|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
 Posté - 27 févr. 2009 : 09:43:14
|
Bonjour,
Notre avocate leur a envoyé (via huissier) une assignation devant le tribunal d'instance de Saint Germain. Date prévue le 9 avril.
Le document comporte 14 pieces jointes (constats d'huissier, mains courantes, courriers en recommandé, ...) : le dossier est lourd.
Nous demandons la confirmation du congés, des domages et interets, une indemnité d(occupation égale au double du loyer.
En ce qui concerne notre courrier recommandé pour l'augmentation de l'indice d'evolution des loyers pour l'indemnité d'occupation : ils n'ont pas été retiré le Recommandé.
(sans doute un conseil de leur avocat).
Salutations |
Signaler un abus  |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 10:26:21
|
Citation :
Initialement posté par Tagada12
Nous demandons la confirmation du congés, des domages et interets, une indemnité d(occupation égale au double du loyer.
A condition qu'il y ait une clause en se sens dans le bail. Sinon indemnités d'occupation = loyer.
Citation :
En ce qui concerne notre courrier recommandé pour l'augmentation de l'indice d'evolution des loyers pour l'indemnité d'occupation : ils n'ont pas été retiré le Recommandé.
(sans doute un conseil de leur avocat).
Cela m'étonnerait que ce soit un conseil d'avocat. Pour la bonne raison que certaines matières du droit fixent un délai qui courre à compter de la première présentation. Et que l'on est pas supposé connaitre le contenu de la lettre tant qu'elle n'est pas retirée. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 févr. 2009 10:30:59 |
| Signaler un abus |
|
|
Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 20:06:56
|
Bonsoir,
Le bail stipule bien que l'indemnité d'occupation est égal au double du loyer. Mais je suis pret à parier que le tribunal s'en moque....
Pour ce qui est de l'avocat, la technique de defense du locataire dans ce type de probleme (le bailleur est dans son droit de reprendre le logement pour y habiter) consiste à gagner du temps.
Donc à faire le mort.
Je suis persuadé par exemple que Mr l'avocat va se "reveiller" deux jours avant l'assignation pour reclamer à notre avocate les pieces du dossier et demander (donc) un delai au tribunal pour examiner les pieces en question.
Technique haituelle pour gagner deux mois dans ce beau pays ou la justice est si rapide.
En ce qui concerne notre recommandé que nos locataires ne sont pas aller cherché. Nous avons des locataire indelicats mais pas totalement idiot. Ils se doutent bien qu'à cette epoque de l'année et comme depuis trois ans, l'augmentation du loyer arrive... ....
Ce type de courrier n'a aucune valeur devant un tribunal s'il n'a pas été retiré. Il est considéré comme valide à partir de la date de reception. Nos locataires le savent...
Le SEUL moyen est de le faire delivrer par huissier...
Cher par une augmentation d'indemnité...
Y a t'il sur le forum quelqu'un ayant une experience de reprise pour habiter allant au tribunal.
(Je pense que cela peut être interessant pour tout le monde ...)
Slts
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 20:15:09
|
Citation :
Initialement posté par Tagada12
En ce qui concerne notre recommandé que nos locataires ne sont pas aller cherché. Nous avons des locataire indelicats mais pas totalement idiot. Ils se doutent bien qu'à cette epoque de l'année et comme depuis trois ans, l'augmentation du loyer arrive... ....
Ce type de courrier n'a aucune valeur devant un tribunal s'il n'a pas été retiré. Il est considéré comme valide à partir de la date de reception. Nos locataires le savent...
Sauf que vous oubliez que pour l'indexation, il n'y a nul besoin de LRAR. On l'applique point barre. Et avec un délai de prescription de 5 ans. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 20:35:33
|
LeNabot,
Je suis d'accord avec vous mais mes locataires continuent de payer "l'ancien" loyer. Je pense qu'ils attendent le jugement du tribunal.
A ce propos, je souligne que nous avons le courrier de leur avocat (adressé à notre huissier) stipulant que seul une decision de justice pourrait les obliger à quitter le logement.
Etrange pratique. Les droits du bailleur semblent, pour cet avocat, être secondaires.
