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unemamancomblee
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 15 avr. 2008 : 19:01:39
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bonsoir
voila nous avons un compromis de vente et sommes a la recherche d'un pret immo j'ai obtenu une proposition de pret a 4,70 hors assurance (mon epoux et militaire et pouvons obtenir une delegation d'assurance) sur 25 ans et je voulais avoir des conseils sur les bonnes questions a poser les pieges a eviter avant de me lancer definitivement
j'ai deja le montant des frais de dossier 300 euros
mais a quoi correspondent les frais de garantie et le fond de garnatie
je sais aussi qu'il n'y a pas d'indemnités en cas de remboursement anticipé
merci d'avance pour votre aide
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 19:36:45
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Tout est toujours négociable avec le banquier, comme je me plais souvent à le dire, pourvu que le "force" (revenu et apport, sécurité de l'emploi ou perspectives) soit de votre coté...
Donc, si vous etes "faibles", il est parfois plus intéressant de passer par courtier, faut voir.
Dans l'autre cas, faites des devis dans les banques les moins bonnes selon vous et dirigez vous crescendo vers la banque dans laquelle vous aimeriez conclure ce pret.
Demandez leur une proposition et si elle est moins bonne que celle que vous avez en main, dites leur; j'aimerai bien venir chez vous mais la banque machin me propose ca, faites une propo légèrement meilleurs et je viendrai chez vous, je domicilerez mes comptes, prendrez l'assurance habitation (que vous pourrez de toute facon resilier par la suite si vous n'en voulez pas pour partir a la concurence),...
Ensuite prenez votre nouveau devis et retournez voir une autre banque et recommencez avec un petite dizaine de banque et ca devrait vous permettre de trouver des bonnes conditions.
Ainsi, il y a forcément une banque qui vous dira, frais de dossier = zéro donc apres aux autres banques de s'aligner,idem pour remboursement anticipé,...
Voici donc une petite liste (peut etre que d'autres contributeurs pourront en rajouter si j'en oubli) :
Bon, d'abord évidemment le taux; parfois plus faible si vous ne prenez pas sur des comptes ronds; je m'explique, les banques ont des taux par fourchette (souvent de 5ans en 5ans) ainsi prendre un crédit sur 9 ans permet d'avoir les intérêts d'un crédits sur 5ans alors qu'en passant à 10 ans, il va vous rajouter (la banquier ) 0,10 %; donc prenez un comlpte rond et enlevez un an (4ans;9ans;14ans;19ans)
Ensuite, frais de dossier, ca varie mais avec un peu d'insistance, on tombe vite à zéro
Ensuite, frais de remboursements par anticipation; idem = zéro sans grande difficulté (sauf en cas de rachats de crédits par une autre banque, c'est légitime)
L'assurance du crédit, ca varie selon votre age et votre santé, parfois beaucoup; je suis passé de 0,42% à 0,18% (il me semble pour les chiffres)avec pas mal de persévérence cette fois; si le banquier ne lache rien sur ce point; vous pouvez faire un devis dans un assurance indépendante de votre banque même s'il n'aime pas ca; exemple, j'ai fais un devis chez généralli car j'ai une amie qui y travaille alors que je me suis adressé a la société général, CIC, CA, BNP;....S'il ne lâche toujours rien, n'insistez pas, c'est pas le point le plus important, vous prenez son assurance, il est content, puis l'année d'apres vous resiliez cette assurance et en prenez une autre ailleurs, c'est possible.
Apres, si vous aimez les plaisirs de la négo; (j'adore ca); vous pouvez aller plus loin, mais ca rapporte peu, c'est plus pour le principe, ainsi j'ai obtenu un an de carte de crédit gratuit, un an d'assurance habitation gratuite,...
Enfin, mieux vaut le cautionnement que l'hypotheque (même si c'est un point que je maîtrise mal)
Je crois que j'ai fais le tour, mais faites des recherches par google, il doit y avoir d'autres choses, cherchez égalemnt ici, trés bon site.
