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L'usage veut que le syndic fournisse annuellement une estimation des charges locatives (charges de copropriété récupérables). C'est cette base qui est souvent utilisée par la bailleur pour la régularisation.
L'estimation est supérieure à ce qu'indique le décret 87-713. Le locataire, lorsqu'il est au courant, doit chaque année contacter le bailleur pour obtenir des justificatifs. C'est assez long... La solution "simple" serait que l'estimation fournie par le syndic soit fiable. A ma connaissance, rien dans la loi ne l'y oblige.
Est-ce que l'un(e) d'entre-vous a connaissance de démarches (ou d'une jurisprudence) permettant de traiter le problème à sa source via le conseil syndical, les copropriétaires, une pétition de locataires ....?
la régularisation des charges ne se fait pas sur un estimatif mais sur ce que réellement a été payé par le propriétaire moins tout ce qui n'est pas récupérable (ne fait pas parti du décret que vous citez).
la régularisation intervient quelques mois après l'AG des copropiétaire où les comptes sont approuvés. si le montant des charges que vous devez est supérieur aux provisions que vous avez versé, vous devez compléter. vous pouvez demander dans le mois suivant cette régul à avoir accès aux justificatifs pour controler que ce qu'on vous demande est vrai en cas d'une différence vraiment énorme par exemple. pour l'année suivante, les provisions peuvent etre augmentées en divisant les charges réelles de l'année précédente par 12
certains le font peut être, mais de leur propre initiative
et le propriétaire qui utilise ces données le fait sous sa seule responsabilité
ce n'est pas à conseiller
le bailleur doit calculer la provision sur charges à partir de l'exercice précédent la signature du bail et au besoin expliquer au locataire comment il a fait son calcul
Quelques précisions. Le bailleur me présente un extrait de compte établi par le syndic (où figure une colonne "charges locatives"), c’est ce document qui était utilisé jusqu’alors pour la régularisation annuelle. Bien sûr le mot "estimation" ne figure nulle part dans ce document ni dans le relevé général de dépenses. C'est après avoir consulté le décret indiqué que je me suis rendu compte que c'en était une !
Pour ce qui est du terme « usage » je l’emploie parce que il me semble que c’est une pratique assez répandue de la part des syndics de fournir une estimation des charges locatives. Une propriétaire l’utilisera volontiers, ne serait-ce que parce que l’analyse a postériori du relevé de dépenses pour en extraire la partie correspondant réellement aux « charges locatives » est assez fastidieuse. Pour ma part, je n’ai jamais vu de calcul fait par le syndic en ce domaine défavorable au bailleur, de plus peu de locataires, et moi y compris jusqu’à récemment - sont au courant (selon une agence – échantillon non représentatif ! -2 sur plusieurs centaines).
Mais si je comprends vos réponses, il n’y a rien à faire pour obtenir d’entrée des documents exacts. C’est quand même très dommage, parce que le syndic répète les mêmes inexactitudes d’une année sur l’autre.
le syndic, gerant d'une copropriété, n'a strictement aucun lien avec le locataire. lors de l'approbation des comptes, le propriétaire a tout une liste de dépenses de l'année N-1 qu'il est sur le point d'approuver. une fois que c'est fait, il rentre chez lui, attend le PV de l'AG puis prend le decret, sa calculette et fait le total de ce qui est recupérable sur le locataire moins les provisions. là, il reclame ou il rembourse
dans le cas où ce dernier aurait confié la gestion à une agence, remplacer "propriétaire" par "gestionnaire" etre bailleur est un metier et confier son bien en gestion, c'est facturé. dans les 2 cas, un décompte annuel doit etre établi et le locataire peut demander à en consulter les justificatifs (factures adressées au syndic) via le propriétaire (ou le gestionnaire). si le propriétaire (ou le gestionnaire) reste sourd, direction TI pour une injonction de faire (procedure gratuite). de cette façon, ca peut aller jusqu'à une demande de remboursement de toutes les provisions si le propriétaire est vraiment "bouché"
par contre, la demande de consultation des justificatifs doit etre faite dans le mois suivant la régul et le propriétaire n'est pas obligé de vous les envoyer, juste les mettre à votre disposition donc vous devrez surement vous déplacer
Calcul des charges locatives
Forum fermé
Posté - 20 févr. 2008 : 10:23:04
etre bailleur est un metier et confier son bien en gestion, c'est facturé. dans les 2 cas, un décompte annuel doit etre établi et le locataire peut demander à en consulter les justificatifs (factures adressées au syndic) via le propriétaire (ou le gestionnaire). si le propriétaire (ou le gestionnaire) reste sourd, direction TI pour une injonction de faire (procedure gratuite). de cette façon, ca peut aller jusqu'à une demande de remboursement de toutes les provisions si le propriétaire est vraiment "bouché"