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chatisis
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 Posté - 04 avr. 2008 : 11:55:10
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Bonjour,
J'appartiens à une copropriété composée de 4 immeubles distincts dont 3 de 170 logements au total datent de 1970 et le dernier immeuble de 64 logements date de 2005, construit sur une parcelle de terrain qui devait être bâtie en 1972, mais le promoteur avait fait faillite.
Ces 2 ensembles sont séparés par une cloture installée par le promoteur du dernier immeuble en 2006 et n'ont en commun qu'un égout.
Les copropriétaires du dernier immeuble de 64 logements se sont constitués en syndicat secondaire en novembre dernier.
Les 3 anciens immeubles, réunis en février dernier en Assemblée Générale Spéciale ont décidé à l'unanimité de demander une scission que ne souhaite pas le syndicat secondaire du nouvel immeuble.
Nouvel élu au Conseil Syndical du syndicat principal lors de notre dernière AG, et copropriétaire depuis 1970, le nouveau Conseil Syndical du Syndicat principal s'est réuni hier pour la première fois pour préparer une AG extraordinaire pour que les copropriétaires des 3 anciens immeubles demandent la scission.
Ce matin je réalise, en parcourant des forums, que le Conseil Syndical du syndicat principal s'est réuni sans invitation de droit du syndicat secondaire.
Que pensez-vous de tout cela ?
Merci.
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Edité par - chatisis le 07 avr. 2008 10:37:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 23:11:09
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Vous avez un CSP pour le principal, un CSS pour le secondaire...
Lorsque le CSP se réuni, il n'a aucune raison "d'inviter" le CSS, qui n'a ici aucun droit !
En revanche, et c'est sans doute là qu'il faut voir l'absence de représentant du CSS au CSP, le CSS doit désigner parmi ses membres des représentants au CSP, ainsi qu'il est prévu L.art.27 alin.3 ...
Si le CSS n'a désigné personne... il n'y a personne du CSS au CSP ....  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 09:42:29
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Ce n'est pas d'invitation qu'il s'agit, mais d'obligation. A négliger cette obligation vous courez à la sanction classique, qui est la nullité de tout ce qui est fait.
Vous avez un syndicat principal et un syndicat secondaire (pour le bâtiment récent). Ce syndicat secondaire doit être représenté au conseil syndical principal.
Avant de discuter d'une scission, voyez déjà si elle est administrativement possible.
Habituellement c'est le bâtiment unique qui se retire du gros ensemble ! Vous avez peu de chance de triompher du refus du bâtiment récent. Ici la scission se présente comme un rejet et pas comme un retrait. 
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 18:41:40
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Merci pour vos réponses.
Je précise que le CSS n'était pas au courant de la réunion du CSP. Si je comprends bien le CSP a commis une erreur de ne pas informer le CSS de la date et du lieu de la réunion du CSP.
JPM, vous dites :
"Vous avez peu de chance de triompher du refus du bâtiment récent. Ici la scission se présente comme un rejet et pas comme un retrait. "
Pouvez-vous préciser un peu plus, pourquoi nos chances sont-elles faibles ?
Si je comprends, pour arriver à nos fins il faut d'abord passer par la création d'un syndicat secondaire pour les 3 anciens bâtiments et ensuite demander la scission.
Merci encore. |
Edité par - chatisis le 05 avr. 2008 18:44:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 22:56:11
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Chatisis, vous écrivez : Citation :
Je précise que le CSS n'était pas au courant de la réunion du CSP. Si je comprends bien le CSP a commis une erreur de ne pas informer le CSS de la date et du lieu de la réunion du CSP.
Celà montre que vous ne connaissez pas le régime particulier du conseil syndical principal. Il n'a pas à informer le CSS d'une réunion. Le CSP comprend obligatoirement des représentants du syndicat secondaire  Il peut s'agir d'autres copropriétaires que ceux qui sont membres du CSS, encore que celà soit rare.
Voyez les conditions dans lesquelles est constituée le CSP.
On parle de scission du syndicat mais il s'agit en réalité d'un retrait. C'est en général le " petit " qui demande son retrait : un bâtiment sur quatre ou même souvent une maison ou un petit bâtiment dont tous les lots appartiennent à un même copropriétaire.
Dans votre cas c'est le contraire : en pratique vous voulez chasser le bâtiment qui s'est constitué en syndicat secondaire. S'il y a accord général, et si les conditions administratives sont remplies : OK. Mais si le petit résiste, vous aurez des problèmes.
