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AB Immo
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 05 avr. 2008 : 02:35:19
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Bonjour à tous les experts de ce forum (et les autres),
Avant d’aller voir notaire et banquier, votre avis et conseils pour une « pré validation » de mon projet :
1)Situation actuelle :
Ma mère, veuve, 77 ans, propriétaire de son appartement au RDC dans une petite copropriété (2 autres appart) veut vendre à cause de l’appart du dessus et des raisons trop longues à expliquer ici).
A noter qu’elle peut vendre sans notre accord, mes 2 frères et moi
Il se trouve que ledit appart du dessus se trouve à vendre. L’achat par un de ses enfants permettrait de solutionner le problème et à ma mère de rester où elle est. Seulement aucun n’en a les moyens financiers (mensualité trop importante en fonction de la durée maximale possible)
D’où l’idée de la création d’une SCI, qui elle emprunterait dans un but « d’auto financement total ».
Sur le principe qu’en pensez vous ?
2) 2ème étape :
Afin de préserver l’appart de ma mère dan le giron familial, comment celui-ci peut il « rentrer » dans la SCI, si les associés sont les enfants (nous 3 donc, donation partage ?) ou autre cas les associés sont 1 des enfants (moi) et 3 de ses petits enfants (mes propres enfants) ?
3) dans la foulée …
Je possède une maison divisée en 2 chambres meublées d’étudiant et 1 F2 nu que je loue. Je suis propriétaire non occupant de la surface habitable restante. En projet futur, cette surface serait divisée en 2 petits logements également à louer
Ai-je intérêt « d’apporter » également cette maison dans la SCI : les charges d’entretien à venir vont être supérieur à l’abattement forfaitaire pour IR, et par ailleurs les loyers étant légèrement supérieur à mes remboursements actuels procureraient un peu de trésorerie supplémentaire
Nota : j’ai acquis cette maison avant de rencontrer ma future épouse et nous avons un contrat de mariage
4) pour finir, enfin ….
Comment une SCI peut elle acquérir un bien immobilier, après sa création, toujours en mode auto financement ? hormis la bénédiction du banquier bien sur. Au cas par exemple où le 3ème appart de l’immeuble où est ma mère serait à vendre.
Merci d’avance de vos contributions. L’objectif majeur, immédiat, étant que ma mère reste dans son appart avec si possible les conditions financières exposées.
J’ai oublié ! mon épouse et moi avons acquis récemment, en commun, un terrain de loisir avec étang et petit chalet , là aussi, y aurait il quelconques avantages de « l’intégrer » dans la SCI ? Mine de rien, il y a coût d’entretien non négligeable
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 20:54:28
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Je doute que la mise en SCI change votre profil d'emprunteur, et c'est bien lui au bout du compte qui importe.
Comme vous enviosagez de créer eun SCI pour un motif (acheter le logement de votre mère) vous envisagez d'y mettre plein de choses. Je ne crois pas que cela soit une bonne idée SAUF à envisager un problème de transmission, et encore.
Une SCI n'est pas une enveloppe miracle. |
Festina lente |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 22:58:40
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Savez vous que l'apport d'un bien dont on est propriétaire dans une SCI est soumis à droit de mutation, c'est à dire que votre mère et vous devrez repayer les 7% de frais de notaires sur la valeur de vos biens?
Pensez-vous que le jeu en vaille la chandelle? |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 06 avr. 2008 23:00:11 |
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AB Immo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 23:42:59
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Merci à vous deux de votre réponse.
J’oublie donc les apports dans une SCI de biens déjà acquis et je reviens au sujet principal que je résume ainsi (m’ayant en partie mal expliqué je crois) :
Objectif : acheter l’appart au-dessus de celui de ma mère (et non le sien)
Problème : pas les moyens d’emprunter à titre personnel du fait du rapport mensualité/durée d’emprunt
Solution : allonger la durée de l’emprunt afin que les loyers du bien acheté, mis donc en location, couvrent les mensualités de remboursement
Moyen ???? : j’ai lu dans un autre post qu’une SCI est pratiquement « infinie » dans la durée puisque les héritiers d’un associé lui succèdent.
Par exemple, dans le cas présent, les associés seraient mon épouse et moi même. Nos 3 enfants nous succédants dans la SCI apès nous.
D’où l’idée et le raisonnement suivant : Création de la SCI, celle-ci emprunte pour la durée nécessaire à rendre compatible loyers/mensualités.
Questions subsidiaires :
- comment réagissent les banquiers en général dans ce cas, même si je suis en bons termes avec le mien ?
- Y a-t-il des choses particulières à mettre dans les conditions suspensives hormis l’accord de la banque ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 21:55:26
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Bonjour,
Votre banquier verifiera vos revenus (loyer du bien compris) et vos remboursements d'emprunts. Le taux d'endettement ne devra probablement pas dépassé 30%.
Pas de condition suspensive autre à ajouter. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 11:27:22
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Citation :
j’ai lu dans un autre post qu’une SCI est pratiquement « infinie » dans la durée puisque les héritiers d’un associé lui succèdent.
Par exemple, dans le cas présent, les associés seraient mon épouse et moi même. Nos 3 enfants nous succédants dans la SCI apès nous.
D’où l’idée et le raisonnement suivant : Création de la SCI, celle-ci emprunte pour la durée nécessaire à rendre compatible loyers/mensualités.
: A mon avis, ils vont très mal réagir.
C'est le genre de raisonnement purement théorique et un epu dans les nuages qui permettrait de justifier:
un emprunt de 70 ans par un gamin de 7 ans au prétexte que sa durée de vie prévisible est de 77 ans,
un emprunt sur plusieurs générations pour une entreprise puisque elle va durer plusieurs générations.
Un banquier calcule des risques à moyen terme. il ne sait pas faire a long terme, du moins long dans votre sens. Il n'y a pas de marché pour ce que vous cherchez.
La plus longue durée qui existe est 30 ans. Plus l'emprunt est long, plsu le taux d'intérêt augmente. Plsu l'emrpunteur est vieux, plsu l'assurance ADI est élevée.
Le banquier veut que le total des mensualités ne dépasse pas 33% de vos revenus, revenus certains, et il a raison, car quand on fait autrement, on regarde l'exemple des Etats-Unis, et ça ne fonctionne pas.
Pour mapart, je pense que la mise en SCI induit des couts supplémentaires pour vous, donc ce n'est pas la vraie solution. ces couts ne valent que si vous avez un objectif de transmission: Vous dépensez de l'argent aujourd'hui pour que cela coute moins cher a vos enfants plus tard.
Est-ce vraiment votre objectif?
Dernier point, vous n'avez pas dit comment la SCI fonctionne: Elle dépense de l'argent chaque mois, mais elle n'en recoit aucun, sauf vos contributions, c'est cela?
Questions subsidiaires :
- comment réagissent les banquiers en général dans ce cas, même si je suis en bons termes avec le mien |
Festina lente |
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