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 Sujet  |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
 Posté - 27 mars 2008 : 13:50:44
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Bonjour,
lors de notre dernière AG, les comptes ont été approuvés avec certaines réserves. Ces réserves ont été listées et consignées dans le PV (concernaient certaines lignes de dépenses).
Bref, sur 100 Euro présenté, le syndicat des copropriétaires a validé 95 Euro et refusé les 5 autres.
Aujourd'hui notre syndic procède à la régularisation annuelle des comptes or je me rends compte que les appels à provision (régularisation des comptes approuvés avec réserves) ont été calculés sur les 100 Euro et non sur les 95 Euro.
Lorsqu'un syndic procède à la régularisation des comptes d'un exercice comptable approuvé avec réserves, doit-il se fonder sur le montant total des charges qu'il a présenté ou bien sur le montant des charges validées par le syndicat (bref exclure le montant des charges non validées par le syndicat).
Quels sont les fondements textuels en la matière?
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Kitoune
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 20:45:41
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Bonjour,
Je ne suis pas douée en compta mais les comptes doivent être carrés donc vos 5 € doivent apparaitre quelque part de toute façon non ?! sauf s'ils sont réellement justifiés ... tout dépend à quoi ces 5 € correspondent ...
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Non nous ne sommes pas que des vaches à lait ! ... lol |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 20:56:39
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| la régularisation des comptes ne peut être faite que sur la partie des comptes qui ont été approuvées |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 22:57:18
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Vous semblez parler de l'apurement des comptes du précédent exercice.
A ce propos vous parlez d'appel de provision.
Il s'agit de l'appel du solde des charges ou d'un appel de provisions.
Il faudrait aussi savoir en quoi consistaient les réserves. Quand une prestation a été facturée pour 120 €n on ne peut pas la passer dans les charges pour 110 € parce que l'assemblée a trouvé que c'était trop cher !
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 10:31:04
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Bonjour,
en fait dans nos comptes apparaissaient le règlement d'honoraires de notre ancien syndic pour une période postérieure à son mandat. Ce règlement avait été fait par l'ancien syndic pour lui même lors de la transmission des fonds et archives au nouveau syndic.
lors de l'approbation de comptes, une réserve en ce sens a été émise. Les dépenses effectives de l'exercice clos ont excédé le budget prévionnel antérieurement voté et notre nouveau syndic à appeler des fonds suite à l'approbation de nos comptes avec réserves.
Citation :
Initialement posté par JPM
Vous semblez parler de l'apurement des comptes du précédent exercice.
A ce propos vous parlez d'appel de provision.
Il s'agit de l'appel du solde des charges ou d'un appel de provisions.
Il faudrait aussi savoir en quoi consistaient les réserves. Quand une prestation a été facturée pour 120 €n on ne peut pas la passer dans les charges pour 110 € parce que l'assemblée a trouvé que c'était trop cher !
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 11:30:05
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Normalement, il y a une résolution concernant l'approbation des comptes, vous avez approuvé sauf 5% si je comprends bien.
Il y a aussi une autre résolution, différente, qui consiste a voter un budget, le budget proposé par le syndic,donc question:
Avez-vous voté le budget tel que proporé ou 95% du budget? |
Festina lente |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 17:55:02
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Bonjour,
Si je résume, nous avions voté un budget prévisionnel pour l'année 2007. Ces fonds ont été régulièrement appelés.
Lors de la présentation des comptes de l'exercice 2007 (exercice clos), les dépenses s'élevaient à 150 Euro et non à 100 Euro (montant du budget prévisionnel voté lors de la précédente à AG).
L'AG a validé le dépassement de budget prévisionnel à hauteur de 25 Euro et refusé les 25 autres euros (=réserves).
Notre syndic nous a adressé un appel de fonds pour le reliquat mais en se fondant sur la somme de 150 Euro (dépenses réelles) et non sur le montant des dépenses acceptées sans réserves par l'AG portant approbation des comptes 2007(125 Euro dans mon exemple).
Cela ne semble guère logique car je ne vois pas l'intérêt d'émettre en ce cas des réserves si le syndic appelle des fonds correspondant à des dépenses pour lesquelles des réserves ont été émises. Mais je ne trouve pas de documents sur le sujet.
