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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
 Posté - 29 avr. 2008 : 02:12:55
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Dans le cadre de la réalisation d'un gros chantier sur ma copropriété, le syndic souhaite faire appel à un cabinet d'architectes ou un bureau d'études pour lui confier la maîtrise d'œuvre du projet, depuis sa définition précise et la rédaction du cahier des charges jusqu'au suivi et à la réception des travaux, en passant par la recherche d'entreprises et le dépouillement des devis présentés par celles-ci.
J'ai lu dans une autre partie du forum que seule l'assemblée générale a le pouvoir de voter des travaux. La même règle s'applique-t-elle pour décider de l'intervention du cabinet d'architectes ou du bureau d'études ? Ou bien peut-on les considérer simplement comme des experts sur lesquels le conseil syndical s'appuie pour prendre certaines décisions et, à ce titre, se contenter de l'accord du conseil pour décider de leur intervention et passer un marché avec eux ?
Merci d'avance.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 09:00:19
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l'accord de prendre ou de ne pas prendre un maître d'oeuvre est donné par l'AG.
Le syndic doit présenter à l'assemblée une résolution avec le projet de contrat détaillé (descriptif des études et travaux réalisés par le M.O et coût de ceux-ci)
Le conseil syndical n'a aucun pouvoir de décision;dans votre cas (comme dans d'autres)il doit donner son avis tant sur les travaux envisagés que sur le contrat "étude"
Le "projet" de contrat devrait comporter 3 articles:
1)cahier des charges et documents qui vont avec.
2)consultation des entreprises,analyse des résultats
3)suivi et réception du chantier du chantier
de quels travaux s'agit-il? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 09:03:47
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Ce n'est apparamment pas le conseil syndical qui demande l'interventin d'expert pour donner son avis.
Il s'agit du syndic qui veut CONFIER la maitrise d'oeuvre a un architecte, et le cas échaéant, en plus, a un bureau d'étude, pour le calcul de modificaiton de structures certainement.
Personellement cela ne m'étonne pas trop a partir du moment ou il y a spécialité, et risques techniques, le syndic n'étant pas un spécialiste. En revanche, négociez fermement une réduction des frais du syndic au motif de cette délégation.
L'architecte et le BE prennent des risques et les assument; Pour le syndicat, cela me semble préférable si les travaux risquent de toucher la structure. Il vous faudra sans doute une assurance dommage ouvrage d'ailleurs.
Oui, c'est l'AG qui va voter, le conseil syndical ne pouvant prendre lui-même aucune décision. Le CS pourait simplement prendre un architecte comme conseiller ou dans un rôle d'expertise, mais pas dans un rôle opérationnel si je peux dire. |
Festina lente |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 09:43:17
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Bonjour,
Allez sur le Net et avec le moteur de google vous trouverez des
compléments d'informations très intéressantes sur la nécessité de faire appel à un architecte et/ou à un un maître d'oeuvre si vous
avez des travaux importants à réaliser.
Leurs devis seront étudiés par le conseil syndical et les montants devront être approuvés en AG.
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 14:47:31
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Pour Felix1930 :
Le problème nécessitant des travaux est décrit dans le sujet www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=68364
Le syndic a présenté en assemblée un devis émanant d'un bureau d'études, incluant l'élaboration du cahier des charges, la consultation des entreprises, l'analyse des devis, le suivi du chantier et la réception des travaux. Ce devis mentionnait aussi une ESTIMATION du montant des travaux, sans aucun devis précis associé. En l'absence d'autres éléments, l'assemblée a refusé de voter et conditionné sa décision à l'obtention de devis pour les travaux eux-mêmes.
Le syndic soumet maintenant le devis du bureau d'études au conseil syndical pour approbation, poussé par le copropriétaire du lot concerné par les travaux. Celui-ci argue du fait que si le contrat n'est pas passé au bureau d'études, aucun devis d'entreprise ne sera obtenu pour être soumis à une prochaine assemblée, et menace le syndicat d'une action en justice si les travaux ne sont pas entrepris sous prétexte qu'il y aurait un risque pour son appartement et les lots voisins.
Pour Ribouldingue :
Le syndic estime effectivement que le problème dépasse ses compétences techniques, mais n'a par contre pas fait de gros efforts pour mettre en concurrence plusieurs bureaux d'études ou cabinets d'architectes. Et il n'a bien sur prévu aucune réduction de sa commission sur les contrats qui seront passés... Il a aussi d'ailleurs oublié l'assurance dommages dans ses estimations.
Le fait qu'il demande au conseil son approbation sur le devis d'un bureau d'études est peut être lié à la délégation budgétaire (quelques centaines d'euros) accordée au conseil par le syndicat à chaque assemblée pour des "actions d'embellissement du cadre de vie" ou le recours à des spécialistes assumant une mission de conseil ou d'expertise (juristes, comptables, architectes...), mais il me semble qu'on dépasse ici ces deux cas. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 15:04:10
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attention à la délégation donnée qui prête souvent à confusion.
Selon l'article 21D1967 < une délégation de pouvoir donnée par l'AG...ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée >
En dehors du coût de l'opération il y a aussi le problème des responsabilité et ce n'est sûrement pas au CS de les prendre |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 15:24:41
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Merci Felix pour la réponse !
Le problème est que le copropriétaire mécontent menace de s'attaquer au syndicat et que le conseil syndical, représentant aussi quelque part ce même syndicat, se trouve pris entre deux feux...
Ensuite, je crains que si le conseil accepte le devis proposé par le bureau d'études en question, celui-ci considère le montant approximatif des travaux indiqué comme "validé" et se dispense de mettre réellement en concurrence les entreprises qui feront acte de candidature. D'ailleurs, est-il normal (légal ?) qu'un maître d'œuvre indique dans son propre devis le montant prévisionnel du marché qu'il va piloter ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 17:55:19
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ce n'est pas le CS qui représente,légalement,le syndicat mais le syndic,.
