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 Sujet  |
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 22 mars 2008 : 22:30:16
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A-t-on un recours contre le syndic si on constate une erreur ou omission (en l'occurence absence de régularisation de charges d'eau froide)plusieurs mois après l'approbation des comptes de l'exercice précédent ?
En outre quels sont les document comptables que le syndic est tenu de présenter aux co-propriétaires pour l'approbation des comptes ?
Il n'a présenté pour l'exercice 2006 que le grand livre général.
Merci d'avance pour votre aide.
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 21:47:16
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Manifestement ma question n'intéresse personne  |
Edité par - lucille47 le 29 mars 2008 21:48:43 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 21:53:11
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mais si, mais si 
comptes approuvés --> plus rien à faire.
doculents comptables à produire à partir du 1-01-07 : aneexes du décret comptable. Voyez le topic dédié à ce sujet.
Vous devez consentir un gros effort d'autoformation pour maitriser la question et gérer votre sous traitant administrateur : le syndic. |
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 22:11:28
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Enfin une âme charitable qui me répond Merci Mespres.
Concernant ce problème de recours après approbation des comptes, j'avais demandé à l'assistance juridique de mon assureur il y a quelques temps ce qu'on pouvait faire et il avait trouvé des jurisprudences montrant que si on peut prouver les erreurs ou omissions il fallait transmettre tous les documents au syndic en courrier R+AR et il serait possible d'avoir gain de cause, mais je n'ai pas pu trouver ces jurisprudences, ce sont des arrêts de la cour d'Appel de Paris 23ème chambre du 30/03/2000 et la précédente sur le même sujet datait du 6/05/99.
Pensez-vous qu'on puisse trouver ces arrêts quelque part ?
Sinon effectivement je suis consciente qu'il faut faire un gros effort de documentation pour pouvoir gérer un syndic. En l'occurrence il se montre plutôt décevant ! |
Edité par - lucille47 le 29 mars 2008 22:12:36 |
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 22:13:53
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| Lucille votre copro a-t-elle accordé le quitus à votre syndic lors de l'AG concernée par cette approbation des comptes ? |
Non nous ne sommes pas que des vaches à lait ! ... lol |
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 22:34:08
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| Oui hélas, mais personnellement je n'étais pas présente et pas représentée à l'assemblée concernée, et je fais partie du conseil syndical. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 23:52:46
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le quitus c'est la partie gestion de la copropriété pas la comptabilité
Si cette erreur concerne la répartition pour un ou plusieurs copropriétaires ils peuvent demander la rectification de leur compte car, l'approbation des comptes du syndicat par l'AG, ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 23:54:03
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il faudrait nous expliquer clairement pourquoi on ne peut pas corriger des comptes même approuvés ensuite alors que des factures sont passés parfois 3 ans après c
on f n'empêche de régulariser des erreurs sinon on en arrive à des situations ubuesques où il suffit d'une majorité de présents pour approuver des comptes faux
ca devient vraiment insupportable
on va nous répondre allez au tribunal .... et après nous le reprocher ???
exemple : voilà 3 ans que notre syndic refuse d'imputer les comptes correctement, d'inscrire des réserves sur le PV.... et rebelotte cette année les mêmes erreurs grossières d'imputation
solution ? sommer le syndic de corriger les années antérieures?
et comment faire pour le forcer à corriger avant qu'il envoie les comptes dans le dossier |
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 10:32:40
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Citation :
Initialement posté par felix1930
le quitus c'est la partie gestion de la copropriété pas la comptabilité
Si cette erreur concerne la répartition pour un ou plusieurs copropriétaires ils peuvent demander la rectification de leur compte car, l'approbation des comptes du syndicat par l'AG, ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires
Sauf votre respect, nous ne devons pas avoir la même notion de gestion et de quitus alors ...
Pour info, le quitus couvre les faits et actes portés à la connaissance des copropriétaires, durant l'exercice écoulé. Il n'a aucun effet en cas de dissimulation de la part du syndic. Le quitus atteste que le syndic a correctement et régulièrement accompli sa mission.
Donner "quitus", c'est approuver l'ensemble de sa gestion comptable et administrative.
Exception : le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic dans l'établissement du compte des copropriétaires, et il est toujours possible de réclamer le remboursement de sommes indûment perçues par le syndic. 
