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jclaude
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 07 avr. 2008 : 12:26:24
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Bonjour,
Nous nous sommes apperçu que la repartition des tantiemes dans notre copro horizontales (20 maisons )sont faux.
En effet, L'état descriptif du RC n'indique pas que 2 des maisons maisons ont des combles, ce qui est le cas.
Nous avons bien entendu contacté les propriétaires afin qu'ils regularisent lors de la prochaine AG celà, mais ceux ci ne veulent pas.
De plus depusi la livraison 13 copros ont ammenagés leurs combles et veulent regulariser leur situation.
Aussi, plutot que de regler seulement le cas de ces 13 maisons, nous voudrions revoir en totalité la repartition.
Bien entendu, nous n'arriverons jamais à avoir l'unanimité, donc nous recherchons d'autres solutions. Quelles sont elles ?
L'article suivant parle de contournement par voie d'arbitrage. Qui sont ces arbitres ? Comment les mandate on ?
d'avance merci
http://www.universimmo.fr/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=428
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 14:22:35
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"L'état descriptif du RC n'indique pas que 2 des maisons maisons ont des combles, ce qui est le cas."
Sauf à avoir une toiture-terrasse toute plate constituant plafond/toiture de la maison, un "toit pointu" au dessus d'une maison défini un volume en dessous qui est appelé "comble".
Pas besoin d'une mention particulière dans le RDC.
Vous parlez de 20 maisons dans votre copropriété horizontale.
Si toutes ont un "toit pointu", toutes ont un comble ! 
Que dit le RDC sur la classification du bâti de ces maisons, je parle des murs porteurs et des toitures ...?
S'ils sont mentionnés "parties privatives", l'intégralité des maisons est "privatif", votre copropriété n'existant alors sans doute que par le sol.
Sous réserve de cette précisions du RDC, et quand bien même le gros œuvre des maisons serait "parties communes" (très surprenant !), le volume compris entre les murs/toiture "parties communes" est intégralement "parties privatives" ...donc y compris les combles de chaque maison !
Chaque copropriétaire pouvant jouir comme il l'entend de ses parties privatives, il peut les aménager comme bon lui semble "dans le respect de la destination de l'immeuble", dont ici pour aménager les combles de sa maison réputés privatifs. (immeuble = ici la totalité du bâti et du non bâti constitutif de l'emprise de votre 'copropriété'.
Ce que font les propriétaires dans leurs parties privatives ne regarde personne, en particulier ici pour l'aménagement ou non des combles.
Les "quotes-parts de parties communes" (tantièmes) définies à l'origine tiennent compte de cet aspect des choses, de la consistance des parties privatives..
Ces quotes-parts de parties communes ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité de tous.
Une autorisation de l'AG ne serait nécessaire que pour le percement de fenetres, pose de vélux en toiture, dans la mesure où il s'agit là de "travaux privatifs modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble" (maj.L.art.25)
Encore qu'ici le pouvoir de l'AG est limité au controle de la conformité des travaux envisagés par rapport à la destination de l'immeuble.
Votre 'immeuble' étant sans doute "destiné à l'habitation", le percement de fenetres et la pose de vélux est conforme à cette destination 'habitation' : l'AG ne peut valablement refuser l'autorisation. |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2008 14:38:53 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 14:27:57
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Imaginez une copropriété horizontale de 10 maisons. Les combles ne sont pas aménagés. Les tantièmes sont égaux à 100/1000 par lot.
Maintenant une copropriétaire aménage les combles. Qu’est ce qui se passe ?
Jclaude semble convaincu que les tantièmes pour charges générales doivent être adaptés. 
Gédehem et moi trouvent que non : Les tantièmes sont déterminés à la création de la copropriété. Seulement si une partie commune bascule en privée on va éventuellement adapter les tantièmes. Si un syndicat va adapter les tantièmes à chaque installation (approuvé en AG et par le service d’urbanisme bien sur) de véranda, piscine, velux ou autre, on entre dans une pagaille, de surcroit couteuse. Les copropriétaires qui s'y opposent ont raison.  |
Edité par - Guymmo le 07 avr. 2008 14:31:26 |
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jclaude
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 14:55:49
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Ce sont bien des toits pointus.
