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Electron
Contributeur senior
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 Posté - 12 avr. 2008 : 00:20:18
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Description de la situation :
- une union non professionnelle de syndicats coopératifs dont les statuts correspondent à l'Article 29 de la Loi de 65 administre un ensemble de syndicats en collectant toutes les charges sur un compte unique à son nom
- l'union réalise une comptabilité globale pour l'ensemble (syndicats et union)
- pour l'approbation des comptes, elle fournit aux syndicats un document comptable en apparence réalisé au prorata de la part des syndicats dans l'union, y compris pour les comptes de trésorerie
- sachant qu'elle effectue de nombreuses prestations aux syndicats, parmi lesquelles la gestion de l'ensemble, elle inclut ces prestations dans son budget
- dans l’Annexe N° 2 du plan comptable des syndicats, aucun montant ne figure sur la ligne « Travaux et réparations » pour notre syndicat; même si des travaux sont effectués : ils sont dans le budget union
- la plupart des travaux sont compris dans une enveloppe globale (divers entretiens réguliers, et des prestations particulières à certains syndicats, comme des ravalements, des réparations de toitures...); le montant de cette enveloppe apparaît dans l'annexe 2 des syndicats pour sa part en millièmes (environ le quart du budget du global)
- corrélativement, les annexes 4 et 5 pour les travaux sont absentes, l'Union considérant que les travaux font partie de ses attributions et les montants correspondants inclus dans l'enveloppe collective
Quelles réflexions cette situation vous inspire-t-elle ?
L'absence de compte bancaire séparé, en dehors du problème juridique, comporte-t-elle tout de même l'obligation de la tenue du livre journal et du grand livre pour chacun des syndicats ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 10:27:50
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Votre énoncé mérite quelques confirmations 
Je retiens comme hypothèse de travail :
Une union classique relevant de l'article 29 (et pas une union coopérative désormais étrangère au statut de la copropriété)
Elle groupe les différents syndicats coopératifs d'un ensemble immobilier
Un syndicat coopératif doit impérativement être doté d'un compte bancaire ouvert à son nom, manié par le syndic coopératif.
Les fonds de ce syndicat coopératif doivent être déposés sur ce compte bancaire.
L'existence d'un compte unique ouvert au nom de l'union dans lequel se trouvent tous les fonds de tous les syndicats coopératifs est totalement illégale.
Il ne s'agit pas d'une irrégularité banale Les fonds sont maniés par le président de l'union qui n'a aucune qualité juridique pour ce faire. L'union classique peut être " mise en faillite " alors qu'un syndicat bénéficie du régime des syndicats en difficulté qui est différent. Il n'est pas certain qu'il soit possible de vérifier efficacement les trésoreries respectives des syndicats.
Il est bien entendu que ces observations sont d'ordre général et juridique. Elles ne mettent pas en cause l'honneteté du président de votre union, auquel on peut seulement reprocher d'emblée l'utilisation d'un mécanisme non conforme aux dispositions légales, ce qui n'implique aucune intention malveillante.
L'union doit, de son côté, disposer d'un compte bancaire ouvert à son nom.
Elle effectue des appels de fonds auprès des syndicats (et non pas des copropriétaires) pour le préfinancement des charges générées par les équipements et services communs dont elle assume la gestion conformément à ses statuts. Elle établit des comptes de charges de l'union qui sont adressés aux syndics et pas aux copropriétaires.
Chaque syndic coopératif a la responsabilité des charges propres au syndicat qu'il représente. Il a la responsabilité de la tenue de la comptabilité de ce syndicat. Il paie les charges et encaisse les paiements des appels de fonds effectués auprès des copropriétaires de son syndicat.
Voilà le tableau normal et impératif de fonctionnement.
Ceci étant, des aménagements sont possibles.
L'union ne peut pas " gérer " les syndicats coopératifs. Mais elle peut apporter une aide à la gestion au profit des syndics coopératifs comme le ferait un expert comptable.
Elle peut donc disposer d'un système informatique capable de tenir les comptabilités respectivement propres à chaque syndicat et, en outre, sa propre comptabilité. Le mécanisme peut en outre établir des documents faisant apparaître les mouvements entre les syndicats et l'union, des tableaux comparatifs ou des documents de gestion, dès lors que l'indépendance des syndicats entre eux et avec l'union est respectée. L'union intervient alors comme un prestataire de service.
L'article 42 du décret du 17 mars 1967 indique que le syndic coopératif peut sous sa responsabilité confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs. Le syndic coopératif reste donc seul responsable de l'ensemble des opérations.
