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LeNabot
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 Posté - 07 mars 2008 : 18:03:44
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http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300247974.htm
Le blues des bailleurs
[ 07/03/08 - 11H30 ]
Depuis la loi du 8 février sur le pouvoir d'achat, les bailleurs se trouvent confrontés à de nouvelles règles en matière de location. Explications.
Mauvais temps pour les bailleurs. Alors que la rentabilité du placement immobilier n'a cessé de chuter ces dernières années avec l'envolée des prix, les pouvoirs publics viennent de leur saper un peu plus le moral. La loi sur le pouvoir d'achat définitivement adoptée le 8 février dernier contient deux mesures qui leur sont plutôt défavorables. Elles ont trait à l'indexation des loyers et au dépôt de garantie.
C'est la deuxième fois en deux ans que l'indexation des loyers fait l'objet d'une réforme. En 2006, l'indice de référence des loyers avait remplacé l'indice du coût de la construction, jugé à l'époque trop volatil. Mais l'IRL, qui était censé ralentir la hausse des loyers, n'a pas joué pleinement son rôle. Du coup, il n'en reste que sa dénomination. Pour le reste, ses ingrédients sont modifiés. Composé précédemment pour 60 % de l'indice des prix à la consommation, pour 20 % du coût des travaux d'entretien et d'amélioration, et pour 20 % de l'indice du coût de la construction, le nouvel indice est désormais indexé à 100 % sur l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). La réforme qui est entrée en application le 10 février 2008 s'applique à tous les nouveaux contrats de location signés après cette date et à ceux en cours, dont le loyer viendra en révision à compter de cette échéance. Tout bailleur privé (hors secteur HLM) louant un logement à titre de résidence principale, que celui-ci soit vide ou meublé, qu'il émane d'un bail rural ou d'une location accession, doit donc tenir compte du nouvel IRL pour l'indexation de son loyer.
Pour les baux signés à compter du 10 février 2008, pas d'hésitation : c'est le nouvel indice qui s'appliquera dès la première révision du loyer, en l'occurrence l'an prochain. En revanche, pour les contrats en cours, le mode d'indexation varie en fonction de la date de révision.
Prenons l'exemple d'un bail signé le 1er mars 2007 dont le loyer s'élève à 1.000 euros. Sa révision survient au 1er mars 2008 selon le dernier indice connu à la date de signature. En l'occurrence, c'est celui du 3e trimestre. La valeur de cet indice au 3e trimestre 2006 (recalculé par l'Insee en fonction de la nouvelle réglementation) s'élevait à 112,43, et celle du 3e trimestre 2007, à 113,68. Le nouveau loyer s'établira donc sur la base de 1.000 euros × 113,68, divisé par 112,43 = 1.011,11 euros, soit 1,11 % de hausse sur les douze derniers mois.
En revanche, pour les baux arrivant en révision avant le 10 février, l'indexation a dû être calculée sur l'ancien IRL. Si l'on considère un bail conclu le 1er janvier 2007 dont le loyer s'élevait à 1.000 euros et dont la révision intervenait le 1er janvier 2008 selon le dernier indice connu à la signature du bail (en l'occurrence, c'est celui du 2e trimestre 2006, car à l'époque, la parution de l'indice était plus lente). Au 1er janvier 2008, le nouveau loyer a dû tenir compte de l'ancien IRL du 2e trimestre 2006, soit 105,45, et de l'ancien IRL du 2e trimestre 2007, soit 108,36. Le nouveau loyer doit donc s'établir sur la base de 1.000 euros × 108,36 divisé par 105,45 = 1.027,59 euros, ce qui correspond à une hausse de 2,76 %. Mais, attention : l'année prochaine, le loyer devra être révisé en fonction du nouvel indice de référence. Or, indéniablement, le nouvel indice sera moins volatil.