A ce jeu la, vous pouvez avoir le beurre et le reste aussi, alors ne faites pas de concession ; (sauf la domiciliation de vos comptes, que les banques veulent a tous prix)
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unemamancomblee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 13:03:32
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tout d'abord merci pour avoir pris le temps de me repondre si precisement
j'ai obtenu l'offre qui m'interresse par un courtier j'en ai parlé a ma banque elle ne peut ou ne veut s'aligner
mon epoux etant militaire il a deja un contrat d'assurance particulier qui lui permet d'obtenir une delegation d'assurance (c'est en cours) je lui ai egalement parlé de mon offre de pret( il en voit tout les jours) et m'a confirmé que c'etait une bonne offre
aprés il y a des choses qui sont encore un peu sombre pour moi notament le cautionnement de pret je peux le demandé egalement a un organisme de l'armée on m'a parlé de 1 pourcent restitués en fin de pret cela veut dire que je dois payer 1 pourcent de mon pret pour le cautionnement et que cette somme nous est restituée a la fin du remboursement?
aprés la nego non ca n'est pas mon dada mais je ne veux pas me faire avoir non plus s'engager sur 25 ans ca ne se prends pas a la légére surtout que c'est tout nouveau pour moi je ne veux rien laisser passer
en tout cas je ne pensais pas que ca prendrais autant de temps et d'nrj pour faire un pret immo
je viens d'apprendre que je dois egalement faire une expertise pour le pret a taux zero...
mais bon je vais y arriver lol |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 17:20:13
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Concernant le cautionnement,
Effectivement,à la fin de votre prêt, la banque vous restitue de l'argent (mais il me semble que ca n'est pas toute la somme, seulement une partie, vous pouvez poser la question au banquier)
Cela suppose par contre de ne pas avoir d'incident de paiement, bien sur...Mais sur ce point (comme je vous l'ai dis, je ne suis pas un spécialiste ), il me semble qu'il n'y a pas de différence d'une banque à l'autre sur le cautionnement et les règles qui y incombe.
J'aimerai que quelqu'un vienne contribuer pour confirmer mais ca n'est pas le cas pour l'instant...
Le montant du cautionnement doit être indexé sur le montant du crédit; mais la dessus , à ma connaissance , pas de négo possible donc vous n'avez pas de connaissances à avoir en vue d'une négociation, vous pouvez poser les questions au banquier qui vous dira le montant du cautionnement, et ce que vous retouchez à la fin si vous payez sans incident.
Je vais voir sur le net si je trouve quelques infos tout de même , peut être à tout à l'heure ;-) |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 17:21:36
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Votre pseudo étant unemamancomblée ; il serait bien que vous soyez uneacheteusecomblée....
lol |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 17:27:24
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Voici une réponse un peu longue mais trés précise:
(Effectivement, pour le cautionnement, seule une partie vous revient à la fin - grosso modo 60% )
source : Meilleurstaux
I - Un aspect obligatoire de votre crédit :
Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Elle est obligatoire : ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.
Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :
l'hypothèque : c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des hypothèques) ;
l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : c'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe de publicité foncière) ;
la société de cautionnement : les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques) ;
la caution « mutuelle fonctionnaire » : c'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires pour certaines activités particulières (recherche, etc.).
- Exemple de coûts -
Dans le cas d'un prêt d'un montant de 150 000 € :
- les frais d'hypothèque s'élèveront à 2 820 €,
- les frais d'inscription en privilège de prêteur de deniers s'élèveront à 1 690 €,
- et les frais de caution à 1 700 €, dont une partie peut être remboursable (1 050 €), soit un coût net de 650 €.
II - Les quatre choix possibles :
1 - L'hypothèque :
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.
Important :
l'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien,
le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.
2 - L'inscription en privilège de prêteur de deniers :
Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens et elle est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (vente en l'état futur d'achèvement), pour des travaux ou pour la construction d'une maison individuelle.
L'IPPD est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
Important :
comme l'hypothèque, l'IPPD doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrite à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente,
l'IPPD prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier,
en cas de problème financier, le fonctionnement de l'IPPD sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.
Mainlevée : dans quelles conditions l'emprunteur devra t-il payer
des frais de mainlevée d'hypothèque
ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers ?
La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'IPPD car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.
- Exemple -
Si vous achetez un bien immobilier sur 15 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt de 120 000 €). Si vous gardez ce bien 2 ans après l'échéance du prêt (c'est-à-dire 17 ans), vous n'aurez pas à payer de frais de mainlevée.