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 13:44:13
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Bonjour,
Merci JPM, c'est vrai que je suis novice et que je suis entrain d'apprendre. Merci de m'éclairer un peu. En fonction de ce que j'ai exposé dans mon 1er mél,je rajoute que lors de la dernière AG, qui regroupait des copropriétaires des 3 anciens immeubles, qui ne sont pas eux en syndicat secondaire, et des copropriétaires du 4 ème immeuble qui lui est en syndicat secondaire, n'ont été élus conseillers syndicaux que des copropriétaires des 3 anciens immeubles.
L'anciènne présidente a convoqué les conseillers syndicaux des 3 anciens immeubles, les copropriétaires du 4 ème immeuble n'étaient pas au courant de cette réunion.
Par ailleurs, merci de me dire quelle est la nature de notre CSP du fait qu'un immeuble est en Syndicat secondaire et les 3 anciens immeubles ne le sont pas. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:34:59
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Chatisis :
- la totalité de l'emprise de votre ensemble immobilier, comprenant vos 4 bâtiments, est "syndicat principal"
Ce syndicat principal des 4 bâtiments désigne un CSP.
Parmi ces 4 bâtiments, 1 des 4 s'est érigé en "syndicat secondaire", syndicat autonome pour la gestion du seul 4° bâtiment avec son syndic, son CSs, son AG ....
Pour autant, ce syndicat secondaire n'est pas indépendant : il s'inscrit à l'interieur des règles du syndicat principal ...
Comme précisé par les textes (L.art.27, D.art.22 et art.24), le syndicat secondaire doit désigner ses représentants au CSP, dont le nombre est en proportion du nombre de lots du syndicat secondaire par rapport au syndicat principal.
Il y a impérativement au moins 1 représentant...
L'AG du syndicat principal comprend l'ensemble des copropriétaires des 4 bâtiments, indistinctement.
Les copropriétaires du syndicat secondaire sont membres du syndicat principal et votent pour toutes les questions qui concernent l'ensemble de la copropriété de 4 bâtiments !
En revanche, l'AG du syndicat secondaire ne regroupe que les copropriétaires de ce syndicat secondaire. Elle n'a compétence que pour les questions qui concernent ce seul bâtiment érigé en syndicat secondaire.
Vous exposez :
"lors de la dernière AG, qui regroupait des copropriétaires des 3 anciens immeubles, qui ne sont pas eux en syndicat secondaire, et des copropriétaires du 4 ème immeuble qui lui est en syndicat secondaire, n'ont été élus conseillers syndicaux que des copropriétaires des 3 anciens immeubles."
Je comprends qu'au cours de cette AG réunissant l'ensemble des copropriétaires des 4 bâtiments (donc AG du syndicat principal), a été élu un CS, qui est CS PRINCIPAL, peu importe d'où sont originaires les copropriétaires qui le compose ...
Rien d'anormal ici !
"L'ancienne présidente a convoqué les conseillers syndicaux des 3 anciens immeubles, les copropriétaires du 4 ème immeuble n'étaient pas au courant de cette réunion."
Vous faites une confusion : Le CSP, qui est CS du "syndicat principal" regroupant les copropriétaires des 4 bâtiments, ne comprend aucun copropriétaire issu du syndicat secondaire ...
Il est donc normal que ne participent à la réunion du CSP que les conseillers syndicaux élus, peu importe le bâtiment d'où ils sont orginaires .
Aucun des copropriétaires du 4° bâtiment (secondaire) ne s'est porté candidat ? Alors ce 4°bâtiment n'a pas d'élu !
Mais ce CSP n'est pas CS des seuls 3 bâtiments ..
Il est CSP, donc CS de l'ensemble de la copropriété qui comprend 4 bâtiments.
Le syndicat secondaire n'a pas de conseil syndical qui lui soit propre, désigné par une AG du secondaire ? Où est son syndic ???
Quid de la désignation par l'AG du syndicat secondaire de délégués au CSP, délégués qui peuvent être membres du CSS comme pris parmi d'autres copropriétaires du syndicat secondaire ??
Ce sont ces points qu'il vous faut préciser, car il manque à l'évidence des éléments, les copropriétaires de ce syndicat secondaire (son syndic, son CS) n'ayant sans doute pas bien saisi ce qu'est un syndicat secndaire au sein d'une copropriété et les règles qui s'appliquent au syndicat principal comme spécifiquement à ce syndicat secondaire . .... |
Edité par - gédehem le 06 avr. 2008 16:57:30 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 18:09:38
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Bonjour,
Gédehem merci, je vous apporte les précisions suivantes :
Le syndicat secondaire a un Conseil syndical et un Syndic différent du Syndic du Syndicat principal.
