|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
charix
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 12 mars 2008 : 12:34:11
|
Bonjour,
L'EDD de notre RDC mentionne l'existence d'un lot (lot n°10) comme "jouissance exclusive de jardin", affecté de XX tantièmes. Plus loin, le RDC comprend, sous la mention "conditions particulières en ce qui concerne le lot n°10", l'article suivant: "Messieurs et Mme XX s'engagent expressément à ne vendre le lot n°10 qui est un jardin qu'à l'un des copropriétaires de l'immeuble (...) ou à un des riverains, à condition, dans ce dernier cas, que les acquéreurs ne passent pas par l'entrée mais par une entrée directe sur le jardin".
Lesdits Messieurs et Mme XX, qui ne sont plus copropriétaires dans l'immeuble, se considèrent donc comme propriétaires de ce jardin qu'ils envisagent effectivement de vendre à un voisin.
Question: s'agit-il vraiment d'un droit de propriété sur un lot considéré comme partie privative (comme semble l'envisager l'article sur les conditions particulières) ou d'un simple droit de jouissance de parties communes (comme semble le suggérer le texte de l'EDD)?
Est-on en droit de considérer qu'en raison des contradictions du RDC, le jardin doit être compris comme partie commune?
Merci pour votre aide
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 14:00:37
|
Question: s'agit-il vraiment d'un droit de propriété sur un lot considéré comme partie privative (comme semble l'envisager l'article sur les conditions particulières) ou d'un simple droit de jouissance de parties communes (comme semble le suggérer le texte de l'EDD)?
Reponse : les deux !
Explication :
Les parties privatives incluent :
• les parties communes qui sont affectées aux copropriétaires individuels par un droit de jouissance exclusif.
Le lot 10 (jardin) est une partie commune à jouissance privative.
Le lot 10 (jardin) est donc partie privative.
Le lot 10 (jardin) est donc parti commune et privative à la fois ! Les définitions sont bêtes ! Mais il faut faire avec.
Question: y a-t-il de tantièmes de charges générales attachées au lot 10 (jardin) ? Si les futurs acheteurs contribuent aux charges générales, il est anormal de ne pas pouvoir passer par l’entrée de la copropriété ! |
Edité par - Guymmo le 12 mars 2008 14:03:09 |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 14:35:43
|
Mais non, Guymmo, vous persistez ici encore dans l'erreur !!!
Une partie commune grevé d'un droit, peu importe lequel, ne fait pas de cette partie commune une partie privative !
Ce jardin est est expressément une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusive, partie commune qui est et reste partie commune sans confusion possible, le droit de jouissance consentià M. et Mme X étant assorti de conditions, ce qui est un cas classique !!!
Lorsqu'un droit est accordé à un tiers au propriétaire (ici le syndicat gardien de la chose), droit cessible et monayable il faut le rappeler, cela ne confert pas un transfert de propriété sur la chose grevée d'un droit ! Elle reste propriété de son propriétaire, ici "Jardin partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif."
Il n'y a aucune contradiction dans l'EDD/RDC de charix.
"Lesdits Messieurs et Mme XX, qui ne sont plus copropriétaires dans l'immeuble, se considèrent donc comme propriétaires de ce jardin ...."
Hélas non: ils sont toujours titulaire d'un "droit de jouissance exclusif", qu'ils peuvent effectivement vendre dans les conditions fixées au RDC, mais ce droit ne les fait pas devenir "propriétaire du jardin", jardin qui reste "propriété" du syndicat puisqu'indivisiblement partie commune.
On peut noter ici accessoirement s'il en était besoin que les conditions restrictives imposées quant à la libre disposition de ce jardin seraient illictes, car contraire aux disposition légales et donc clauses "non écrite", si ce jardin était 'partie privative' ....
Mais ce n'est pas le cas s'agissant d'une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif.
|
Edité par - gédehem le 12 mars 2008 14:37:40 |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 15:12:35
|
Gédehem votre logique heurte directement la contradiction suivante :
Un lot de copropriété est constitué d’une partie privative et le quote-part de la partie commune.
