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 Sujet  |
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frank.B
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 29 févr. 2008 : 09:52:32
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Bonjour,
Je suis nouveau propriétaire d'un bâtiment (petit immeuble privatif) dont les conduits de cheminées remontent sur environ 10m le long du mur du voisin (j'ai encore traces de cheminées chez moi, et les conduits sont bien sur ma parcelle)
J'entreprends une rénovation de ma toiture (celle que l'on voit sur la photo) et des parties basses des conduits.
Je vais joindre la copropriété voisine pour prévenir d'éventuelles nuisances pendant les travaux mais j'aurais grand besoin de "m'armer" de vos connaissances avant !
A ce que j'en sais l'immeuble voisin a été construit après le mien, et j'imagine donc que le constructeur a été dans l'obligation légale de réaliser la surélévation de mes souches jusqu'au dessus de son faitage. Mes questions :
- A priori à qui appartiennent ces conduits et leur entretient ?
- Ai-je un droit "logique" m'autorisant a percer le mur du voisin en vue de réfection des scellements des conduits contre son mur ?
- Ai-je le droit d'accéder aux souches par les échelons fixés sur son mur (extrême droite de la photo), et donc de monter sur son bâtiment sans autorisation pour entretenir "mes" conduits ?
Espérant que cette config. soit assez courante pour que vous puissiez y répondre, vos connaissances me seraient très utiles !
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Edité par - frank.B le 29 févr. 2008 09:54:52 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 févr. 2008 : 22:36:57
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Citation :
Initialement posté par frank.B
Bonjour,
Je suis nouveau propriétaire d'un bâtiment (petit immeuble privatif) dont les conduits de cheminées remontent sur environ 10m le long du mur du voisin (j'ai encore traces de cheminées chez moi, et les conduits sont bien sur ma parcelle)
J'entreprends une rénovation de ma toiture (celle que l'on voit sur la photo) et des parties basses des conduits.
Je vais joindre la copropriété voisine pour prévenir d'éventuelles nuisances pendant les travaux mais j'aurais grand besoin de "m'armer" de vos connaissances avant !
A ce que j'en sais l'immeuble voisin a été construit après le mien, et j'imagine donc que le constructeur a été dans l'obligation légale de réaliser la surélévation de mes souches jusqu'au dessus de son faitage.
Cela faisait effectivement partie des usages anciens.
Citation :
Mes questions :
- A priori à qui appartiennent ces conduits et leur entretient ?
Ils sont chez vous. Ils sont à vous.
Citation :
- Ai-je un droit "logique" m'autorisant a percer le mur du voisin en vue de réfection des scellements des conduits contre son mur ?
Là, c'est un peu plus compliqué.
Mais pour faire simple, disons que la propriété voisine a mis en oeuvre un moyen indispensable à sa propre construction (celui d'y adosser les conduits). Elle doit donc en supporter les conséquences et en particulier de vous permettre de conserver ce qu'elle a mis en oeuvre pour vous. C'est en quelque sorte une servitude qu'elle s'est imposée à elle-même.
Citation :
- Ai-je le droit d'accéder aux souches par les échelons fixés sur son mur (extrême droite de la photo), et donc de monter sur son bâtiment sans autorisation pour entretenir "mes" conduits ?
Les échelons sont chez vous. Pourquoi ne pourriez vous pas en user.
Citation :
Espérant que cette config. soit assez courante pour que vous puissiez y répondre, vos connaissances me seraient très utiles !
Dire que c'est courant, c'est un grand mot. Mais beaucoup de propriétaires sont dans votre cas et choisissent la politique de l'autruche ou celle du "pas vu pas pris" afin d'éviter un recours du voisin.
Si vous voulez faire les choses en règle, il va vous falloir informer votre voisin de vos intentions (je parie qu'en plus c'est une copropriété) et mettre tout à plat.
Vous vous êtes posé les bonnes questions, nul doute que vous trouverez les bonnes solutions. |
Dominique |
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frank.B
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 01 mars 2008 : 09:46:22
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Merci.
Effectivement je visais la politique de l'autruche, je voulais juste prévenir des dérangements sonores en relation avec la "rénovation de mon toit".
Oui c'est une copro, énorme en plus, ce mur est quasiment un "détail" pour eux.
MAIS mon entrepreneur, bourré de qualités (excellent travail, courtois, à l'heure, etc...) est aussi très précontionneux pour prévenir les recours...normal: il me demande l'autorisation Pourtant, autant il s'est gratté la tête sur d'autres sujets, autant là il me dit que c'est facile. Mais il prévoit forcément le cas le pire ou un perçage malheureux crée une fissuration de peinture ou de platrerie dans l'immeuble voisin. Que dois-je faire :
- le convaincre qu'avec autorisation ou non, on aura de toute façon des problèmes en cas de dommage... les assurances remboursent-elles ce genre de cas si il y a une autorisation du voisin ? Dois-je signer une décharge à l'entrepreneur ? Est-ce qu'une autorisation du voisin implique qu'en cas de dommage c'est à lui de s'en débrouiller ?
- me plier à sa demande et risquer évidemment un refus par "facilité de décision" de la part d'une grosse copro qui a surement d'autres chats à fouetter et sera que peu courant (sûrement pas du tout !) de la présence de ces conduits et de l'éventuelle servitude qui les accompagne...
