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 Sujet  |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 23 mars 2008 : 19:16:19
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Bonjour,
je trouve votre forum très instructif et je le consulte régulièrement.
Je suis copropriétaire dans une copro composée de plusieurs batiments (locaux industriels et commerciaux dans l'un et d'habitation dans les autres) autour d'une cour commune, l'accès a la copro n'est pas dissuasif
Je sollicite votre avis sur la situation suivante:
- le règlement de copro dispose que "le locataire occupant les lots X et Z (même locataire pour ces X lots), locaux industriels et commerciaux, avait la jouissance moyennant redevance de X parkings dans cette cour, jouissance dont il aura encore le profit en raison de l'engagement de location par les anciens propriétaires"
- en dehors de ces parkings, l’usage de la cour n’est autorisée que pour le temps strictement nécessaire au chargement et déchargement des marchandises
- les années ont passé, plusieurs lots de ce batiment ont été transformés en locaux d'habitation et vendus (changement de destinatation voté en AG mais nous n'avons pas recu toutes les modifications du règlement de copro)
- le même copropriétaire vendeur de ces locaux transformés en habitation a inscrit dans les contrats de vente des acquéreurs la jouissance exclusive de X places de parking, places dont jouissaient les précédents locataires, compte tenu du règlement de copropriété
- ces nouveaux copropriétaires utilisent ces places de parking pour le stationnement prolongé de différents véhicules (un véhicule à chaque fois mais jamais le même)
- Nous sommes plusieurs copropriétaires à vouloir réguler l’accès des véhicules dans la cour voire à en l'interdire complètement pour différentes raisons : abus sur le stationnement (certains résidents utilisent la cour en libre service pour se garer gratos, des étrangers a la copro en profitent), insécurité (plusieurs cambriolages, squatts, trafics), nuisances sonores (des allers et venues incessantes, des portières qui claquent) et surtout grave dégradation du pavage de la cour (des bosses et des creux).
- Depuis 6 mois, des autocollants sont apposés sur les voitures des contrevenants : ca marche pour certains, pas pour d’autres
-Nous n’avons jamais réussi à voter la fermeture de l’accès à la copropriété (deux gros copro ont la majorité des voix, certains copro ne s’investissent pas et d’autres se font la guerre…) mais je ne désespère pas
Mes questions :
- quelle est la validité, au regard du règlement de copro, de cette jouissance exclusive des parkings accordés à ces copropriétaires et inscrite dans leur contrat de vente
- cette décision ne doit-elle pas faire l’objet d’un vote en AG
- peut-on décider en AG que ces jouissances sont nulles et non avenues et comment les faires accepter à ces copro qui revendiquent la place de parking compte tenu de leur acte de vente
je vous remercie pour vos réponses,
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Bo com Bowie |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 20:13:21
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Merci JP26 pour vos réponses
- la 1° est très claire
- pour la 2°, la décision que j'invoque est celle prise de facon unilatérale par le copropriétaire vendeur d'octroyer la jouissance exclusive des places de parkings
- pour la 3°, il s'agit d'une jouissance exclusive sur parties communes (la cour est partie commune) et non sur partie privée
Autrement dit comment faire en sorte d'annuler cette jouissance qui n'a pas lieu d'être et comment le justifier
Je compte en parler lors de notre prochaine AG et toutes vos précisions me seront utiles
(pour info, j'ai collé des autocollants "stationnement interdit" sur la voiture de ces copro et ils m'ont répondu être dans leur droit en vertu de leur acte de vente)
Merci encore pour vos réponses
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Bo com Bowie |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 21:01:19
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Merci pour votre réponse mais j'avoue que je ne comprends pas vos explications
Dans votre 1ère réponse, j'interprète votre 1° point de la façon suivante : puisqu'il s'agit maintenant d'une habitation et plus d'une activité commerciale, la jouissance est contraire au RDC et donc réputée non écrite
=> les nouveaux copro ne peuvent revendiquer l'utilisation du parking de facon exclusive et l'ancien copro ne pouvait l'inscrire dans l'acte de vente
dans votre 2ème réponse, votre exemple d'escalier me laisse perplexe et le dernier § contredit votre 1ère réponse puisque le stationnement est contraire au RDC
pour exemple, les stationnement des locaux industriels ne stationnement qu'aux heures de bureau et pas le WE, les véhicules de ces copro stationnement nuit et jour 7 jours sur 7
Je vous remercie pour vos réponses mais j'aimerai si possible avoir également l'avis d'autres forumeurs
Cordialement, |
Bo com Bowie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 21:45:36
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Bonsoir,
Lorsque vous précisez :
« Pour exemple, les stationnement des locaux industriels ne stationnement qu'aux heures de bureau et pas le WE, les véhicules de ces copropriétaires stationnement nuit et jour 7 jours sur 7 »
Il n’y a rien d’anormal à ce que ces copropriétaires stationnement nuit et jour 7 jours sur 7 sur cette partie commune (parking).