Le conseil syndical ne peut ni,à mon point de vue ,ne doit donner son accord sur la proposition de l'architecte car c'est bien à ce moment qu'il serait entre deux feux; le conseil syndical donne son avis (et non son accord) au syndic ou à l'A.G sur toutes les questions concernant le syndicat,pour lesquels il est consulté ou dont il se saisit lui même (article 21L1965)
Citation :
D'ailleurs, est-il normal (légal ?) qu'un maître d'œuvre indique dans son propre devis le montant prévisionnel du marché qu'il va piloter ?
c'est courant, mais c'est, aussi, fonction de ce que lui a demander le syndic représentant du maître d'ouvrage,le syndicat
Etant donné la compléxité du problème "travaux" tant sur le plan technique que sur la partie responsabilité voire effet boule de neige sur d'autres lots , qui ressort du détail donné dans votre autre sujet l'architecte a certainement prévu de s'appuyer sur un bureau d'étude B.A (ce n'est pas un gros chantier,sous réserve que cela ne concerne à terme que ce lot,mais un chantier difficile)
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 18:19:57
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Donc si je vous comprends bien, le conseil ne peut que donner un avis au syndic sur le devis présenté par le bureau d'études, et le syndic est lui-même tenu de soumettre ce devis à une assemblée pour qu'il soit approuvé et lancer ainsi l'étude préalable aux travaux.
En conclusion, on est un peu bloqués, puisque l'assemblée n'a pas voulu voter l'enveloppe globale présentée par le syndic (prestation bureau d'études + estimation chantier) sans devis d'entreprises et que nous n'obtiendrons pas de devis concernant d'entreprises si le bureau d'études ne se met pas au travail...
Une idée pour sortir de cette situation ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 12:02:34
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Si l'AG n'a pas voulu voter l'enveloppe des crédits
nécessaires à l'éxécution des travaux le syndic n'est
pas responsable de cette résolution .
Il ne pourra pas signer de devis avec la mention " bon pour accord " à adresser aux prestataires, chacun dans sa spécialité, de l'éxécution des travaux,d'une part, et
règler, d'autre part, les intéressés selon les
echelonnements prévus.
L'AG est souveraine,mais aussi responsable de ses décisions. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 13:15:07
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même si cela ne sert à rien de revenir en arrière,sauf de ne pas recommencer la même erreur,la résolution aurait du être :
Choix d'un maître d'oeuvre...........pour.......
suivant proposition d'honoraires ci-jointe
oui - non
clé de répartition des dépenses
date d'exigibilité de l'appel de fonds.
Vous pouvez comprendre qu'après un refus de l'AG le conseil syndical ne peut que donner son avis
question :
votre prochaine AG doit avoir lieu à quelle date (approximative)?
vous êtes combien de copropriétaires dans votre copropriété? |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 15:58:31
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Si, si Felix, ça sert toujours de servir des expériences passées pour préparer l'avenir ! Votre message montre combien le dossier était impréparé car d'une part, il manquait certains des éléments cités (la date d'exigibilité par exemple) et d'autre part, la résolution s'appuyait sur des données concrètes(le devis du bureau d'études) et d'autres beaucoup plus floues (l'estimation du montant des travaux à effectuer sous le contrôle de ce bureau).
La date prochaine assemblée n'est pas encore arrêtée, elle aura lieu sans doute en septembre si tous les éléments nécessaires sont rassemblés d'ici là. La copropriété inclût 90 copropriétaires répartis sur 3 bâtiments, dont à peu près 80 ont réellement un poids (les autres possèdent seulement un parking ou un garage, disposant donc de peu de millièmes). |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 09:05:40
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Si chacun cherchait à savoir à quoi servent les professionnels et quels sont leurs domaines officiels de compétence, avant de se dire qu'il va se faire rouler par le professionnel, chacun de nous aurait la vie plus douce.
Dans votre affaire, on va commencer par le syndic = il représente la copropriété en qualité de maître d'ouvrage. Il est sensé pouvoir définir l'enveloppe budgétaire nécessaire pour faire les travaux. Ne nous leurrons pas, il n'en a pas la possibilité dans les 3/4 des cas. Dans les 3/4 des cas, il faut étudier le truc pour évaluer le besoin budgétaire. Et ce n'est pas dans les compétences officielles d'un syndic de faire ces études là, ni dans son savoir faire, ni même dans le cadre de rémunération de son contrat. Alors, pour savoir combien ça va coûter, il faut commencer par dépenser et on va commencer par chercher combien va pouvoir coûter cette première dépense.
Pas simple comme vous le constatez.
Dans les réponses qui viennent d'être données, voici celles qui montrent qu'on se trompe parfois sur le rôle du syndic quand on envisage des travaux :
Citation :
Personellement cela ne m'étonne pas trop a partir du moment ou il y a spécialité, et risques techniques, le syndic n'étant pas un spécialiste. En revanche, négociez fermement une réduction des frais du syndic au motif de cette délégation.
Non, il n'y a pas à négocier une réduction sur les honoraires "ordinaires" du contrat du syndic. Son contrat indique les montants de ses missions normales et son rôle en cas de travaux relève des honoraires particuliers sui s'y ajoutent en cas de besoin. En revanche, même si le contrat indique des montants pour les interventions exceptionnelles, la copropriété a toujours le droit, au coup par coup, de négocier avec le syndic un rabais sur ces honoraires exceptionnels. Dit autrement ==> il n'y a pas à faire baisser le montant de base des honoraires du syndic mais il reste possible de chercher à minimiser le montant de son supplément pour suivi de travaux, non pas parce qu'il va s'entourer d'un professionnel mais en raison de la complexité du suivi administratif de cette opération de maîtrise d'ouvrage. Le syndic n'a pas à être maître d'oeuvre dans sa mission de base. Ce n'est pas son métier.
