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 Sujet  |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
 Posté - 01 mars 2008 : 21:27:32
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Non ribouldingue c'est bien
code de procedure civile
Livre I
Titre XVII
Chapître 11
Article 648 |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 01 mars 2008 : 21:39:53
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J'avais preparé ce texte:
CONGE AUX FINS DE REPRISE
Le
Madame XXXXX Monsieur XXXXX
adresse adresse
A LA DEMANDE DE :
Monsieur XXX de nationalité Française né le xxx à xxx ,Ingénieur retraité, demeurant adresse
Et de son épouse
Madame xxxx née xxxx de nationalité Française née le xxxx à xxx, employée retraitée, demeurant adresse
VOUS SIGNIFIE RAPPELLE et DECLARE :
Que les demandeurs en leur qualité de propriétaires ont donné aux signifiés, suivant bail et de son avenant fait à XXX en date du XXXX, divers locaux a usage d’habitation, sis adresse
Que ce bail a été consenti pour 3 années commençant a courir le xxxx et venant à expiration le xxxx et renouvelé par tacite reconduction par période de trois ans.
Mais que dés a présent les requérants donnent, par le présent acte, congé aux signifiés pour la date du :
XXXXX
des locaux qu’ils occupent sis adresse
Au motif que les requérants entendent exercer leur droit de reprise sur les dits locaux aux fins d’habitation au titre d’habitation principale en application de l’ Article 15 de la loi 89-462 du 6 Juillet 1989.
Les bénéficiaires de la reprise, qui établiront leur résidence principale dans les locaux du adresse, sont les propriétaires des locaux :
Monsieur XXXXX de nationalité Française né le XXXX à XXXX ,Ingénieur retraité, demeurant adresse
Et son épouse
Madame xxxx née xxxx de nationalité Française le xxxx, employée retraitée, demeurant adresse
Leur faisant SOMMATION pour la date du XXXX d’avoir a quitter les lieux et a les rendre libres de toute occupation après avoir satisfait à toutes les obligations du locataire sortant et notamment de justifier du paiement des impôts et taxes dont les être tenu solidairement en vertu des articles 1686 et 1687 du code général des impôts.
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Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
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Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 13:57:44
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Bonjours à tous,
Aprés avoir signifié par huissier (10 mois avant la fin du bail) que nous allions reprendre le logement pour nous même à la fin du bail (10 fevrier 2009), nous avons "comme prévu" des problemes.
NB : voir l'historique du sujet.
Hier, l'avocat de nos locataires a averti notre huissier que ceux-ci n'avaient pas l'intention de partir et qu'ils attendaient une decision d'expulsion !!!
Sachant que nous sommes propriétaires de deux petites maisons sur le même terrain et que nous voulons recuperer celle de nos locataires pour pouvoir habiter les deux (plus de chambres, bureau, ..) quelle chance avons nous de gagner au tribunal.
Un grand merci par avance pour votre experience sur ce sujet.
Salutations. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 14:42:36
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Citation :
Initialement posté par Tagada12
Bonjours à tous,
Aprés avoir signifié par huissier (10 mois avant la fin du bail) que nous allions reprendre le logement pour nous même à la fin du bail (10 fevrier 2009), nous avons "comme prévu" des problemes.
NB : voir l'historique du sujet.
Hier, l'avocat de nos locataires a averti notre huissier que ceux-ci n'avaient pas l'intention de partir et qu'ils attendaient une decision d'expulsion !!!
Sachant que nous sommes propriétaires de deux petites maisons sur le même terrain et que nous voulons recuperer celle de nos locataires pour pouvoir habiter les deux (plus de chambres, bureau, ..) quelle chance avons nous de gagner au tribunal.
Un grand merci par avance pour votre experience sur ce sujet.
Salutations.