A partir du moment où le changement de destination de ces lots a été voté en AG, la jouissance exclusive des parkings (partie commune) accordés à ces copropriétaires inscrite dans leur contrat de vente n’a rien d’illégal.
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 10:32:25
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encore merci pour vos réponses
le rdc est très clair sur l'accès et le stationnement dans la copro : autorisé pour les locaux industriels et commerciaux, autorisé le tps du chargement et déchargement des marchandises pour les autres résidents : aucun stationnement résidentiel autorisé par le RDC
le vote en AG concernait le changement de destination d'un lot industriel en habitation, nous n'avons rien voté concernant le parking
et il a lui aussi changé de destination car il est passé de stationnement temporaire, autorisé par le RDC, à résidentiel, non autorisé par le RDC
Ma question concerne la jouissance exclusive accordée par le proprio vendeur : a t'il le droit oui ou non d'inscrire une jouissance exclusive sur un parking dans un contrat de vente alors que le rdc interdit le stationnement résidentiel
cordialement, |
Bo com Bowie |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 11:09:40
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le RDC ne s'adresse qu'aux copropriétaires!
êtes vous sûr qu'il est prévu dans ce RDC une clause concernant les LOCATAIRES ?
cela signifierait que les locataires ont des droits différents de ceux des copropriétaires...: totalement impossible!!
concernant un acte de vente, le notaire ne peut indiquer que ce qui est indiqué dans le RDC ou ses modificatifs: un copropriétaire ne peut pas accorder un droit qu'il ne détient pas!!
demandez au syndic d'intervenir auprès du notaire rédacteur de l'acte |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 11:24:07
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bonjour Nefer et merci de votre inétrêt pour ce débat
le RDC autorise le stationnement pour les locataires des locaux industriels et commerciaux moyennant redevance car antérieurement à l'établissement du RDC le locataire avait la jouissance de X parkings, "jouissance dont il aura encore le profit en raison de l'engagement de location consenti par les anciens proprio"
le rdc (je ne dispose pas de ses modificatifs)interdit toute autre forme de stationnement en dehors des cas énumérés dans mes précédents messages
pouvez vous me confirmer :
- s'il y a changement de destination concernant cette place de parking (temporaire qui devient résidentiel)
- si oui, ce changement ne doit t'il pas être soumis à un vote en AG
-peut-on annuler ce que je considère comme un abus de pouvoir du coproprio vendeur (peut-être pour rendre sa vente plus attractive)
Cordialement, |
Bo com Bowie |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 12:50:46
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il y a un problème avec le texte de cette clause concernant l'autorisation aux locataires!
il aurait fallu indiquer "occupants" et pas "locataires"
que se passe t il si le propriétaire des murs exploite lui même les lieux ?
a qui est versé cette redevance?
comment est elle fixée?
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Edité par - nefer le 24 mars 2008 12:51:06 |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 12:59:20
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cela soulève un nouveau problème et c'est une piste intéressante
mais elle ne répond pas à ma question )-:
je souhaite exposer en AG des arguments concrets pour que ces jouissances cessent et que l'on condamne ces places de parkings!
Qu'est-ce qui autorise le coproprio vendeur à accorder une jouissance exclusive?
Cordialement, |
Bo com Bowie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 13:37:53
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Bonjour,
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. »
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Le fait d’utiliser X places de parking de cette cour commune par des copropriétaires n’est certainement pas contraire à la destination de l’immeuble.
