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 Sujet  |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
 Posté - 02 avr. 2008 : 21:59:07
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Impossible de trouver un dossier sur le changement de syndic????le nôtre est une catastrophe, en 2 ans l'immeuble s'est dégradé énormèment sans que les travaux à envisager ne soient faits. Bref il y en a pour une somme énorme maintenant et le retard serait dû aux entreprises trop longues pour fournir les devis. Bref, la majorité des copro veut changer de syndic mais alors qu'en sera-t-il des travaux prévus? le nouveau syndic est-il obligé de prendre les mêmes entreprises pour gagner du temps ou va-t-il falloir attendre de nouveaux devis?
Autre question: que veut dire "refuser le quitus"?
Merci pour votre aide.
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kiki |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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duralex
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 10:09:53
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S'il n'est pas obligatoire, ni nécessare, le vote du quitus est pratiqué par le syndic car cela le décharge de toute responsabilité sur sa gestion, aucun recours possible (même si l'assurance professionnelle du syndic est payée par la ... copropriété).
Cela revient donc à payer une assurance mais abdiquer, renoncer, de plein gré à ces droits. Helas en réalité refuser le quitus, même si un refus de quitus ne constitue pas une révocation du syndic, est pratiquement mission impossible |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 10:26:01
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"Helas en réalité refuser le quitus, même si un refus de quitus ne constitue pas une révocation du syndic, est pratiquement mission impossible."
! ! ! !! Et pourquoi donc serait-ce "mission impossible" ????
Il suffit d'expliquer aux copropriétaires :
- C'est le syndicat qui assume TOUJOURS la réparation des dommages/préjudices causés aux copropriétaires ou aux tiers par la faute du syndic. (fondement L.art.14)
- Un syndic "pro" est obligatoirement assuré en "Responsabilité civile professionnelle" (RCP)
Ceci étant posé :
- Voter le quitus rend de fait impossible pour le syndicat l'engagement ultérieur de la RCP du syndic ..
- Ne PAS voter le quitus PERMET au syndicat d'engager la RCP du syndic.
- De même que le syndic à une ASSURANCE, sa RCP,
- le syndicat a aussi SON assurance en cas de faute du syndic dont le syndicat devra assumer la réparation : le refus du quitus !
Il n'y a aucun lien entre la désignation "à nouveau" du syndic sortant et le refus de donner quitus au sortant qui est UNIQUEMENT une assurance, une garantie de pouvoir demander au syndic réparation d'un préjudice qu'il aurait causé.
Il faut en finir avec cette fausse idée que le refus du quitus serait un vote sanction !
En l'état des textes et des règles de droit en la matière, ce n'est pas du tout un vote sanction : c'est un vote de GARANTIE ...une assurance !
C'est tout, et c'est tout simple !!! Aucune "mission impossible"...
Toute autre argumentation est littérature, de fait destinée à exonérer la responsabilité éventuelle du syndic en privant le syndicat de tout recours !
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Edité par - gédehem le 03 avr. 2008 10:34:12 |
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duralex
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 12:01:14
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Tout à fait d'accord, il n'y a aucun lien entre la désignation "à nouveau" du syndic sortant et le refus de donner quitus, ce n'est même pas un vote sanction, malheureusement la realité en est une autre. Probablement à cause des tendances des certains syndics de se prendre pour des maîtres suzerains dont toute opposition est perçu comme une offense peu importe que l'immeuble se degrade...etc.
Essayez ! En sachant qu'il faut une majorité donc le maitre garde bien le controle en juant sur les interets de chacun.
Ainsi le "maitre" suzerain vous transformera-t-il, vite fait dans un torchon, un mauvais copros, mauvais demon, mauvais bouc, mauvais payeur (ou vache à lait) !?, jeter l'opprobre sur ... vous, coupable de tous le maux aux yeux des autres copros,(à qui il fera eventuellement des faveurs pour leurs montrer sa "bonté" naturelle) et donc vous allez payer tout cela ... très cher !
