Citation :
Contourner la loi des 33% qui nous paralyse
Quelle loi?
33% de quoi?
Citation :
Ne pas trop augmenter notre impot sur le revenus (nous n'en payons pas pour l'instant)
Tirer un revenus complémentaire pour moi (6/7000 euros par an)
En meublé, c'est le cadre fiscal idéal, pas ou très peu de défiscalisation, mais revenus très faiblement imposés si achat avec emprunt au moins partiellement.
Citation :
SARL
Inutile sauf si vous comptez dores et deja transmettre a vos enfants. Vous pouvez faire du meublé dans votre patrimoine.
En revanche, si vous avez du temps, vous pouvez peut-etre créer uen SARL pour l'exploitation, ou bien créer une SARL en IS pour faire autre chose ET bénéficier des réductions d'impots de 25% du capital que vosu y méttrez.
Citation :
Famille ou pas? j'en sais rien car je sais pas ce qui est le mieux
En famille, vous pouvez restez à l'IR comme si c'était dans votre patrimoine, et d'aillerus je ne vois toujours pas l'intéret de la SARL, sinon vous êtes à l'IS et je n'en vois pas d'avantage.
Citation :
Amortissement du bien oui mais du terrain dans le cas 2?
Un amortissement ne s'amorti pas. Je ne connais pas de terrain qui aient uen durée de vie limitée.
Dans la cas 1, il faudra sortir de vos 200 000 euros la valeur du terrain non amortissable, entre 30 000 et 50 000 euros. Vous n'amortissez donc que 150 000 à 170 000 euros.
Citation :
Je suppose qu'il faut que je sois gérante et associée majoritaire pour pouvoir me payer, mais je voudra éviter les prélèvements sociaux qui vont me bouffer 70% du bénéf, comment faire?
Regardez sur le net ou même ce forum la fiscalité et des exemples de LMnP (moins de 23 000 euros de recettes) et éventuellement de LMP (plsu de 23 000, ca peut vous donner des idées).
Aucun avantage de la SARL pour cela, me semble t'il, il vaut mieux des revenus défiscalisés totalement et un statut de TNS (travailleur non salarié).
Citation :
avec 20000€ par an de revenus un amortissement et un pret de 100000 sur long terme, est ce envisageable de tirer un revenus au bout de 2/3 ans s'il le faut?
Pas assez prévis, mais ca semble faible, car il y a les intéret d'emprunt et le remboursement du capital.
Avec 10% de rendement, et un emprunt de 100% le residuel va être très faible, mais vous créer une formidable machine a créer du capital, récupérable dans 20 Ans....
Si vous empruntez que la moitié, le résiduel devient non négligeable, mais ca fera a peine un demi-smic.
Regardez le LMP, essayez d'emprunter pour visier 300 000 et de viser 12% de rendement théorique plutot que 10.
Je ne sais pas dans quelle vile vous êtes, mais c'est faisable (Clermont ferrand, Mulhouse, le puy, Saint Etienne me sembel t'il, Lille peut-être, ....)
Regardez aussi a reconfigurer des quatre pièces en trois chambres d'étudiant plus une salle commune. Si vous trouvez un petit immeuble de deux F4, ca fait six chambres....
DIVERS:
N'achetez pas le premier joyau venu.
Les pépites sont longues a trouver. ne croyez pas ceux qui vous disent que c'est impossible :)
Préférez acheter un petit immeuble, il n'y a aucune charge, alors que en copro, vous payez le syndic, ca plombe le compte.
Meublez chez Ikea... Si vous êtes près de l'Allemagne, achetez le smeubels en allemagne, moins cher...
Comptez au minimum 6% de carence locative, et si vous ne savez pas encore gérer, gérez vous même mais attendez vous a des embuches, de l'ordre de 4% par exemple.
Il faut savoir bricoler sinon tout devient hors de prix.
[/quote] |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 févr. 2008 14:32:55 |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 15:53:22
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Citation :
nous allons disposer de 100000€ d'une vente immobilière.
Cela correspond à un bon apport personnel qui devrait suffire à convaincre une banque sans qu'on évoque les 33% qui ne sont d'ailleurs pas une loi (une banque peut refuser 30% pour un candidat qui a des fins de mois difficiles et ne dispose d'aucune capacité d'épargne et accepter 35 avec une bonne capacité d'épargne qu'il verront sur vos relevés).
Dans le cas d'un investissement locatif, la banque ajoutera le prévisionnel de recette à vos revenus et comparera avec le nouveau total des charges. Avec certains dossiers, la banque peut accepter des 40% d'endettement et plus en regardant plutôt la situation du patrimoine et donc l'encours futur.
Citation :
à coté de cela nous sommes endettés pour l'achat d'une maison à 25% environ,
Vous êtes donc propriétaire à 75% même si votre niveau de remboursement est conséquent (vous tenez compte d'une évaluation actualisée de votre bien ?).