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Normalement, il y a une résolution concernant l'approbation des comptes, vous avez approuvé sauf 5% si je comprends bien.
Il y a aussi une autre résolution, différente, qui consiste a voter un budget, le budget proposé par le syndic,donc question:
Avez-vous voté le budget tel que proporé ou 95% du budget?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 01:44:22
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les réserves ne concernent pas un dépassement du budget prévisionnel
elles concernent par exemple des factures qui ne concernent pas le syndicat (erreur avec une autre copropriété), des travaux facturés mais non effectués, des erreurs de clé de répartition |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 18:46:30
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Bonjour,
effectivement, les réserves émises concernent des factures qui ne concernent pas le syndicat (honoraire de l'ancien syndic pour une période à laquelle il n'était plus syndic, facture concernant une autre copropriété).
Les factures ont été réglées par l'ancien syndic. Après avoir présenter pour approbation les comptes intégrant ces dépenses litigieuses, les copropropriétaires ont approuvé les comptes en émettant des réserves sur les sommes litigieuses.
Suite à cette approbation de comptes avec réserves, le syndic actuel appelle actuellement des fonds correspondant à la fois à des factures non contestées mais aussi à des factures ayant fait l'objet des réserves mentionnées sur le PV d'AG.
Il considère que les fonds appelés s'élevaient à 100 Euro or les dépenses réelles s'élèvent à 150 Euro à la cloture de l'exercice donc il appelle les 50 Euro de delta alors sur ces 50 euro, 25 euro ont fait l'objet de réserves pour les motifs exposés ci-dessus les 25 euro n'étant pas contesté car concerne une fuite d'eau).
Il indique que s'il ne le fait, nous serons en état de cessation de paiement car l'ancien syndic pour régler les factures non prévues au budget prévisionnel a épuisé notre avance de trésorerie (et comme certains copropriétaires commencent à payer avec du retard...).
Le syndic actuel peut-il appeler auprès des copropriétaires des fonds correspondant à des dépenses ayant fait l'objet de réserves, après l'approbation des comptes avec réserves?
Ne doit il pas plutot réclamer l'argent à l'ancien syndic? (honoraire indu + faute de gestion)
Citation :
Initialement posté par nefer
les réserves ne concernent pas un dépassement du budget prévisionnel
elles concernent par exemple des factures qui ne concernent pas le syndicat (erreur avec une autre copropriété), des travaux facturés mais non effectués, des erreurs de clé de répartition
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 19:31:13
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d'après vos indications il semble que l'ancien syndic à remis au nouveau une somme inférieure à celle que vous avez acceptée(charges non validées) pour cause de factures litigieuses.
Si c'est bien cela le nouveau syndic,ne pouvant faire d'avance sur SA trésorerie,est bien dans l'obligation d'appeler la totalité des charges;il doit ensuite se retourner contre l'ancien syndic,au besoin par le biais du T.I,pour "récupérer",s'il y a lieu,la montant des sommes contestées
sommes contestées par vous mais que l'ancien syndic à du déduire, quand même, des fonds normalement disponibles après apurement des comptes |
Edité par - felix1930 le 20 avr. 2008 19:38:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 20:54:54
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Faire une réserve, ce n'est pas régler une affaire !
C'est signaler un point litigieux et sauvegarder ses droits en évitant sur ce point les effets de l'approbation des comptes.
Il faut ensuite fixer une solution amiable avc le syndic ou recourir à une soluton judiciaire.
Quand le point litigieux s'accompagne d'une insuffisance de trésorerie qui lui est liée, il faut combler la trésorerie à titre provisoire.
Vos créanciers se contremoquent de vos difficultés avec l'ancien syndic. Ils veulent des sous.
Tout celà est de pur bon sens !
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 07:55:53
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Dans notre copropriété nous avons eu un pb de ce genre.
En AG on a refusé une facture de près de 4000 euros car devis non présentée au CS avant travaux, ni même après travaux. Je précise que ces travaux - la plupart inutiles mais réels - étant réalisés et même correctement on ne peut de toutes façons revenir dessus - les enlever sauf à endommager les choses...
