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Initialement posté par ADHL

Bonsoir,

Nous avons un projet d'extension sur une construction existante et d'après les infos trouvées sur le forum, pourriez-vous me dire si mon interprétation des textes est correcte.

Nous souhaiterions en effet réaliser les travaux nous-mêmes et éviter de dépasser le seuil des 170 m² pour ne pas être dans l'obligation de faire appel à un architecte.

Pour se faire, notre projet se déroulerait en deux étapes et demandera certainement plusieurs années.

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1ère étape, problème de détermination de la SHON : notre maison est une ancienne fermette rénovée qui dispose de plusieurs dépendances ( ou remises ou annexes)

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qui ne sont pas attenantes à la maison.

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Dans un premier temps, nous souhaiterions réaliser une extension qui rejoindra la première dépendance et rénover la toiture de cette dépendance (son état est critique).

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Pouvez-vous me confirmer que, cette dépendance n'étant pas close, elle n'est pas à inclure dans la SHON ?

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Et d'après la réponse ministérielle trouvée sur le "Fil de Laurent", je n'aurai pas non plus à inclure dans la SHON, la surface de plancher de la deuxième dépendance qui se trouve à plusieurs mètres de la maison et de la première dépendance ?

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Dans un second temps, nous souhaiterions, rénover la dépendance attenante à l'extension réalisée.

Les locaux accessoires étant réputés avoir la même destination que le local principal, il n'y a pas de changement de destination

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et poser une baie vitrée et un enduit sur ce bâtiment serait donc uniquement soumis à une demande d'autorisation préalable

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qui, je pense, n'a pas à être signé par un architecte ( ce qui était du moins le cas de la déclaration de travaux ).

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Pour revenir sur le calcul de la SHON de la première étape de notre projet :

- la déduction dans la limite de 5 m² par logement des surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux s'applique-t-elle lorsqu'il s'agit de la création d'une deuxième salle de bains ?

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- Concernant la déduction forfaitaire de 5 % relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation, n'y-a-il aucun texte qui nous serait plus favorable car dans le cas de notre fermette, les murs peuvent faire jusqu'à 75 cm d'épaisseur et entre donc dans la SHON, sans pour autant être des surfaces d'habitation.

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Les loggias et surfaces non closes au RDC sont déductibles de la SHON: les portes et porte-fenêtres de notre maison étant très en retrait de la façade, je pense qu'il est possible de déduire de la SHON les surfaces qui ne sont pas hors d'eau et hors d'air et dans l'affirmative, cela peut-il s'appliquer à toutes les fenêtres ?

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- Concernant les combles, sachant que nous avons fait venir plusieurs artisants spécialisés en pose d'escaliers et qu'ils n'ont trouvé aucune solutions pour installer un escalier nous permettant d'accéder aux combles, nous avons, en dernier recours, installer une échelle de meunier réduite à 47 cm pour atteindre les combles. Cette échelle de meunier ne nous laisse un couloir à l'étage que de 37 cm pour accéder aux autres pieces de l'étage.
Sachant également que la surface de plancher au-dessus de 1m80 dans les combles n'est que de 93 cm de large sur 7,44 m de long (1,44 m de murs inclus) et qu'en montant l'échelle de meunier, il ne faut pas oublier de baisser la tête car juste avant d'atteindre la trémie des combles, la hauteur marche/plafond est de 1,41 m.

Peut-on alors, considérer que la surface de plancher des combles au-dessus de 1 m 80 est à inclure dans la SHON ?

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Vous vous voudrez bien excuser cet exposé un peu long mais mes interrogations sont nombreuses.

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Vous remerciant par avance pour votre aide...

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Initialement posté par ADHL

Bonsoir,

Merci beaucoup pour votre aide, vos éclaircissements m'ont fait réfléchir à une nouvelle façon d'appréhender le projet.

Vous m'arrêtez si je me trompe, je me suis inspirée du post « éclairages sur les SHOB et les SHON », mais je ne suis pas certaine d'avoir bien interprêté l'ensemble des informations, elles ne sont d'ailleurs pour certaines peut-être plus d'actualité compte tenu des dernières modifications.

Je peux réaliser une terrasse sans formalité aucune qui s'étend de ma maison jusqu'à la première dépendance ?

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Elément non constitutif de SHOB, sauf erreur, car le PLU me limite à 30 m² d'extension de SHOB,

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Si je dresse un mur sur cette « terrasse » de ma maison jusqu'à la première dépendance, deux autres murs à chaque extrémité de la façade avant du futur bâtiment (avec un décroché dans l'un d'eux rendu nécessaire par la position de la porte d'entrée de la maison), le bâtiment serait enduit et couvert ( toiture en ardoise) mais aucune baie vitrée ne serait installée : nous aurons ainsi crée de la SHOB (donc je suis limitée à 30 m²) mais pas de SHON, c'est bien cela ?