Citation :
Mon idée créer une sarl ayant possédant un bien immobilier d'environ 200000€ (dont 80/90000 apporté par nous),
Je ne vois pas l'intérêt d'une sarl et je rejoins Ribouldingue sur l'idée d'aller au-delà des 200 000 avec un dossier sérieux et un prévisionnel bien calculé pour séduire votre banque (à condition qu'elle comprenne de quoi vous parlez... sinon n'hésitez pas à en changer).
Citation :
amortissement du bien sur 20 ans, pour des loyers annuels qui devront tourner autour de 20000€.
Comme dit Ribouldingue, amortissement sur 30 ans... j'ai renoncé à l'amortissement par composants.
Citation :
Soit ce sera l'achat d'un immeuble en centre ville déjà aménagés en fonction soit achat d'un terrain et construction de logements pour étudaints meublés (j'habite à coté d'une petite université de ville de 50000H).
Pourquoi pas ! Mais vu le prix des terrains, je ne crois pas à une opération terrain + construction qui ferait aussi intervenir un délai important avant mise en location.
Citation :
Dans le cas 2 il faudra mettre la main à la pate car le terrain est trés cher ici et mangera la moitié du budget.
On est bien d'accord...
Citation :
Ne pas trop augmenter notre impot sur le revenus (nous n'en payons pas pour l'instant)
Avec l'emprunt et l'amortissement vous devriez limiter l'impact. Selon l'opération et la part de l'emprunt un déficit serait souhaitable les premières années (signe d'une bonne rentabilité qui fait bien sûr intervenir le prix d'achat et le montan travaux + mobilier).
Citation :
Tirer un revenus complémentaire pour moi (6/7000 euros par an)
Il faut faire un calcul de trésorerie.
Bon courage et A+ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 17:40:50
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Acaht d'un bien 300 000 euros avec huit studios louables 330 euros par mois.
revenu théorique 330*8 = 2 660 euros par mois soit 31 920 par an
Compter avec la carence locative seulement 30 000 euros, moins la première année. Prévoir des aléas.
Donc en réalité 2 500 maxi par mois
prévoir 1500 euros de meuble fois huit soit 12 000 euros.
Total 300 000 + 12 000 + 22 000 frais (à vérifier), soit emprunt nécessaire de 334 000 euros - 100 000 = 234 000 euros, ca fait sur 20 ans aux taux actuels environ 16 500 euros à rembourser par an, soit 1 400 par mois dont la première année 5% d'intérets et assurance soit 11 700 ou presque 1000 euros par mois.
Comptez sans doute 3000 euros de taxe foncière plus 2000 de charges (à voir) = 5000 euros soit 410 euros par mois déductible
Amortissement, pour faire simple
322 000 = achat plus frais, dont 60 000 de terrain, amortissable seulement 262 000 sur 30 ans soit 8 700 par an à gros coup de cuiller à pot ou encore 730 euros parmois
20 000 euros de meuble amortis sur 8 ans soit 2 500 par an ou 200 par mois
Trésorerie
3000 recette _ 410 charges - 1400 emprunt = 1190 par mois
Fiscalement
3000 recette - 410 charges - 730 amor Imm - 200 amor meuble - 1000 intéret emprunt = 660 imposable.
C'est une base, avec un rendement un peu fort, mais refaire les calculs avec de vrais chiffres, tout vérifier, et appliquer à votre ville. |
Festina lente |
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jauty
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 18:12:31
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Super merci de tous ces conseils...
je vais relire lentement et prendre une machine tout de meme...lol
En tout cas vous confirmez mon idée que l'achat d'un terrain = erreur, qu'il faut un immeuble entier pas de copro...
Sur le point de la sarl j'ai vaguement compris...
Pour le revenus, un demi smic me suffit largement pour l'instant, je travaille en 2/3 smic à coté ça me suffit
Les villes : béziers ou narbonne (ou je vis), terrain à 200€!!!! de la folie!
mais béziers plus abordable surtout en immeubles mais je ne pense pas viser des étudiants sur béziers plutot des petites familles il faut ke je me renseigne évidemment.
En tout cas vous m'avez permis de confirmer que ct possible et pas utopique.
A les 25% c notre taux d'endettement actuel et le bien en question est financé à 100% par emprunt sur 20 ans et on en est à 4 ans de remboursement (mais c'est un eptit invest car loué mais non rentable... c une façon d'acheter dans notre région d'origine pour les vieux jours... dans longtemps donc).
a bientot et encore milles mercis
myriam |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 19:11:25
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Oui, Beziers, vous n'aurez aucun problème a acheter un immeuble pas cher avec un excellent rendement, c'est plutot qu'il vous faudra éviter d'acheter des choses avec beaucoup de travaux, il vaut mieux payer plus et ne rien avoir a faire que du simple, genre peinture et nettoyage.
Evitez aussi soigneusement les bouges (il y en a malheureusment) et les chambres qui risquent de ne pas faire 9m2 ou qui risquent l'indescence. De même, il ne faudrait pas que vous ayez l'électricité à refaire, c'est diablement cher...