Citation :
Oui, c'est l'AG qui va voter, le conseil syndical ne pouvant prendre lui-même aucune décision. Le CS pourait simplement prendre un architecte comme conseiller ou dans un rôle d'expertise, mais pas dans un rôle opérationnel si je peux dire.
Ce type de raisonnement m'a toujours laissé perplexe : d'un côté on cherche à minimiser le coût final de travaux à faire en cherchant dans quelle mesure on peut se passer du professionnel qui doit étudier comment s'y prendre et de l'autre on se dit qu'il faut quand même se protéger et on est prêt à payer un professionnel pour lui donner une rôle de "surveillant pour rassurer" ! Non, ce surveillant ne pourra jamais être au meilleur de ses capacités car il n'aura jamais toutes les données. On va le payer pour peu de service. Et sa capacité de protection sera faible, à tel point que l'arsenal des responsabilités qu'il a sur le dos pour ce type de mission est assez faible.
La vraie bonne façon d'être rassuré est de payer le professionnel qui va étudier et mettre au point les travaux à faire. Ce professionnel là, le maître d'oeuvre, il est indépendant des entreprises qui vont réaliser, il va servir de gendarme pour les faire travailler correctement et il va servir de défenseur de la copropriété et pour qu'il fasse cela correctement, le système législatif lui a fichu sur les épaules un arsenal énorme de responsabilités. On peut peut-être lui faire un peu confiance et on peut peut-être accepter de le payer à sa juste valeur !
Et voilà pourquoi le syndic a raison d'aiguiller vers le maître d'oeuvre et/ou bureau d'études.
Passons maintenant à l'assemblée générale : Le syndic a présenté un devis de contrat de maître d'oeuvre que l'assemblée générale a rejeté. Là, il me semble que le syndic a fait "une erreur de communication" en expliquant mal à l'assemblée générale le rôle et le champ de compétence et de responsabilités du maître d'oeuvre. Ainsi, l'AG a certainement voté le contraire de son souhait profond.
A cela doit s'ajouter que le devis présenté par le maître d'oeuvre est sans doute pas assez "pédagogique" et l'erreur est également de n'avoir eu qu'une seule offre de maître d'oeuvre à présenter.
Citation :
Le syndic a présenté en assemblée un devis émanant d'un bureau d'études, incluant l'élaboration du cahier des charges, la consultation des entreprises, l'analyse des devis, le suivi du chantier et la réception des travaux. Ce devis mentionnait aussi une ESTIMATION du montant des travaux, sans aucun devis précis associé. En l'absence d'autres éléments, l'assemblée a refusé de voter et conditionné sa décision à l'obtention de devis pour les travaux eux-mêmes.
L'assemblé générale a confondu le fondement de la résolution (==> recruter un maître d'oeuvre) avec l'objectif final du problème (==> réparer les balcons).
Tant qu'on ne réussira pas à faire comprendre à l'AG que, pour son intérêt, le maître d'oeuvre est indépendant des entreprises et qu'il n'est pas légal qu'un maître d'oeuvre emporte un marché d'études en présentant des devis ficelés d'entreprise, vous irez nulle part !
L'erreur magistrale est : "et conditionné sa décision à l'obtention de devis pour les travaux eux-mêmes"
Le travail du syndic n'est pas de faire le cahier des charges des travaux à faire mais il est de faire le cahier des charges de l'opération à faire étudier par le maître d'oeuvre. Exercice difficile qui explique pourquoi il y a des honoraires supplémentaires à fournir à un syndic quand il y a un projet de travaux. Exercice si difficile que je peux vous dire que bien des maîtres d'ouvrage (j'ai dit maître d'ouvrages, pas maîtres d'ouvre) ne savent pas le faire. Exercice d'autant plus difficile que le syndic doit communiquer une montant prévisionnel de l'opération à étudier et qu'il n'a souvent aucune idée de ce coût et aucun moyen de l'estimer.
Mais, dans le cas précis de tendy_31, il y a peut être une indication de ce coût dans les rapports d'expertises fait sur le balcon malade. Il ne faut pas se prendre la tête sur ce problème. Le maître d'ouvrage est en droit d'indiquer un budget à côté de la plaque et le maître d'eouvre a pour devoir, en présentant son offre de souligner que le budget est mal estimé et il doit indiquer son estimation. C'est un devoir ! Et on met au vestiaire la parano qui consiste à dire qu'il gonfle artificiellement le besoin budgétaire parce qu'il va être payé au pourcentage. On pense un pau que le maître d'oeuvre a besoin d'exercer son métier pendant au moins 40 ans avant de s'arrêter. S'il ne faisait que gonfler les estimations dans son seul intérêt, sa réputation se noircit vite et il se trouve contraint bien vite à changer de métier.
A quoi doit ressembler une offre de maître d'oeuvre bien faite ?
à ceci :
- indication de l'estimation prévisionnelle des travaux à faire, une seul "chiffre", pas de description, pas de quantitatif estimatif,
- indication de la rémunération "provisoire" globale pour une mision complète (jusqu'à réception des travaux)
- indication de la décomposition de cette rémunération,
- indication des délais de réalisation des éléments de mission de maîtrise d'oeuvre
En aucun cas ces offres ne doivent présenter un devis détaillé des travaux à faire, l'obligation du "devis gratuit" du maître d'oeuvre, c'est de présenter le prix de ses propres prestations, donc des prestations intellectuelles. Ce sont les entrepreneurs qui feront plus tard des devis gratuits relatifs au travaux.
