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elodie727
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 23 févr. 2008 : 14:15:56
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Bjr,
voici mon pb:
Nous avons acheté il y a 1 mois un rez de villa comprenant 40 m2 habitables + 20 m2 d'atelier et 47 m2 de garge, le tout accolé.
Nous avons l'intention d'aménager les annexes, mais en allant chercher un plan cadastral a la mairie afin de constituer le dossier de PC, il nous est apparu que le garage n'y figure pas !
Il semble qu'il ait été bati en plusieurs etapes, dont la derniere a été de mettre des portes de garage, le tout sans autorisation ! Il y a plus de dix ans je precise.
Comment devons nous pratiquer ?
Faut-il faire regulariser a nos risques et perils si l'administration rejette mais aura été alertée ?
Doit-on prendre le risque d'amenager sans PC ? Dans ce cas, pourrons nous regulariser la taxe d'habitation sans eveiller les soupçons de l'administration, ou bien va-t-elle nous demander la trace du PC ?
Si nous deposons une demande de PC et qu'elle est refusée, quels sont nos recours face aux anciens proprios ? Au notaire qui a été un peu léger me semble-t-il ?
[VMerci par avance de m'apporter votre eclairage, je suis dépassée par les evenements ...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 15:27:47
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plus de trois ans après la fin des travaux, on ne pourra plus exiger la démolition de la ocnstruction irrégulière.
je vous conseille donc de faire une demande de PC de régularisation après avoir vérifier en mairie que la construction est irrégulière (on a des surprises parfois).
vous ne risquez rien, de fait.
en effet, l'utilisation à fin d'habitation de la surface dédiée au stationnement est soumise à autorisation d'urbanisme... il faut donc tout régulariser d'un coup.
en cas de refus, il faudra voir le notaire... et éventuellement un avocat. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 févr. 2008 15:28:22 |
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elodie727
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 00:24:23
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Un grand merci pour cette reponse claire et precise.
Me voilà rassurée, les choses ne sont pas impossibles.
Pourriez vs eventuellement me specifier la demarche a suivre pour un 'permis de regularisation' et comment prouver que les travaux ont plus de trois ans ? L'ancien proprio se propose de me faire une attestation sur l'honneur comme quoi le batiment existait lors de son propre achat en 1989. Est-ce utile ? Si non, quoi d'autre ? 
Par avance merci encore. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 09:33:21
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la preuve des tr&avaux s'apporte... par tous moyens ! (voyez le vendeur pour récupérer des factures par exemple)
le PC de régularisation est un PC classique... où on décrit l'existant...
mais si les travaux ont plus de 10 ans, je pense même qu'une simple DP pour l'aménagement du garage en pièce d'habitation pourrait suffire...
à voir avec le service urbanisme local. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 09:56:18
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et dans votre acte d'achat, le descriptif était il exact ?
car, puisque vous parlez de rez de villa, c'est qu'il y a au moins un autre niveau et donc vous êtes en copropriété
comment le syndic a t il rempli l'état daté ? que dit votre RDC ? |
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elodie727
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 11:35:21
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Je pense que je ne pourrai malheureusement pas avoir de factures, puisque la construction datée dejà lors de la précédente vente. Je me repete peut-etre mais est-ce qu'une attestation sur l'honneur du l'ancien proprio pourrait servir ? Une expertise ?
En ce qui concerne la copropriété, elle a été créée il y a un mois, au moment de la vente en 3 lots de la maison. Le reglement ne stipule donc rien de particulier, si ce n'est qu'il y a été joint l'état descriptif de division établi par le géomètre où il y figure bien le garage. Mais comme m'a dit l'archi, le role du geometre n'etait pas de verifier la légalité du bati ! C'était celui du notaire.
Donc voilà, c'est sur moi que ça tombe de tout devoir légaliser... Le pire serait un refus de PC. Sinon, qu'est-ce qu'une simple DP ???