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Et dans ce cas de figure, je peux déposer un permis de construire sans la signature d'un architecte ?

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En admettant que j'ai réalisé la rénovation de la dépendance préalablement, bâtiment indépendant de l'habitation donc les SHON ne s'ajoutent pas :

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dois-je dans ce cas déposer un permis de construire ou une déclaration préalable est-elle suffisante pour réfection de toiture, enduit sur le bâtiment et pose de baies vitrées ? (Je pencherais pour la déclaration préalable).

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Quelque soit l'option, je n'ai là non plus pas besoin de la signature d'un architecte.

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Si ensuite j'installe des baies vitrées sur le bâtiment crée, il me semble qu'une demande d'autorisation préalable devrait suffire et, nous sommes d'accord, toujours pas d'architecte.

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Le bâtiment sera alors clos, je peux réaliser une ouverture entre ma maison et ce dernier et il ne s'agit plus d'une ouverture sur un mur extérieur donc aucune formalité ?

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Aucune entreprise n'interviendra pour réaliser les travaux, cela nous prendra donc beaucoup de temps, c'est pour cette raison que nous pouvons nous permettre de réaliser ce projet en plusieurs étapes : l'urgence étant la toiture de la dépendance.

Pouvez-vous me faire savoir si ce projet est ainsi réalisable et conforme aux textes en vigueur ?

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Les textes concernant les permis sont-ils modifiés fréquemment ?

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Ai-je un risque, si la réalisation de ce projet prend trop de temps, que les textes changent et que je ne puisse poursuivre ?

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Ou serais-je limitée dans le nombre de permis de construire ou déclarations préalables qu'il est possible de déposer ?

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Une fois la déclaration de fin de travaux déposée, il y a-t-il un délai de carence pour déposer un autre PC ou une declaration préalable ?

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Je suis désolée, je n'ai pas réussi à faire plus court cette fois encore....

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Encore merci pour votre aide précieuse.

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Initialement posté par Emmanuel WORMSER

Laurent,

pour la terrasse, je suis bien sur d'accord avec toi....et l'analyse de son respect des règles du POS, avec ou sans autorisation d'urbanisme, doit se faire par rapport à l'encadrement de l'emprise ou de l'imperméabilisation de surfaces et PAS par rapport à l'encadrement de la SHOB qu'elle ne constitue pas !

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Initialement posté par ADHL

Bonjour,


Nous abandonnons donc pour éviter les litiges, l'idée de la « terrasse » et nous intégrons la réalisation d'une dalle dans le permis de construire de l'extension.

Par contre, en y repensant, je crois avoir commis une petite erreur car si je rattache la dépendance rénovée et close à ma maison par une construction qui reste ouverte sur l'extérieur : je rajoute tout de même la SHON de la dépendance à celle existante, non ?

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Dans l'affirmative, je dois donc cumuler les deux SHON, dépassant ainsi les 170 m², et je n'ai d'autres choix que de faire appel à un architecte, qu'en pensez-vous ?

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A moins que du fait que les bâtiments ne communiquent pas entre eux et qu'il soit nécessaire d'y accéder par l'extérieur, les SHON ne se cumulent pas : mais, j'ai des doutes.....

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La solution serait donc, je pense, de déposer un permis de contruire pour rénover la dépendance telle que décrit précédemment mais sans poser de baies vitrées ( je dois malgré tout sauf erreur pouvoir remplacer les deux fenêtres de la dépendance en laissant par contre vide l'emplacement de la future » baie).

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Serait également concerné par le permis de construire la réalisation de « l'extension » et là encore aucune baie vitrée ne serait posée.
Dans ce cas, création de 30 m² de SHOB (conforme au PLU) mais pas de SHON donc seule la SHON de la maison est à comptabiliser.

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Dans un second temps (quel délai me conseilleriez-vous de patienter après la fin des travaux),

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déclaration préalable pour pose de baies vitrées sur la dépendance et l'extension.

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Est-il nécessaire de prévoir lors du dépôt du permis de construire des ouvertures sur la dépendance et l'extension les plus approchantes des baies vitrées que je compte installer ultérieurement ou sera-t-il possible dans la déclaration préalable de fermer si nécessaire davantage les ouvertures des façades pour poser les baies ?

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Car à l'intérieur de l'extension va se trouver une fenêtre de la maison, pensez-vous que cela gêne l'administration lors du dépôt du permis de construire pour la création de ladite extension (bien que ce soit le principe des verandas).