Le règlement de copropriété impose un accès et un stationnement de X places de parking de cette cour commune uniquement pour les locaux industriels et commerciaux, mais certainement pas pour les copropriétaires.
L’accès et le stationnement de X places de parking de cette cour commune prévue par le règlement de copropriété ne peuvent s’imposer de la même façon pour des locaux industriels et commerciaux que pour des logements.
Auquel cas, il s’agit d’une atteinte aux droits des copropriétaires de ne pouvoir utiliser X places de parking de cette cour commune.
Le fait que sur l’acte de vente il y soit inscrit que les copropriétaires ont un droit de jouissance exclusif sur ce parking de cette cour commune n’a rien d’illégal.
Cela ne change rien à votre problème, puisque cette cour commune de X places de parking est une quote-part de propriété indivise des parties communes d’un ensemble d’immeuble.
A partir du moment où l’assemblée générale a autorisé le changement de destination de ces locaux industriels et commerciaux en logements.
Cette autorisation a également modifié la destination de cette cour commune, prévue par le règlement de copropriété, correspondant à la jouissance de X places de parking au profit de ces logements.
Il s’agit uniquement dans votre cas d’un problème d’organisation, d’autant plus que vous précisez « vouloir réguler l’accès des véhicules dans la cour voire à en l'interdire complètement pour différentes raisons : abus sur le stationnement (certains résidents utilisent la cour en libre service pour se garer gratos, des étrangers a la copropriété en profitent), insécurité (plusieurs cambriolages, squats, trafics), nuisances sonores (des allers et venues incessantes, des portières qui claquent) et surtout grave dégradation du pavage de la cour (des bosses et des creux). »
Lorsque vous précisez également « certains résidents utilisent la cour en libre service pour se garer gratos ».
Encore heureux que ces résidents copropriétaires stationnent gratuitement sur ce parking.
Qui je vous le rappelle à nouveau, se trouve être une partie commune prévue à cet effet.
Cordialement.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Edité par - ETASPAK le 24 mars 2008 13:39:52 |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 15:58:20
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Merci pour ces infos très complètes. Mais...
ETASPAK vous écrivez :
"« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance "
Ma réponse :
"le RDC interdit le stationnement prolongé des véhicules en dehors des cas cités : stationnement autorisé pour les locataires des locaux industriels et commerciaux pour les besoins de leurs activités commerciales, stationnement autorisé le temps strictement nécessaire au chargement et déchargement de marchandises pour tous les autres résidents"
ETASPAK vous écrivez :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Ma réponse :
je suis copropriétaire et j'estime que la clause de jouissance exclusive incluse dans le contrat de vente est contraire au RDC et nuit à la copro : elle contribue au désordre permanent qui règne dans la cour et incite d'autres à utiliser la cour comme bon leur semble pour tout et n'importe quoi
je ne suis pas obtus mais je ne comprends pas comment on peut passer d'une autorisation de stationnement temporaire de véhicules accordés par le rdc aux seuls locataires des locaux indus et commerciaux à une autorisation définitive et exclusive d'utiliser une place de parking accordée à un copropriétaire.
ma logique, mais peut-être est-elle trop simpliste, est la suivante : si le lot industriel se transforme en lot d'habitation, la faculté d'utiliser la place de parking, qui est liée à l'activité du lot industriel n'a pu lieu d'être et la place elle-même peut de ce fait être condamnée
ETASPAK, vous écrivez :
A partir du moment où l’assemblée générale a autorisé le changement de destination de ces locaux industriels et commerciaux en logements.
Cette autorisation a également modifié la destination de cette cour commune, prévue par le règlement de copropriété, correspondant à la jouissance de X places de parking au profit de ces logements.
Ma réponse :
l'AG a autorisé le changement de destination du lot n°XXX en local d'habitation, elle n'a pas autorisée le changement de la place de parking en parking résidentiel
ETASPAK, vous écrivez :
"Le fait que sur l’acte de vente il y soit inscrit que les copropriétaires ont un droit de jouissance exclusif sur ce parking de cette cour commune n’a rien d’illégal."