Votre avis m'est important (au regard de la qualité des réponses du site) |
Edité par - frank.B le 01 mars 2008 09:47:50 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 mars 2008 : 10:56:31
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| s'agissant de "toucher" une construction qui n'est pas la votre, je vous conseille de demander cette autorisation en l'argumentant comme vous l'avez très bien fait dans votre message. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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frank.B
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 01 mars 2008 : 17:22:39
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| OK. Je vous remercie pour vos réponses. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 mars 2008 : 09:45:15
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Le risque que prend votre entrepreneur en réalisant les travaux n'est pas de votre ressort. Votre entrepreneur est assuré contre ce genre de risque et en tant que particulier vous n'êtes pas couvert comme lui. Ne substituez pas les responsabilités.
Votre rôle est celui du maître d'ouvrage et comme votre entrepreneur vous le suggère, vous devez "déminer" le terrain vis à vis de la copropriété voisine.
En prime, ça va être l'occasion de mettre un peu d'ordre juridique dans cette situation assez délicate.
Pour cela, il faut partir de la manière dont les choses ont été mises en place.
Comme vous l'avez pressenti, ce sont vos voisins qui ont du prolonger vos cheminées afin de respecter la réglementation.
Là ou c'est délicat, c'est qu'en fait ils ont construit chez vous, ce qui d'un côté pourrait sembler normal puisqu'il s'agit de vos cheminées, mais qui d'un autre côté est illégal puisqu'on n'a pas le droit de construire chez autrui, même si la construction profite à autrui.
Néanmoins, une chose est certaine: Le prolongement des cheminées a bénéficié exclusivement à vos voisins, car sans cela ils ne pouvaient pas construire leur immeuble. En pure logique, les travaux de remise en état seraient donc exclusivement à leur charge. Mais là encore, se pose le problème de réaliser des travaux chez autrui.
Si on veut rendre la chose légale, il faudrait instaurer une servitude oneris ferrandi (obligation de soutenir à ses frais) par laquelle vos voisins seraient tenus à l'entretien des cheminées qui sont chez vous mais dont le maintien nécessite le soutien de leur immeuble. Cette servitude pourrait être établie par une reconnaissance de celle-ci par la copropriété, mais aussi par une intervention en justice car il n'est pas contestable qu'il s'agit d'une servitude continue et apparente, ce qui permet de la faire reconnaître par prescription trentenaire.
Si vous voulez vous engager dans cette voie, il y a donc une manière de légaliser la situation. Cela prendra un certain temps car il faudra soit une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires (avec vote à la majorité des deux tiers puisqu'il s'agit de gréver la copropriété), soit une action en justice si la négociation amiable n'aboutit pas.
La solution alternative consiste à prendre à votre charge la réfection des cheminées. Du point de vue légal, il faudra alors demander à l'assemblée générale des copropriétaires de voter une résolution par laquelle elle reconnaîtra:
- que les cheminées construites par elle sont votre propriété.
- que vous bénéficiez d'une servitude d'ancrage des cheminées grévant leur immeuble.
Cette alternative n'est pas non plus très facile à mettre en oeuvre, mais il y a moins de chance qu'elle vous conduise à saisir le tribunal car la seule charge que vous réclamez à la copropriété est une charge en nature. Les copropriétaires sont beaucoup plus avenants lorsqu'on ne leur demande pas de payer.
Bien sur, il faudra faire preuve de clarté dans l'exposé que vous devrez vraisemblablement faire aux copropriétaires. Et le rapport d'un expert établissant que les cheminées ont été construites pour répondre au besoins de la copropriété serait un atout certain.
Au passage, je remarque que deux fenêtres de la copropriété ont été ouvertes vers votre toit. Cela peut créer une autre situation embarassante si vous vouliez sur-élever votre immeuble. Mais il ne faut peut-être pas trop charger la barque pour l'instant... |
Dominique |
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frank.B
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 10 mars 2008 : 16:07:02
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Merci encore une fois pour votre réponse et le temps passé : je reviens de congés et suis très agréablement surpris !
Vous devez avoir raison quand vous conseillez de clarifier cette mitoyenneté. Les ouvertures sont a priori des jours de souffrance (leur linteaux coïncident avec les plafonds des appartements), et si je suis les infos glanées sur Universimmo, j'ai en théorie le droit de sur-élever mon bâtiment en les bouchant, car un jour de soufrance ne crée jamais de servitude, n'est-ce pas ?
En l'occurrence, j'ai choisi de prendre sur moi (et plutôt sur mon isolation :-( ) pour espérer refaire ce toit rapidement sans l'élever, et donc en respectant le jour de l'occupant voisin. Mais à ce sujet il faudrait que je rappelle à cette copro qu'en théorie ils ne doivent pas s'ouvrir (ce qui m'éviterait de retrouver quelques mégots sur le toit...).
J'avoue qu'à vous lire et qu'au regard de tous les droits que vous m'attribuez, du moins potentiellement, à l'encontre de mon voisin, je suis tenté de signer une décharge à mon entrepreneur pour qu'il réalise les travaux "en douce" : j'ai bonne conscience, je suis 100% en règle vis à vis des pouvoirs publics (PC, recours des tiers passé, commissariat prévenu), je pense que cette petite opération de rénovation, à mes frais, ne peut pas m'emmener bien loin dans d'éventuels problèmes, sachant que je fais déjà subir au voisinage le marteau-piqueur pour des travaux de plus grande ampleur dans les étages, sans que ça ne crèe de problème (affichage de PC oblige, j'imagine).
Quelques petits meulages/perçages/vissages pour mettre en place de nouveaux renforts métalliques vite-fait, ni vu ni connu (un jour de travail), et on régularise la situation après, une fois mon toit refait en soulignant les irrégularités que vous avez mis en relief, pour espérer (sans trop y compter) obtenir une petite subvention pour mes futurs ramonages ? Je sais que vous ne pouvez me conseiller de contourner la loi, mais peut-être confirmerez-vous que les risques sont limités dans ce cas précis ?
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