Et inutile de se dire qu'on a donc intérêt à économiser le maître d'oeuvre pour demander directement les devis (gratuits) de travaux aux entreprises. L'entreprise ne peut faire de devis gratuits qu'en réponse à une demande claire ==> on appelle cela le descriptif ou CCTP ou cahier des charges. Et ce document, c'est justement le travail du maître d'oeuvre que de la faire. Si l'entreprise doit faire ou faire faire une étude pour présenter un devis, elle est en droit de ne pas délivrer gratuitement ce devis !
Normalement, le cahier des charges fait par le syndic pour chercher le maître d'oeuvre doit comporter :
- indication rapide des travaux envisager (ici, réparer des balcons défectueux),
- indication des conditions de paiement,
- indication du planning prévisionnel de l'opération.
Ce que doit faire l'assemblée générale lors de la présentation de la résolution pour prendre le maître d'oeuvre :
- demander si on en a interrogé plusieurs, demander à comparer les offres et à comprendre les différences entre les offres, s'il y en a,
- ne voter que pour la maîtrise d'oeuvre, et pas pour l'opération en son entier,
- savoir sue les offres présentées sont plus ou moins pertinentes et que l'offre la plus faible n'est pas forcément celle qui se révèlera la moins coûteuse à la sortie,
- savoir qu'elle prend un risque dans son vote car personne n'est pourvu (surtout dans ce cas de réparation de balcon) d'une boule de cristal permettant de savoir à coup sûr ce qu'il faut faire avant d'avoir étudier de près ce qu'il y a à faire !
Dans le cas de ces balcons, puisqu'il y a eu expertise, l' AG doit bien se dire que même si ça fait mal, il va falloir faire quelque chose et dépenser peut être pas mal de sous ! Il a raison le copro qui menace d'attaquer le syndicat si les rapports d'expertise sont un peu pessimistes quant à la bonne tenue des ouvrages.
Comment redresser la situation : en convoquant vite une nouvelle AG, en ayant à présenter 2 à 3 offres de maîtres d'oeuvre établies en réponse à une même demande et en expliquant qui fait quoi et à quoi sert quoi.
Si l'AG continue à voter contre , le copro fera son action en justice et aura le beau rôle.... l'AG a sans doute intérêt à contribuer à faire réaliser rapidement les réparations des balcons...
En tout cas, trendy_31 me semble appréhender le problème avec énormément de bon sens et de pertinence quand il dit
Citation :
Si, si Felix, ça sert toujours de servir des expériences passées pour préparer l'avenir ! Votre message montre combien le dossier était impréparé car d'une part, il manquait certains des éléments cités (la date d'exigibilité par exemple) et d'autre part, la résolution s'appuyait sur des données concrètes(le devis du bureau d'études) et d'autres beaucoup plus floues (l'estimation du montant des travaux à effectuer sous le contrôle de ce bureau).
Le seul truc est que "l'élément flou" va rester flou, cela dit quand on sait pourquoi il est flou, il est déjà bien plus limpide.
Et s'il était simple et économique de réparer ces balcons, en les soutenant pas des poteaux par exemple... et en faisant ces poteaux de telle sorte que l'immeuble prendrait un autre look plus artistique, avec plus de caractère.. enfin, le bingo total ==> réparation à bon marché et plus value assurée pour bâtiment devenu "tendance"...
Un moyen simple de comprendre beaucoup de choses :
- le maître d'oeuvre sait
- l'entrepreneur fait
- la maître d'ouvrage paie
Et pour comprendre les nuances entre les divers maîtres d'oeuvre :
- l'architecte, généraliste sait presque rien sur presque tout
- le BET spécialiste sait presque tout sur presque rien.
Dans le cas de ces balcons, il me semble qu'un spécialiste est le meilleur prestataire.
Dernier point pour les perfectionnistes du vocabulaire :
le syndic est maître d'ouvrage délégué et le vrai maître d'ouvrage reste la syndicat. |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 14:01:06
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Citation :
Dans les réponses qui viennent d'être données, voici celles qui montrent qu'on se trompe parfois sur le rôle du syndic quand on envisage des travaux :
Citation :
Personellement cela ne m'étonne pas trop a partir du moment ou il y a spécialité, et risques techniques, le syndic n'étant pas un spécialiste. En revanche, négociez fermement une réduction des frais du syndic au motif de cette délégation.
Non, il n'y a pas à négocier une réduction sur les honoraires "ordinaires" du contrat du syndic.
Seborga1 vous m'amusez avec vos réponses très longues, mais je peux vous citer le cas de deux syndics qui admettent que en sous-traitant entièrement le travail a l'architecte, il a moins de travail, donc il accepte une baisse de sa rémunération. Il a beaucoup moins de réunions de chantier a suivre, ce n'est pas lui qui relance les artisans, bref, devant des honoraires d'architecte de 8 à 10% les siens doivent être quand même beaucoup beaucoup plus faibles;
Je ne vois pas en quoi ma réponse démontre que je me trompe sur le rôle du syndic. Personellement cela ne m'ennuie pas d'avoir deux fonctions en jeu, en l'occurence le maitre d'oeuvre et le maitre d'ouvrage.
La négociation sur les prix fait partie du boulot du syndicat.
Ou est le mal?
Citation :
En revanche, même si le contrat indique des montants pour les interventions exceptionnelles, la copropriété a toujours le droit, au coup par coup, de négocier avec le syndic un rabais sur ces honoraires exceptionnels. Dit autrement ==> il n'y a pas à faire baisser le montant de base des honoraires du syndic mais il reste possible de chercher à minimiser le montant de son supplément pour suivi de travaux, non pas parce qu'il va s'entourer d'un professionnel mais en raison de la complexité du suivi administratif de cette opération de maîtrise d'ouvrage.
Ca ressemble a 'je suis d'accord avec vous mais je donne des raisons absurdes'.
Car demander au syndic d'accepter une réduction parceque que le suivi admisitratif est complexe, j'avoue..... ne pas comprendre.....
Citation :
Le syndic n'a pas à être maître d'oeuvre dans sa mission de base. Ce n'est pas son métier.
