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kikikiko
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 05 mars 2008 : 01:38:19
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j' ai signé un bon de visite dans une agence et visité se bien, puis je l'ai visité avc une autre agence et signer compromis de vente.
qu'est ce que je risque ? la premiere agence peut-elle me poser des probléme?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 05:26:14
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Vous non, mais le vendeur peut avoir à payer des dommages-intérêts à la première agence si son mandat lui interdit de vendre par un autre intermédiaire à un client à qui il aurait présenté le bien.
Exemple :
Cour de cassation,chambre civile 1, 30 mai 2006, 04-11208
**modération**
intégration de lien
jcm, merci d'essayer d'apprendre à intégrer les liens : cette technique améliore la lisibilité de vos interventions |
jcm |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 mars 2008 07:37:36 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 07:17:31
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Jurisprudence contraire. Les clauses d'interdiction dont vous parlez restent marginales.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 15 mai 2007 Cassation
N° de pourvoi : 06-13988
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 ;
Attendu que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Attendu que M. X..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne Aja immobilier, qui avait reçu de M. et Mme Y... (les époux Y...) mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier, a agi à l'encontre de ceux-ci en paiement de la commission prévue par ce mandat ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce que l'agence Aja immobilier a non seulement été la première à présenter les acheteurs aux vendeurs mais aussi eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente, de sorte que c'est à cette agence qu'est due la commission ;
Qu'en se déterminant ainsi, tout en constatant que les époux Y... avaient également donné à un autre agent immobilier, l'agence Sélection immobilier, mandat de vendre ces mêmes biens et que la vente avait été "réalisée avec" ladite agence, la cour d'appel n'a pas tiré de cette constatation les conséquences légales qui en découlaient ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 0006, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille sept. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 07:41:39
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aucune de ces deux décisions, inédites, ne forment à elles-seules jurisprudence.
lenabot, la décision que vous citez n'est pas contraire à celle avancée par jcm : elle apprécie des circonstances différentes (existence d'une clause contractuelle spécifique dans le cas de jcm, absence dans le votre).
le qualificatif que vous employez est donc impropre.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 07:45:36
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
lenabot, la décision que vous citez n'est pas contraire à celle avancée par jcm.
Elle est bien contraire (j'insiste) dans le sens ou la solution donnée en fonction de la rédaction du compromis est diamétralement opposée. La décision de jcm s'appuie sur une rédaction précise d'une clause interdisant au mandant qui présente un acquéreur de passer par un autre intermédiaire, ce qui quelque part est une exclusivité qui ne dit pas son nom, la mienne s'appuie sur une clause qui interdit tout simplement de conclure en direct dans le cadre d'un mandat dit non exclusif ce qui est déjà plus orthodoxe.
Point barre. Inutile d'en faire trop Emmanuel, et de barbouiller plus. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mars 2008 07:48:27 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 07:48:19
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Lenabot, on parle de solution contraire lorsque dans une situation exactement équivalente, le même "cas d'espèce", la cour prend une décision opposée à celle qu'elle a pu prendre précédemment.
là, comme vous le soulignez vous même, la situation est différente, entrainant une décision évidemment différente masi pas contraire.
si vous voulez manier les décisions de justice, faites le avec les bons mots  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 07:50:37
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
si vous voulez manier les décisions de justice, faites le avec les bons mots
Je suis bien d'accord, mais je vous invite à adresser le même conseil à mon ami jcm qui a tendance à faire des raccourcis extraordinaires.
La jurisprudence qu'il cite n'est valable que pour un cas très particulier de rédaction de la clause en question. Encore faut-t-il le dire très clairement. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mars 2008 07:51:52 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 07:53:41
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| il ne cite pas ici une jurisprudence -il n'emploie pas le mot- mais une décision et indique ici, en employant le verbe "peut", le caractère conditionnel et conditionné de cette décision. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 mars 2008 07:54:07 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 07:56:02
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
il ne cite pas une jurisprudence -il n'emploie pas le mot- mais une décision et indique, en employant le verbe "peut", le caractère conditionnel et conditionné de cette décision.