Et au risque de paraitre bizarre le vote du quitus n'apparait dans aucun texte ... il n'est donc pas obligatoire de le voter en AG  |
Non nous ne sommes pas que des vaches à lait ! ... lol |
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 10:46:28
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Citation :
Initialement posté par océan
il faudrait nous expliquer clairement pourquoi on ne peut pas corriger des comptes même approuvés ensuite alors que des factures sont passés parfois 3 ans après c
on f n'empêche de régulariser des erreurs sinon on en arrive à des situations ubuesques où il suffit d'une majorité de présents pour approuver des comptes faux
ca devient vraiment insupportable
on va nous répondre allez au tribunal .... et après nous le reprocher ???
exemple : voilà 3 ans que notre syndic refuse d'imputer les comptes correctement, d'inscrire des réserves sur le PV.... et rebelotte cette année les mêmes erreurs grossières d'imputation
solution ? sommer le syndic de corriger les années antérieures?
et comment faire pour le forcer à corriger avant qu'il envoie les comptes dans le dossier
En quelle honneur votre syndic refuse des réserves et d'imputer les comptes correctement ... Lui avez vous demander ce qui lui le donner le droit de cela ???
Avez-vous faits vos demandes par AR, fax ou mails AR ?
Dans tous les cas, les erreurs constatées doivent êtes notifiées (par votre gestionnaire) à la vérif des comptes sur votre budget étudié ... Surtout gardez en une copie avec bien évidemment faites le signer et dater par votre gestionnaire ...
Ca aide ...
De plus, sachez monter quelquefois au créneau auprès de ses supérieurs ... Ca peut marcher 
... Bien sûr soyez sur que vos éléments tiennent la route ...
Bon courage |
Non nous ne sommes pas que des vaches à lait ! ... lol |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 11:53:40
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lucille:
concernant les AG, il faut toujours "avoir sous la main" l'article 11 du décret de 67:
" Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
NOTA:
Décret 2004-479 2004-05-27 art. 48 : seuls les 1° et 2° du I de l'article 11 entreront en vigueur le 1er janvier 2005 ; le reste de l'article entre en vigueur au 1er septembre 2004.
(1) : L'article 26-2 est abrogé par l'article 91 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006.
ou avez vous vu que le garnd livre devait être envoyé aux copropriétaires ?
Ensuite pour les exercices commencés après le 1er janvier 2008, il faut joindre les 5 annexes |
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 22:06:49
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Merci à tous pour vos réponses
Pour Kitoune quand tu écris :
Exception : le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic dans l'établissement du compte des copropriétaires, et il est toujours possible de réclamer le remboursement de sommes indûment perçues par le syndic.
Quelle est ta source STP ? car je vais adresser un courrier recommandé à la syndic et je voudrais citer cette phrase avec sa source.
Pour Nefer :
Je n'ai vu nulle part qu'il fallait envoyer le grand livre général aux copropriétaires, mais c'est ma syndic (nouvelle depuis 2007) qui l'a fait, elle a joint ce document et le budget prévisionnel comparatif des exercices 2007 et 2008 et c'est tout ! aucune balance individuelle de co-propriétaires ni état des versements des co-propriétaires
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 23:09:47
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lucille47, vous ne trouverez pas de réponse dans la partie quitus!!!!
mais dans la partie de la compabilité du syndicat, notamment dans le 1er alinéa de l'article45-1 du décret de mars 1967
< Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires,chacun pour sa quote part.L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires > |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 09:04:52
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Quitus au syndic et approbation des comptes.
Il s’agit ici de se prononcer sur deux questions de nature totalement différente, l’une comptable l’autre juridique. Le vote bloqué étant interdit en copropriété (un seul vote sur deux questions différentes), il doit obligatoirement y avoir deux votes distincts sur ces questions.
"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités " (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 . – CA Orléans, 11 mars 1987)
D’autre part, les effets du quitus sont plus étendus que l'approbation des comptes.
"Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc. "( Cass. 3e civ., 6 févr. 1973 – 18 déc. 1996 – CA Paris, 5 oct. 1994 : Loyers et copr. 1995 n° 137. – CA Paris, 21 oct. 1996 : Loyers et copr. 1997 n° 60).
Le quitus est par conséquent indépendant de l'approbation des comptes puisqu'il a pour objet la ratification de l'ensemble de la mission du syndic en tant que mandataire du syndicat.