Oui.
C'est quand même au syndicat d'en décider.
Autre chose, il est bien maitre d'oeuvre lorsque les travaux ne sont pas 'trop complexes', et cela avec la même rémunération en pourcentage, donc je ne comprends pas votre raisonnement.
Citation :
Citation :
Le CS pourait simplement prendre un architecte comme conseiller ou dans un rôle d'expertise, mais pas dans un rôle opérationnel si je peux dire.
Ce type de raisonnement m'a toujours laissé perplexe : d'un côté on cherche à minimiser le coût final de travaux à faire en cherchant dans quelle mesure on peut se passer du professionnel qui doit étudier comment s'y prendre et de l'autre on se dit qu'il faut quand même se protéger et on est prêt à payer un professionnel pour lui donner une rôle de "surveillant pour rassurer" ! Non, ce surveillant ne pourra jamais être au meilleur de ses capacités car il n'aura jamais toutes les données. On va le payer pour peu de service. Et sa capacité de protection sera faible, à tel point que l'arsenal des responsabilités qu'il a sur le dos pour ce type de mission est assez faible.
Je pense que vous n'avez pas lu ma réponse. Il faut lire avant de sur-réagir.
Le seul cas ou le CS pourrait payer un architecte SERAIT de le prendre comme conseiller.
Je n'ai pas dit qu'il faut faire cela.
Je dis que sauf ce cas, le CS ne PEUT PAS embaucher un architecte.
C'est plus clair comme ca?
Citation :
Ainsi, l'AG a certainement voté le contraire de son souhait profond.
Qu'en savez-vous ?
Citation :
A cela doit s'ajouter que le devis présenté par le maître d'oeuvre est sans doute pas assez "pédagogique" et l'erreur est également de n'avoir eu qu'une seule offre de maître d'oeuvre à présenter.
Je pense que quand on présente des travaux de 100 000 euros avec 10% de frais d'architecte et 5% de frais de suivi par le syndic, le syndicat se dit a bon droit que il enrichit certaines professions.
Citation :
Exercice d'autant plus difficile que le syndic doit communiquer une montant prévisionnel de l'opération à étudier et qu'il n'a souvent aucune idée de ce coût et aucun moyen de l'estimer.
Allons allons, le syndic fait faire des devis. On va pas dire que c'est infaisable quand même. C'est leur métier, ils font cela toute l'année...
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Festina lente |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 15:21:28
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Merci à Seborga pour sa longue réponse et la pertinence qu'il m'attribue (ça fait du bien de ne pas se sentir complètement idiot) et à Ribouldingu pour avoir remis certains points au clair.
Pour préciser quelques points :
- le rapport d'expertise initial n'a pas été exploité à fond, car il ne contient aucune conclusion sur la nature des risques encourus, sur leur imminence ou sur la prise d'éventuelles mesures conservatoires. Donc encore une mission payée par le syndicat mais incomplète.
- l'assemblée n'a pas voté CONTRE sa volonté profonde, c'est pour cela même qu'elle n'a pas voulu voter ! En résumé, les copropriétaires sont d'accord pour faire effectuer les travaux, mais ne veulent pas voter un "forfait tout inclus" comme le syndic l'a présenté, et je pense qu'ils sont dans leurs droits. Je crois qu'on ne coupera pas à une nouvelle assemblée pour voter une résolution concernant un contrat de maîtrise d'œuvre, et une seconde plus tard pour voter une résolution concernant un contrat de chantier proprement dit. Et ce ne sera pas de la responsabilité du syndicat si les choses prennent du retard, étant donné qu'on leur a présenté un dossier mal ficelé !
- j'admets que Seborga a raison quand il parle des honoraires du syndic, en particulier de sa commission pour l'encadrement des contrats passés par la copropriété. C'est écrit en toutes lettres dans son contrat. Le problème est que notre cas précis, le syndic n'est pas très "actif" sur le sujet : il a trouvé un bureau d'études qui a fait un devis, point. Où est la mise en concurrence dans ce contexte ? On peut donc effectivement s'interroger sur l'utilité réelle de sa commission.
- j'ajoute enfin qu'il n'y a pas eu non plus de rédaction d'un CCTP pour le choix du bureau d'études, pas plus que d'information réelle sur les risques encourus par le syndicat en raison de cette malfaçon, ni de démarche pour s'en protéger. Dans ce cas, c'est vrai que le copropriétaire touché a le droit d'être mécontent et de vouloir se défendre, mais pas nécessairement en tapant sur le syndicat. Et pourtant c'est ce qui risque de se produire... |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 09:09:37
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Citation :
- le rapport d'expertise initial n'a pas été exploité à fond, car il ne contient aucune conclusion sur la nature des risques encourus, sur leur imminence ou sur la prise d'éventuelles mesures conservatoires. Donc encore une mission payée par le syndicat mais incomplète.
Quelle était la mission demandé à l'expert. Souvent, la qualité du rapport ne relève pas d'un "mauvais travail" de l'expert mais d'une "mauvaise formulation de ce qu'on attend de lui". Dans quel cadre était demandée cette expertise. Voyez si vous pouvez exiger du syndic qu'il obtienne de quoi franchement savoir le degré de risque des désordres, ce qui pourrait aider le syndicat à prendre ses décisions en AG.
Citation :
- l'assemblée n'a pas voté CONTRE sa volonté profonde, c'est pour cela même qu'elle n'a pas voulu voter ! En résumé, les copropriétaires sont d'accord pour faire effectuer les travaux, mais ne veulent pas voter un "forfait tout inclus" comme le syndic l'a présenté, et je pense qu'ils sont dans leurs droits.
quand je disais que l'AG avait voté "contre sa volonté profonde", je voulais justement dire qu'elle voulait bien voter pour faire des travaux nécessaires mais pas pour monter l'opération n'importe comment. Je voulais justement dire ce que vous expliquez.