Important :
la radiation de l'hypothèque se fait auprès du Conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.
compte tenu du caractère obligatoire de la mainlevée et du montant élevé de ses frais, certains spécialistes considèrent que dans le calcul des frais d'hypothèque ou de l'IPPD, il faut inclure immédiatement les frais de mainlevée. Toutefois, nous vous rappelons que les frais de mainlevée seront dus uniquement si la garantie est levée.
3 - La société de cautionnement :
Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et rentable pour les banques.
La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :
d'une contribution à un Fonds mutuel de garantie, qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.
Sociétés de cautionnement - Le Crédit Logement
Cet établissement spécialisé a pour vocation de mutualiser les risques et le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points :
le coût de la caution est calculé en fonction du capital emprunté,
le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt.
La rémunération du Crédit Logement se décompose ainsi :
une commission de caution acquise au Crédit Logement : elle représente 0,5 % du montant du prêt, avec un minimum de 150 € et un maximum de 300 € selon le barème classique ouvert à tous les emprunteurs,
une contribution au Fonds mutuel de garantie qui donnera lieu à une restitution actuellement de 75 % en fin de prêt ou si ce prêt est remboursé totalement par anticipation.
- Exemple -
Pour un prêt d'un montant de 150 000 €, vous devrez payer en début de prêt une caution de 1700 € (soit 300 € de commission et 1 400 € de contribution au Fonds mutuel de garantie). En fin de prêt, vous seront restitués 1050 € (75 % x 1 400 €). Finalement, votre caution vous aura coûté 650 €, soit 0,43 % du montant de votre prêt initial.
L'hypothèque avec frais de mainlevée vous aurait coûté 3 750 € et l'inscription en privilège de prêteur de deniers avec frais de mainlevée 2 620 €.
Le Crédit Logement est un organisme commun entre toutes les grandes banques qui participent à son capital dont les principaux actionnaires sont : Société Générale - Groupe Crédit du Nord (16,5 %), LCL (16,5 %), BNP Paribas (16,5 %), Crédit Agricole (16,5 %), Caisse Nationale des Caisses d’Épargne (8,5 %), Crédit Foncier (6,99 %) et Crédit Mutuel (5 %).
Important : certaines sociétés de cautionnement proposent une caution moins chère que celle proposée par le Crédit Logement, mais elles n'effectuent pas nécessairement de remboursement en fin de prêt.
L'organisme de cautionnement de la Caisse d'épargne, la SACCEF, propose par exemple un cautionnement compris entre 1,25 % à 1,5 % du montant d'un prêt (pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans). De même, la société de cautionnement du Crédit Agricole, la CAMCA, propose un cautionnement dont le coût est de 1,5 % du montant du prêt, non restituable. Le client ayant souscrit son prêt auprès du Crédit Agricole, ne peut bénéficier de cette garantie uniquement pour un prêt inférieur à 76 224 € avec 20 % d'apport minimum, ou pour un prêt inférieur à 114 336 € avec 40 % d'apport.
Si vous souscrivez votre prêt auprès de la BRED, nous vous incitons à choisir leur cautionnement BREB HABITAT. Les frais de caution se montent à 1,25 % du montant du prêt, dont 0,75 % destiné au Fonds de garantie qui vous sera restitué intégralement en fin de prêt. Le coût final de votre caution sera donc de seulement 0,5 % du montant du prêt.
Important : à la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.
4- La caution « mutuelle fonctionnaire » :
Seuls les fonctionnaires (Éducation nationale, Trésor, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières peuvent en profiter. La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Éducation Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.
III - Comparaison des coûts de garantie :
À titre d'exemple, le tableau suivant vous permettra de comparer les coûts des diverses garanties généralement prises par le prêteur : les « sûretés réelles » (hypothèque et IPPD) et pour exemple la caution Crédit Logement.
1 - Les coûts des différentes garanties :
Ce tableau vous permet de comparer les différents coûts liés à chaque garantie.