Voyez cette jurisprudence. Le juge peut exercer un contrôle "a priori" de vos besoins de relogement. Solution incertaine pour vous.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 22 octobre 2003
N° de pourvoi: 02-14702
Non publié au bulletin Cassation partielle
Président : M. WEBER, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 15-I, ensemble les articles 1er et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que le droit au logement est un droit fondamental ; que les dispositions d'ordre public de la loi s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2001) que Mme X... , propriétaire d'un appartement, a fait délivrer à son locataire, M. Y... Z... , un congé aux fins de reprise personnelle ;
Attendu que pour déclarer valable ce congé, l'arrêt retient que l'exercice du droit de reprise entrepris sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n'est pas subordonné à la justification d'un besoin de relogement du bénéficiaire, ce qui exclut tout contrôle a priori, que M. Y... Z... n'est pas admis à contester le bien-fondé de l'intention de la reprise de Mme X... avant la réalisation de cette reprise ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le motif déclaré du congé ne révélait pas qu'il n'avait pas été délivré dans l'intention d'occuper les locaux à titre d'habitation principale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré régulier le congé délivré le 18 juin 1999 à M. Y... Z..., déclaré celui-ci occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion, l'arrêt rendu le 15 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille trois.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 14:52:07
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Citation :
Initialement posté par Tagada12
Bonjours à tous,
Aprés avoir signifié par huissier (10 mois avant la fin du bail) que nous allions reprendre le logement pour nous même à la fin du bail (10 fevrier 2009), nous avons "comme prévu" des problemes.
NB : voir l'historique du sujet.
Hier, l'avocat de nos locataires a averti notre huissier que ceux-ci n'avaient pas l'intention de partir et qu'ils attendaient une decision d'expulsion !!!
Sachant que nous sommes propriétaires de deux petites maisons sur le même terrain et que nous voulons recuperer celle de nos locataires pour pouvoir habiter les deux (plus de chambres, bureau, ..) quelle chance avons nous de gagner au tribunal.
Un grand merci par avance pour votre experience sur ce sujet.
Salutations.
la loi ne prévoit que l'obligation d'habiter réellement pour le bailleur qui utilise la procédure prévue à l'article 15
la loi ne fixe pas de conditions concernant la superficie des lieux actuellement occupés ni ceux ultérieurement.
il faudra vous rapprocher d'un avocat spécialisé dans cette procédure
mais il existe déjà des jurisprudences concernant un droit de reprise dans le même immeuble du bailleur actuel |
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Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 13:57:59
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Bonjour,
Nous avons decidé, avec notre avocate d'aller devant le tribunal pour demander l'expulsion.
D'aprés votre experience, quel peut être la decision du tribunal ?
(Sachant que le couple de locataire a deux enfants)
Merci pour votre retour d'experience.
Sincères salutations.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 23:19:25
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| si votre congé pour reprise respecte les conditions de forme légales, il sera validé |
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poupix4
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 15:36:36
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Citation :
Initialement posté par Tagada12
Bonjour,
Nous avons decidé, avec notre avocate d'aller devant le tribunal pour demander l'expulsion.
D'aprés votre experience, quel peut être la decision du tribunal ?
(Sachant que le couple de locataire a deux enfants)
Merci pour votre retour d'experience.
Sincères salutations.
bonjour
nous avons eu le meme probleme que vous avec une loc qui avait un enfant nous avions respectes les textes de lois , et sommes alles au tribunal
le juge a fait trainer 2 ans , puis , au cours de la procedure ,la personne est partie d'elle meme;
si elle n'etait pas partie d'elle meme ca aurait continue encore ,malgres notre bon droit, que ce juge avait bien sur reconnu.
mais les choses sont ainsi (mal) faites! |
poupix4 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 18:23:52
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Citation :
Initialement posté par Tagada12
D'aprés votre experience, quel peut être la decision du tribunal ?
(Sachant que le couple de locataire a deux enfants)
Au mieux, le congé sera validé. Ensuite le plus gros souci c'est d'obtenir l'expulsion. Si le locataire se maintient dans les lieux, la préfecture refuse dans un premier temps systématiquement le concours de la force publique. Il faut donc attaquer l'Etat en responsabilité pour non exécution d'un jugement. Concrètement lui demander de l'argent pour le préjudice subit. Donc procédure au Tribunal Administratif, re-procès et avocat obligatoire. C'est ensuite que la Préfecture réagit pour reloger le locataire qui se maintient dans les lieux. Comptez minimum trois ans si le locataire s'incruste. Et sans appel, ni cassation. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 23:11:23
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Si le locataire se maintient dans les lieux, la préfecture refuse dans un premier temps systématiquement le concours de la force publique.
ou avez vous vu cela?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 08:34:51
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Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Si le locataire se maintient dans les lieux, la préfecture refuse dans un premier temps systématiquement le concours de la force publique.
ou avez vous vu cela.
