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Nous sommes en train, avec un groupe d'amis, de nous lancer dans de l'achat/revente d'appartements, en parallèle de notre activité. L'idée au départ est très classique : acheter des logements ou surfaces brutes, y faire des travaux puis les revendre dans un court délai(sans les mettre en location donc).
Cette activité ne sera pas notre activité principale mais nous avons suffisament d'atouts pour imaginer pouvoir en faire plusieurs par an.
Nous sommes en train de réaliser une 1ère opération et je me rends compte de plusieurs choses : - nous risquons rapidement d'être assimilé à des marchands de bien, la fiscalité de ce statut semble très lourde. - notre marge finale dépend beaucoup de l'intelligence du montage fiscale.
Ma question est simple : quelles sont les possiblités (type de société, montages ...) qui s'offrent à nous pour optimiser la fiscalité des plus values ? Pouvons nous notamment éviter le statut de marchand de bien en faisant plusieurs opérations par an ?
Je crains que mon post ne passionne pas les foules. Peut être l'un d'entre vous aurais l'adresse d'un professionnel compétent pour pouvoir répondre à ce genre de question ... Merci d'avance
La seule chose que je peux vous certifier est que vous êtes effectivement consideré comme marchands de biens... Il s'agit avant tout d'un métier et la fiscalité étant tellement lourde, il faut faire énormément d'opérations annuelles pour rentabiliser.
Je pense qu'une opération ou deux annuelles vousdonne le statut de marchand de biens.
Si les opérations d'achats/reventes etaient si facile, croyez moi, nous aurions été plusieurs à le faire!
Une chose m'intrigue, ne vous êtes vous pas renseigné avant de vous lancer dans ce genre de projet?
Méfiez vous également d'une tendance immobilière à la baisse, ainsi que d'une crise finançière probable à venir.
Votre appréciation du projet, sans vouloir critiquer, me semble lègere.
Il me semble qu'un aspect important de la question est liée au risque; en faisant vos opérations, vous ne pouvez pas ne pas être professionnel, donc assumer entièrement les responsabilités liées aux défauts et aux vices des biens que vous revendez, contrairement à ce que fait un particulier.
Vous devez donc prendre en compte le risque qui peut être très important un jour ou l'autre et je crois que le statut de marchant de bien intègre ce point.
Il y a plusieurs risques qui sont évoqués : - un risque de marché (baisse soudaine), qui existe mais sur lequel je ne peux pas grand chose - un risque sur l'opération en elle-même, là je suis beaucoup plus confiant même si la vérité sera connue lorsque ce sera terminé - un risque de requalification en marchand de bien, c'est notamment l'objet de mon post - un risque (une crainte plutôt)de voir le gain s'évaporer en raison de la fiscalité, c'est notamment l'objet de mon post - un risque deresponsabilités liées aux défauts et aux vices des biens, ce risque est réel et non négligeable. Je pense que je l'ai sous-estimé.
Est-ce que quelq'un pourrait me donner un exemple chiffré de l'impact fiscal du statut de marchand de bien (exemple : bien acheté 100, travaux pour 15, ...) ? Ceci afin que je puisse comparer avec le cas personne physique (et les 27% de +value)
Je crains que mon post ne passionne pas les foules. Peut être l'un d'entre vous aurais l'adresse d'un professionnel compétent pour pouvoir répondre à ce genre de question ... Merci d'avance
J'ai fait une petite comparaison sous Excel en 2006.
N'oubliez pas qu'en société, vous pouvez passer pas mal de cahrges déductibles, c'est tout l'interet (vos voitures, essence, assurance)
C'est un peu moins interessant maintenant avec la nouvelle fiscalité des dividences, mais si vous prenez pas mal de frais sur la société, et restez en dessous du seuil réduit d'IS (15% pour benefice en dessous de 38k€) ca le fait
Il faut faire le calcul
Mais si vous pouvez passer des frais, c'est tout bonus!!
Optimisation fiscale pour achat:/ revente
Forum fermé
Posté - 17 avr. 2008 : 16:28:33
