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hibougris
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 21 mars 2008 : 23:56:50
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Bonjour,
Nous sommes locataires depuis le 15 aout 2005 (date du bail).
Ce bail comportait les mentions du bailleur aux rubriques suivantes :
- "Révision de loyer" : révisé chaque année le 1er Septembre sur la base de l'indice du cout de la construction sur 4 trimestre
- "moyenne de référence" : suivant legislation
Le bailleur est une SCI. Le gestionnaire de cette SCI vient de changer : tranmission familiale du père (propriétaire en 2005) au fils (devenu propriétaire en 2008).
Le nouveau gestionnaire (le fils) vient de nous envoyer une lettre où il nous indique qu'il va appliquer à partir de l'échéance d'Avril une actualisation du loyer qui sera à porté 922€ (900x109,01/106,36)
J'indique par ailleurs que notre loyer était jusqu'à présent de 900€ depuis 2005 et n'avais jamais été augmenté. Une révision de loyer me parait donc tout à fait normale.
Néanmoins, je me pose les questions suivantes :
- une augmentation en cours d'année de bail est elle possible (alors que le bail indique le 1ier septembre) ou seulement celui doit avoir lieu à la date anniversaire du bail ?
- Est un rattrapage normal du fait qu'il n y avait pas eu d'augmentation jusqu'à présent ?
- Faut il s'attendre à 2ième augmentation à ce moment là en septembre ?
- La règle utilisée pour le calcul du nouveau loyer est elle correcte ?
Merci pour vos conseils avisés.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 00:34:30
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Uniquement à la date anniversaire, et votre bailleur n'applique pas les bons indices. Voyez le site de l'insee rubrique IRL vous avoir les bons chiffres (qui sont moins violents évidemment). 
Enfin le délai de prescription est de 5 ans (art. 2277 C.Civ). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 mars 2008 00:35:01 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 01:51:48
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J'ai une autre approche que LeNabot,
Je pense que votre nouveau propriétaire remet les compteurs à jour (comme le LN le dit : "Enfin le délai de prescription est de 5 ans (art. 2277 C.Civ)."Et qu'il vous demande le loyer que vous auriez du payer au 1 septembre 2006 :922.13€ et là votre propriétaire fait une erreur l'augmentation le nouveau loyer que vous auriez du avoir au 01/09/2007 est 949.02 €, en prenant en considération que le trimestre de référence noté sur votre bail est bien celui du 1er trimestre 2005,celui connu au 08/07/2005 (1270 moyenne : 1269.50)et donc au moment de rédaction de votre bail.
Vous pouvez effectivement vous attendre en septembre à une nouvelle augmentation.
Il ne vous demande pas le rappel des différences de loyers, c'est déjà une réelle économie et en plus il se trompe d'une année pour la dernière augmentation.
Pour confirmer ce calcul vous pouvez allez ici avec le montant initial du loyer, les dates inscrites sur votre bail.
Pour répondre à vos questions :
1.- : oui si l'augmentation ne dépasse pas celle de la dernière date anniversaire.
2.- : oui c'est probalement le cas ici.
3.- : oui
4.- : non. |
Edité par - Numero6 le 22 mars 2008 10:05:14 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 10:45:59
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si le propriétaire a omis de faire l'indexation à la date anniversaire, il peut la faire à tout moment...dans le délai des 5 ans
indexation à la date anniversaire = indice à prendre en compte pour le calcul |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 12:16:07
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D'accord avec vous nefer,mais le proprio c'est trompé en faisant son actualisation car il il a pris l'indice du 3eme trimestre au lieu du 1er trimestre dans le cas d'hibougris.index connu le 15 août 2005 = 1269,50 = IRL 1= 102,10 et 104,61 en 2006 soit actualisation en 2007 900 x 104,61/ 102,10 = 922,12
Le calcul de Numéro6 est juste. |
Roland MAILLET |
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hibougris
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 10:32:27
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Bonjour,
Je prends connaissance tardivement de vos réponses.
Vos éclairages m'auront été très utiles, particulièrement celui de Numero6.
Je ne connaissais pas ce site sur l'immobilier mais celui-ci me semble avoir un forum très "Pro"
Merci à tous.  |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 11:01:00
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J'en profite pour vous indiquer le TIPP fait par N6 sur les indexations, post qui vous donnera de nombreuses info.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=66158
en utilisant le lien donné dans ce post, vous pourrez calculer le montant du loyer que vous devriez payer si le proprio avait fait toutes les indexations.
Contrairement à ce qu'affirme Lenabot, qui ne concerne que les indexations pour des périodes à venir, les indexations sur des périodes antérieures peuvent se faire à n'importe quel moment. Mais il est vrai, par contre qu'un bailleur ne peut pas indexer en avril 2008 alors que la 1ere indexation devrait se faire qu'en sept 2008 (c'est un exemple bien sûr). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 11:43:10
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Citation :
Initialement posté par Joulia
Contrairement à ce qu'affirme Lenabot, qui ne concerne que les indexations pour des périodes à venir, les indexations sur des périodes antérieures peuvent se faire à n'importe quel moment.
