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 Sujet  |
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Roban
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 09 avr. 2008 : 13:08:48
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Bonjour,
Depuis quelques années le syndic présente aux votes lors de l'A.G. Un budget prévisionnel pour l'année en cours (l'A.G. Est faite après la fin de l'exercice dans les six premiers mois) et un budget pour l'année suivante. Est-ce légal ? Quels sont les textes justifiant cette manière de pratiquer ?
Merci. Cordialement
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 13:54:09
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C'est tres utile.
Notre copro est dans la situation inverse. Pas de budget pour N+1 donc des appels de fond faits sur une base calculée au petit bonheur la chance...Et donc des appels qui varient du simple au triple...
Cela prouve le sérieux de votre syndic sur ce point ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 14:29:07
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rennet,dans votre cas pour N+1 le syndic doit avoir l'accord de l'AG et les appels de fonds des 2 premiers trimestres doivent être chacune égale au 1/4 du budget prévisionnel précédemment voté (article 43 D1967)
au niveau des appels de fonds les règles sont reprises dans la 8ème recommandation de la Commission relative à la copropriété notamment :
-qu'au sens et pour l'application de l'annexe 3 du décret du 14.03.2005 ,relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, l'année N doit s'entendre comme étant l'année dont les comptes sont proposés à l'approbation de l'AG;celle-ci se tenant au cours de l'année N+1 et vote dans les 6 mois de la clôture de l'exercice N le budget prévisionnel de l'exercice N+2
Roban même s'il ne respecte (à mon point de vue)pas exactement les nouvelles règles en matière de vote du budget prévisionnel votre syndic ne s'en écarte pas trop sauf si le budget de N+1 -année en cours- est voté au cours du 6e mois de l'exercice;maintenant le budget N+1 peut être voté dans les 3 mois
le problème d'adaptation,y compris pour moi,est d'admettre que l'année N est celle de l'exercice qui vient de se terminer et dont on présente les comptes à l'approbation (et pas N-1 pour ledit exercice)
j'espère que je ne me suis pas mélangé..........les pieds dans le tapis comptable |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 14:39:38
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Encore faut-il bien voir de quelle "utilité" il s'agit ici .. 
Texte :
"D.Art. 43 - Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation."
(L.art.19-2 concerne la question de l'exigibilité de la totalité des provisions à venir lorsqu'un copropriétaire n'a pas réglé une échéance, procédure quasi jamais utilisée.)
Le principe : un syndic ne peut en aucun cas engager de fonds, donc de dépense, qui n'ont pas été préalablement votés par une AG.
De ce fait, l'AG annuelle ayant lieu après la fin de l'exercice, l'absence de vote d'un budget prévisionnel pour l'exercice suivant ne permet pas d'appeler et/ou de rendre exigible le 1er terme (en principe janvier) ni même le second (avril).
Il y avait donc un vide jurdique que D.art.43 est venu combler : en AG (mettons) d'avril 2008 on vote le budget prévisionnel rectficatif 2008 (prévis 2008 voté en AG d'avril 2007), et on vote également le prévisionnel 2009, qui entrera en vigueur le 1.01.2009.
Encore une fois, car il faut voir les choses en face, cette procédure n'a pour objectif, comme nécessité, QUE de rendre exigible les 1ère et seconde échéance trimestrielles de Janvier et avril de l'exercice suivant ...
Elle n'en a AUCUN autre !
Autrement dit, "s'amuser" comme le font certains à détailler par poste un tel budget prévisionnel n'a aucun interet, est même un peu ridicule, dans la mesure où il sera OBLIGATOIREMENT procédé au vote d'un "budget prévisionnel rectficatif 2008" en phase avec la réalité des choses (ce que Roban appelle "Un budget prévisionnel pour l'année en cours ") ... ,
et qu'il faudra recommencer lors de l'AG de 2009, en votant encore un "budget prévisionnel rectificatif 2009", .... le prévisionnel 2009 voté lors de l'AG d'avril 2008 étant "à la louche" ... et ainsi de suite tous les ans !
Pourquoi donc cette gymnastique un peu ridicule (un prévisionnel 2009 établi en février/mars 2008 sur un exercice arreté au 31.12.2007 !!!  ), alors que ce prétendu "budget prévisionnel" anticipé de 7 ou 8 mois n'a pour objet QUE l'exgibilité des 2 premières provisions trimestrielles !
C'est pourquoi il est de loin préférable que l'AG adopte une résolution telle que prévue par D.art.43 du type :
"le syndic est autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à appeler chaque année successivement les deux prmières provisions trimestrielles de janvier et avril, chacune de ces provisions étant égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté." (de l'exercice précédent.ndlr)
S'agissant du vote du budget prévisionnel inscrit à l'ODJ, cette résolution peut être présentée en séance en lieu et place de celle proposée.
Et lors de l'AG d'avril 2009, il sera voté un véritable prévisionnel, basé sur les dépenses de l'exercice précédent arrété au 31.12.2008. |
Edité par - gédehem le 09 avr. 2008 14:44:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 14:57:17
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Il est vrai qu'un budget 2009 voté en mars ou mêmeen mai 2008 aura sans doute besoin d'une mise au point mais il n'en reste pas moins que ce budget voté en 2008 doit être un budget ligne par ligne. Il suffit de lire les annexes et de constater que les logiciels ont été conçus pour respecter cette obligation.
Quant à la solution de secours, elle ne peut être qu'exceptionnelle et justifiée par un évènement particulier qui a empeché le vote du budget dans les conditions normales.
Son utilisation fait d'ailleurs perdre au syndic le bénéfice du recouvrement par référé provision spécial avec déchéance du terme.