Lors de l'AG plénière du Syndicat principal, aucun copropriétaire du Syndicat secondaire ne s'est présenté comme conseiiler syndical du CSP.
Je ne sais pas si l'AG du syndicat secondaire a désigné ou pas des représentants au CSP, d'ailleurs comment le savoir si notre présidente dit que les copropriétaires de ce syndicat secondaire n'ont pas à être représentés dans le CSP du moment qu'ils n'ont pas présenté de candidats le jour de l'AG plénière du Syndicat principal et qu'il n y a aucune raison de leur donner le calendrier des réubions du CSP. |
Edité par - chatisis le 06 avr. 2008 18:23:55 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 18:39:48
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| Comme je n'arrive pas à éditer comme il faut ma réponse pour compléter, je rajoute dans cette réponse complémentaire que les copropriétaires du 4ème batiment n'ont aucun élu au CSP. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 21:02:02
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Je résume : lors de l'AG du syndicat principal, à laquelle l'ensemble des copropriétaires des 4 bâtiments participaient (du moins, ils y étaient convoqués), aucun copropriétaire du syndicat secondaire ne s'est porté candidat au CSP.
Dommage ! .. Mais s'il n'y avait pas de candidat, vous ne pouvez le reprocher aux copropriétaires des 3 autres bâtiments !
De ce fait, ne sont convoqués aux réunions du CSP que les conseillers élus !
Par ailleurs, il appartient à l'AG du syndicat secondaire de désigner ses délégués au CSP.
Manifestement, l'AG du secondaire n'a pas procédé à cette désignation le syndicat secondaire n'est donc pas représenté au CSP !
En conclusion, le syndicat secondaire :
- n'ayant aucun copropriétaire élu au CSP,
- n'ayant pas désigné de délégué,
ce syndicat secondaire n'est pas représenté au CSP, personne du syndicat secondaire ne pouvant être convoqué ....
Il semble qu'il y ai de la part du syndic et du CS 'secondaire' une méconnaissance des règles qui s'appliquent dans le cas particulier de la présence au sein d'un syndicat 'principal' d'un syndicat secondaire ...
(Pour éditer le message, 1 clic sur la 3° icone, celle du centre : page avec crayon en travers ...) |
Edité par - gédehem le 06 avr. 2008 21:04:00 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 21:24:00
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Re-bonsoir,
Je commence à comprendre, mais j'ai d'autres précisions à demander.
Est-ce que le CSP a le devoir ou non d'informer le CSS des dates de réunions du CSP ?
Supposons que le CSS a déjà désigné ses représentants au CSP lors d'une de leurs réunions : Est-ce que le CSS doit formellement communiquer les noms des ses représentants au CSP ou attend-il de connaître les dates de réunions du CSP ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 22:26:41
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 pardon, mais cela ne tient pas la route ...
Un CS n'a pas à informer de ses réunions d'autres personnes que les seuls conseillers syndicaux qui le composent !
Un CSP n'a pas à prévenir le ou les CSS, ni les syndics, ni qui que ce soit d'autre que les conseillers syndicaux du CSP ..
Dès leur désignation par l'AG du secondaire, le syndic (du secondaire) doit informer le syndic du principal du nom des délégués 'secondaire' au CSP avec copie au pdt du CSP, s'il est connu, ou à tous les membres du CSP.
Pourquoi attendre une éventuelle réunion ? Cela n'a pas de sens ! |
Edité par - gédehem le 06 avr. 2008 22:29:01 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 23:56:18
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Une rectification importante :
Gedehem écrit : Citation :
Comme précisé par les textes (L.art.27, D.art.22 et art.24), le syndicat secondaire doit désigner ses représentants au CSP, dont le nombre est en proportion du nombre de lots du syndicat secondaire par rapport au syndicat principal.
Il y a impérativement au moins 1 représentant...
La proportionnalité n'est pas en fonction du nombre de lots du syndicat secondaire, mais en proportion du nombre de tantièmes généraux attachés à ces lots par rapport au total général de ces tantièmes généraux.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 00:58:23
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Merci à JPM pour cette rectification ! 
D.art.24 parle de proportionnalité au regard de l'importance des lots du secondaire par rapport à celles de la totalité des lots, "importance" traduite par les tantièmes ... |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 10:34:51
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Bonjour,
Si je comprends bien, le CSP n'a pas à se préoccuper des représentants du CSS s'il n'a pas été informé de leur existence. Les réunions du CSP sont en règle par rapport à cette question.