Où est alors, selon vous, la partie privative du lot 10 (jardin) ?
(La phrase du Règlement : à condition, dans ce dernier cas, que les acquéreurs ne passent pas par l'entrée mais par une entrée directe sur le jardin » n’est, à mon avis, pas tenable, mais ce point mérite probablement un sujet séparé) |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 15:27:57
|
Il n'y a pas de partie "privative" pour la bonne raison que ce "lot 10" n'est pas "lot de copropriété".
La concession d'un droit de jouissance exclusif sur une partie de parties communes peut être assortie de tantièmes de charges sans que cela transforme cette partie de parties communes en "partie privative".
La jurisprudnce sur ce point est constante : s'agissant ici d'une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif avec des tantièmes de charges affectés à ce droit, cela ne transforme pas cette partie de parties communes en partie privative, même si les autres copropriétaires n'y ont plus aucun droit d'usage ..
C'est certes une "partie commune particulière", mais c'est toujours une partie commune.
PS : la clause du RDC imposant des conditions d'exercice du droit de jouissance est conforme, en particulier pour l'acces, dans la mesure où le syndicat peut fixer de conditions au droit qu'il concede sur une partie commune que le bénéficaire ne peut que respecter puisqu'il a accepté le bénéfice de ce droit.
C'est une clause conventionnelle.
Ces conditions seraient réputées "non écrites" si ce lot 10 étant "lot de copropriété", aucune restriction ne pouvant restreindre la libre disposition d'un lot privatif ni se modalités de jouissance. |
Edité par - gédehem le 12 mars 2008 15:39:16 |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 16:31:04
|
Citation :
Initialement posté par gédehem
Il n'y a pas de partie "privative" pour la bonne raison que ce "lot 10" n'est pas "lot de copropriété".
En raisonnant comme cela l'organisation de cette copropriété s'écroule. 
Les définisseurs de termes de copropriété ont basés leur organisation sur trois types de parties de copropriété. Malheureusement ils se sont gravement plantés avec la définition de seulement deux types de parties !
Il en faut trois :
1) PartiescommunesTous,
2) PartiesCommunesReservées.
3) UniquePrivées.
Ensuite les parties communes comprennent 1) et 2)
Et les parties privées comprennent 2) et 3).
Si on raisonne comme cela on évite d’office les affaires judiciaires qui portent sur le basculement de par exemple un bout de couloir de type 1) vers type 2) parce qu’il est chez moi hyper clair que cela ne devient certainement pas de type 3).
Nous devrions ensemble protester contre le fait que les législateurs nous ont laissés des définitions inadaptées !
Vous ne vous en sortez pas avec la définition de deux types de parties :
Déjà le lot 10 (jardin) selon la logique gedehem ne peut plus être un lot de copropriété. Mais ou va-t-on ?
Et comment allez vous administrer les parties communes ? Chez gedehem le syndic gère les parties communes. Prend-il une assurance pour les parties communes y compris celles grevées de droit de jouissance ? Alors que le syndicat n’a pas le droit d’y mettre le pied il y serait civilement responsable pour l’entretien ? NON. Cela ne va pas ! 
Je suis convaincu qu’on doit organiser une copropriété comme suit :
La responsabilité en copropriété est pour le syndicat en ce qui concerne 1) PartiescommunesTous.
Et la responsabilité d’entretien et assurance pour les parties privées (PartiesCommunesReservées et UniquePrivées, type 2 et 3) est pour les copropriétaires individuels.)
Comme cela tout est bien clair. 
Dans cette organisation le lot 10 (jardin) reste un lot de copropriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
charix
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 17:17:24
|
Ouille, ouille, ouille! Justement, j'hésitais sur le fait qu'il s'agissait vraiment d'un lot de copropriété (le lot est qualifié de n°10) ou d'une simple jouissance exclusive (EDD)...
Le RDC nous explique également que "les locaux et espaces qui, au terme de l'EDD di-après établi, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et, comme tels, constituent des parties privatives"...