Cette voie procédurale n'est forcément la voie universelle mais, dans certains immeubles et dans certains cas, elle présente des avantages appréciables.
La perte de ces avantages occasionnerait un préjudice certain au syndicat et mettrait en cause la responsabilité du syndic, voire celle du conseil syndical s'il a suggéré son emploi.
La conclusion est qu'on vote en 2008 un BP 2009 détaillé et qu'on le met au point lors de l'assemblée 2009.
Au demeurant, seules quelques rubriques nécessitent alors un redressement. Le chauffage notamment. Les autres rubriques demeurent constantes.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 15:22:57
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gédehem,je suis d'accord avec vous ;car l'application de la procèdure de l'article L19-2 qui n'est pas possible dans ce cas ne doit, peut être, pas s'appliquer souvent même possible, juridiquement
Nous avons continué à procéder comme ça -AG 13.03.2008 exercice année civile-pour notre copropriété, même si notre syndic applique les nouvelles règles (N+2)dans les autres copropriétés qu'il gère.
Le petit (gros) problème est le tableau figurant à l'annexe 3 du décret qui lui précise bien dans les 2 dernières colonnes de droite:
pour le vote du budget prévisionnel
budget prévisionnel en cours voté | budget prévisionnel à voter
.............. ......... N+1 ...............| .......... N+2
et,dans ce tableau N+2 (comme N+1)le détail du budget doit bien figurer
c'est bien ce qui est indiqué dans NOTRE annexe 3 même si ce que nous avons voté est le budget de N
N étant(pour nous) l'année où on présente à l'acceptation les comptes de 2007 (N-1)et ou l'on vote le budget de N 2008
mais que deviennent (doivent devenir)les sommes figurant en annexe 3??
JPM, Les autres rubriques demeurent constantes.
je serais beaucoup moins affirmatif, les 5 premières "charges" vont évoluer, déjà rien qu'avec les clauses de révision des coûts et/ou les travaux d'entretien "entrant" dans le budget prévisionnel
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Edité par - felix1930 le 09 avr. 2008 15:36:14 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 19:13:00
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On le voit, c'est une véritable usine à gaz qui n'a aucune autre justification que de rendre exigibles les 2 première échéance !
Ouvrez les yeux et voyez les choses en face !!
Travailler en février/mars 2008 à la fois sur un BP "détaillé-réctificatif" 2008 ET un BP 'détaillé' 2009, les 2 étant approuvés par l'AG 2008,
.....pour revenir sur ce BP 2009 'définitif' en février/mars 2009 ...
tout en préparant à ces dates le BP 2010, lui aussi "détaillé",
...et ainsi de suite tous les ans,
que voila un exercice folklorique, à supposer que syndic et CS travaillent effectivement de concert sur ces budgets ! ....
Quant à perdre .." le bénéfice du recouvrement par référé provision spécial avec déchéance du terme.", combien utilisent cette procédure : 1/100, .. 1/500 ....1/1000 ???
C'est l'arbre qui cache la foret, surtout ici pour des provisions : dans 99% des cas, voire 100%, le syndic attend l'approbation des comptes pour engager éventuellement une action, lorsqu'elle l'est effectivement dans l'année ! ....
Le résultat, c'est qu'il y a de fait 2 budgets prévisionnels :
- le préliminaire voté en mars/avril 2008, que tout le monde aura oublié le 1.01.2009 lorsqu'il entrera en œuvre,
- le rectificatif d'avril 2009 (1 an plus tard !), qui ne fera bien souvent qu'antériner en les prenant en compte des dépenses déja engagées.
Exemple :
Poste entretien/réparation : 5000 € votés en avril 2008 pour entrer en œuvre le 1.01.2009
En avril 2009, pour le BP rectificatif, le syndic signale que sur le poste entretien/réparations prévus à 5000 € pour l'année, ... 4200 € ont déja été engagés ...et qu'il est donc nécessaire de le passer à 8000 €. ...
Que croyez vous que fait le syndicat : il vote les 8000 € ! 
Cette procédure folklorique de voter en avril 2008 pour un prévisionnel qui ne prendra effet que le 01.01.2009, soit 8 mois plus tard :
- c'est non seulement l'impossibilité d'avoir une véritable politique de maitrise des charges,
- c'est surtout la porte ouverte à tous les abus du gestionnaire puisqu'il a le champ libre pour mettre les copropriétaires devant le fait accompli...
Cette usine à gaz introduite en mai 2004 avec d'autres mesures tout aussi folklo n'a pour but que de restreindre le pouvoir des copropriétaires au profit du seul gestionnaire, qui ici aussu pour le BP, a le champ totalement libre, puisqu'il n'y a AUCUNE obligation d'élaboration commune du BP avec syndic/CS !!
Alors depuis les convocations aux AG et l'élaboration de l'ODJ des AG (monopole syndic), la possibilité légale offerte au syndic de ne pas inscritre à cet ODJ une question demandée dans les règles, le monopole de l'élaboration du budget prévisionnel,... et en plus une procédure bidon qui n'a pour but QUE de rendre exigibles les 2 premières provisions de l'exercice suivant, la boucle est bouclée : les copropriétaires sont sous tutelle des gestionnaires ! 
Foule en délire, applaudissez et soyez heureux : on vous a fait prendre ces mesures honteuses pour des "améliorations" !
La conclusion qui s'impose :
Vote de la résolution autorisant le syndic à faire les 2 premiers appel, et gros travail d'élabortaion du budget prévisionnel par le CS pour une politique de valorisation du patrimoine commun tout en maitrisant les charges
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Edité par - gédehem le 09 avr. 2008 21:49:04 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 22:54:22
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| Bien vu gédehem.Chapeau.On nous a pris pour des c.... |
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