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Quant à la réalisation de l'ouverture entre ma maison et l'extension pourra-t-elle être incluse dans la déclaration préalable qui concernera la pose de baies vitrées sur les deux bâtiments ou cela me contraindrait-il à déposer un nouveau permis et vous me conseillerez plutôt d'attendre d'avoir fermer les bâtiments pour la réaliser ? (il me semble que la déclaration préalable devrait être suffisante).

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L'administration pourrait-elle contester cette extension qui n'aurait (dans un premier temps) qu'un accès extérieur et aucun accès direct par la maison bien qu'accolée à cette dernière ?

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Ce sera de toute façon également le cas de la dépendance car le mur est en pierre et nous n'avons pas l'intention de réaliser d'ouverture et ce, même ultérieurement.

Grâce à votre aide précieuse, mon projet prend forme et je vous en remercie vivement.

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Initialement posté par Laurent CAMPEDEL

[quote]Initialement posté par ADHL


[quote]
Est-il nécessaire de prévoir lors du dépôt du permis de construire des ouvertures sur la dépendance et l'extension les plus approchantes des baies vitrées que je compte installer ultérieurement ou sera-t-il possible dans la déclaration préalable de fermer si nécessaire davantage les ouvertures des façades pour poser les baies ?

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Initialement posté par ADHL

Bonsoir,

Je voulais simplement savoir si si je pouvais sur la façade de l'extension juste laisser l'ouverture des baies vitrées ou si cette façade devait être quasiment inexistante ?

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Est-ce justement le fait de ne pas fermer cette extension que vous trouvez trop osé ?

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L'ensemble sera à mon sens beaucoup plus harmonieux, la rénovation de la dépendance ne sera pas du luxe et cet espace qui existe actuellement entre la maison et la dépendance est vraiment très inesthétique.

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Donc je deposerai dans un premier temps un permis de construire pour la réalisation de l'extension (puisque création de 30 m² de SHOB) et la rénovation de la dépendance (autant regrouper les deux sur le permis, je pense).

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Mais je ne ferme aucun des deux bâtiments pour ne pas créer de SHON.

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Dans un second temps, une déclaration préalable suffira pour poser des baies vitrées sur ces deux bâtiments et concernant l'ouverture à réaliser entre ma maison et l'extension, je n'aurai à ce stade plus aucune formalité à effectuer.

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Qu'en pensez-vous ?
Il y a-il un risque que mon permis soit refusé ?

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Cela pourrait-il déranger l'administration que je réalise des bâtiments sans fermeture ?

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Et que me conseilleriez-vous pour optimiser mon dossier ?

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C'est vraiment très aimable à vous de m'avoir aider à y voir plus clair et si vous me confirmez que mon projet est ainsi conforme, il va maintenant falloir que je constitue le dossier de mon permis de construire....

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Initialement posté par ADHL

Bonjour,

Je ne voudrais pas abuser mais, pourriez-vous m'apporter encore quelques précisions ?

Sur le cerfa du permis concernant la description de mon projet, comment qualifieriez-vous cette extension avec sa façade quasi-inexistante et convient-il de préciser « sans création de SHON » ?

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Même concernant la « rénovation » de la dépendance, le terme rénovation est peut-être inadapté puisque les ouvertures restent en l'état et là encore, est-il souhaitable de le préciser ? Je pense, mais la formulation n'est pas aisée.

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Les termes à employer sont je pense primordiaux afin de ne pas les rendre suspicieux concernant nos intentions risquant ainsi un refus de permis.

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Une dernière précision (du moins, je pense), je vous indiquais précédemment que je ne réaliserais pas d'ouverture dans le mur en pierre jouxtant l'extension (manoeuvre délicate) mais étant donné que la toiture de la dépendance et de l'extension ne feront qu'une, la flèche de ce pignon n'est plus utile et il serait alors possible de démonter le pignon complet.

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Par contre dans le cadre du projet tel que nous l'avons envisagé, pensez-vous que cela pourrait poser problème ?

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Démonter le pignon serait-peut-être assimilé à une démolition partielle (bien que l'extension soit dans la continuité de ce dernier) et étant situé en zone naturelle, cela risquerait peut-être de comprommettre notre permis ?

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A moins de le démonter une fois l'ensemble des constructions réalisées (mais non closes) ?

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Mais, là techniquement, je ne suis pas certaine que cela soit réalisable.

Pour répondre à votre question, la dépendance abrite actuellement la chaudière et sa cuve et je n'ai pas vraiment d'autres projets pour elle dans le moment, il s'agit plus de la restaurer avant qu'elle ne tombe en ruine.

Encore mille fois merci,
Très bon week-end à tous

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