Slts
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 22:05:45
|
Citation :
Initialement posté par Tagada12
A ce propos, je souligne que nous avons le courrier de leur avocat (adressé à notre huissier) stipulant que seul une decision de justice pourrait les obliger à quitter le logement.
La position de l'avocat est juste. Ce n'est pas une pratique étrange, elle est simplement légaliste. Vous avez un conflit avec le locataire, c'est à la justice de trancher. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 févr. 2009 22:07:18 |
| Signaler un abus |
|
|
Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 23:24:34
|
Oui, bien entendu.
Mais a partir du moment ou cette eventualité était stipulé dans le contrat de location (reprise pour habiter) et ayant prevenu nos locataire, par huissier il y a un an, je ne pense quela demarche de l'avocat ne vise pas à regler un conflit mais à faire gagner du temps à nos locataire. Car nous sommes dans notre droit !
La relation Bailleur/locataire montre que :
1 - Le locataire est la victime, le bailleur est le mechant.
2 - recuperer un logement peut necessiter plusieurs années.
3 - La justice s'auto alimente pour faire durer le plaisir € € € € €
Slts
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 01:01:45
|
Citation :
Initialement posté par Tagada12
Car nous sommes dans notre droit !
Cela, c'est ce que vous dites.
Or à la lecture de ce fil :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=62418
vous détournez manisfestement la loi du 6 juillet 1989 en invoquant un congé pour reprise.
C'est à vos risques et périls, voyez la jurisprudence que j'ai citée, vous risquez un contrôle à priori si l'avocat de votre locataire s'y prend bien.
Autant regarder la réalité en face. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 11:35:50
|
Il est vrai que nous en avons plus qu'assez de ces locataires. Nous subissons leur perversité depuis trois ans : cela suffit.
Le jour de la signature du bail ils nous ont prevenu qu'ils allaient nous en faire voir : il faut vraiment être pervers pour annoncer pareille chose !!!
Ceci dit : NOUS SOMMES DANS NOTRE DROIT.
LeNabot : la jurisprudence montre qu'un control ne peut être fait QU'APRES le depart des locataires. Vous devriez le savoir et je vous invite a vous renseigner !
La jurisprudence montre aussi qu'un delai de 6 mois est considéré comme minumum pour relouer, sans tomber pour reprise fraudulese.
Ceci dit, nous sommes vaccinés de la location et souhaitons reprendre ce logement pour nous. Et êre tranquille.
Slts |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 12:13:24
|
Citation :
Initialement posté par Tagada12
LeNabot : la jurisprudence montre qu'un control ne peut être fait QU'APRES le depart des locataires. Vous devriez le savoir et je vous invite a vous renseigner !
Je vous ai mis un arrêt dans le fil, je le remets encore une fois. Votre conclusion est juridiquement erronée. La cour d'appel avait écarté un contrôle "à priori" et a été censurée par la cour de cassation. Résultat : le congé pour reprise n'est pas validé, et la décision d'expulsion annulée.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 22 octobre 2003
N° de pourvoi: 02-14702
Non publié au bulletin Cassation partielle
Président : M. WEBER, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 15-I, ensemble les articles 1er et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que le droit au logement est un droit fondamental ; que les dispositions d'ordre public de la loi s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2001) que Mme X... , propriétaire d'un appartement, a fait délivrer à son locataire, M. Y... Z... , un congé aux fins de reprise personnelle ;
Attendu que pour déclarer valable ce congé, l'arrêt retient que l'exercice du droit de reprise entrepris sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n'est pas subordonné à la justification d'un besoin de relogement du bénéficiaire, ce qui exclut tout contrôle a priori, que M. Y... Z... n'est pas admis à contester le bien-fondé de l'intention de la reprise de Mme X... avant la réalisation de cette reprise ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le motif déclaré du congé ne révélait pas qu'il n'avait pas été délivré dans l'intention d'occuper les locaux à titre d'habitation principale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré régulier le congé délivré le 18 juin 1999 à M. Y... Z..., déclaré celui-ci occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion, l'arrêt rendu le 15 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille trois.
|
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 28 févr. 2009 12:16:16 |
| Signaler un abus |
|
|
Tagada12
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 12:37:56
|
LeNabot,
Notre avocate prepare le coup et je lui ai fourni les plans pour le reamenagement du logement. Ceci de maniere à démontrer au tribunal que le projet de reprise pour habiter et fondé.