" On est très satisfaits de cette mesure que nous demandions depuis longtemps, se félicite David Rodrigues, juriste au CLCV, l'association de défense des consommateurs. Si l'on était resté sur l'indice du coût de la construction, les loyers auraient augmenté de près de 7 % sur un an et comme l'ancien IRL était également indexé en partie sur l'ICC, il aurait fatalement tiré les loyers vers le haut. "
Un bémol tout de même. L'indice des prix à la consommation s'emballe, lui aussi. Selon l'Insee, en janvier 2008, il s'établissait à 2,8 %. " Certes, il remonte, mais il faut s'interroger sur ce qui se produirait si l'on était resté sur les anciens indices. " Quoi qu'il en soit, le gouvernement a prévu de faire le point sur l'évolution des loyers dans trois ans.
Dépôt de garantie d'un mois
Une autre mesure contenue dans la loi sur le pouvoir d'achat fait bondir les bailleurs privés. Elle tient au dépôt de garantie dont le montant est ramené, à compter du 9 février 2008, à un mois de loyer hors charges, au lieu des deux mois qui prévalaient avant la promulgation de la loi. " Les pouvoirs publics risquent de voir les bailleurs se désintéresser de l'investissement locatif, analyse Serge Ivars de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens). A l'heure où la France manque de logements et où il faut en produire beaucoup plus, les mesures prises ne sont pas de nature à attirer les investisseurs. " Rappelons que le dépôt de garantie couvre, le cas échéant, les détériorations occasionnées par le locataire lorsqu'il quitte son logement. " Mais on sait que dans la réalité le dépôt sert à payer les deux derniers mois de loyer, ce qui fait que s'il y a des dégradations, le bailleur en est de sa poche ", objecte René Pallincourt.
Du côté des locataires, certes, la mesure est accueillie avec satisfaction, d'autant que l'avance Loca Pass qui permet, par le biais du 1 % logement, de financer le dépôt de garantie, est désormais généralisée à l'ensemble des locataires et non plus seulement aux seuls salariés. Mais pour la CLCV, le gouvernement n'a pas vraiment réglé les problèmes qui se posent lors de la restitution du dépôt de garantie. " Il faut savoir qu'un bailleur peut justifier par simple devis des dégradations et retenir le dépôt de garantie, explique David Rodrigues. Il faudrait au moins obliger les bailleurs à produire une facture. " D'où les nombreux litiges rencontrés à l'occasion de cette restitution. Un récent arrêt de la Cour de cassation (2 octobre 2007, 3e chambre civile, pourvoi n° 18142) a d'ailleurs donné raison à un bailleur qui n'avait pas restitué le dépôt de garantie au bout d'un an et demi alors qu'il n'avait produit un devis qu'un mois après l'assignation. En outre, il existe un déséquilibre total entre les indemnités demandées par le locataire pour restitution tardive et celles que le bailleur peut réclamer en matière de clause pénale. " Pour trois mois de restitution tardive d'un dépôt de garantie de 1.000 euros, un bailleur devait payer 7,37 % en 2007, alors que, pour une clause pénale, il peut réclamer 50 euros au locataire, explique David Rodrigues. Si l'on cessait ce genre de pratiques, les locataires agiraient sans doute autrement. "
Une chose est sûre, les rapports entre bailleurs et locataires ne vont pas s'améliorer. D'autant que le gouvernement planche sur une nouvelle loi en faveur du logement et notamment une GRL (Garantie des risques locatifs) universelle qui s'imposerait à l'ensemble des bailleurs et locataires, ce qui pourrait compromettre l'existence même du dépôt de garantie. Le rapport Attali suggérait, pour sa part, de raccourcir le délai de restitution du dépôt de garantie et de réduire le délai de préavis des locataires à un mois. Bref, les bailleurs ont de quoi se faire du souci. Reste une mesure dont ils peuvent se réjouir : les allocations logement (APL, ALF, ALS) peuvent désormais être versées directement au bailleur, dès lors que celui-ci en fait la demande. Et sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du locataire.
COLETTE SABARLY/
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 mars 2008 18:07:53 |
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Mauvais temps pour les bailleurs.
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