Expérience vécue par un membre de ma famille à l'encontre d'un locataire ayant eu son bail résolu pour non paiement du loyer.
L'huissier a demandé le concours de la force publique. Refusé par la préfecture. L'huissier nous a confirmé que les refus étaient systématiques et nous a conseillé d'attaquer l'Etat. Ce qui a été fait. L'Etat a bien versé des indemnités suite à la saisine du Tribunal Administratif. Mais il a fallu attendre le relogement du locataire (c'était une famille). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 09:58:51
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par nefer
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Si le locataire se maintient dans les lieux, la préfecture refuse dans un premier temps systématiquement le concours de la force publique.
ou avez vous vu cela.
Expérience vécue par un membre de ma famille à l'encontre d'un locataire ayant eu son bail résolu pour non paiement du loyer.
L'huissier a demandé le concours de la force publique. Refusé par la préfecture. L'huissier nous a confirmé que les refus étaient systématiques et nous a conseillé d'attaquer l'Etat. Ce qui a été fait. L'Etat a bien versé des indemnités suite à la saisine du Tribunal Administratif. Mais il a fallu attendre le relogement du locataire (c'était une famille).
non paiement de loyer: ce n'est pas un congé pour reprise!
ne généralisez pas à partir d'un cas isolé
quant à l'huissier....:ce n'était que dans les limites de sa compétence territoriale....et encore.... |
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Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 10:18:37
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Merci pour vos commentaires.
Nos locataires ont un avocat qui est connu pour être specialisé dans la defense des locataires indelicats (info de notre avocate).
Je pense effectivement que les choses risquent de durer.
Pour la petite histoire, quand les locataires sont venues pour visiter notre bien : ils étaient à l'hotel, avec une petite fill de 4 ans. Nous avons voulu faire preuve de solidarité sans nous posé la question de svoir pourquoi ils avaient atteri à l'hotel. Grave erreur de bailleur debutant. On ne mis reprendra plus !!
Nous voyons notre avocate lundi prochain.
Le dossier est lourd :
Destruction d'une haie sans authorisation. (puis jetée chez nos voisins.
Arrachement de meubles "non demontables"de la cuisine et jetés dans le garage.
Mecanique sur la voie public (3 epave 205 GTI, dans une zone residenielle) puis vidange de l'huile de vidange dans le jardin (nous avons constat d'huissier et photos).
Destruction de tous les parterres de fleurs (c'est ainsi plus facile à entretenir).
6 mains courantes à la police Nationale
2 constats d'huissier.
1 jugement au tribunal d'instance pour violence.
.. .. ..
ET ils ne veulent pas partir... . ... ..
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 10:21:15
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Citation :
Initialement posté par nefer
non paiement de loyer: ce n'est pas un congé pour reprise!
ne généralisez pas à partir d'un cas isolé
On aboutit au même résultat. Demander l'expulsion d'un locataire. Frottez vous donc à une préfecture pour demander le concours de la force publique pour une expulsion et vous verrez les barrières qui vont être dressées. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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SCI93
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 23:43:10
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Bonsoir,
Le Nabot, pouvez-vous expliquer ce que vous avez compris de la jurisprudence que vous citez.
C'est toute la distinction entre "reprise pour habiter au titre de résidence principale" et "reprise pour décision personnelle". Je comprends l'inverse de ce que vous dites. La cour de Cassation casse l'arrêt de la cour d'appel parce que l'arret de la cour d'appel ne donne pas de motif valable selon la loi : c'est à dire reprise pour habiter et non reprise personnelle.
Le motif invoqué par la loi pour reprendre son logement pour être valable doit être reprise pour habiter au titre de la résidence principale. Mais on ne doit pas chercher un motif au motif c'est à dire que le propriétaire n'a pas à dire pourquoi il veut habiter son logement. Par contre s'il ne dit pas que c'est pour habiter alors le congé peut être entaché de nullité.
En l'espèce la cour d'appel a validé un congé qui avait été donné en invoquant la reprise personnelle. Ce n'est pas la même chose que reprise pour habiter, c'est à dire pour en faire son habitation principale.