Experto crede ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2008 : 16:44:21
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 "Essayez !"
Si vous saviez combien de fois !!!!
Et cela marche à tous les coups lorsque c'est calmement expliqué avec de grands sourirs au syndic en lui assurant qu'il sera désigné "à nouveau" étant de plus seul candidat et sans opposition.....  |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 22:02:56
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Merci à Félix et à Gédehem pour les liens hyper intéressants que vous m'avez indiqués. Je commence à voir plus clair, même si j'appréhende cette AG difficile à mener.
Encore un doute: le syndic actuel peut-il refuser de convoquer l'AG dans une salle neutre comme je lui ai demandé par courrier recommandé, sachant que je ne suis que membre du CS, le président et la majorité des autres membres me laissant toute liberté?
Il doit envoyer un chèque pour la location et je crains qu'il ne fasse traîner les choses.
Confirmez moi aussi que le vote du nouveau syndic se fait bien à la majorité simple art. 24 soit 50% +1. Et trés important comment faire diantre! pour insérer les smileys???? et les citations du temps que l'on y est.
Merci à tous. |
kiki |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 19:51:56
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C'est celui qui convoque qui a le choix du lieu, de la salle ...
La désignation du syndic se fait à la maj.L.art.25 ...et à défaut, après vérification de la passerelle de L.art.25-1, à la maj.L.art.24..
"Art. 25 - Ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(...)
c) la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
(...)."
"Art. 25-1 Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24."
Mettons que votre syndicat compte 1000/1000° (voyez exactement chez vous !)
La maj.art.25, immuable, est de 501/1000°
La passerelle art.25-1, immuable, est de 334/1000°
Pour le syndic (et les membres du CS) 1er vote : on n'obtient pas les 501/1000° ... mais seulement 378 :
- le seuil de 334 étant atteint et même ici dépassé, 2ème vote immédiat cette fois à la maj.art.24.
Si vous n'obtenaez pas ces 334/1000°, nécessité de convoquer une seconde AG dans le délai d'un mois ... sous réserve que le syndic sortant puisse encore convoquer.
NB : les majoriés indiquées ici s'entendent dans n'importe quel sens : un vote négatif à la maj.art.25 qui ferait ici 532/1000° emporte la décision : rejet définitif, sans appel.
Lorsqu'il est indiqué :
"Ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ..."
une résolution refusée par cette majorité est "adoptée négativement" : rejet.
La majorité indiquée par les textes s'entend dans les 2 sens : majorité négative "contre" comme positive "pour".
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 21:10:08
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Excusez moi Gédehem mais je ne comprends pas ce que vous voulez dire par "pour le syndic et pour les membres du CS premier vote"
Sinon pour la salle si cela tourne court, nous nous rabattrons dans notre salle après la destitution du syndic actuel.
J'essaie aussi d'avoir les coordonnées des copro pour les réunir avant l'AG car le CS n'a aucun document....peut-il nous les refuser?
Encore merci
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kiki |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 02:03:50
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Je eux dire que pour la désignation du syndic ( comme pour celle des membres du CS), le vote se fait à la maj.L.art.25., rien de plus !
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 09:12:39
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| pour les coordonnées des copropriétaires, demander communication (copie) de la feuille de présence à la dernière AG, c'est une annexe au procès verbal que le syndic a l'obligation de communiquer à qui la demande, et bien évidemment au CS. |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 20:56:27
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| Problème: il n'y a pas les coordonnées des copro sur la feuille de présence, juste leur nom. J'attends lundi pour appeller le syndic.Merci à vous |
kiki |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 22:14:40
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En 2008 on trouve encore ce genre de manœuvre de retardement ? ...
Kiki, pas de téléphone :
LRAR .
"M/Mme le syndic,
Conformément à l'art.33 du décret du 17.03.67 modifié, vous voudrez bien me faire parvenir copie du PV de l'AG du .... ainsi que ses annexes, en pariculier la feuille de présence dans la forme prévue par l'art.17 du même décret.
Dans cette attente, qui ne peut qu'être courte ...." |
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