Compte tenu de leur objet différent, l'assemblée générale doit statuer d'une part sur la reddition des comptes, ensuite sur le quitus, ce qui implique que l'ordre du jour distingue clairement les deux questions.
Comme pour l'approbation des comptes, la loi ne comporte pas de directive particulière pour la délivrance du quitus. Mais la jurisprudence estime que :
"Il est essentiel (que le vote du quitus) fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles "( Cass. 3e civ., 6 juill. 1994, Loyers et copr. 1994 n° 490).
Conclusion :
La question souvent inscrite à l’ordre du jour :
- Approbation des comptes arrêtés au ….. et quitus au syndic
n’est pas licite, un seul vote sur cette question comportant des objets différents serait déclaré nul.
Le vote d'une telle résolution ne donnerait quitus QUE des comptes.
Le "quitus de gestion" doit être inscrit à l'ODJ spécifiquement et faire l'objet d'un vote distinct de celui approuvant les comptes.
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Edité par - gédehem le 31 mars 2008 09:09:22 |
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 15:58:37
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Meri Felix 1930 pour ce précieux renseignement qui m'amène à conclure que si je ne suis pas d'accord sur mon compte individuel (ce qui est le cas puisque la syndic aurait dû me régulariser 460 euros d'eau de 2006 !) je peux porter réclamation auprès d'elle avec tous les justificatifs nécessaires bien sûr.
Pour Gédehem merci également pour toutes ces précisions. Pour ce qui concerne l'approbation des comptes et le quitus la syndic avait bien mis les deux choses dans deux points distincts de l'ordre du jour de la dernière assemblée. Elle fait certaines choses dans les règles de l'art mais pas la compta semble-t-il . |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 17:24:24
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| d'autant que si votre compte d'eau est faux, tous les autres sont forcément faux aussi .... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 18:00:06
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océan,pas obligatoirement
lucille47,comment vous sont facturées les charges "eau froide",tantièmes , comptages divisionnaires ou autre? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 19:34:56
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"Océan,pas obligatoirement" ?????
"en l'occurence absence de régularisation de charges d'eau froide" si il y a régularisation normalement je suppose que c'est réparti aux conso ou qu'il y a une autre raison qui doit forcément trouver sa contrepartie  ....ce n'est pas possible autrement ... |
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 23:14:36
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Merci beaucoup pour vos réponses.
En fait cette syndic a pris ses fonctions en début 2007 après une année de syndic bénévole car nous avions viré le syndic précédent et elle a eu un mal fou à effectuer les arrêtés de compte car, soit disant le syndic bénévole, qui était quand même expert comptable et commissaire aux comptes, avait présenté les comptes selon elle comme pour une société et pas pour une co-propriété.
Cependant elle avait récupéré tous les documents comptables nécessaires.
Pour l'eau froide, les co-propriétaires ont un compteur individuel et il y a un compteur général, donc elle demande à chacun son relevé d'eau et peut faire les régularisations par rappport aux avances sur charges basées sur le budget prévisionnel.
Pour ce qui me concerne je suis propriétaire d'un local commercial et il représente 240/1000ème donc sur le budget de 2006 pour l'eau froide qui était de 2500 euros j'avançais tous les trimestres 150 euros alors que mon locataire ne consommait que 140 euros d'eau pour l'année.Elle aurait donc dû régulariser 460 euros sur mon compte ce qu'elle n'a pas fait...et maintenant elle me dit que c'est trop tard pour faire quoi que ce soit ! Je reconnais que j'aurais dû m'en préoccuper plus tôt, mais j'ai eu un deuil l'année dernière et je ne me suis pas intéressée de près à ces comptes.
Voilà l'histoire
Il me semble que de toutes façons cette somme non régularisée doit bien apparaître quelque part dans ses comptes ??? Dommage que je ne sois pas très calée en comptabilité ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 23:51:26
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eh bien elle fait la régularisation  sur les comptes d'eau 2007 ou 2008 au PMP du M3 d'EF de 2006 ou 2007 si ca lui pose pb que vous retrouviez vos eurosous |
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lucille47
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 08:50:01
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Merci Ocean ! mais n'étant pas comptable je ne sais pas ce qu'est le PMP du M3 d'EF  |
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Quel recours en cas d'erreur
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