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 Sujet  |
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gwenfab
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 15 avr. 2008 : 16:56:25
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Bonjour,
Nous sommes propriétaires d'une maison et nous souhaitons vendre une partie de notre terrain, situé à l'arrière de la maison, desservie par un chemin depuis la rue. Nous avons fait une demande de CU à la mairie mais la DDE le refuse car elle nous impose de passer par une servitude. C'est-à-dire que le chemin reste chez nous et que ce soit une servitude pour les futurs acquéreurs, ils disent que ça vient du fait qu'il faut obligatoirement 4 m autour de notre maison.
Par contre notre géomètre nous dit que ceci n'est pas applicable dans notre cas.
Pourriez-vous nous éclairer car nous avons trouvé un acheteur mais il ne souhaite pas dépendre d'une servitude.
Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 17:58:39
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à qui est le chemin ?
quelle règle précise vous opposent-ils ?
car on ne peut pas fixer ainsi des obligations qui ne soient pas fondées sur un règlement opposable ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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gwenfab
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 19:13:52
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| En fait, ce chemin est à nous mais nous l'avons intégré à la parcelle à vendre. La DDE a parlé d'une nouvelle loi de 2007 mais je ne sais plus laquelle, il faudrait que je me renseigne... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 20:05:47
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| oui, parce que là, ça m'a l'air pipo ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 08:03:15
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Si je décrypte la situation, votre maison actuelle est implantée à 4m de la limite séparative et vous voulez céder la bande des 4m qui constituera le chemin pour accéder au second terrain.
Ce que vous reproche la DDE serait donc le fait qu'en agissant ainsi votre maison actuelle ne respectera plus le recul imposé par le PLU.
Cela me semble infondé car ce recul s'apprécie uniquement au moment de l'instruction du PC et je vois pas quel texte vous interdirait de céder cette bande de terrain.
Eventuellement, la DDE pourrait s'appuyer sur des conditions du PLU à respecter lors de la division de votre terrain pour que la partie détachée soit constructible, mais cela n'a rien à voir avec le recul d'un bâtiment déjà construit.
Demandez leur sur quel texte précis ils fondent leur refus. |
Dominique |
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gwenfab
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 14:08:15
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J'ai retrouvé l'information, en fait il s'agit de l'article U.7.1 du règlement relatif aux distances par rapport aux limites séparatives concernant les constructions.
La DDE dit que le terrain allant avec la maison doit obligatoirement avoir un bandeau de 4m tout autour et que de ce fait, une partie du chemin resterait sur notre terrain et donc que cela obligerait à avoir une servitude.
Notre géomètre a répondu qu'à sa connaissance, ceci était applicable aux constructions nouvelles mais que cela ne concernait pas une division de propriété... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 14:42:57
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| d'accord avec le géomètre si l'article U7-1 de votre commune ne prévoit le maintien de la règle pour les parcelles divisées. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 20:43:15
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
d'accord avec le géomètre si l'article U7-1 de votre commune ne prévoit le maintien de la règle pour les parcelles divisées.
Ce serait bien la première fois où je verrais un truc pareil.
Truc qui me semble tout à fait illégal puisque portant gravement atteinte au droit de propriété.
Pour expliquer un peu, un PLU ne peut interdire ni la division, ni la cession, il peut juste imposer des règles qui s'imposeront aux parcelles ainsi créées, ce qui ne saurait avoir d'effet rétroactif sur l'existant. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 20:53:30
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hum, c'est un epu court, jeune homme  .
le POS/PLU peut imposer des règles pour les divisions, relatives à toutes les parcelles issues de la division y compris celle déjà batie : quand par exemple en zone d'ANC on impose une surface minimale pour assainissement par épandage individuel, il est possible de prévoir dans le règlement de POS que les divisions ne doivent pas créer de parcelles inférieures à telle ou telle taille, qu'elle soit ou non "à batir". |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 21:14:17
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Ha! le jeune homme est plus proche de la retraite que du lycée.
Le PLU peut imposer des règles pour les parcelles issues des divisions mais en aucun cas il ne peut interdire ces divisions.
Les conséquences de telles régles ne peuvent être qu'une inconstructibilité ou une limitation des droits à construire. En aucun cas, le PLU ne peut imposer une obligation de démolir ce qui a été licitement construit.
Tout propriétaire peut morceller sa propriété à son gré et nul ne saurait s'y opposer.
Je ne vois donc pas à quel titre la DDE pourrait interdire à gwenfab de céder le morceau de terrain qui doit devenir le chemin.
Les jeunes sont trop occupés pour avoir le temps de lire le Code Civil. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 21:35:40
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une petite décsion confirmant mon propos ?
Cour Administrative d'Appel de Versailles, Formation plénière, 14/03/2008, 06VE00659, Publié au recueil LebonCitation :
Considérant qu'il résulte des termes mêmes de l'article UG 5 que la division d'un terrain bâti en vue de la création d'un lot constructible ne doit pas aboutir à la création d'un lot bâti d'une superficie inférieure à 600 m² ; qu'ainsi en refusant le permis de construire sollicité au motif qu'après la division, le lot bâti présentait une superficie inférieure à 600 m², le maire de Bessancourt n'a pas commis d'erreur de droit, mais a fait au contraire une stricte application de ces dispositions
on a ici un refus de PC sur la parcelle nue au motif que la division a rendu illégale la construction de la parcelle batie...
avec le nouveau régime des divisions, systématiquement soumises à autorisation, nul doute que la DP aurait ici été refusée.
et dans celle ci : Cour administrative d'appel de Paris, 4e chambre, du 7 février 1995, 94PA00535, mentionné aux tables du recueil Lebon Citation :
la superficie du terrain d'origine étant inférieure à 700 m2, l'un au moins des deux terrains issus de la division devait nécessairement avoir une superficie inférieure au minimum prévu.
le juge ne se préoccupe même pas de savoir quel est le terrain dont la surface sera trop faible.
là encore, DP refusée...car laissant un terrain bati trop petit. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 avr. 2008 21:53:45 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 22:17:42
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Pas facile de lire un truc pareil !