Montant du prêt Hypothèque (H) IPPD* (I) Caution (C) Différence
(H-C) Différence
(I-C)
Montant** % Montant** % Montant*** %
50 000 € 1 860 € 3,72 1 470 € 2,94 850 € 1,70 1 010 € 620 €
80 000 € 2 420 € 3,03 1 810 € 2,26 1 140 € 1,42 1 280 € 670 €
100 000 € 2 800 € 2,80 2 040 € 2,04 1 300 € 1,30 1 500 € 740 €
120 000 € 3 180 € 2,65 2 270 € 1,89 1 460 € 1,22 1 720 € 810 €
150 000 € 3 750 € 2,50 2 620 € 1,75 1 700 € 1,13 2 050 € 920 €
180 000 € 4 300 € 2,39 2 960 € 1,64 1 940 € 1,08 2 360 € 1 020 €
200 000 € 4 600 € 2,30 3 130 € 1,57 2 100 € 1,05 2 500 € 1 030 €
* IPPD : Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (pour les biens anciens).
** Les frais de mainlevée ont été inclus dans ce montant.
*** Ce montant ne tient pas compte du remboursement en fin de prêt des 75 % du Fonds mutuel de garantie.
2 - Calcul du coût final de la caution Crédit Logement :
Le tableau ci-dessous montre plusieurs exemples de calcul du coût final de la caution Crédit Logement
Montant du prêt Montant initial de la caution* dont commission Fonds mutuel de garantie Remboursement** Coût final***
50 000 € 850 € 250 € 600 € 450 € 400 €
80 000 € 1 140 € 300 € 810 € 630 € 510 €
100 000 € 1 300 € 300 € 1 000 € 750 € 550 €
120 000 € 1 460 € 300 € 1 160 € 870 € 590 €
150 000 € 1 700 € 300 € 1 400 € 1 050 € 650 €
180 000 € 1 940 € 300 € 1 640 € 1 230 € 710 €
200 000 € 2 100 € 300 € 1 800 € 2 350 € 750 €
* Caution = commission + Fonds mutuel de garantie.
** Remboursement = 75% x Fonds mutuel de garantie.
*** Coût final = caution – remboursement.
IV - L'avis de meilleurtaux.com :
Maintenant que vous savez comment fonctionnent les garanties, vous êtes en mesure de faire le choix le plus approprié :
si vous pouvez profiter d'une caution « mutuelle fonctionnaire » en raison de votre profession, profitez-en car cela réduira considérablement le coût de la garantie,
quel que soit votre achat (neuf ou ancien), nous conseillons de prendre une caution auprès d'une société de cautionnement. Vous y gagnerez en souplesse et en coût.
Si vous optez pour une société de cautionnement, il vous restera à comparer les modalités proposées. Le Crédit Logement sera plus avantageux en terme de coût de garantie mais vous ne serez remboursé qu'en fin de prêt. D'autres sociétés de caution seront plus avantageuses lors de la mise en place du prêt, mais ne feront pas de remboursement en fin de prêt.
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unemamancomblee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 09:43:00
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wahouuu ca c'est une reponse
effecctivement j'avais compris que le cautionnement par l'armée etait le top du top on m'a parlé de 1 pourcent du montant du pret entiérement restitué en fin de pret si pas d'accident mais apparement ils sont trés stric en matiére d'endettement
par contre cette somme de cautionement je dois la prevoir en plus sur notre pret cad par ex pour un pret de 180 000 je dois ajouter environs1500 euros pour le cautionnement soit demander un pret de 181500 euros ou cette sommes doit venir de fond extérieur?
Pour le psuedo bien trouvée mais je ne serais une acheteuse comblee qu'une la maison bien a nous  |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 13:10:54
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Tout ceci est très intéressant, sauf que la plupart du temps, les chiffres comparatifs annoncés par les banques ou les sites de cautionnement mutuel sont avantageusement erronés au bénéfice du cantionnement mutuel, on comprendra pourquoi.
Un exemple pour 150.000 euros empruntés :
- frais crédit logement = 1700 euros
- frais IPPD = 900 euros.
Quant au remboursement d'une partie du dépôt de garantie, il ne faut pas oublier que compte-tenu de la mutualisation du système (pot commun) la cotisation de départ vous sera remboursée non seulement si vous n'avez pas eu vous-même de problèmes d'impayés, mais également si le nombre de sinistres des autres emprunteurs n'a pas été tel que le remboursement de la mutualisation serait impossible.
De plus, en cas de défaillance de l'emprunteur, la société de crédit logement se retourne contre le mauvais payeur et met en place une hypothèque judiciaire après un lourd contentieux dont le coût sera en final récupéré sur la vente du bien financé. |
moulinsart |
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