Bon, à part cela, le fait que les actuels propriétaires de ce qui me semble n'être qu'un droit de jouissance ne soient plus propriétaires d'aucun autre lot que ce fameux n°10 a-t-il une incidence?
En fait, nous (les copropriétaires) aimerions réintégrer ce jardin à la copropriété comme partie commune accessible à tous, sans jouissance exclusive. D'après ce que j'ai lu (et si j'ai bien compris!), il nous faudra racheter ce droit aux actuels propriétaires (il me semble qu'une décision d'AG ne peut pas supprimer un droit de jouissance). Pb: ils pensent être propriétaires du terrain et nous proposent un prix extravagant pour un simple droit de jouissance. Où peut-on trouver des indications sur la valeur d'un droit de jouissance? Quelqu'un a-t-il déjà eu affaire à ce genre de vente?
Merci pour vos réponses |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 18:31:11
|
Quelle question !!
La "valeur de ce droit" est celle que propose son titulaire !!
C'est la loi du marché ! .. le vendeur propose un prix et au besoin vendra au plus offrant !
S'il propose beaucoup et quil trouve un pigeon ......
Voyez dans votre secteur quel serait le prix dun terrain/jardin non constructible, ce qui est le cas pour ce jardin.
Guymmo, en copropriété il n'y a que 2 sortes de 'parties' :
- les parties privatives, intégralement à l'usage d'une personne qui en a la propriété, lesqelles sont instituées en "LOT" (définition de la copropriété L.art.1).
- des parties communes, qui englobent tout le reste indivisiblement, parties qui ne sont la propriété de personne individuellement mais en "indivision forcée" entre tous les propriétaires de "Lots de copropriété".
Ce sont ces "parties communes" qui sont en copropriété et sur lesquelles le syndicat, "gardien de ces parties communes" a compétence ...
Il peut y avoir ponctuellement, ce que précise le RDC, des parties communes spéciales ou particulières, selon qu'elles sont spécifiques à un ou certains copropriétaires ... ou grevées d'un droit ...
Mais une partie commune spéciale à UN copropriétaire ou particulière puisque grevé d'un droit ne transforme pas pour autant cette partie commune en une partie privative !
Il me semble qu'il y a confusion ici entre le statut juridique des parties communes, en indivision entre tous, avec la charge ou l'usage de telle partie de parties commune, ici selon les clauses conventionnelles particulières du RDC.
Pour reprendre votre exemple, il y a :
"1) Parties communes à Tous,
2) Parties Communes Reservées ou spéciales.
3) parties Privées."
1 et 2 sont des "parties communes"
3 sont des "parties privatives"
Aucune confusion possible !
Mais dire qu'une "Parties Communes reservées (?) ou spéciales" est une "partie privative n'a aucun sens ! 
Un tigre n'est pas un chat au motif que les 2 ont 4 pattes et qu'ils griffent ! .... 
Vous parlez de responsabilité, voyez L.art.14, très clair !
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires comme au tiers du fait de ces parties communes, de TOUTES les choses communes, peu importe leur usage !
Le bénéficiaire d'un droit de jouissance n'est responsable QUE du fait de cette jouissance, de son exercice selon les clauses éventuelles du RDC, pas du fait de la partie commune elle-même sur laquelle il a un droit !
C'est le cas classique des toitures/terrasses : le bénéficaire du droit n'est responsable que du mauvais usage de cette partie commune ou de circonstances aggravantes de son fait !
Et comme cette toiture/terrase est et reste "partie commune", ici "particulière", c'est au syndicat de l'entretenir en particulier son étanchéité, le titulaire du droit n'ayant à charge que l'entretien courant de surface, ..... c'est à dire le coup de balai !  .... |
Edité par - gédehem le 12 mars 2008 18:43:42 |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 18:46:55
|
Mais dire qu'une "Parties Communes réservées (?) ou spéciales" est une "partie privative n'a aucun sens !