On a approuvé avec réserves sur cette facture les comptes. Il reste que c'est peine perdue car m'a-t-on dit les travaux ont été faits.
Il faudrait donc pour cela aller au tribunal - le nouveau syndic ça ne l'intéresse pas et les copropriétaires CS de toutes façons s'en foutent et ne voudront pas engager une action judiciaire pour cela.
Il reste que si on veut refuser une facture par ex il faut formuler qu'on approuve les comptes sur le total moins ladite facture et donc comptes approuvés sur le montant retenu par l'AG ; si vous approuvez les comptes pour le totral présenté par le syndic et écrivez que vous émettez des réserves sur telle facture le syndic doit appeler le solde sur la somme approuvée.
Tout dépend de la formulation.
Ensuite il reste que le syndic surtout six mois après a depuis longtemps payé la facture - et donc là c'est forcément le tribunal sauf si votre syndic est prêt à engager sa responsabilité professionnelle
ce qui sûrement n'arrive jamais 
Notre ex syndic a de même fait les fonds de tiroir et présenté tout un tas de factures contestables - ex des mises en demeures facturées à la copropriété après le départ d'un vendeur (mutation) - ex une facture de son contrat en sus des frais de transfert des comptes excessifs correspondant à une période alors qu'il n'était plus syndic - des frais de suivi d'une procédure pour une personne qui n'existe pas et sans présenter le dossier de ladite procédure  - une facture pour un contrat que l'AG avait pourtant résilié deux ans plus tôt (mais pas le syndic)....
Reste ensuite à savoir l'état de votre copropriété dans ce genre de cas de figure : ou elle peut payer 5 à 6000 euros de frais d'avocats pour essayer de retrouver 2000 euros - ou elle ne le peut pas, etc etc . Dans ce dernier cas il ne vous reste qu'à payer le solde initial.
En, quoi la procédure de l'approbation des comptes n'est que supercherie juridique destinée à valider des escroqueries pures et simples. Plutôt qu'approuver des comptes on devrait inventer un système qui valide un montant des dépenses qui seront appelées auprès des copropriétaires , quitte à n'approuver les comptes que sur un autre montant, ici inférieur, et permettant à l'AG d'engager une procédure pour le différentiel ou autorisant votre syndic à agir.A la limite du reste il vaudrait même mieux qu'il n'y ait pas du tout de procédure d'approbation des comptes
Pour compléter sauf si l'escroquerie est de taille comme ça peut parfois arriver - si votre copropriété a souffert de l'ancienne gestion il vaut mieux payer, et tourner la page que d'épuiser votre nouveau syndic sur des affaires judiciaires et d'encombrer vos nouveaux comptes de procédures très coûteuses .
Ex l'Arc recommande avec raison de refuser certaines factures en AG si ces factures ne sont pas conformes, etc etc . Il reste que la pratique ensuite démontre qu'au final vous vous retrouvez à devoir payer ladite facture plus tard qui reviendra sous une autre forme.
Avoir de plus un collectif de copropriétaires qui vous suivra toujours si vous émettez des réserves sur une facture c'est de toutes façons s'illusionner sur le fonctionnement d'une copropriété où l'effet de groupe l'emportera sur la raison, et où la tolérance des copropriétaires pour les questions rationnelles est réduite.
Voici pour mon pessimisme du matin. |
Edité par - albifrons le 22 avr. 2008 08:21:05 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 08:41:39
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JPM ; Quand le point litigieux s'accompagne d'une insuffisance de trésorerie qui lui est liée, il faut combler la trésorerie à titre provisoire.
c'est ça en fait qui prime.
Comme quoi rien que contrôler les comptes en sachant que s'il y a un pb dans les comptes de toutes façons il convient de payer - le seul intérêt est de savoir sur quoi on va vous escroquer et de le dire aux copropriétaires.
D'où la politique de l'autruche d'un grand nb de copropriétaires - c'est sûrement pas sans raison....
Ceci dit un jour j'ai lu que l'approbation avec réserves a été jugée par un tribunal comme correspondant à un refus des comptes...