Ma réponse :
Pourquoi, n'a t'elle rien d'illégal puisqu'elle est contraire au RDC qui interdit le stationnement prolongé
ETASPAK vous écrivez
"Encore heureux que ces résidents copropriétaires stationnent gratuitement sur ce parking"
malheureusement ceux qui se garent sont la plupart du temps des locataires, des personnes extérieures à la copro, des invités de résidents, bref tout le monde quoi
Merci encore pour votre intérêt,
Cordialement, |
Bo com Bowie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 17:28:02
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Bonsoir Bocombowie,
Existe-t-il dans votre règlement de copropriété des charges spécifiques à ces parkings ?
Cordialement. |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 18:13:27
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non aucune,
aucun parking ou emplacement de voiture ne figurent dans l'état descriptif
D'autre part, je me demandais si la faculté offerte aux locataires des locaux industriels et commerciaux selon le rdc est transférable tacitement aux locataires qui se sont succédés sur ces locaux industriels et commerciaux
je précise que j'agis dans l'intérêt général de la copro et uniquement pour des raisons de sécurité et de tranquilité et de sauvegarde
s'il est possible d'agir sur le stationnement, j'ai une lueur d'espoir de voir condamner définitivement l'accès à la cour et améliorer notre cadre de vie
Cordialement, |
Bo com Bowie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 18:31:41
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Bonsoir Bocombowie,
Puisqu’il n’existe aucune charge spécifique concernant ces places de parking dans votre règlement de copropriété.
Cela signifie que ces places de parking font parties des charges générales communes.
Et à ce titre, n’importe quel copropriétaire a le droit de stationner comme bon lui semble sur ces places de parking.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 24 mars 2008 18:37:07 |
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 18:39:28
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bonsoir ETASPAK
La cour fait effectivement partie des charges gales communes
les travaux de réfection de la cour s'ils sont votés devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires, alors qu'aujourd'hui seuls quelqu'uns profitent (et abusent) de la cour pour stationner
Est ce que votre conclusion confirme le caractère contraire au RDC de la clause de jouissance exclusive incluse par le copropriétaire vendeur dans le contrat de vente du lot industriel en lot d'habitation
et dans ce cas peut-on proposer en AG une résolution portant sur l'interdiction définitive de l'accès de la cour aux véhicules
Cordialement, |
Bo com Bowie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 21:17:44
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Bonsoir Bocombowie,
La seule et unique conclusion que j’essaye de vous faire comprendre.
C’est que ces places de parking sur cette cour commune appartiennent à la copropriété.
Et le fait qu’il y soit écrit sur le contrat de vente du lot industriel en lot d'habitation une clause confirmant la jouissance exclusive de ces places de parking pour les nouveaux copropriétaires ne change rien à votre problème.
Le terme “ exclusif “ sur l’acte de vente n’a aucune valeur légale puisque ces places de parking sur cette cour commune appartiennent à la copropriété, c’est-à-dire à tous les copropriétaires.
Et de ce fait, tous les copropriétaires ont le droit de stationner sur cette cour commune.
Dans votre cas, il s’agit uniquement d’incivisme de la part de certaines personnes par rapport à ces places de parking.
Sachez que pour interdire ou supprimer ces places de parking sur cette cour commune, il vous faut un vote à l’unanimité de l’assemblée générale.
L’article 25n de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
« n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. »
Et l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. »
Lorsque vous précisez :
« Nous n’avons jamais réussi à voter la fermeture de l’accès à la copropriété (deux gros copropriétaire ont la majorité des voix, certains copropriétaires ne s’investissent pas et d’autres se font la guerre…) mais je ne désespère pas. »
A quelle majorité avez-vous votez pour la fermeture de l’accès à la copropriété ?
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bocombowie
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 22:10:46
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merci pour vos explications, tout est très clair et vraiment très très intéressant
et désolé si j'ai insisté un peu lourdement
nous avions voté des travaux de motorisation du portail pour limiter l'accès à la cour aux seuls véhicules autorisés (art 26) : résolution rejetée
nous allons proposer d'autres systèmes de limitation d'accès toujours à l'article 26
Cordialement, |
Bo com Bowie |
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Droit de jouissance exclusive contraire au RDC
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