La démonstration du contraire est dans le règlement de chez charix :
"Les locaux et espaces qui, au terme de l'EDD ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et, comme tels, constituent des parties privatives"
|
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 21:07:59
|
Guymmo,
Dans une copropriété il y a l'assiette fonciere savoir l'entier terrain sur lequel sont établis des bâtiments.
La seule pelure intérieure des lot ou logements est réputée privative.
Les terrains attenants, que le promoteur a mis à dispostion des lots sont des parties communes.
Elles restent et demeurent parties communes quand bien même, vous pouvez avoir le droit de les fouler de façon exclusive.
De fait, même si elles sont affublées de tantièmes, elles ne sont pas des lots privatifs puisque, résultant des parties communes.
Par ailleurs, la Cour de cass vient d'émettre deux arrêts un, pour des parkings qui sont taxés de parties communes à jouissance privative affectés de tantièmes et un autre, pour justement des jardins attenants en jouissance exclusives eux aussi, affectés de tantièmes.
La Cour relève dans sont arrêt que même dans ce cadre d'affectation de tantièmes il ne peut être question de charges sur ces paries communes à jouissance privatives.
En fait vous ne pouvez vendre cette partie commune sans en avoir reçu l'autorisation de l'A.G puisque vous n'en êtes pas propriétaire.
voyez ce nouvel arrêt:
Droit de jouissance exclusive sur un jardin et prise en compte dans le mesurage « loi Carrez »
Un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot. La superficie du jardin ne doit pas être prise en compte dans le mesurage « loi Carrez ».
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties :
Vu les articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 46 ;
Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 mars 2006), que les époux X..., auxquels Mme Y... avait vendu des lots de copropriété, l'ont assignée en diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure, le lot n° 27, constitué de la jouissance exclusive d'un jardin, figurant pour une superficie de 41 m² dans l'acte de vente mais de 10 m² sur les plans de géomètre-expert dressés à l'origine de la copropriété, et d'une quote-part des parties communes ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le lot n° 27 figure dans l'énumération faite par le règlement de copropriété, en son article VII/1, des parties privatives et que par ailleurs, de par sa nature et sa superficie, il n'est pas au nombre des exclusions visées par l'alinéa 3 de l'article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 2 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille huit.
Cour de cassation
chambre civile 3 Audience publique du mercredi 16 janvier 2008
N° de pourvoi : 06-15314
M. Weber (président), président
Me Foussard, Me Haas, avocat(s)
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 22:18:25
|
Les définisseurs de termes de copropriété ont basés leur organisation sur trois types de parties de copropriété. Malheureusement ils se sont gravement plantés avec la définition de seulement deux types de parties !
Il en faut trois :
1) PartiescommunesTous,
2) PartiesCommunesReservées.
3) UniquePrivées.
Ensuite les parties communes comprennent 1) et 2)
Et les parties privées comprennent 2) et 3).
Si on raisonne comme cela on évite d’office les affaires judiciaires qui portent sur le basculement de par exemple un bout de couloir de type 1) vers type 2) parce qu’il est chez moi hyper clair que cela ne devient certainement pas de type 3).
Nous devrions ensemble protester contre le fait que les législateurs nous ont laissés des définitions inadaptées ! Plutôt de nous battre entre nous
G.G écrit :
De fait, même si elles sont affublées de tantièmes, elles ne sont pas des lots privatifs puisque, résultant des parties communes.
Ce sont les paries de type 2) « PartiesCommunesReservées «, et cela sont des parties privatives parce que le syndicat ne les gère pas: pas d'entretien, pas d'assurance pour les parties de type 2)
G.G. si vous ne d'finissez que deux types de parties: communes et privatives vous ne vous en sortez pas.
G.G écrit aussi:
En fait vous ne pouvez vendre cette partie commune sans en avoir reçu l'autorisation de l'A.G puisque vous n'en êtes pas propriétaire.
Entièrement d’accord G.G. Ce sont les paries de type 2) « PartiesCommunesReservées «.
Un copropriétaire n’est pas propriétaire de ces parties, mais il est propriétaire du droit de jouissance sur ces parties. Il peut vendre ce droit.