Citation :
les 25% c notre taux d'endettement actuel et le bien en question est financé à 100% par emprunt sur 20 ans et on en est à 4 ans de remboursement (mais c'est un petit invest car loué mais non rentable.
Ne vaudrait-il pas mieux rembourser alors cet emprunt pour vous 'refaire une virginité'?
Tentez la question en voyant un banquier.
Citation :
Sur le point de la sarl j'ai vaguement compris...
Alors je vais reposer la question autrement:
Dans votre vision, tout fonctionne très bien SANS sarl. Pourquoi en créer une, avez vous UNE SEULE bonne raison de créer une sarl? |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 19:12:55
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Pour ce que vous voulez faire, le seul cas ou la contructin serait intéressante, à mon avis, serait d'acheter un immeubel avec du terrain constructible, que le vendeur ne vous fait pas payer (ca peut arriver).
D'ici deux ou trois ans, vous séparer en deux parcelles, l'immeubel avec rien, et vous contruiseez sur la seconde. |
Festina lente |
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jauty
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 19:34:54
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Ribouldingue:
"Dans votre vision, tout fonctionne très bien SANS sarl. Pourquoi en créer une, avez vous UNE SEULE bonne raison de créer une sarl?"
pour moi c'était une manière de contourner le problème de l'endettement personnel qui compte tenu de notre situation me semble malgré tout fragile, car le salaire de mon mari n'est pas "extensible" et le mien il est ridicule!
Je pensais qu'en présentant le projet avant tout comme une création d'entreprise destinée à la location d'immeubles (des ses propres biens mais aussi pourquoi pas d'autres mais dans quelques années, je peux demander la carte gestion et je connais un peu le droit applicable travaillant dans le secteur depuis peu), et puis il me semblait plus simple de pouvoir me "rémunérer" d'un manière ou d'une autre. Etre salariée classique et passer 70% de mon salaire en charges ne m'apporte pas grand chose, mais je pensais pouvoir obtenir un "statut" kelkonke propre par la gestion de ces biens communs. Enfin d'un point de vue l'amortissement si je ne fais pas du meublé je pense ne pas pouvoir amortir l'investissement si je reste en gestion personnelle alors qu'il me semble pouvoir le faire en société, comme dans n'importe quelle entreprise. Donc pas d'envolée de mon imposition qui resterait faible malgré la machine à faire des revenus qui sera en train de se construire...Voilà en gros mes premières idées.
Encore merci de votre attention |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 20:46:06
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Pour amortir, il faut faire du meublé, pas du nu.
Pour faire du meublé, il n'y a absolument pas besoin de créer une société, il faut simplement déclarer ses revenus bic au réel, et non pas au forfait (forfait dit microbic).
Pour obtenir un revenu, il est plus intéresant d'éviter le statut salarié, sauf si vous avez besoin de protection sociale, ce qui ne semble pas bvotre cas.
Pour une banque, une société n'est pas une enveloppe miraculeuse qui isole tout. La plupart des sociétés débutantes se plantent, aussi l'aura d'une mise en société n'est pas la panacée.
La banque voit surtout le bien qu'elle peut faire revendre si vous ne payez plus.
Citation :
une création d'entreprise destinée à la location d'immeubles
La banque va poser la même question que moi: pourquoi une société? Et votre société n'est pas au contraire de ce que vous écrivez destinée a la location d'immeuble, cad une société d'exploitation, ce qui aurait eu un sens, mais une société qui possède et qui exploite.
La banque va donc vous demander pourquoi des frais de structure, de déclaration, et pourquoi payer un comptable tous les ans
C'est donc un étage en plus qui coute cher, et on peut se demander a quoi bon.
Citation :
Etre salariée classique et passer 70% de mon salaire en charges ne m'apporte pas grand chose
En effet
Citation :
, mais je pensais pouvoir obtenir un "statut" kelkonke propre par la gestion de ces biens communs
Aucun, sinon celui de salarié payant bcp de charges sociales, et encore, pas évident d'etre salarié de sa propre SARL.
Citation :
Enfin d'un point de vue l'amortissement si je ne fais pas du meublé je pense ne pas pouvoir amortir l'investissement si je reste en gestion personnelle
Si vous êtes en meublé, amortissement possible en exploitation personelle comme en société à l'IR comme en société à l'IS
En nu, jamais d'amortissement ou alor sil faut être dans une SARL à l'IS, mais il y a bcp d'autres désavantages.
Achetez le livre sur le meublé professionel par Le Boulc'ch
et aussi 250 question sur le LMP par Gilles-Gy de Salins
et encore Optimisez votre investissement immobilier par Pascal DENOS.
Si vous n'en achetez qu'un, achetez ce dernier, complet, expliquant tous sur les sociétés, les achats en direct, et donnant une foule d'exemples.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 févr. 2008 20:50:13 |
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