Citation :
e crois qu'on ne coupera pas à une nouvelle assemblée pour voter une résolution concernant un contrat de maîtrise d'œuvre, et une seconde plus tard pour voter une résolution concernant un contrat de chantier proprement dit.
C'est tout à fait cela. Pourvu que tous les copropriétaires comprennent qu'il faut agir en 2 temps. Mais il me semble que vous avez toutes les qualités requises pour leur expliquer. Pourvu que les copropriétaires accordent du crédit à vos explications.
Citation :
- j'ajoute enfin qu'il n'y a pas eu non plus de rédaction d'un CCTP pour le choix du bureau d'études, pas plus que d'information réelle sur les risques encourus par le syndicat en raison de cette malfaçon, ni de démarche pour s'en protéger.
Quand on recrute un maître d'oeuvre, on ne parle pas de CCTP mais de simple cahier des charges ou programme sommaire. Mais vous avez compris à quoi ça sert. Ca sert à exposer clairement et de la meme façon à tous les candidats ce qu'on attend d'eux.
Quant à l'information sur les risques encourus et aux démarches pour s'en protéger, vous avez parfaitement raison. La première chose à faire est éventuellement de mettre en place des mesures conservatoires et il semble que personne ne s'est soucié de cela dans votre cas. Forcément, il semble que l'expertise vous explique beaucoup de choses mais pas "l'urgent" ! c'est à dire pas le niveau de danger et la façon de le combattre au moins de façon conservatoire.
trendy_31 vous semblez avoir parfaitement bien compris comment analyser votre situation, comment agir, comment sont les liens de droit entre les acteurs, qui fait quoi, qui doit quoi, qui est responsable de quoi. Pourvu que les copropriétaires vous écoutent. Vous n'obtiendrez pas forcément à la sortie la meilleure réparation au coût le plus compétitif, mais au moins, vous aurez contribué à faire avancer l'opération dans les meilleures conditions évitant tout "sur-coût" collatéral, comme par exemple des frais de justice si le copropriétaire mécontent entame une action.
Et si vous essayiez de parler de ce problème avec lui ? Le but est de réparer, pas de se battre en justice.
Citation :
mais je peux vous citer le cas de deux syndics qui admettent que en sous-traitant entièrement le travail a l'architecte, il a moins de travail, donc il accepte une baisse de sa rémunération. Il a beaucoup moins de réunions de chantier a suivre, ce n'est pas lui qui relance les artisans, bref, devant des honoraires d'architecte de 8 à 10% les siens doivent être quand même beaucoup beaucoup plus faibles;
Mais bien sûr que le syndic a moins de travail quand il s'entoure de personnes compétentes extérieures à son cabinet mais (pardon, ça va encore être très long) il faut maitriser les rôles et devoirs de chacun :
Le contrat d'un syndic, c'est pour la gestion ==> le honoraires de son contrat de base (ce que le syndicat doit en base chaque année) ne couvrent pas les actions de maîtrise d'ouvrage en cas de travaux. En revanche, le contrat de base du syndic indique les règles à suivre si ce besoin de travaux existe. Il s'agit donc là de présenter à priori les conditions en cas de besoin de faire agir le syndic en maîtrise d'ouvrage. Il n'y a donc pas à négocier les honoraires de base qui sont déjà accepté.
Il reste possible, au coup par coup de négocier les honoraires exceptionnels en fonction de la nature de ce qu'il y a à faire.
Le syndicat est en droit d'argumenter que les indications données par le syndic sont "des maximas", donc, il peut négocier une baisse si l'opération se présente comme simple et élémentaire.
Il n'y a aucun mal à négocier, là où il est possible de négocier.
Il est idiot de perdre du temps à chercher à négocier ce qui n'est plus négociable parce que le contrat est signé. C'est ce que je voulais dire.
Citation :
Car demander au syndic d'accepter une réduction parceque que le suivi administratif est complexe, j'avoue..... ne pas comprendre.....
Je n'ai pas dit qu'on pouvait négocier à la baisse si c'est complexe, j'ai dit qu'on peut négocier à la baisse en fonction de la complexité. Traduction : sachant que la complexité peut aller d'un niveau nul à un niveau très important, on négocie à la baisse si le niveau est nul.
Citation :
Citation :
Citation :Le syndic n'a pas à être maître d'oeuvre dans sa mission de base. Ce n'est pas son métier.
Oui.
C'est quand même au syndicat d'en décider.
Non, le syndicat ne peut plus rien décider à ce sujet ==> je veux dire que le syndicat n'a pas le droit d'imposer au syndic de "faire le maître d'oeuvre" car, ordinairement, le syndicat n'a pas le droit de faire le maître d'oeuvre et encore moins le droit de faire cela gratis ! Si le syndicat refuse de prendre un maître d'oeuvre, c'est au syndicat d'assumer la maîtrise d'oeuvre, pas au syndic. Je sais, on ne voit jamais les choses comme cela, jusqu'au moment où on se voit débouter par la DO lors du signalement d'un problème éligible à l'assurance construction. Je sais, le syndicat qui croit faire des économies en se passant de maître d'oeuvre ne réalise pas que ce rôle lui est tombé sur les épaules et que cela est très négatif pour lui.
Le syndic est syndic, assuré comme syndic et pas comme maître d'oeuvre. Le syndic n'a pas le droit de faire de maîtrise d'oeuvre s'il ne s'affiche pas comme également maître d'oeuvre. Le contrat de syndic exclut obligatoirement le rôle de maître d'oeuvre, même dans ses clauses pour les missions exceptionnelles ou particulières, sauf si le syndic est couvert par une assurance de maîtrise d'oeuvre et sauf s'il indique clairement les conditions dans son contrat où l'on peut alors lire :
- le montant des honoraires pour la maîtrise d'ouvrage
- auquel on ajoute le montant des honoraires pour la maîtrise d'oeuvre.