Inhabituel est, probablement, le fait que je stipule que les parties privatives sont les parties de type 2) et de type 3), ensemble.
Pourtant il faut s’organiser comme cela. Déjà le RdC référencé plus haut le définit comme je le fais. Et pourquoi ? Le syndicat n’a plus le droit de mettre le pied sur les parties de type 2) « PartiesCommunesReservées «, et de ce fait le syndicat ne peut pas y faire de l’entretien ou quelconque inspection. Il ne peut donc plus porter la responsabilité pour ces parties.
En conséquence : Les copropriétaires individuels assurent les parties privatives de type 2) et 3). Le syndicat gère l’entretien et l’assurance pour les parties de type 1).
Le cadastre archive les parties 1) et 2). |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 22:54:28
|
Les législateurs en 1965 n’ont prévu que deux types de parties pour les copropriétés alors qu’il en faut trois :
On va voir comment les utilisateurs essayent de se débrouiller avec seulement deux types de parties, commune et privative:
Ici un rédacteur d’un RdC :
Le RDC (de chez charix) nous explique que "les locaux et espaces qui sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré constituent des parties privatives".
Et G.G. déniche une jurisprudence qui dit exactement le contraire :
qu'un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Les législateurs nous ont crée une belle pagaille pour l’organisation juridique des copropriétés en France !
On ne peut que gérer une copropriété avec la notion de trois types de parties :
1) PartiescommunesTous,
2) PartiesCommunesReservées.
3) UniquePrivées.
Les parties communes sont les types 1) et 2)
Les parties privatives sont les types 2) et 3)
Le syndicat gère (entretien et assurance) les parties de type 1)
Les copropriétaires individuels gèrent (entretien et assurance) les types 2) et 3).
Quand on vend une partie de type 2) il est clair que cela n’est pas une partie de type 3) et cela évite d’aller au tribunal.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 23:16:06
|
Pardon, Guymmo, mais vous persistez sans raison dans votre logique de "partie commune réservée qui est partie privative", ce qui ne correspond à rien !
Ce qui est commun est commun, ce qui est privatif est privatif, point final ...
Relisez l'exposé de GG et l'arret rapporté
L'arret :
"Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot,......"
GG précise encore comme je le fais :
"De fait, même si elles sont affublées de tantièmes, elles ne sont pas des lots privatifs puisque, résultant des parties communes." (donc pas de "partie privative")
Vous traduisez tout cela par :
"Ce sont les parties de type 2) « PartiesCommunesReservées «, et cela sont des parties privatives .
NON NON et NON !!!
Vous contestez la position de la Cour de Cass ??? ...
Je crois que vous faites toujours une confusion qui ne permet pas d'aller plus loin ... 
Une partie commune spéciale, réservée, blanche, noire, café au lait, à usage de dépot, de jardin, de terrasse, de ... ce que vous voulez, y compris grevée d'un droit de jouissance exclusive au profit d'une personne, est PARTIE COMMUNE ..
Une "partie commune" ne peut devenir "partie privative" que par décision d'AG (Aliénation de partie commune), "création partie privative (en fait création d'un nouveau lot privatif) par retrait sur les parties communes".
La concession d'un droit de jouissance privatif relève certes d'une forme d'aliénation, aliénation d'usage (ce ont les mêmes maj art.26 ou unanimité), mais la concession de ce droit d'usage n'entraine ni création d'un nouveau lot privatif, ni retrait de partie commune ni transfert de propriété, et donc pas de changement en "partie privative" (voir arret Cass !) .
Vous revenez sur la responsabilité :
"...parce que le syndicat ne les gère pas : pas d'entretien, pas d'assurance pour les parties de type 2)"PartiesCommunesReservées"
BIEN SUR QUE SI !!! le syndicat gère et entretien tout ce qui est commun, en est responsable, y compris les parties communes spéciales ou à jouissance exclusive privative, quelque soit la nature de ces parties privatives grevées d'un droit : passage, voirie, jardin, terrasse, toiture/terrasse, etc .... !