Notez qu'à la lecture de cet article 42, on peut prétendre que le syndic coopératif ne peut déléguer qu'à une union coopérative ou à un prestataire extérieur, ce qui exclurait toute délégation à une union classique  Mais il semble s'agir d'une rédaction défectueuse car l'article 29 de la loi permet à l'union classique d'assurer la gestion de services d'intérêt commun, sans la moindre exclusion à l'égard des syndicats coopératifs. L'aide à la gestion est un service d'intérêt commun.
Conclusion primordiale : en l'état chaque syndic coopératif est en infraction dès lors qu'il n'a pas ouvert un compte bancaire au nom du syndicat qu'il représente.
Mesure immédiate à prendre régulariser cette situation comptable et bancaire pour le 30 juin prochain.
Il faut par ailleurs remettre en ordre l'ensemble du dispositif.
Les modalités de gestion que vous décrivez ne sont pas conformes au statut de la opropriété et il importe peu qu'elles aient donné satisfaction jusqu'à présent.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 13:45:17
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Citation :
Initialement posté par JPM
Chaque syndic coopératif a la responsabilité des charges propres au syndicat qu'il représente. Il a la responsabilité de la tenue de la comptabilité de ce syndicat.
De votre réponse, je déduis (sauf erreur) qu'une répartition recettes/dépenses au prorata des millièmes de l'ensemble des syndicats n'est pas envisageable, et qu'une vraie comptabilité séparée doit être effectuée pour chaque syndicat, avec son livre-journal et son grand livre.
Et un point fondamental : vous dites
Citation :
L'union ne peut pas " gérer " les syndicats coopératifs.
Doit-on comprendre que l'union ne peut prendre elle-même des décisions qui concernent les syndicats individuels (comme par exemple une réfection de toiture) ? Et aussi, que les travaux propres aux syndicats ne peuvent être décidés de façon groupée, mais seulement syndicat par syndicat ?
Et vous dites aussi :
Citation :
l'article 29 de la loi permet à l'union classique d'assurer la gestion de services d'intérêt commun
N'est-il pas question des services d'intérêt en commun à tous les syndicats gardiennage, surveillance de la piscine, etc...), excluant donc les services particuliers (la comptabilité par exemple devant être individualisée comme vous le dites) ?
Dans ce cas, la comptabilité ou l'administratif seraient laissés à l'appréciation des syndicats, qui pourraient sous-traiter à l'extérieur, selon les conditions obtenues (surtout si ces conditions sont plus avantageuses que celles de l'union !) ?
Par ailleurs, l'union qui établit un budget annuel nommé "Dépenses de gestion", avec un poste comptable groupé correspondant, réparti au prorata des parts de chaque syndicats, ne reconnait-elle pas implicitement qu'elle administre l'ensemble des syndicats ? Ce poste de gestion, s'il est globalisé ressemble à celui des honoraires d'un syndic professionnel. 
Pour être en accord avec un rôle de prestataire de services, l'union ne devrait-elle pas budgéter séparément la comptabilité, et un poste administratif type secrétariat (envois de courriers,préparation de documents divers, etc...) ? |
Edité par - Electron le 12 avr. 2008 19:53:11 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 18:55:01
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Vous êtes dans le vrai
Chaque syndicat a sa vie propre
l'union remplit sa mission.
Elle peut donner un coup de main, mais pas gérer les syndicats, ni détenir les fonds syndicaux, sauf les appels qu'elle fait pour payer les charges services communs qu'elle gère.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 20:02:16
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Citation :
Initialement posté par JPM
Vous êtes dans le vrai
Chaque syndicat a sa vie propre
l'union remplit sa mission.
Elle peut donner un coup de main, mais pas gérer les syndicats, ni détenir les fonds syndicaux, sauf les appels qu'elle fait pour payer les charges services communs qu'elle gère.
Merci. Ca semble logique...
En fait, je précise pour les lecteurs que vous avez répondu au moment où je complétais mon texte. Du coup, votre réponse concerne la première partie de mon message avant ajouts :
je déduis (sauf erreur) qu'une répartition recettes/dépenses au prorata des millièmes de l'ensemble des syndicats n'est pas envisageable, et qu'une vraie comptabilité séparée doit être effectuée pour chaque syndicat, avec son livre-journal et son grand livre. |
Edité par - Electron le 12 avr. 2008 20:03:53 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 23:02:54
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Vous semblez considérer l'Union comme une déesse tutélaire
Mettre à la disposition des syndicats un logiciel approprié et une salariée, pour faire la comptabilité du syndicat, c'est un service d'intérêt commun. Faitre traiter la comptabilité à l'extérieur quant on a une union, c'est vraiment le comble !
Quant aux travaux dans chaque syndicat, ils sont décidés au cours d'une assemblée du syndicat, sans aucune intervention de l'Union.
