Citation :

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A la fin le locataire n'aura rien et le proprietaire un capital epargné sous forme de son bien?

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Citation :

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Initialement posté par Prados

Intéressant.

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Citation :

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Initialement posté par fanette44

En 2005, mademoiselle X a acheté un studio à paris dans le 14è arrondissement pour l'habiter. ....
Merci de me démontrer que j'ai eu tort.

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Citation :

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Initialement posté par Ankou

Citation :

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Initialement posté par fanette44

En 2005, mademoiselle X a acheté un studio à paris dans le 14è arrondissement pour l'habiter. ....
Merci de me démontrer que j'ai eu tort.

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Difficile de le faire, chaque cas étant particulier.

Mais je suis quasi persuadé que cette damoiselle a financièrement perdu par rapport à un scénario où elle aurait acheté, à la même date, un T2 pour le louer, elle-même étant en location.

J'insiste sur le "financièrement".

Mais à noter aussi que ça demandait un minimum d'activité de sa part pour assurer d'être bailleur.

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Citation :

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Initialement posté par fanette44
Pour vous et moi oui mais pour un primo accédant, non.
La banque n'aurait pas suivi.
Le PTZ lui a permis de passer tout juste.

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Citation :

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Initialement posté par fanette44
Ankou vous êtes propriétaire de votre résidence principale, seriez vous prêt à la revendre pour être locataire ?

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Citation :

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Initialement posté par Ankou

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Initialement posté par fanette44
Pour vous et moi oui mais pour un primo accédant, non.
La banque n'aurait pas suivi.
Le PTZ lui a permis de passer tout juste.

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Comme je disais, chaque cas est particulier.
Et d'avoir un "support" d'expérience dans le milieu bancaire, ça aide!
Dans ma famille tous les plus de 25 ans (moins 1) sont propriétaires immobiliers

Citation :

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Initialement posté par fanette44
Ankou vous êtes propriétaire de votre résidence principale, seriez vous prêt à la revendre pour être locataire ?

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Absolument pas, mais ce n'est plus "financièrement" comme je l'ai indiqué.

Je suis certain que je gagnerais plus à
- vendre ma RP,
- devenir locataire,
- et acheter un autre bien locatif

Mais ça ne m'intéresse pas, j'ai assez pour vivre, bien, et une bonne partie du gain irait alimenter la caisse de l'Etat, et j'ai eu un coup de chance extraordinaire quand j'ai acheté ce terrain il y a bientôt 40 ans, je parle de Qualité de Vie.

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Citation :

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En 2005, mademoiselle X a acheté un studio à paris dans le 14è arrondissement pour l'habiter. Elle a bénéficié d'un PTZ.
Elle vient de se marier et va acheter un T3 à Juvisy.
Son prêt PTZ sera transféré sur son nouvel achat.

Prix achat 121 000 frais notaires inclus
Prix vente 152 000 euros net vendeur.

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Citation :

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Faut-il acheter ou louer ?

Camille Peyrache
11/04/2008 | Mise à jour : 16:27 | Commentaires 25 .

(DR)
Payer un loyer ou rembourser un crédit ? Contrairement au sens commun, être propriétaire n'est pas forcément le plus intéressant financièrement. Démonstration avec un gestionnaire de patrimoine.
Et si louer n'était pas comme le veut l'adage «jeter de l'argent par les fenêtres»? Depuis 1998, les prix de l'immobilier ont augmenté de 130% en moyenne au niveau national alors que dans le même temps, les salaires n'ont progressé que de 35%. Devant ce constat, Bernard Gosselin, conseiller en gestion de patrimoine (CGP) dans le Val d'Oise, s'est livré à des calculs pour ses clients pour déterminer, de la location ou de l'achat quel est le plus intéressant financièrement. Ainsi, depuis plusieurs années déjà, il déconseille à ses clients de devenir propriétaire de leur résidence principale si leur seule motivation est financière. «Je ne leur apporte qu'un éclairage financier, tempère Bernard Gosselin. Il y a bien sûr d'autres éléments qui entrent en compte lorsque l'on souhaite achèter un bien.»