Mettons qu'une partie du jardin s'effondre et que le bénéficiaire du droit ne puisse plus exercer son droit de jouissanc, QUI est responsable ?
Et si en pus le gamin du bénéficiaire du droit tombe dans le trou au moment de l'effondrement et se blesse, QUI en sera tenu pour responsable ?
En premier lieu le syndicat, bien entendu !
Vous confondez ici l'usage privatif d'une partie commune, qui ne change rien au statut de cette partie commune, avec l'usage privatif d'une partie commune qui induirait alors que cette partie dont on use est privative.
Si le chat griffe, cela n'en fait pas un tigre pour autant bien qu'il griffe aussi !
|
Edité par - gédehem le 12 mars 2008 23:22:31 |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 17:29:12
|
La position de la cour de cassation suivante :
"[...] un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot […]"
Je ne conteste pas la validité de leur position. Le juge applique la loi.
Mais lisez aussi ceci :
Il a été jugé que la jouissance exclusive pouvait conférer un droit de propriété (en ce qu'il qualifiait une partie de privative), dès lors que cette faculté est prévue de manière expresse et non équivoque par le règlement de copropriété (CA Paris, 23e Ch. B, 29 juin 2000).
http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-2-12.htm
Il est donc possible de rédiger un Règlement de copropriété pour bien organiser une copropriété horizontale et éviter une double assurance sur jardins à jouissance privative.
Un bon début est le règlement de copropriété de charix qui stipule explicitement ce que l'article 2 de la loi de 10 juillet 1965 préconise: "Les locaux et espaces affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot constituent des parties privatives"
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080314
Sur le Règlement il convient ensuite d’ajouter un troisième type de partie, nécessaire pour satisfaire les besoins administratives (cadastre et urbanisme).
--------------------------------------------------------------------------------------------
Pour revenir sur l’assurance sur le lot n°10 (le droit de jouissance exclusive d’un jardin) :
Sinistre 1 : Le jardin s'effondre et blesse un tiers.
Sinistre 2 : Un arbre planté par M et Mme XX (bénéficiaires du droit de jouissance exclusive, lot 10) est mal entretenu. Il tombe et provoque un dégât.
Avec l’organisation « classique » on a besoin de verser deux fois (Syndicat et copropriétaire) la prime d’assurance pour ce terrain.
En plus il est flou qui est responsable pour l’entretien. C'est une organisation mauvaise. |
Edité par - Guymmo le 14 mars 2008 18:00:18 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 18:04:48
|
"Mais lisez aussi ceci :
Il a été jugé que la jouissance exclusive pouvait conférer un droit de propriété (en ce qu'il qualifiait une partie de privative), dès lors que cette faculté est prévue de manière expresse et non équivoque par le règlement de copropriété (CA Paris, 23e Ch. B, 29 juin 2000)."
J'ai bien lu, et je ne vois rien qui change quoi que ce soit ...
En revanche je vois que vous n'en faites pas une bonne lecture et que votre conclusion est à coté de la plaque ....
Explication de texte :
"Il a été jugé que la jouissance exclusive pouvait conférer un droit de propriété (en ce qu'il qualifiait une partie de privative),.. "
Le RDC qualifiait donc explicitement la partie grevée d'une jouissance exclusive de "partie privative" !
Ben alors ... ce n'est pas une "partie commune" et le titulaire du droit peut donc revendiquer la propriété de cette partie qualifiée de "privative " !!!
Cet arret n'invalide pas du tout les arguments avancés sur ce point, contrairement à ce que vous semblez lire ....
D'autre part, pas besoin de copropriétés horizontales pour trouver des jardins "partie commune" grevés d'un droit de jouissance exclusif ....
Du moment que le RDC prévoit dans les 'parties communes' "....et la totalité du sol bâti ou non bâti.", les jardin qui seraient grevés d'un droit de jouissance exclusif sont sans contestation possible "parties communes", exception faite de ceux qui seraient explcitement identifiés comme "parties privatives"..!