Tout le gros oeuvre est considéré comme partie privatives.
Seulement, le calcul des tantiemes tient compte du volume habitable des maisons.
Nous avons contacté le géometre qui a fait le calcul, et celui ci prend bien en compte toutes les surfaces habitables. Pour que les combles entrent dans le calcul il doit y avoir un sol et l'isolation.
Bien entendu la pose des velux doit etre autorisée par une AG, quoique pour le moment la declaration de fin de travaux n'etant toujours pas faite, chaque copropriétaire peut à sa guise poser des velux, à condition bien sur que ceux ci soient conformes au permis de construire.
Seulement, les calculs ont été fait en fonction des documents fournis par le promoteur, depuis d'autres ont créés des combles, parfois c'est le promoteur lui meme qui a fait les combles, mais posterieurement à la redaction du reglement de copropriété.
En acceptant le reglement chez le notaire, nous (ceux qui ont fait leur combles posterieurement) acceptions de prendre à notre charge cette mise à jours, Chose que certains refusent de faire maintenant.
Donc soit ceux qui sont à jours attaquent ceux qui refusent de le faire, soit nous trouvons une autre solution qui ne necessite pas l'unanimité.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 16:01:29
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Imaginez une maison avec deux pièces au rez-de-chaussée. Vous les réunissez pour devenir une grande pièce. Faut-il mettre à jour l’EDD ? Il est possible que vous recoupez la pièce en deux. Donc plutôt pas de mise à jour.
Ne pas ajouter dans l’état descriptif de division un aménagement intérieur crée possiblement un soupçon chez un acheteur. Mais chacun est libre de décider de mettre à jour cet EDD ou pas. Pourquoi il vous gène que votre voisin ne le fait pas ? |
Edité par - Guymmo le 07 avr. 2008 16:03:15 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 17:11:54
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jclaude, vous (vous personnellement et d'autres copropriétaires aussi) avez été mal renseigné, mal conseillé ...
Dans vos maisons, l'intégralité du volume inscrit à l'intérieur du gros œuvre défini comme "privatif" est lui aussi "parties privatives" ... car sauf à être comme une crepe, on occupe un volume et non une surface ....
Le code de l'urbanisme défini une habitation comme étant un VOLUME et non une surface, ce qui n'a rien d'extraordinaire .. 
Il y a confusion entre "surface habitable" .. "surface privative" ... et "volume privatif"..
Par ailleurs, L.art.5 précise :
"Art. 5 - Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Dans la "consistance" des lots est inclue le comble de chaque maison , comble indivisible de l'ensemble de la maison privative !
Avez vous le détail des calculs des tantièmes ?
"... depuis d'autres ont créés des combles, parfois c'est le promoteur lui meme qui a fait les combles"
Il n'y a pas de "création" de combles !
Un comble existe naturellement par le seul fait que le toit est pointu à 2 pentes définissant un volume entre toiture et plancher en dessous !
Vous confondez avec "aménagement" de combles !
Les combles étant "parties privaties", leur aménagement éventuel ne regarde que leur propriétaire, pas les autres !
Il n'y a aucune régularisation à faire, aucun calcul à entreprendre, sauf s'il est décidé par une AG, nouveaux tantièmes acceptés à l'unanimité de tous !
Dans cette affaire, je vois plus un problème de jalousie que de droit : dans sa maison intégralement privative du sol au plafond y compris murs et toiture, chacun aménage, transforme, agence, décore ...comme bon lui semble : il est chez lui et chez lui cela ne regarde pas les autres !!! |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2008 17:12:27 |
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jclaude
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 10:53:34
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En fait, je pense que je me suis mal exprimé car dans notre cas il s'agit de creation de combles.