Je vais préciser mon analyse. Je ne conteste pas la prescription de 5 ans de l'article 2277 du code civil. Je me réfère uniquement aux nouveaux indices qui ont été publiés le 14 février 2008. Comme vous pouvez le constater, les nouveaux indices ont été recalculés rétroactivement à partir du 4eme trimestre 2002. Soit cinq ans en arrière.
Ce qui veut dire qu'un bailleur qui a tardé à réclamer la clause d'indexation ne pourra le faire qu'avec les nouveaux indices dont l'évolution est plus modérée. Ce qui veut qui que ce même bailleur, s'il n'a pas pensé à réclamer à l'époque (5 ans en arrière) l'augmentation, ne pourra pas appliquer les indices qui étaient en vigueur. Il ne pourra qu'utiliser ceux publiés le 14 février 2008. Dit autrement, son retard limitera le pourcentage d'augmentation. C'est mon analyse.
Si un gros calibre en droit civil pouvait donner son analyse, cela pourrait avancer la discussion. Pour ma part, je suis assez certain de mon analyse (sinon que l'on m'explique le recalcul depuis le T4 2002).
Reformulé autrement : si la lettre demandant l'application de la clause d'indexation est datée postérieurement au 14 février 2008, il est alors impossible d'appliquer les indices publiés à l'époque.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mars 2008 12:02:25 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 12:56:07
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Citation :
Dit autrement, son retard limitera le pourcentage d'augmentation. C'est mon analyse.
Votre analyse est fausse Lenabot, tout en n'étant pas un gros calibre en droit civil (ni en aucune autre matière de droit, d'ailleurs) ... au fait, en connaissez-vous sur ce forum ?
pour un calcul retroactif (avant 2006), le proprio devra prendre l'ancien ICC, puis "l'ancien" IRL entre 2006 et fin 2007, et enfin a partir de l'indexation de 2008, le "nouveau IRL"
Voici un outil qui le fait pour vous si vous ne vous en sortez pas ... http://www.conso.net/images_publications/loyer_2008.htm
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 14:27:21
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Citation :
Initialement posté par Joulia
Votre analyse est fausse Lenabot, tout en n'étant pas un gros calibre en droit civil (ni en aucune autre matière de droit, d'ailleurs) ... au fait, en connaissez-vous sur ce forum ?
Puis-je alors vous demander, comme ça, pourquoi l'insee s'est décarcassé à recalculer cinq ans en arrière les indices IRL nouvelle mouture. Car là c'est une question qu'elle est pertinente. Sans parler de d'artillerie. Votre avis ?
PS : une trace : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=65235
Et un article posant le problème. Que les calibres qu'ils soient petits ou gros s'éclatent.
http://www.lavieimmo.com/actualite-immobilier-Polemique_autour_du_nouvel_indice_des_loyers-00001081.html
Jeudi 14 février 2008 à 19:27
Polémique autour du nouvel indice des loyers
Catégorie : Prix de l'immobilier
(Lavieimmo.com) - A peine publié, le nouvel indice de référence des loyers suscite déjà la polémique.
L’Insee a indiqué ce matin que l’indice de référence des loyers « nouvelle formule » avait progressé de 1.36% au quatrième trimestre 2007. Comme prévu par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers. L’indexation sur l’IPC, voulue par Nicolas Sarkozy, a pour effet de modérer la hausse des loyers qui suivaient auparavant, et depuis le 1er janvier 2006, les variations d’un indice composite prenant en compte l’évolution des prix à la consommation, à hauteur de 60%, du coût de la construction (ICC), à hauteur de 20%, et des prix d’entretien et d’amélioration de l’habitat (IPEA), pour les 20% restants.
L’Insee a également publié son nouvel indice sur les cinq dernières années. Pour Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe particulier à Particulier, il l’a fait « dans la confusion la plus totale ».
L'Insee accusé d'interpréter la loi
Explication. « Il existe des cas simples », note Jean-Michel Guérin. Ainsi, si « un bailleur a loué un logement l'année dernière et doit réviser son loyer cette année, après la publication de la loi, le 8 février 2008, il substitue le nouvel indice à l'ancien et applique une augmentation de 1.36% ».
D’autres cas sont plus compliqués, poursuit-il, par exemple, si « un bailleur a oublié d'indexer son loyer depuis 7 ans. Là, l'Insee nous dit qu'il doit remplacer, depuis le début son indice de référence, l'ICC, par le nouvel indice… ». Jean-Michel Guérin soulève ici le problème de la rétroactivité de la loi, qui n’a jamais été présentée comme rétroactive…
Dernier exemple, si un bailleur a oublié d'indexer son loyer depuis 2001. La situation est ici « inextricable », selon Jean-Marie Guérin. « L’Insee, qui prétend que la loi serait rétroactive, limite sa rétroactivité à 5 ans et ne publie son nouvel indice que depuis 2002 ». Attention à ne pas confondre prescription et application de la loi au contrat : « un bailleur qui a oublié d'indexer un loyer depuis 10 ans, peut l'indexer pour le remettre à la valeur du jour. Cependant, il ne peut réclamer les arriérés que sur les 5 dernières années, du fait de la prescription ». Si la loi était effectivement rétroactive, il faudrait que l’Insee publie son nouvel indice sur les 15 ou 20 dernières années. Affaire à suivre, très probablement…
ES |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 mars 2008 15:17:34 |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
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Pb loyer révisé en cours d'année de bail
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