Veuillez d'ailleurs noter que les copropriétaires ne participent pas aux assemblées d'une Union.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 10:47:20
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Citation :
Initialement posté par JPM
Vous semblez considérer l'Union comme une déesse tutélaire
Je ne suis pas sûr que notre union soit née comme Athena, déesse titulaire de Grèce, en fracassant le crâne de Zeus
La déesse Athena est elle-même née d'une union, , celle de Zeus avec Métis... Mais je m'égare
L'art 29 de 65 parle d'unions de syndicats. Leurs services d'intérêt commun ne devraient en principe ne concerner que l'intérêt collectif, celui de l'ensemble des syndicats membres.
Je m'étonne, puisque selon certaines de vos interventions, il m'avait semblé clair que les unions prestataires de services sont les unions coopératives...
Par ailleurs, en admettant qu'une union puisse effectuer le travail d'un syndic professionnel, où se situerait la limite entre la fonction de syndic professionnel et celle d'union ? Dans le fait que les décisions de l'union doivent être prises de façon collégiale ? Est-ce bien suffisant ?
Citation :
Mettre à la disposition des syndicats un logiciel approprié et une salariée, pour faire la comptabilité du syndicat, c'est un service d'intérêt commun. Faitre traiter la comptabilité à l'extérieur quant on a une union, c'est vraiment le comble !
Certes ! Mais encore faut-il considérer le facteur économique ! Ce n'est pas le principe qui est essentiel, c'est le résultat. Concentrer les moyens doit aboutir à une économie. Imaginez que les prestations d'une union coûtent largement plus cher que celles de services extérieurs. Est-ce que ça, ce ne serait pas le comble !
Citation :
Quant aux travaux dans chaque syndicat, ils sont décidés au cours d'une assemblée du syndicat, sans aucune intervention de l'Union.
Dont acte
Citation :
Veuillez d'ailleurs noter que les copropriétaires ne participent pas aux assemblées d'une Union.
En effet. Sauf qu'apparemment, selon l'art 29 de 65, en principe il peuvent être représentés dans un conseil de l'union. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 11:49:42
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J'ai écrit que les copropriétaires ne partipent pas aux assemblées. Je n'ai pas écrit qu'ils sont totalement exclus de l'élaboration des décisions.
Il y a un conseil de l'union. Mais surtout chacun des syndics des différents syndicats doit consulter l'assemblée, ou au moins le conseil syndical, de son syndicat au sujet des questions qui seront débattues à l'assemblée de l'Union. C'est une modalité de participation qui n'est pas négligeable.
Les services offerts par l'union classique (article 29) sont de natures différentes.
Les uns sont impératifs : le chauffage et la production d'eau chaude lorsqu'il y a une chaufferie commune à tous les bâtiments. Pas d'autre solution que de travailler avec l'Union.
Les autres sont facultatifs : la tenue de la comptabilité est un exemple. L'Union ne recherche aucun bénéfice. Si elle est correctement administrée, sa prestation sera toujours moins onéreuse que la prestation fournie par un professionnel extérieur.
L'union classique peut gérer des parties et services communs et fournir des prestations.
L'union coopérative ne peut que fournir des prestations.
Il ya trois modes de gestion d'un " groupe d'immeubles " :
- le groupe est en copropriété globale sans spécialisation des parties communes ni des charges ou avec spécialisation. Dans ce cas, l'assemblée générale groupe tous les copropriétaires. Il peut y avoir au cours de l'assemblée des " scrutins spéciaux " (cf. article 24 de la loi)
- Un syndicat principal et des syndicats secondaires ; il y a une assemblée du syndicat principale groupant tout le monde mais dont la compétence est limitée aux parties communes générales et aux équipements généraux. Il y a de plus une assemblée générale pour chaque syndicat. Et un conseil syndical principal + des CS secondaires.
- Des syndicats autonomes et une Union classique (article 29).
Dans les deux derniers cas, les syndics des copropriétés ne peuvent se décharger totalement sur le syndicat principal ou l'Union de la gestion de leur bâtiment. Chaque syndicat doit être doté d'un compte bancaire et conserve ses fonds propres.
Sans vouloir gonfler abusivement la baudruche, la détention des fonds syndicaux par l'Union est illicite et susceptible de mettre en cause la responsabilité personnelle des syndics des bâtiments.
Rien n'interdit à l'Union de décider de s'adjoindre, d'une manière ou d'une autre, l'assistance d'un professionel immobilier. Il peut même être désigné comme président de l'Union semble-t-il. Mais, pour l'assistance, il doit y avoir un contrat de prestations de serices précis.
Il me parait préférable, dans tous les cas, que le président de l'Union soit un copropriétaire, même si le professionnel assistant est par ailleurs syndic de l'un des bâtiments.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 19:44:22
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il y a un conseil de l'union. Mais surtout chacun des syndics des différents syndicats doit consulter l'assemblée, ou au moins le conseil syndical, de son syndicat au sujet des questions qui seront débattues à l'assemblée de l'Union. C'est une modalité de participation qui n'est pas négligeable.