Répondez-moi s'il vous plait parce que j'ai l'impression que vous lisez des arguments qui ne figurent pas dans la jurisprudence que vous citez. Si d'autres universinautes ont leur avis à donner sur ce point, merci de nous en faire part.
Pour ce qui est de vous Tagada12, il faut absolument que vous invoquiez cette raison devant le tribunal d'instance (reprise pour habiter au titre de la résidence principale), en outre demandez également l'exécution provisoire; de cette façon même si vos locataires font appel, vous pouvez exécuter la décision d'expulsion sans attendre le résultat de l'appel.
Je suis dans un cas de reprise pour habiter mais cela concerne un appartement.
Bonne chance à vous, tenez-nous au courant. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 12:44:42
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Citation :
Initialement posté par SCI93
Bonsoir,
Le Nabot, pouvez-vous expliquer ce que vous avez compris de la jurisprudence que vous citez.
C'est toute la distinction entre "reprise pour habiter au titre de résidence principale" et "reprise pour décision personnelle". Je comprends l'inverse de ce que vous dites. La cour de Cassation casse l'arrêt de la cour d'appel parce que l'arret de la cour d'appel ne donne pas de motif valable selon la loi : c'est à dire reprise pour habiter et non reprise personnelle.
Le motif invoqué par la loi pour reprendre son logement pour être valable doit être reprise pour habiter au titre de la résidence principale. Mais on ne doit pas chercher un motif au motif c'est à dire que le propriétaire n'a pas à dire pourquoi il veut habiter son logement. Par contre s'il ne dit pas que c'est pour habiter alors le congé peut être entaché de nullité.
En l'espèce la cour d'appel a validé un congé qui avait été donné en invoquant la reprise personnelle. Ce n'est pas la même chose que reprise pour habiter, c'est à dire pour en faire son habitation principale.
Répondez-moi s'il vous plait parce que j'ai l'impression que vous lisez des arguments qui ne figurent pas dans la jurisprudence que vous citez. Si d'autres universinautes ont leur avis à donner sur ce point, merci de nous en faire part.
Pour ce qui est de vous Tagada12, il faut absolument que vous invoquiez cette raison devant le tribunal d'instance (reprise pour habiter au titre de la résidence principale), en outre demandez également l'exécution provisoire; de cette façon même si vos locataires font appel, vous pouvez exécuter la décision d'expulsion sans attendre le résultat de l'appel.
Je suis dans un cas de reprise pour habiter mais cela concerne un appartement.
Bonne chance à vous, tenez-nous au courant.
Relisez bien la partie en rouge (qui est la motivation de l'arrêt). Comme on lui avait demandé, la cour d'appel devait rechercher quelles étaient les intentions REELLES (y-a-t-il fraude ?) lors de la délivrance du congé, c'est à dire que la cour d'appel doit effectuer un "contrôle à priori" pour vérifier que le bénéciaire entend bien occuper les locaux à titre d'habitation principale. C'est tout. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 02 févr. 2009 13:08:33 |
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Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 13:00:33
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Bonjour,
Nous avons rencontré notre avocate hier. Celle ci va assigner les locataires au tribunal d'instance pour demander la confirmation de validité du congé et Expulsion.
Compte tenu de son experience (elle est specialisé dans le droit Immobilier) elle nous a prevenu que les choses risquaient de prendre beaucoup de temps.
Et qu'en definitif, un juge ne prononce jamais d'expulsion pour des locataires qui payent leur loyer.
Je commence à comprendre pourquoi certains proprietaires sont degoutés de la location.
Une question : le bail se termine le 10 fevrier. Comment tenir compte de l'indice d'evolution des loyers pour l'indemnité d'occupation. Je ne compte pas faire un cadeau de 2,95% à mes occupants sans droit ni titre.
Merci pour vos conseils.
Sincères salutations. |
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Nine22
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 12:39:19
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| Dans le même style de problème, dans notre copropriété, un locataire bruyant (plusieurs plaintes émanat de plusieurs résidents ont été déposées contre lui) qui s'approprie des parties communes, fait uriner son chien dans les parties communes, insulte des résidents, etc...souhaite racheter son appartement. Le syndic, au fait de ces agissements, a-t-il le droit de s'opposer à la vente? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 13:17:15
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| non |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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