S'il peut y avoir parfois une ambiguité entre "droit de propriété" et "droit de jouissance exclusif", il n'y en a pas sur les parties identifiées comme "communes" qui ne peuvent être en même temps "privatives" ! |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 18:28:25
|
| Les jardins à jouissance privative attachées aux lots de copropriété ne sont pas accessibles pour le syndicat. Le syndicat ne peut pas y faire des inspections ni de l’entretien. Le syndicat, est-il en tant que propriétaire, responsable pour quelque chose dans ces jardins ? Doit-il prendre une assurance sur ces jardins ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 18:57:45
|
Les terrasses à jouissance exclusive attachées à un lot ne sont pas non plus accessibles par le syndicat (sauf cas de l'étanchéité )
Mais le fait qu'elles ne soient pas accssibles par le syndicat n'en font pas des "parties privatives", pas plus qu'une partie commune spéciale à un seul copropriétaire ne devient privative !
Rappelez-vous :
"Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires comme au tiers du fait de ces parties communes, de TOUTES les choses communes, peu importe leur usage !" (L.art.14, le syndicat étant "gardien de la chose")
Il n'y a pas d'assurrance spéciale pour ces jardins, terrasses et autres parties communes grevées d'un droit ou spécifiques à un ou plusieurs coropriétaires..
L'assurance de l'immeuble concerne la totalité de ce qui est commun entre tous sans distinction d'usage ou de jouissance, la responsabilité personnelle d'un copropriétaire ressortant de l'expertise qui est faite sur l'origine du dégat ou du dommage et non de son droit ou non sur les parties communes !
Que vous cassiez la porte d'entrée de votre bâtiment ou que votre lourde jardinière coupe l'étanchéite de votre terrasse à jouissance exclusive, c'est votre responsabilité personnelle qui sera engagées s'agissant dans les 2 cas de dégats occasionnés aux parties communes !
L'assurance multigaranties d'un immeuble, tout comme la votre, n'est pas découpée en tranche en fonction de l'usage des choses communes ! (Imaginez votre RC perso : 1 tranche pour vous-même .. une autre pour pour votre conjoint .. et 1 distinctement pour chacun des enfants .!..
Sans parlez de votre assurance habitation où seules les espaces 'habitables' seraient assurés maispas les placards ni les toilettes ! .) |
Edité par - gédehem le 14 mars 2008 19:06:23 |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 00:52:27
|
Guymmo,
Citation :
Les jardins à jouissance privative attachées aux lots de copropriété ne sont pas accessibles pour le syndicat. Le syndicat ne peut pas y faire des inspections ni de l’entretien. Le syndicat, est-il en tant que propriétaire, responsable pour quelque chose dans ces jardins ? Doit-il prendre une assurance sur ces jardins ?
Encore une fois, vous faites fausse route dans l'interprétation des parties communes, affectées, à la jouissance exclusive d'un copropriétaire
Désolé d'avoir à vous l'apprendre mais, le syndicat à bien, un droit de regard sur toutes les parties commune y compris sur celle affectées à un copropriétaire puisque le syndicat peut si celui qui en a la garde ne l'entrtien pas comme édictée au RDC.
Un syndic, peut-être chargé de l'obligation de faire nettoyer cette partie commune à jouissance privative si par exemple, le copro la laisse dans un état de délabrement
Par ailleurs, comme vous l'a relaté Gédehem étant classées parties communes à jouissance privative celles-ci sont couvertes par la multirisque copropriété.
Si un arbre de haute futaie se trouve sur cette partie il appartient au syndicat l'entretient (taille etc...)
Georges
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 22:51:15
|
Merci de vos explications. Je comprends votre préférence de garder un jardin à jouissance exclusive qualifié comme partie commune quand le syndicat a une assurance immeuble. Mais :
Une assurance immeuble est inadaptée aux copropriétés horizontales. Une copropriété horizontale gagne en clarté de gestion si elle s’organise comme un lotissement comme suit: Dans un règlement de copropriété les copropriétaires ont la liberté de convenir que la responsabilité civile pour les terrains réservés à l'usage exclusif est attribuée au copropriétaire concerné.