Mais, bon, j'ai quand même lu et je ne vois pas le juge dire que le bâti existant doit être démoli... Ni dire que la division est illégale... Ni dire que les réglements locaux puissent être opposés au Code Civil...
Les conséquences de la division ne sont donc à regarder que pour les droits à bâtir sur les parcelles issues de la division, comment pourrait-il en être autrement ?
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 22:30:37
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oui.
notre interlocuteur souhaite vendre une parcelle constructible en divisant la sienne déjà batie.
s'agissant de créer une parcelle à batir, son opération est soumise à DP, qui sera refusée si elle ne permet pas de créer une parcelle constructible à cause des règles touchant sa propre construction. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gwenfab
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 23:18:42
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Bonsoir !
Du coup, si j'ai bien compris, il faut que je consulte le POS/PLU de ma commune afin de savoir si cet article concerne aussi les divisions de propriété ? Mais comment le vérifier ? Il sera simplement indiqué dans l'article que c'est ou non valable dans mon cas ou faut-il chercher ailleurs l'information ?
J'espère ne pas trop abuser... |
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gwenfab
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 23:20:12
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Encore une question, que veulent dire les abbréviations DP et PC ?
Merci! |
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 07:22:58
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DP : déclaration préalable
PC : permis de construire
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Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 07:46:03
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| oui, gwenfab, allez lire précisément le règlement de POS/PLU de votre secteur en mairie pour vérifier si des mentions explicites précisent des règles relatives aux divisions. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 09:33:04
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Bon, j'essaie de pousser le raisonnement pour tenter d'analyser.
Supposons que le PLU contienne un article ainsi libellé:
- Dans le cas où le bâti d'une parcelle issue d'une division est non conforme au présent PLU, toutes les parcelles issues de la division son inconstructibles.
Un tel article correspondrait au cas recherché, mais serait-il légal?
Ce que nous voyons habituellement en la matière concerne le respect des surfaces minimales exigibles. Sur ce point, c'est compréhensible car le non respect de ces surfaces est un motif explicite d'inconstructibilité.
Mais les autres règles du PLU ne constituent pas explicitement des motifs d'inconstructibilité puisqu'elles sont généralement modulées en fonction de la nature du projet, de la disposition des lieux ou de l'antériorité du bâti sur le PLU. Faire porter au non respect de ces règles un motif d'inconstructibilité me parait abusif car alors le PLU outrepasserait les dispositions du CU.
Plusieurs points s'opposent en effet à un tel article:
- Le PLU ne peut avoir pour objet d'imposer une "normalisation" des constructions qui lui sont antérieures, or c'est bien ce que ferait un tel article en subbordonnant la constructibilité d'une parcelle nue à la conformité du bâti existant sur une autre parcelle co-divisée. Cela reviendrait aussi à conférer au PLU une sorte d'action rétroactive, ce qui n'est bien sur pas acceptable en matière légale.
- L'instruction d'un projet porte uniquement sur la vérification du respect par le projet des règles d'urbanisme. Ainsi, j'imagine mal le refus d'un PC au motif que la maison voisine ne respecte pas le recul prévu par le PLU. On pourrait même en déduire que les divisions de volumes bâtis seraient porteuses d'une interdiction perpétuelle d'autorisation d'urbanisme sur les lots créés au motif que ces lots ne respectent ni les obligations de recul, ni les hauteurs en limite séparative.
- Le PLU ne doit pas être source de discriminations. Un tel article instaurerait une discrimination dans le sens où un même terrain pourrait être divisé en parcelles constructibles si il est nu, mais ne serait générateur que de parcelles inconstructibles si du bâti est déjà présent. Là aussi, il faut bien distinguer l'inconstructibilité résultant de la "consommation" du droit à construire avant la division et l'inconstructibilité introduite par un tel article du simple fait d'un bâti existant devenant non conforme au PLU.
Bref, l'eau est plutôt trouble... |
Dominique |
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gwenfab
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 09:44:12
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En effet, ce n'est pas simple de décripter tout ça.
Enfin, je vous remercie pour votre aide et j'irais cet après-midi à la mairie consulter le PLU. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 09:53:49
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Juste une petite réflection pour démontrer l'absurdité de la situation:
Supposons que vous vendiez la parcelle avec un accès par servitude comme semble l'exiger la DDE. Rien ne vous empêche de conclure en parallèle une transaction par laquelle vous signez un compromis, exerçable dans 3 ans, par lequel vous échangez ou cédez le chemin à l'acheteur de la parcelle.
Le résultat final sera alors celui que vous souhaitez et la DDE n'aura rien à redire. |
Dominique |
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gwenfab
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 11:21:04
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| On pourait inclure cette clause dans la vente ? |
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