Quelqu'un a-t-il notion de ceci ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 09:09:35
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Escroquer n'est pas le terme approprié.
Il n'y a escroquerie que si on tente de vous faire payer du vent.
Des travaux engagés irrégulièrement ? Celà peut être une faute de gestion mais ce n'est pas une escroquerie lorsqu'il y a eu vraiement des travaux réalisés et a fortiori lorsqu'ils présentent une utilité.
Il y a lieu de réagir en présence d'une irrégularité mais on peut critiquer le syndic sans pour autant le traiter d'escroc, ce qui ne facilite pas forcément la sérénité de la discussion.
Pas opportun de se balader avec une torche dans un dépôt de munitions.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 09:14:00
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Voici ce que j'ai trouvé sur l'approbation et le quitus - à explorer.
Jugement du tribunal de grande instance de Paris, 11 janvier 2000
Résumé de la jurisprudence : Sauf fraude, les copropriétaires ne peuvent plus contester le paiement des travaux réalisés à la demande du syndic s'ils ont voté le quitus, c'est-à-dire l'approbation des actes du syndic pour un exercice écoulé. Mais la seule approbation des comptes ne leur interdit pas d'engager la responsabilité du syndic.
Un syndic octroie un marché de ravalement de façade à une entreprise sans consulter l'assemblée générale des copropriétaires. Puis, il paye les prestations de cette entreprise. Quelque temps plus tard, la copropriété exerce un recours contre lui pour obtenir le remboursement des sommes versées. Le syndic se défend en disant que les copropriétaires ont voté l'approbation des comptes et qu'ils ne peuvent donc plus s'opposer au paiement. Le tribunal n'est pas de cet avis. Il estime que le vote de l'approbation des comptes signifie seulement que les copropriétaires jugent la comptabilité de la copropriété conforme à la réalité. Mais seul le quitus voté par les copropriétaires signifie qu'ils approuvent tous les actes réalisés par le syndic. Ils ont donc parfaitement le droit de demander le remboursement des sommes versées. Enfin, même voté, ce quitus ne pourrait pas leur être opposé si le syndic avait volontairement fraudé pour cacher ses actes aux copropriétaires (ce qui n'était pas le cas).
Ma conclusion sauf erreur : on peut approuver des comptes au motif que la compta est conforme à la réalité . On peut tjrs demander des comptes au syndic d'avoir engager des dépenses inadaptées, inutiles, sans demander l'avis du CS, etc....
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 10:32:17
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le problème principal, dans le cas de cema, c'est que c'est l'ancien syndic qui,après approbation ou pas réserves ou pas;détient toujours les fonds du syndicat qui vient de le remercier.
Lorsque l'on n'est plus syndic et que l'on n'a pas grand chose à craindre (même pas d'avoir son mandat résilié)il est facile de "ponctionner" à la source la somme XXX pourtant refusée en AG,avant de rendre les fonds,soit disant disponibles au nouveau syndic.
Je pense qu'avec un compte séparé,si le nouveau syndic fait diligence auprès de la banque afin de prouver le changement de syndic ce ponctionnement doit être plus difficile????
JPM vrai ou faux?
Nous avons eu le même problème lors d'un changement de syndic il y a 6 ans et nous n'avons rien pu récupérer (dépenses de l'ordre de 1000francs) |
Edité par - felix1930 le 22 avr. 2008 10:35:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 10:54:13
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Le statut de la copropriété interdit au syndic, professionnel ou non, de manier les fonds du syndicat après cessation de son mandat, que ce soit par compte séparé ou par compte unique.
Entre la règle et la pratique honnête, il y a un écart. Il est couramment demandé au sortant de payer les salariés voire des charges sociales parce qu'il peut facilement établir les fiches de paie et les bordereaux. Dans ce cas il faut au moins établir un accord écrit.
Il est assez facile de récupérer des honoraires prélevés tardivement par le syndic. Mais s'il s'agit d'honoraires réllement dûs, on se casse le nez car par le même jugement, le syndic est condamné à restituer les fonds et le syndicat est condamné à payer les honoraires. Quinze partout et compensation.
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Sujet |
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approbation des comptes avec réserves
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