Citation :
Autre chose, il est bien maitre d'oeuvre lorsque les travaux ne sont pas 'trop complexes', et cela avec la même rémunération en pourcentage, donc je ne comprends pas votre raisonnement
Vous ne comprenez pas mon raisonnement parce que vous faites une erreur (rassurez-vous, c'est une erreur très "colective") fondamentale : pour des travaux de type "élémentaire", il n'y a pas besoin de maître d'oeuvre et le syndic reste alors complètement dans son rôle de maître d'ouvrage en faisant directement des demandes de devis à des entrepreneurs. le syndic n'est donc jamais maître d'oeuvre... dans ses misions normales de syndic, même si son officine peut être également une officine de maîtrise d'oeuvre.
C'est un problème de distinction entre des rôles ou métiers bien définis et c'est un problème d'assurance professionnelle.
Citation :
Je pense que vous n'avez pas lu ma réponse. Il faut lire avant de sur-réagir.
Le seul cas ou le CS pourrait payer un architecte SERAIT de le prendre comme conseiller.
Je n'ai pas dit qu'il faut faire cela.
Je dis que sauf ce cas, le CS ne PEUT PAS embaucher un architecte.
C'est plus clair comme ca?
OK, j'ai maintenant bien compris que vous ne n'incitiez pas à prendre "un conseiller" mais que vous expliquiez que la liberté du conseil syndical se limitait aux demandes de conseillers.
Citation :
Citation :
Citation : Ainsi, l'AG a certainement voté le contraire de son souhait profond.
Qu'en savez-vous ?
Voir plus haut, j'ai peut-être mal tourné ma phrase mais trendy_31 avait bien expliqué le problème ==> la copropriété vaut bien faire faire les travaux nécessaires mais pas en montant l'opération n'importe comment ! Elle s'est arqueboutée sur le "devis des travaux" parce qu'elle a du mal à comprendre les nuances entre maître d'ouvrage, maître d'oeuvre et entrepreneur et quand on lui aura expliqué, elle saura certainement accepter une mision de maîtrise d'oeuvre sans connaître au centime près le montant et le détail des travaux à faire.
Citation :
Je pense que quand on présente des travaux de 100 000 euros avec 10% de frais d'architecte et 5% de frais de suivi par le syndic, le syndicat se dit a bon droit que il enrichit certaines professions.
Là est l'erreur fondamentale. Il "enrichit" certaines professions si ces professions ne fournissent pas un travail dont la qualité justifie ces montants, il les fait vivre honnêtement si ces professions fournissent le service correct, il les exploite et leur permet à peine de survivre s'il leur demandent des suppléments non prévus par le système législatif et économique.
5% pour le syndic, c'est pour qu'il s'occupe de la maîtrise d'ouvrage, et c'est du boulot, la maîtrise d'ouvrage... et rien que si un copropriétaire doit être relancé 50 fois pour qu'il verse sa part, le syndic, il commence à ne plus gagner son beefsteack avec 5%... Si le syndic doit faire de la maîtrise d'oeuvre à ce tarif, il va avoir du mal à dégager un bénéfice ! et son bénéfice, c'est son gagne-pain. Et si vous voyez des syndics qui vous semblent riches... sachez que c'est parce qu'ils ont trouvé les moyens de tricher à droite et à gauche... S'ils font bien leur boulôt aux tarifs habituellement constatés, ils ne dégagent qu'un modeste (mais sufisant) bénéfice. Là, c'est un autre débat.
Citation :
Citation :
Citation : Exercice d'autant plus difficile que le syndic doit communiquer une montant prévisionnel de l'opération à étudier et qu'il n'a souvent aucune idée de ce coût et aucun moyen de l'estimer.
Allons allons, le syndic fait faire des devis. On va pas dire que c'est infaisable quand même. C'est leur métier, ils font cela toute l'année...
Mais le syndic, c'est dans son métier de demander plein de devis (pour recruter les sociétés de nettoyage, de jardinage, j'en passe...). Quand on est gestionnaire, cela implique tout une sphère de compétence pour demander des devis relevant de cette sphère. Pareil quand on est maître d'ouvrage. Donc, demander à des maîtres d'oeuvre de faire des devis relatifs à leurs missions de maîtrise d'oeuvre, c'est dans la sphère de compétence du maître d'ouvrage, dans dans celle du syndic. Mais demander des devis à des entrepreneurs pour des travaux devant répondre à un "travail de prescription" ce n'est plus dans la sphère du maître d'ouvrage mais dans celle du maître d'oeuvre, donc ce n'est pas dans la sphère de compétence du syndic.
Je souligne que ribouldingue vient simplement d'exprimer avec clarté un paquet de confusions plutôt répandues dans beaucoup de têtes, c'est tout en son mérite. |
seborga1 |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 13:17:19
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Merci Seborga pour toutes ces nouvelles explications, je penserai à vous quand nous voudrons changer de syndic !!
Deux petits mots pour compléter :
- je ne sais pas comment a été définie exactement la mission de l'expert qui a constaté le problème. C'est le bureau d'études qui suit le ravalement actuellement en cours (et qui est pour l'instant seul candidat pour la maîtrise d'œuvre du chantier à venir) qui l'a fait intervenir. Personne n'avait épluché le rapport d'expertise jusqu'à très récemment. Nous ne savions donc pas que les remarques faites sur les risques encourus étaient (pour le moment) purement orales. Je dois dire que ça contribue quand même un peu à la méfiance.
- le copropriétaire concerné est ancien président du conseil syndical, mais à ce titre n'a pas beaucoup fait avancer le dossier (y compris pour se protéger à titre personnel). Ça explique peut être aussi les réticences du syndicat à s'engager dans un chantier sans avoir tous les éléments en main sur sa nécessité.