Le motif de reprise pour habiter au titre de la residence principal est clairement mentionné dans l'assignation réalisée par notre avocate.
Votre jurisprudence me fait plutot penser à un vis de forme. C'est evidement ce que va chercher l'avocat de nos locataires. Nous avons été partticulierement prudent sur cela et l'assignation fait 4 pages (recto verso) plus 14 pieces jointes.
Dans tous les cas nous irons jusqu'au bout : le depart de nos locataires. Quelque soit le montant.
**************************************************************
Quelques jurisprudences :
LOI DE 89 / CONGE / REPRISE POUR HABITER / ETENDUE DU CONTROLE DES JUGES
Cass. Civ. III : 22.10.03
HA 89
Lorsque le bailleur délivre un congé en vue de la reprise pour habiter, la jurisprudence est constante et considère qu'il ne peut y avoir de contrôle de validité du congé au moment de sa délivrance lorsqu'un doute plane sur la réalité de la reprise. Seule la fraude effective prouvée postérieurement au départ du locataire caractérisée par exemple par la relocation du bien peut entraîner une sanction à l'encontre du bailleur et l'allocation de dommages et intérêts au profit du locataire. Néanmoins, pour la Cour de cassation, lorsque le congé lui-même mentionne un motif illégitime comme en l'espèce la reprise du logement pour y séjourner occasionnellement à l'occasion de déplacements, le locataire peut prétendre à la nullité du congé.
LOI DE 89 / CONGE POUR REPRISE / CONTROLE A PRIORI
Cass. Civ. III : 19.5.04
HA 91
Les seules exigences posées par l'article 15 de la loi de 1989 en matière de reprise pour habiter sont l'indication expresse de ce motif dans le congé, ainsi que le nom du bénéficiaire de la reprise, parmi les personnes limitativement autorisées par le texte. Pour la Cour de cassation, dès lors que ces conditions sont respectées, le congé est valable et le bailleur n'a pas à justifier du besoin de logement du bénéficiaire, pas plus que de l'opportunité du choix du logement objet de la reprise.
LOI DE 89 / CONGE POUR REPRISE / REPRISE POUR HABITER
Cass. Civ. III : 31.1.01 et Cass. Civ. III : 4.11.03
HA 78
Lorsqu'un bailleur invoque à l'encontre de son locataire un congé pour reprise (loi du 6.7.89 : art. 15), quelle doit être la motivation de la reprise : peut-on reprendre pour un pied-à-terre, ou une résidence secondaire, ou ne peut-on donner qu'un congé pour reprise pour en faire sa résidence principale ? A l'origine des législations locatives, la reprise pour le bailleur ne pouvait être que pour habiter. Cette mention avait toutefois disparu des lois les plus récentes. Cela signifiait-il qu'un congé pour reprise pour un motif autre que l'habitation principale était possible ? La question se posait depuis 1989. La Cour de cassation répond de façon très claire à cette interrogation, en précisant que le congé pour reprise suppose l'habitation des locaux à titre principal par le bénéficiaire de la reprise, et non pour un autre usage.
Il convient dorénavant d'interpréter le motif du congé pour reprise comme une reprise pour habiter à titre principal.
Cet arrêt de principe a été confirmé (Cass. Civ. III : 4.11.03)
LOI DE 89 / CONGE POUR REPRISE / MOTIF SUFFISANT
Cass. Civ. III 3.4.97
HA 63
Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le motif indiqué est soit la reprise, soit la vente du logement, soit un congé pour motif légitime et sérieux.
Un bailleur avait donné congé pour reprise. Les locataires en ont contesté la validité, estimant que le motif n'était pas sérieux et légitime. Ils invoquaient le fait que les bailleurs, habitant loin, n'allaient pas reprendre le logement (un studio) pour eux-mêmes, mais pour le relouer, ou qu'ils allaient s'en servir à titre de résidence secondaire, et que ces motifs n'étaient ni légitimes, ni sérieux. La Cour de Cassation rappelle que le congé pour reprise est en soi suffisant, et qu'il n'a nullement à être motivé différemment.
**************************************************************
Slts
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Reprise pour habiter - Contestation Locataire
Forum fermé
