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Je suis en train de réfléchir aux conditions suspensives à introduire au moment de l'acquisition d'une maison. Je me pose deux questions :
1/ Est-il utile/nécessaire de faire apparaitre des conditions suspensives au moment de l'offre initiale (pour ma part je considère qu'elle doit faire l'objet d'un écrit, à validité limitée dans le temps) ou doit-on garder ses "munitions" pour la rédaction de la promesse de vente ?
2/ Je reprends ci-dessous l'ensemble des clauses qu'il me semblait utile de prendre en compte. Vu la liste, j'ai l'impression d'en faire des tonnes, il ne faudrait pas que le coté procédurier dissuade le vendeur... ;)
[vente possible sous réserve...] - que le compromis fasse apparaitre distinctement le prix du bien et le montant de la commission d’agence, de façon à celle-ci ne soit pas soumis aux frais de notaire,
- que le certificat de la surface habitable ne soit pas inférieure de plus de 5% à celle donnée au moment de la présentation du bien, soit X m² ; que la surface de la parcelle telle que reprise dans le PLU ou tout autre document officiel opposable ne soit pas inférieure de plus de 10% à celle donnée au moment de la présentation du bien, soit Y m²
- que le certificat d’amiante ou de plomb ne fasse pas apparaitre la présence de ces matériaux de manière notable. Par notable on entend la nécessité de recourir à une entreprise spécialisée dans la décontamination pour supprimer toute présence d’amiante ou de plomb dans le bien vendu.
- qu’il n’existe aucune incertitude ou interprétation possible de la délimitation du terrain, et que ni celui-ci ni la maison ne soient soumis à aucune sorte de servitude.
- que l’ensemble des aménagements effectués sur le terrain, toutes les constructions et dépendances, et les modifications éventuellement apportées au bâtiment principal d’habitation aient faits l’objet de déclarations conformes aux procédures et règles en vigueur au moment de leur réalisation.
Merci d'avance de me donner votre avis sur ces différents points.
Je suis en train de réfléchir aux conditions suspensives à introduire au moment de l'acquisition d'une maison. Je me pose deux questions :
1/ Est-il utile/nécessaire de faire apparaitre des conditions suspensives au moment de l'offre initiale (pour ma part je considère qu'elle doit faire l'objet d'un écrit, à validité limitée dans le temps) ou doit-on garder ses "munitions" pour la rédaction de la promesse de vente ?
2/ Je reprends ci-dessous l'ensemble des clauses qu'il me semblait utile de prendre en compte. Vu la liste, j'ai l'impression d'en faire des tonnes, il ne faudrait pas que le coté procédurier dissuade le vendeur... ;)
[vente possible sous réserve...] - que le compromis fasse apparaitre distinctement le prix du bien et le montant de la commission d’agence, de façon à celle-ci ne soit pas soumis aux frais de notaire,
- que le certificat de la surface habitable ne soit pas inférieure de plus de 5% à celle donnée au moment de la présentation du bien, soit X m² ; que la surface de la parcelle telle que reprise dans le PLU ou tout autre document officiel opposable ne soit pas inférieure de plus de 10% à celle donnée au moment de la présentation du bien, soit Y m²
- que le certificat d’amiante ou de plomb ne fasse pas apparaitre la présence de ces matériaux de manière notable. Par notable on entend la nécessité de recourir à une entreprise spécialisée dans la décontamination pour supprimer toute présence d’amiante ou de plomb dans le bien vendu.
- qu’il n’existe aucune incertitude ou interprétation possible de la délimitation du terrain, et que ni celui-ci ni la maison ne soient soumis à aucune sorte de servitude.
- que l’ensemble des aménagements effectués sur le terrain, toutes les constructions et dépendances, et les modifications éventuellement apportées au bâtiment principal d’habitation aient faits l’objet de déclarations conformes aux procédures et règles en vigueur au moment de leur réalisation.
Merci d'avance de me donner votre avis sur ces différents points.
Réponse assez rapide : Vos conditions sont louables, cependant elles risquent de freiner le vendeur et/ou l'agence. En ce qui concerne les diagnostics vous les recevez en meme temps que la copie du compromis, il n'y a donc pas lieu d'insérer une clause car si le résultat de l'un des diagnostics ne vous convient pas, vous avez la faculté de vous rétracter ! Certaines conditions me paraissent cependant intéressantes, mais pas forcement indispensables.
Pour les permis de construire ou déclarations de travaux, si le notaire et l'agence font bien leur travail, tout sera vérifié. Les notaires font en général assez bien leur travail et demandent maintenant systématiquement un diagnostic d'assainissement lorsqu'il y a un doute et la date de signature de l'acte authentique peut être repoussée lorsque toutes les demandes d'urbanisme n'ont pas été effectuées. Pour les servitudes c'est le même topo, le notaire voit s'il n'y a pas de servitudes.
Pour la condition de la surface habitable, si c'est une maison à usage d'habitation et non un lot en co-propriété, le vendeur n'est pas tenu de faire un diagnostic de surface carrez, ce diagnostic sera donc à votre charge ! C'est à vous de voir, je me suis toujours dit qu'on achetait une maison parce qu'elle nous plait et pas seulement parce qu'elle fait x m² (cela reste mon avis hein).
Pour ce qui est de la commission, vous pouvez demander au moment de la signature, que celle-ci soit à la charge de l'acquéreur. Sachez que l'agence n'acceptera pas forcement.
Encore une fois vos conditions sont louables. En tant qu'agent immobilier ou vendeur, j'aurai tendance à passer mon chemin, non pas parce que ces conditions sont ennuyeuses, mais que par expérience, quelqu'un qui me demande d'écrire X conditions suspensives sur un compromis va forcement chipoter, retourner le compromis dans tous les sens pour essayer de trouver une faille là ou il n'y en a pas. L'acquéreur est bien protégé lorsqu'il achète, les agents immobiliers et les notaires font (en général) bien leur travail et vérifient d'office les points que vous avez mentionné.
A mon sens, vous vous y prenez trop tôt si c'est bien dans l'offre que vous voulez insérer tout cela. Vous aurez largement le temps d'étudier l'ensemble de ces questions à l'occasion de la constitution du compromis et avant de le signer.
En revanche, quand votre vendeur aura signé l'offre, il sera bon de prévenir les notaires que vous souhaitez mettre l'accent sur ces thématiques et sans doute prévoir des conditions suspensives pour ces cas.
Conditions suspensives
Forum fermé
Posté - 14 mars 2008 : 18:45:37