Et tant que j'y suis, une question annexe puisque vous me paraissez compétent : le problème à corriger (mauvais positionnement du ferraillage dans la dalle constituant le sol d'un balcon) pourrait être assimilé à un vice caché. La garantie décennale n'est plus applicable, le bâtiment ayant été construit en 1989. Par contre, on nous a signalé la possibilité d'exercer un recours contre le constructeur au titre de sa responsabilité civile. Est-ce exact ? Et si oui, qui doit le faire du copropriétaire ou du syndicat, sachant que le balcon - ou plus exactement son ossature - est définie dans le règlement de copropriété comme une partie commune à usage privatif ? |
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lison68
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 28 mai 2008 : 09:50:40
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Bonjour
Tout d'abord contente de ne pas être la seule à avoir ce genre de souci avec des travaux de copropriété!!!
Perso je fais partie d'une petite copropriété de 4 apparts, depuis environ 6 ans de gros travaux de refection de la cage d'escalier doivent être réalisés et toujours rien de concret.
En résumé la cage d'escalier est en train de s'effondrer ( cause probable : un arbre qui a poussé et continue de pousser dans les structures de la cage).
Après avoir payé de multiples rapports d'experts et architecte ( le fait est qu'on n'était pas au courant ni des démarches effectuées par le syndic ni des coûts des ses différents rapports : surprise à la prochaine AG), il semble possible qu'on obtienne un devis pour ces travaux dans les semaines les mois ou les années à venir....Je désespère un peu de voir les choses avancées.
Depuis quelques temps nous essayons de faire des devis par nous même, chose qui semble impossible car nous n'avons pas de descriptif quantitaif des travaux. Ce descriptif a apparement été fait par la seule entreprise contactée par le syndic qui est aussi si j'ai bien compris le maître d'ouvrage!! étrange non?
Bref est-ce quelqu'un peut me donner un conseil pour faire avancer les choses ( d'autant plus que la situation devient plus que dangereuse!!!)
Autre petite question : je ne comprends pas non plus pourquoi ces travaux ne peuvent pas être pris en charge par l'assurance de l'immeuble ( dixit notre cher syndic). Ces dégradations étant causées par la pousse de cet arbre et certainement aussi la construction d'un parking souterrain dans le voisinage.
Merci de vos réponses
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 10:11:18
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le syndic n'est pas le maître d'ouvrage (propriétaire)il n'en est que le représentant;aux copropriétaires de le lui rappeler.
Au niveau assurance, la réponse de l'assurance (suivant vos indications sur la cause)ne semble pas anormale; mais il faudrait que vous ayez une copie du contrat d'assurance,et toutes ses clauses,pour vérifier ce qui est exactement prévu comme garantie: copie à demander au syndic, car ce contrat appartient au syndicat et non à lui
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 13:13:10
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Bonjour.
Beaucoup de bonnes analyses dans ce sujet.
Premier point : la menace d'action au tribunal par le propriétaire ne doit pas influencer une décision qui doit au contraire être prise avec bons sens et honnêteté. Le principe du dommage ou du trouble de jouissance avérés seront procément préliminaires à cette action éventuelle.
Ce détail étant élimininé, je regrette que la CS dont on a peu parler peut s'impliquer dans une honnête préparation sans cautionner d'office le syndic. En particulier il est concerné (les membres vont participer aux dépenses, pas le syndic ... au contraire ...), ils sont certainement mieux placer pour discuter avec les copropriétaires et percevoir leurs sentiments sur le sujet, et préparer en quelque sorte avec pédagogie une décision inéluctable mais adaptée. Si les membres lisent les différentes interventions du présent sujet, nul doute que leur compétence aura progressé.
Leur mission de conseil est d'ailleurs tout à fait adaptée à éviter les dérives du syndic, ou la solution qu'il peut proposer avec insistance comme unique par facilité ou intérêt pécuniaire.
J'ai lu avec intérêt l'amendement http://www.assemblee-nationale.fr/13/amendements/0842/084200066.asp présenté par le député Bodin : ne serait-il pas logique que le CS estime avec le syndic l'ampleur de la tâche de ce dernier, en relation avec son niveau de responsabilité, qu'il serait juste de faire payer par le syndicat ? Quand tout le travail est effectué par le maître d'ouvrage, et que la tâche du syndic est la passation des commandes et la contrôle des factures, et par ailleurs l'émission des appels de provision, l'encaissement des sommes et le compte-rendu final présenté à l'AG, n'est-il pas logique que ses honoraires soient mesurés quel que soit le montant des travaux, et surtout sans lui être proportionnel ?
En attendant qu'une loi fixe des obligations, c'est un point qui peut se négocier au moment de la décision quant au contrat du syndic.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 30 mai 2008 : 22:05:55
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A Seborga: j'ai lu avec intérêt le sujet car nous sommes en plein dedans et en pleine confusion. Petite copro 20 lots, pas d'entretien sérieux, beaucoup de fuites, pourissement des boiseries et gros travaux de canalisations dans la rue qui ont accéléré le délabrement de l'immeuble. Résultat des murs prêts à s'écrouler, pose d'étais partout et gros travaux de confortement à venir (environ 2500000€)
Le syndic a missionné un architecte qui a remis un rapport alarmant et 3 devis ont été proposés, devis pas assez détaillés d'après un copro qui a un bureau d'étude.Le jour de l'AG il propose ses services pour un forfait de 8000€ à ajouter à la rémunération de l'architecte(9%)et celle du syndic(2,5%) plus la garantie.Bref la cata!Il se propose en outre comme président du CS,pas trés normal à mon avis.
Ma question: avons-nous vraiment besoin des deux, archi. et expert?
Ma conclusion: que les gens qui ont du bien ont donc du mal...
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kiki |
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