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L'AG de notre immeuble a inscrit à l'ordre du jour de sa prochaine réunion des travaux de peinture pour les balustrades, gardes-corps rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres.
Je cherche des informations sur des expériences similaires car cette résolution appelle les remarques suivantes:
a) Ces parties de l'immeuble sont réputées privatives. b) Pas un seul devis joint à l'ordre du jour (je pensais qu'il en fallait au moins deux) c) le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires assurances y afférents seront répartis en charges générales- individuellement à chaque propriétaire concerné. Les honoraires du syndic s'élèvent à 4.5% HT du montant HT des travaux.
En particulier, je souhaiterais savoir comment s'opposer à une telle résolution sachant que c'est certainement la solution la plus onéreuse. Je peux faire exécuter les travaux pour mon propre compte ou encore les réaliser moi-même. Qu'il me semble qu'il n'y a aucune obligation de faire ces travaux pour des raisons de sauvegarde ou de sécurité. Cette résolution semble plutôt être le fait d'un seul copropriétaire qui a des soucis d'esthétisme que je ne partage pas.
"ces parties de l'immeubles sont réputées privatives": Est-ce ce que dit votre règlement de copropriété à vous? Ces travaux vont-ils être faits dans le cadre d'un ravalement?
en attendant vos réponses aux questions posées par manech
b) pour voter sur l'exécution des travaux il faut à minima un devis;pour plusieurs devis votre AG a dû voter à la majorité art. 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire (art.21 L1965);donc à vérifier
c)le % des honraires de votre syndic est particulièrement élevé,de plus, pour le syndic, c'est HT mais attention le coût sera + TVA 19,60%
assurances???? pour ce type de travaux c'est l'entreprise qui doit être assurée, pas la copropriété
Vous ne pouvez vous opposer à ces travaux qu'en votant non (sous réserve réponses à manech) vous et de très nombreux copropriétaires car il s'agit de travaux d'entretien donc majorité art.24
esthétique?????? véfier dans votre RDC très souvent il y a un article concernant ce problème - de plus dans quel état la façade??
bonsoir, 1)concernat la mise en peinture des balustrades, gardes-corps, rampes et barres d'appui des balcons, votre RdC doit notifier certainement un point sur l'harmonisation des façades; 2) voir sur votre convoc si se point est soumis au vote ou à une réflexion. Si vous n'avez pas de devis avec la convoc, ce point là ne pourra pas êtres voté; 3)le montant des honoraire du syndic sont certe très élevé, mais si cela correspond au contrat que vous(la copro) a signé, vous êtes pieds et points liés. 4) même si cela sont sur des partie privatives, il est préférable que se soit une seul et même entreprise qui vienne faire l'ensemble des travaux. Cela vous coûte un peux plus chère que si vous le faite vous même, mais l'expèrience démontre que dès lors qu'on laisse le choix aux copropriétaires de réaliser eux même la mise en peinture, dans 5 ans vous aurez encore des balcons disparatre avec la vue générale. Le point HARMONISATION des Façades de votre RdC ne sera pas respecter et les bâtiments de France peuvent poursuivre le syndicat pour non respect de l'harmonisation avec le voisinage.
Je n'ai pas encore retrouvé le RdC, mais je relève dans le procès-verbal de l'AG de l'année dernière: Bien que, conformément au Règlement de copropriété, l'entretien est à la charge des copropriétaires bénéficiant, il serait souhaitable, dans un souci d'harmonie de l'immeuble, de faire exécuter la réfection collectivement, à charge des copropriétaires concernés.
D'un souhait l'année dernière, c'est devenu un projet de résolution pour l'AG de cette année. et je doute que la notion d'harmonie soit juridiquement opposable. De plus et pour répondre à la question de manech, Cette éventuelle mise en peinture n'est pas dans le cadre d'un ravalement. Le point est en revanche bien inscrit pour un vote. Il n'y aucun devis joint à l'ordre du jour.
L'immeuble est de 1997 et la façade est en excellente état. Elle ne nécessite pas de ravalement
En ce qui concerne les honoraires du syndic, cela est une pratique habituelle (avant 4% maintenant 4.5%).
Je ne comprends pas le mode de paiement qui vous est proposé: s'agit-il de la répartition en charges générales aux millièmes où paient même ceux qui n'ont pas de fenêtres sur la façade concernée? ou bien s'agit-il de répartition individuelle en fonction du nombre de fenêtres et du nombre de mètres à peindre pour chacun?
Pour un ravalement , les RDC récents précisent souvent que tout doit être fait en même temps et réparti aux millièmes de charges généraux, même les parties réputées privatives. S'il ne s'agit pas d'un ravalement, je ne vois pas au nom de quoi on peut imposer à quelqu'un des travaux sur ses parties privatives. Le respect de l'harmonie vous impose de ne pas contrarier l'harmonie générale de l'immeuble; mais pour moi vous pouvez repeindre vous-même à l'identique barres d'appui des balcons et fenêtres etc...
Le plus important est que vous retrouviez votre RDC.
Attention à bien lire la question et à ne pas partir dans tous les sens : dans l'exposé de la question il n'est à aucun moment fait mention de travaux de "Ravalement de façades", lesquels pourraient effectivement inclure la réfection des balustrades et gardes-corps ....
D'autre part, Karuk précise : "Je n'ai pas encore retrouvé le RdC, mais je relève dans le procès-verbal de l'AG de l'année dernière: Bien que, conformément au Règlement de copropriété, l'entretien est à la charge des copropriétaires bénéficiant, il serait souhaitable, dans un souci d'harmonie de l'immeuble, de faire exécuter la réfection collectivement, à charge des copropriétaires concernés."
Il semble donc que : - ces balustrades/gardes-corps des balcons seraient "parties privatives". - qu'il n'y a pas de ravalement de façades, travaux pouvant inclure des parties privatives (fenetres, rambardes, etc ..) en application d'une clause du RDC. - que l'AG d'un syndicat n'a pas compétence pour statuer sur les "parties privatives - que la résolution de l'AG de l'an dernier est explicite : "il serait souhaitable, dans un souci d'harmonie de l'immeuble, de faire exécuter la réfection collectivement, à charge des copropriétaires concernés..
En résumé, il s'agit ici à l'évidence de "traitement collectif de travaux privatifs" , qui nécessite uène procédure très particulière hors compétence de l'AG. L'AG ne peut en AUCUNE façon "décider" s'agissant de partie privatives ... Il ne peut y avoir de vote qui oblige à quoi que ce soit (qui plus est ici : pas de devis ! ...)
Pour ceux qui veulent aller plus loin sur le "traitement collectif de travaux privatifs", qui est une choses très très particulière qu'il faut manier avec beaucoup de prudence, voir ce sujet ...et en particulier mon post du 18 mars : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=66661
Merci à tous et particulièrement à gédehem. L'AG a eu lieu et la résolution n'a pas été acceptée. Grâce à vos conseils et informations nous avons pu prendre la parole, faire valoir notre position et isoler l'unique co-propriétaire qui voulait imposer cette résolution aux autres. Je pense que le sujet est enterré jusqu'à nouvel ordre. Encore merci à vous tous pour votre coopération.
Peinture balustrades, gardes-corps etc...
Forum fermé
Posté - 24 mars 2008 : 12:27:31
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