Pour les faire nous avons du modifier la charpente, sans réhausse de celle ci, initialement c'etait une charpente en fermettes, et il a fallu mettre un plancher. |
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jclaude
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 12:18:24
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Si je comprends bien votre logique, le reglement de copro a été fait à un instant T, en fonction de la valeur des biens.
il est donc normal que le copropriétaire qui a fait faire ses combles des le debut, ait des millièmes plus important.
Mais sans jalousie aucune, est il normal que ce propriétaire supporte des charges plus conséquentes alors d'autres ont fait ultérieurement leur comble ?
L'une des maisons a été acheté par le commercial du promoteur, et bien sur l'état descriptif ne fait pas état de ces combles, bien que la livraison fut effectuée avec.
Celui ci se retrouve donc avec une quote part de 45/1000 alors qu'une autre maison identique, seule change l'orientation, et qui a tout fait des le debut se retrouve avec 64/1000 ? |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 13:45:13
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Si Gédehem ou Guymmo avait été le notaire, cette copropriété aurait été créée avec 50/1000 pour chaque maison.
Malheureusement le notaire X  a livré un Règlement de Copropriété qui attache aux lots 45 et 64 millièmes de charges générales. Il y a 42% de différence dans les charges. Cette différence risque de peser dans les relations entre les membres. 
Il n’est pas envisageable, et même pas souhaitable, d’augmenter les tantièmes des maisons qui aménagent les combles.
Je propose que vous essayiez de négocier le suivant :
Corriger l’interprétation malheureuse du notaire et ramener les tantièmes des maisons « surévalués » de 64 vers 45 millièmes pour arriver aux tantièmes équilibrés pour tous, indépendant des combles.
Je ne pense pas que les profiteurs de combles s’opposent à cette régularisation. Ils ont le choix entre payer 5 % de plus en charges, ou obtenir le statut de désagréable profiteur au sein de la copropriété.
La nécessité d’adapter le Règlement de Copropriété coutera je crois 200 € en frais de notaire. Possiblement négociable si vous arrivez à convaincre le notaire de son erreur (le cas n'est pas facile).
Ne vous précipitez pas pour officialiser cette adaptation : dès que l’AG adopte (à l’unanimité) la baisse de tantièmes, la décision est valable. Vous pouvez retarder ou même renoncer à l’inscription du changement dans le Règlement de Copropriété à condition que votre syndic notifie un acheteur potentiel de la décision de l’AG sur les tantièmes. Cela se fait sans problème dans un document d’état daté d’une vente.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 17:05:54
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| et pourquoi ne pas faire enregistrer au fichier immobilier (quel est l'intérêt) ? |
Cordialement / Frédéric |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 18:24:11
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Fguigui, vous avez raison : les 200 € ne représentent que 10 € par lot.
Mais, autre information: le livre "Le Règlement de Copropriété en 200 questions" de l'ARC consacre page 112 à 133 au sujet de la détermination de millièmes de charges.
Je cite notamment:
A. Les cas où il y a collusion
Dans certaines promotions immobilières, il arrive que le propriétaire du terrain, le promoteur ou l'architecte, par exemple, se retrouve propriétaire de lots dotés de millièmes de charges tout à fait avantageux.
B. Les erreurs liées à l'évolution du projet initial
Quand le règlement est rédigé avant que la construction ne soit achevée, il arrive parfois que le projet de construction soit modifié au cours de la promotion mais le règlement de copropriété n'est pas adapté à la nouvelle situation. Ainsi, des lots peuvent bénéficier de millièmes de charges tout à fait sous-évalués: par exemple un lot devait, au départ, disposer d'une terrasse qui a été, finalement, transformée en partie habitable.
C. Les erreurs matérielles
Des erreurs de rédaction ou de calcul existent parfois. Ainsi, un lot identique à un autre se verra, par erreur, attribuer des millièmes bien moindres. Dans la mesure où ces inégalités ne peuvent être remises en cause que dans les cinq ans après la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans après la première mutation à titre onéreux quand l'injustice est supérieure à 25%... il y a toutes les chances qu'elles subsistent et avantagent certains au détriment d'autres copropriétaires. D'autant plus que, sauf exception, seul un vote à l'unanimité peut remettre en cause cette répartition des charges injustes ou illégales.