Estimations financières

Pour appuyer son point de vue, Bernard Gosselin se livre à une démonstration basée sur la situation de plusieurs de ses clients. Il a tenu a prendre les hypothèses les plus favorables au propriétaire, en particulier le financement à crédit plutôt qu'en cash. Prenons l'hypothèse d'un bien de 320 000 euros auquel s'ajoute les frais de notaire de 24 000 euros, le coût final est de 344 000 euros. Pour financer sans apport personnel cet appartement sur 15 ans à un taux de 4,4% (hors assurance), un particulier doit débourser 2600 euros par mois, auxquels il faut ajouter les charges d'entretien et les taxes qu'un locataire ne paie pas. Le CGP les estime entre 2% et 5% de la valeur du bien par an, soit pour l'hypothèse basse, 530 euros par mois. «Pour la démonstration, je mensualise les dépenses d'entretien, ce qui est théorique car les dépenses sont irrégulières dans le temps. Mais cela n'altère pas les calculs.» Au total, l'achat de cet appartement coûte donc 3100 euros par mois. Or pour louer le même appartement, un locataire doit débourser 1300 euros. «Il faut préciser que le loyer réel aurait été plutôt de 1100 euros, on a pris en compte dans ce montant de départ la hausse possible due à l'inflation», précise Bernard Gosselin. «Par ailleurs, les hausses des charges des propriétaires ne sont elles aussi pas prises en compte. Résultat, cela se neutralise.» Le locataire peut donc placer la différence (3100 euros moins 1300 euros) sur d'autres actifs, soit 1800 euros par mois .


Avantage au locataire

«Sur 15 ans, on peut se permettre de choisir des supports de placements dynamiques, explique le conseiller en gestion de patrimoine. Je me suis toutefois limité à un taux de rentabilité de 6%, assez faible au regard des performances des meilleurs fonds sur les 15 dernières années.» En procédant ainsi, le patrimoine du locataire ainsi constitué s'élève à 520 000 euros, contre 460 000 euros pour celui du propriétaire, si les prix de l'immobilier augmentent de 2,5% par an pendant 15 ans. Pour arriver à un patrimoine équivalent à celui du locataire, il faut que le prix de son logement s'apprécie de 63% sur 15 ans, «ce qui parait improbable compte tenu des dix années de hausse que l'on a connues», précise Bernard Gosselin. «La location parait dont financièrement plus intéressante que l'achat. Si on ajoute dans les calculs un apport personnel, que l'on allonge la durée du prêt, que sur la même période de prêt, les prix augmentent moins vite que dans l'hypothèse retenu ou que le propriétaire déménage avant 15 ans, le bilan financier devient beaucoup plus mauvais pour le propriétaire», affirme Bernard Gosselin.

Cependant, devenir propriétaire a des avantages. «Un propriétaire est libre d'aménager son logement, a la satisfaction d'être chez soi et se constitue un patrimoine forcé, explique le CGP. Il n'en demeure pas moins que depuis quelques années, il est plus efficace pour se constituer un patrimoine de rester locataire tout en plaçant l'épargne disponible.»


Les cycles du marché immobilier

Enfin, il faut rappeler que par définition le marché de l'immobilier est cyclique, avec des mouvements de hausse des prix et de baisse. Aujourd'hui pour acheter un appartement, il faut environ 5 ans de salaires bruts, contre 2 à 3 ans en 2000. «J'ai personnellement vécu à la chute des prix de l'immobilier dans les années 1990-1991, poursuit Bernard Gosselin. Pendant sept ans, entre 1990 et 1997, les prix de l'immobilier ont baissé. Aujourd'hui, certains particuliers ont complètement oublié que ce genre de dévaluation pouvait arriver et continuent d'acheter à des niveaux de prix qui me paraissent déraisonnables.»

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Citation :

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Initialement posté par jcm

Que de messages comme quoi tout va mal dans l'immobilier ! Je signale donc que plusieurs agences de notre réseau ont fait le double du CA de l'an dernier à la même époque. A n'y rien comprendre ?

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Citation :

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Que de messages comme quoi tout va mal dans l'immobilier ! Je signale donc que plusieurs agences de notre réseau ont fait le double du CA de l'an dernier à la même époque. A n'y rien comprendre ?

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