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 16:24:15
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| DP= déclaration préalable = un PC allégé à instruction plus rapide. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 07:12:20
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Je pense que vous vous faites inutilement du soucis.
Le fait que le garage ne figure pas au cadastre n'est pas une preuve de son illégalité.
Puisque votre vendeur est prêt a vous faire une attestation, demandez lui plutôt une copie de son acte de propriété de 1989. A défaut, vous pouver obtenir cette copie à la conservation des hypothèques.
Pour le côté pratique, vous déposez votre DP en faisant figurer la surface du garage dans la surface existante. Si la mairie émet un doute sur la légalité du garage, vous leur présentez les actes de vente.
Il faut aussi savoir que la profondeur des archives des communes est généralement assez faible. Il y a donc fort à parier qu'on ne vous demande rien.
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Dominique |
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elodie727
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 11:25:50
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Bjr et merci pour tous ces conseils bien venus.
Je commence à être confiante, mais vous est il possible de preciser ce que vs entendez par ' on ne vous demande rien '. Si le garage existe au cadastre ou si j'arrive à apporter la preuve qu'il a plus de 10 ans, cela veut-il dire que je ne suis pas obligée de faire une demande de PC mais juste une DP ? Si oui, commence faire alors pour legaliser au niveau des impots ? Encore merci de vos reponses et pour toute cette solidarité |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 21:45:24
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L'urbanisme est une chose et les impots en sont une autre.
Les impôts seront imformés que vous avez aménagé votre logement. Si ils estiment que cet aménagement a une conséquence fiscale, ils pourront:
- soit en faire une simple estimation et vous la signifier. Vous avez le droit de contester.
- soit vous demander de renseigner un formulaire H1 et recalculer la valeur locative de votre logement.
Généralement, lorsqu'ils font une simple estimation, c'est plus intéressant pour vous car ils ne prennent en compte que l'extension de surface habitable pour estimer la majoration d'imposition. Le H1 peut avoir des conséquences plus lourdes car ce sont tous les critères d'imposition qui seront ré-examinés. Il se peut ainsi, par exemple, que vous soyez "victime" d'une re-qualification du niveau de "luxe" de votre quatier parce que vos voisin y ont construit des logements haut de gamme. Hé, oui, on peut être sur-imposé à cause de ses voisins !
Pour l'urbanisme, vous déposez une DP dans laquelle vous n'omettez rien de l'existant ni de ce que vous allez en faire. Quand je dis ne rien omettre, cela veut dire remplir sincèrement le formulaire. Savoir si vos prédécesseurs avaient ou non obtenu les autorisations nécessaires n'est pas, dans un premier temps, votre affaire. Si la mairie venait à invoquer une faute de vos prédécesseurs, vous irriez discuter de la manière de régulariser la situation. |
Dominique |
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elodie727
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 09:12:13
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OK. Je vais donc cet apres midi retirer une DP. Pensez vs que cela suffise meme si la surface amenagée sera superieure superieure à 20 m2 ? Dans cas ou la reponse est oui, l'architecte m'est-il necessaire une DP ?
Encore merci
Elodie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 09:15:29
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| le simple aménagement d'une surface existante portant transformation de SHOB en SHON n'est soumis qu'à DP ce qui exonère de l'obligation d'architecte. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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elodie727
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 10:50:24
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En un mot: Alleluia!
Cependant, pouvez vs me dire si je suis obligée dans la DP d'inclure les plans de toute la co-propriété ou uniquement ceux relatifs à mon appartement et au garage ?
Par avance merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 11:21:45
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| normalement, il faut les plans de la copro, sachant que les plans intérieurs n'ont pas à être présentés. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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elodie727
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 11:31:30
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Et bien meci pour toutes ces infos, me voilà rassurée et heureuse !
Je file a la mairie cet apres midi et si souci il y a, je n'hesiterai pas à venir chercher de l'aide ! Les reponses que vs m'avez apportées sont claires et pertinentes, un vif et grand remerciement ...
Elodie |
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garage construit non cadastré
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