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Edité par - Guymmo le 08 avr. 2008 21:23:07 |
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jclaude
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 12:01:58
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Notre probleme est justement cette unanimité.
Car un des copropriétaires ne sera jamais present, et ne souhaite pas que nous touchions aux tantiemes. Pour le moment ceux ci sont en sa faveur, donc il ne souhaite pas payer ne serait ce qu'un euro de plus, et ce meme si se pointe au dessus de lui l'ombre d'un proces.
Si un proces devait venir, il est vrai que nous avons bon nombre d'arguments. Un des lots (celui qui à les tantiemes les plus bas) a été vendu au pere du commercial du promoteur. La collusion n'est pas evidente mais envisageable.
Et enfin le reglement est inadapté par rapport au projet initial.
Nous avons bien pensé tout mettre au 50/1000 mais d'apres l'art. 10 (Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots), et comme notre résidence est une construction d'immeuble à plat, la creation de comble fait forcement des disparités sur la valeur du bien. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 15:41:18
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La création de surface sous comble ne change pas beaucoup la valeur du bien : il ne faut pas raisonner en prix par mètre carré fois la surface ! Parce que le prix de la maison comprend déjà le volume. La différence de prix est égale aux couts de construction de l’aménagement des combles. J’estime cela à +5 % de la valeur de la maison. En tantièmes un changement de 50 vers 52,5. Alors que le 64 (+28%) utilisé est INjustifié !
Combien d’obstinés y a-t-il ?
Jusqu’à quatre obstinés vous pouvez laisser les tantièmes de ces quatre lots à 45 et les tantièmes des autres lots à 51,25.
16x51+4x45=996 + 4 (il faut 4 candidats pour 52 tantièmes à la place de 51).
Combien sont les charges générales ? (J’estime Syndic 3000 €+ assurances 1000 € + entretien 1000 € = 5000 € / 20 lots = 250€ par lot en moyenne par an ?)
Il prendra combien d’années pour amortir avec la baisse de tantièmes le coût d’un procès ? |
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jclaude
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 17:23:18
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Attention nous sommes considéré comme immeuble à plat. La shon disponible est pour l'ensemble de la copropriété. Donc en creant des combles, la copro nous cede de la shon.
On peut faire des tantiemes arbitrairement, comme vous le proposez ?
Dans ce cas quelle type de resolution faut il faire en AG ? Celle ci doit votée à l'unanité aussi ? |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 22:20:43
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Pour changer les tantièmes de charges on procède comme suit :
Avant modification :
4 maisons (les obstinés) à 45 millièmes
2 maisons à 64 millièmes (les surévalués)
14 maisons à 45 millièmes (qui veulent régulariser leurs combles)
Les quatre obstinés on ne touche pas. La totalité des millièmes est 938 et on le les change pas. Comme cela les copropriétaires obstinés n’auront aucun changement dans leur pourcentage de charges générales.
On égalise les 2x64+14x45 = 47,4
Apres modification :
4 maisons (les obstinés) à 45 millièmes
16 maisons à 47,4 millièmes total 938,4 (ou 10 à 47 et 6 à 48 si vous pouvez vous mettre d’accord sur 1/1000) et un total qui reste à 938.
Vote en unanimité pour les copropriétaires concernés (les 16).
Théoriquement les quatre qui ne sont pas concernés peuvent s’opposer mais cela n’a pas de sens. Rien ne change pour eux. Si ils sont présents, mieux vaut les convaincre de voter POUR. Sinon ABSTENTION. Si ils sont absent tant mieux. Ils peuvent dans les deux mois qui suivent la notification du procès verbal de la décision protester, ce qui pour eux n. a pas de sens non plus.
Ils continuent de profiter d’un petit 0,255 pourcent [(47,4 – 45 )/ 938] de rabais sur les charges par rapport aux autres. |
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jclaude
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 16:38:47
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| Ok merci pour ces explications. |
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Tantieme faux ! Comment les modifier ?
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