Merci de cette réponse si exhaustive qui clarifie des textes juridiques pas toujours faciles à décoder.
Concernant la consultion du syndicat membre de l'union, il ne semble pas y avoir de textes indiquant un vote des assemblées des syndicats au sujet des décisions à prendre par l'union. Mais à votre avis, le fait que le syndic soit mandataire du syndicat au sein de l'union ne serait-il pas à prendre dans ce sens ? Par exemple, le statut de mandataire de son syndicat n'impose-t-il pas l'obligation de se référer à la majorité de ses mandants ? D'où il n'aurait pas lui-même de pouvoir de décision, autre que celui de son syndicat...
Exemple : chaque syndic soumet au vote de son assemblée une décision à prendre en Assemblée Générale de l'Union. Lors de celle-ci, il contribue au vote général des syndics au prorata des millièmes qu'il a obtenus. Si le total des millièmes des syndicats obtient la majorité requise, la décision de l'union est adoptée et s'impose à tous.
Je connais un président d'union qui procède de cette manière.
Est-ce à votre avis la bonne formule ? Si tel est le cas, il serait peut-être nécessaire de fixer un montant de dépenses nécessitant la consultation des copropriétaires ou des conseils syndicaux, pour ne pas embouteiller les assemblées générales avec des votes multiples... A moins qu'il soit envisageable de soumettre aux votes des postes de dépenses groupés : frais de fonctionnement de l'union, gestion d'une chaufferie, paiement des employés communs aux syndicats, dépenses de jardins autres que l'entretien courant, etc...
Citation :
Les autres sont facultatifs : la tenue de la comptabilité est un exemple. L'Union ne recherche aucun bénéfice. Si elle est correctement administrée, sa prestation sera toujours moins onéreuse que la prestation fournie par un professionnel extérieur.
Ce qui veut aussi dire que si la comptabilité du syndicat est tenue de façon indépendante des autres syndicats, du coup, il est envisageable de la confier à une autre entité, au cas où des économies substantielles seraient envisageables... Mais ceci est très théorique, sachant qu'il est difficile, sinon impossible de séparer les services d'une union de leur comptabilisation, de la gestion des salaires, etc... Conséquence : les membres de l'union n'ont pas d'autre choix que d'accepter ses conditions, même si elles sont désavantageuses !
Citation :
Sans vouloir gonfler abusivement la baudruche, la détention des fonds syndicaux par l'Union est illicite et susceptible de mettre en cause la responsabilité personnelle des syndics des bâtiments.
Votre argument est de nature légale, mais quel est l'intérêt pour un syndicat de disposer de son propre compte bancaire si l'union gère l'ensemble globalement comme un syndicat unique ? Pensez-vous vraiment que la détention de la totalité des fonds soit de nature à influer sur le mode de gestion d'une union ? Il lui suffit alors de demander des versements auprès des syndicats pour alimenter son compte. Et du coup, tout devient plus compliqué, sans autre avantage que ce que vous disiez au sujet du risque de faillite de l'union.
Citation :
Rien n'interdit à l'Union de décider de s'adjoindre, d'une manière ou d'une autre, l'assistance d'un professionel immobilier.
Certes, mais pourquoi le ferait-elle, si elle considère que sa mission est correctement remplie ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 21:06:07
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Permettez moi de indiquer qu'il ne vous est pas demandé si le syndicat a intérêt à conserver ses propres fonds.
Le statut impose au syndic coopératif d'ouvrir un compte bancaire au nom de son syndicat et d'y déposer les fonds syndicaux. Point c'est tout.
Vous connaissez les pratiques d'un président d'union. Il ne lui est pas demandé d'avoir des pratiques, mais d'administrer l'union conformément aux dispositions légales. Point c'est tout.
La consultation des copropriétaires par le syndic avant l'assemblée de l'union est prévue par l'article 63 du décret du 17 mars 1967. Le syndic doit s'y conformer. Point c'est tout.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 22:18:53
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Citation :
Initialement posté par JPM
Vous connaissez les pratiques d'un président d'union. Il ne lui est pas demandé d'avoir des pratiques, mais d'administrer l'union conformément aux dispositions légales. Point c'est tout.
La consultation des copropriétaires par le syndic avant l'assemblée de l'union est prévue par l'article 63 du décret du 17 mars 1967. Le syndic doit s'y conformer. Point c'est tout.
Donc vote en assemblée générale sur les décisions de l'union. Mais dans le cas contraire, quel est le recours des copropriétaires ? Est-ce un cas de carence du syndic ? |
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Syndicats et comptabilité globale d'une Union
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