[Ce que les copropriétaires conviennent mutuellement pour les charges d’assurance et de l’entretien ne concerne ni le cadastre ni le fisc. L’administration cadastrale et fiscale est basée sur l’état descriptif de division.]
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour les règlements de copropriété la possibilité d’attribuer le statut de propriété à une partie commune à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-2-12.htm
Il a été jugé que la jouissance exclusive pouvait conférer un droit de propriété (en ce qu'il qualifiait une partie de privative), dès lors que cette faculté est prévue de manière expresse et non équivoque par le règlement de copropriété (CA Paris, 23e Ch. B, 29 juin 2000).
Ainsi, j’arrive à la conclusion qu’un Règlement de Copropriété peut attribuer à un copropriétaire un droit de propriété sur un terrain alors que le cadastre et le fisc considèrent le syndicat comme propriétaire de ce même terrain. |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 23:16:45
|
guymmo : Citation :
Une assurance immeuble est inadaptée aux copropriétés horizontales. Une copropriété horizontale gagne en clarté de gestion si elle s’organise comme un lotissement comme suit: Dans un règlement de copropriété les copropriétaires ont la liberté de convenir que la responsabilité civile pour les terrains réservés à l'usage exclusif est attribuée au copropriétaire concerné.
vous mélangez tout. Une assurance immuble s'adapte à une copor. horizontale.
Un jardin à usage privatif est une partie commune,assurée par l'assurance de la coporo.
guymmo Citation :
Ainsi, j’arrive à la conclusion qu’un Règlement de Copropriété peut attribuer à un copropriétaire un droit de propriété sur un terrain alors que le cadastre et le fisc considèrent le syndicat comme propriétaire de ce même terrain.
Ceci est totalement Faux. Votre conclusion n'engage que vous même, relisez les posts précédents de gédéhem.
Un réglement de copropriété ne peut attribuer un droit de propriété à quiconque.
Guymmo ,je pense qe vous ne connaissez pas le sens du mot " propriété ". |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 17:36:07
|
Adapter une assurance immeuble à une copropriété horizontale ne marche pas. Le résultat est une prime de 450 € pour assurer un terrain avec un local-poubelle. C’est abusivement élevée par rapport à une prime d’assurance habitation / famille maisons individuelles (300 €). En plus l’assurance habitation maison individuelle assure déjà le jardin. Les assurances encaissent deux fois. L'organisation est mauvaise.
Solution : Remplacer l’assurance immeuble par une assurance sur uniquement le local-poubelle et la voie commune (100 €TTC).
Comment faire : Adopter en AG à l’unanimité la proposition stipulant que la responsabilité sur le jardin est chez le copropriétaire concerné.
Cette proposition entrera à terme dans le règlement de copropriété.
Il y a possiblement plusieurs façons pour transférer la responsabilité. La manière que j’étudie est de déclarer les jardins comme partie privative. Cela me semble bien possible :
Article 3 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dit bien
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
La loi n'impose pas de classifier les jardins en partie commune.
Un règlement de copropriété peut très bien convenir entre les copropriétaires comme suit :
Le terrain grevé de droit de jouissance exclusive est une partie privative.
Le syndicat s’occupe de la gestion (entretenir et assurer contre dommages et responsabilité civile) des parties communes. Les copropriétaires s’occupent de la gestion (entretenir et assurer contre dommages et responsabilité civile) les parties privatives qui les concernent.
Le fait que l’assiette foncière est une seule entité pour le terrain de la copropriété n’a d’importance que pour l’administration (état descriptive de division, cadastre, fisc). Il se trouve que les copropriétaires ne peuvent pas se servir de l’état descriptive de division pour renvoyer au syndicat la responsabilité (ou l’obligation de prendre une assurance) sur leur jardin.
Il n’y a pas de contradiction. En copropriété horizontale l’organisation est bien plus simple si le règlement de copropriété déclare les jardins à jouissance exclusive comme partie privative. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
statut d'un jardin
Forum fermé