Tout ce que vous voulez Emmanuel. Continuez à coupez les cheveux en quatre à propos des différences entre différents vocables. Quand on est en présence d'un manque de précisions avec les "peut", "ça se pourrait", "peut-être ben que oui", "peut-être bien que non" sans autre précision, on arrive à ce genre de litiges.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50629
Un mandat dont on ne sait s'il est excusif ou non. Voir le dernier post à ce jour.
Vous pouvez répondre au dernier post, moi pas. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mars 2008 07:57:17 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 08:05:22
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je ne vois pas le lien avec ce fil.
jcm n'y parle pas de jurisprudence mais juste de décisions, vous soulignez vous même qu'il ne s'agit "que" de décisions de première instance, l'interlocuteur qui a rouvert le fil semble avoir signé un contrat effectivement exclusif et ne nous dit pas avoir engagé un recours contre l'agence en cause ou les clauses contractuelles qui le liaient à cette officine.
je ne répondrai bien sur pas à l'interlocuteur : les mandats d'agence ne sont pas du tout ma spécialité et vous le savez fort bien..
j'ai en revanche l'outrecuidance  de croire que je parviens, parfois difficilement il est vrai, à lire les décisions des juges. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 mars 2008 08:07:04 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 08:42:33
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
je ne vois pas le lien avec ce fil.
Moi si. La clause en question est une exclusivité sur l'acquéreur présenté qu'entend exercer l'agent immobilier.
Combien l'expliquent en faisant signer un mandat dit "non exclusif" ? Pas grand monde. Dernier en date : un membre de ma famille. Mandat "FNAIM" non exclusif. Ce membre était convaincu que c'était vraiment "non exclusif".
Je lui pointe la clause bien en évidence (effectivement la clause commence à se propager). Et là surprise : l'AI ne lui avait rien expliqué.
Résultat : effectivement le mandant peut conclure en direct avec un acquéreur non présenté par l'AI. Mais détail de grosse importance, l'acquéreur présenté ne peut plus faire jouer la concurrence entre agents immobiliers. Et ça pour moi ce n'est déjà plus de la "non exclusivité".
Or si cette notion d'exclusivitié ou non est confuse ou absente dans l'esprit du mandant, on arrive au lien que j'ai pointé. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mars 2008 08:43:45 |
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kikikiko
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 09:34:29
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merci de repondre aussi vite.
donc si il n'avait pas de contrat d'exclusivité avec la premiere il n'a rien à devoire a la premiere agence? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 12:29:01
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Citation :
Initialement posté par kikikiko
donc si il n'avait pas de contrat d'exclusivité avec la premiere il n'a rien à devoire a la premiere agence?
Comme on vous l'a dit en tant qu'acquéreur, vous ne risquez rien, un bon de visite n'étant pas le mandat permettant à l'AI de demander soit sa commission, soit une clause pénale quelconque. Vous pouvez donc dormir tranquille.
Par contre coté vendeur, c'est loin d'être évident. Tout dépend des termes du mandat qu'il a signé, mandat dont les clauses sont rarement communiquées à l'acquéreur.
Exemple type de ce que l'on parle sur ce fil.
Un mandat dit "simple et non exclusif" mis en ligne chez un éditeur dont je tairais le nom.
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Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui vous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.
En cas de vente pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration, nous devons obtenir de notre acquéreur l'assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous.
-------------------------------------------------------------------
Explication. Bien que le mandat soit dit "non exclusif", l'agent immobilier garde l'exclusivité des acquéreurs potentiels qu'il a présenté. Ce qui veut dire que dans ce cas le vendeur ne peut pas contracter avec un tel acquéreur par l'intermédiaire d'un autre AI, même dans le cas de pluralité de mandats non exclusifs.
Mieux, l'agent immobilier décharge sur le vendeur le travail de vérification de cette hypothèse.
Conclusion, c'est donc au vendeur de bien faire attention et si ce n'est pas le cas, c'est tant pis pour lui. Même s'il avait la pleine conviction de pouvoir faire jouer la concurrence en sachant pertinemment que les commissions peuvent être variables d'un AI à l'autre.
Donc pour vous : aucun problème, je le répète. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mars 2008 12:34:26 |
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kikikiko
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 05 mars 2008 : 15:15:23
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| merci a vous pour ces explications |
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