Je continue ce post, en ayant complété le titre, en vous demandant un conseil :
Compte tenu de ce que vous connaissez maintenant de notre situation, quelle est la meilleure solution, qui a des chances d'aboutir, pour que les 3 anciens immeubles puissent faire scission ?
Les 2 sous-ensembles sont distincts, chacun sur une parcelle bornée et n'ayant en commun qu'une cloture de grillage et une canalisation d'écoulement d'eau de pluie.
Le sous-ensemble de 3 anciens immeubles a 10800/20000 et le nouveau sous-ensemble de 1 immeuble a 9200/20000.
Je rappelle que c'est le sous-ensemble des 3 anciens immeubles qui veut faire scission alors que le nouveau sous-ensemble voudrait que chaque sous-ensemble soit en syndicat secondaire, le tout coiffé d'un syndicat principal. Ce nouveau sous-ensemble voudrait en fait bénéficier de notre jardin qui est plus grand que le leur et aussi disposer d'un passage pour accéder plus facilement à une station de Tram, si on enlève la cloture de grillage.
Voilà et merci encore. |
Edité par - chatisis le 07 avr. 2008 11:19:13 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 11:27:05
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Une scission impose que les 2 entités qui en sont issues soient totalement indépendantes, étant devenues 2 propriété privatives distinctes !
Autrement dit il est possible à l'une comme à l'autre d'édifier un "mur de la honte" dans le respect des régles d'urbanime et d'empécher tout passage extérieur à la place du grillage existant ..!
De ce fait, les 3 immeubles ne pourront utiliser tout ou partie des espaces verts de leur voisin ex-syndicat secondaire ni utiliser un passage chez ce voisin pour acceder plus facilement au tram....(à moins que ce nouveau voisin ne les y autorise ... ..)
Voyez les textes :
Loi du 10.07.1965 modifiée :
"Art. 27 - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
Art. 28
- I - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible :
a)- le propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une copropriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
b)- Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.
II - Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et à l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création , la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial."
Si les 3 bâtiments veulent une scission, le syndic du principal doit convoquer une "Assemblée spéciale" réunissant les seuls copropriétaires de ces 3 bâtiments.
Ensuite, une AG de l'ensemble des 4 bâtiments est convoquée pour statuer sur cette demande de scission.
Notez encore que pour le syndicat secondaire la répartition des charges "bâtiment" se fait sur 9.200/9.200° et que seules les charges générales du syndicat principale sont réparties en 20.000/°°°
En cas de scission vous conserverez cette répartition, ici en 9.200/°°°, là en 10.800/°°°, chaque lot conservant ses tantièmes d'origine. |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2008 11:43:53 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 13:39:22
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Bonjour,
Merci Gedehem.
Encore une précision.
Pour bien se comprendre, je précise que ceux sont les copropriétaires des 3 anciens batiments, non en syndicat secondaire, qui veulent la scission.
Ma question : pour arriver à leurs fins, les copropriétaires des 3 anciens batiments sont-ils obligés de passer d'abord en syndicat secondaire, décider en AG secondaire de la scission, et ensuite la demander en AG du syndicat principal ? |
Edité par - chatisis le 07 avr. 2008 13:53:40 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 14:54:16
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1)- J'avais bien compris que ce sont les copropriétaires des 3 bâtiments qui souhaitent cette scission.... et que le syndicat secondaire semble 'contre'.
2)- les copropriétaires de ces 3 bâtiments réunissant au moins 25% des voix de ces 3 bâtiments (D.art.10) doivent demander au syndic principal la convocation d'une "assemblée spéciale" (elle n'est pas 'générale') pour décider de cette scission à la majorité des voix du syndicat (maj.art.25 des 20.000/°°°° soit 10.001/°°°°. Pas d'application passerelle art.25-1 possible).
Pas de passage par la création d'un autre "syndicat secondaire".
Ensuite, une assemblée générale, cette fois réunissant tout le monde (le 20.000/°°°° sera appelée à statuer sur cette scission comme il est dit L.art.28.
Du fait de cette scission, le sydicat secondaire perd son statut et deviens pleinement "syndicat de copropriétaires", syndicat tiers au nouveau syndicat créé par les 3 bâtiments.
C'est bon ??
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 16:22:02
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Bonsoir,
Merci à tous, vous m'avez bien aidé à comprendre.
Bien cordialement et à plus tard pour d'autres questions.
Chatisis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 18:27:07
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 Rectification :
"Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial ....."
Ce ne sont donc pas les 20.000/°°° |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 20:51:31
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Bonsoir,
Merci pour la rectification. |
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