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LeNabot
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 Posté - 05 mai 2008 : 10:45:38
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Des news de Toulouse.
La Dépêche
En apparence, tout va bien dans le meilleur des mondes de l'immobilier. A Toulouse et autour, les grues continuent de monter, les appartements de pousser comme des champignons. En coulisses, la situation est moins riante. Beaucoup de programmes se vendent avec difficulté, dans une ambiance vraiment morose depuis le début de l'année. Ici et là, des projets ne se feront pas. Trop grands, trop onéreux, trop compliqués à réaliser et pas assez rentables. Cela risque d'être le cas des immeubles projetés par la Cogedim rue du Chant-du-Merle, en bas de la Côte Pavée et d'autres réalisations moins spectaculaires.
« Après une année 2007 record, le premier trimestre n'est pas bon au niveau national, reconnaît Roger Metellus, le président de la Fédération des promoteurs-constructeurs de Midi-Pyrénées. On ressent un très net ralentissement, ce qui nous oblige à recalibrer nos offres, à proposer par exemple la gratuité des frais de notaire. Dans tout ce qui est à construire, des projets trop chers, mal placés ne se feront pas ».
Directeur régional de Kaufman & Broad Sud-Ouest, Jacques Rubio affiche néanmoins une certaine confiance. « Quand les prix sont corrects (entre 3000 et 3500€ en moyenne le m2), que les logements sont bien situés, à proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, les clients achètent, indique le promoteur. C'est vrai que nous proposons tous des opérations de relance en terme de promotion, comme nos maisons de Montrabé (T4, 90 m2 + jardin) à 220 000€. Mais il n'est pas question pour nous d'annuler des programmes, juste de revoir leur planification. Le marché toulousain se porte bien. Un seul exemple, dans le haut de gamme, Quai de la Chaussée (entre Palais de justice et Garonne) : alors que la construction commence, il ne nous reste que cinq appartements à vendre sur 45. »
Dans une période qui reste incertaine, les promoteurs s'activent pour réduire les dépenses. En ligne de mire : des terrains achetés à des prix « faramineux » que tous s'efforcent de renégocier. Beaucoup de particuliers, qui s'imaginaient assis sur un tas d'or, déchantent aujourd'hui avec des promesses de vente qui fondent comme neige au soleil. Selon les superficies (terrains libres ou avec des bâtiments à démolir), les prix ont chuté de 30 à 50 %.
« Pour que la pilule passe, il faut expliquer aux gens : que le marché a changé, que les acheteurs n'ont plus autant de moyens, que la raison doit l'emporter, résume Roger Metellus. Ce n'est pas évident à faire comprendre ».
Pour autant, les acheteurs ne doivent pas s'attendre à une baisse de prix très importante. D'abord parce que le marché reste dynamique, notamment grâce à l'arrivée de nouveaux toulousains. A la fin 2008, seulement 300 logements sur 4 500 logements devraient rester dans l'escarcelle des promoteurs, ce qui est très raisonnable.
Ensuite, l'économie réalisée sur le prix des terrains sera compensée par les 15 % de dépenses de constructions supplémentaires liées aux obligations du Grenelle de l'environnement (en matière d'isolation notamment).
« Durant les années folles, on vendait tout sur plan, longtemps à l'avance, conclut Roger Metellus. Aujourd'hui, nous revenons à une situation normale, à un marché sain, à une pratique vertueuse avec appartement témoin et possibilité de se loger dans les six mois, pas dans les trois ans ».
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3 questions à...
Marc Belin, promoteur
Comment se porte l'immobilier à Toulouse ?
Le marché s'est ralenti. Tout le monde le constate même si les raisons sont difficiles à connaître. C'est sans doute lié aux crédits un peu plus chers, aux problèmes de pouvoir d'achat, à l'incertitude que beaucoup ressentent. Si je prends l'exemple de La Palmeraie (du côté de la Cépière), il nous reste à vendre 3 logements sur 572. Ce sont les plus grands et les plus chers.
Est-ce que cela vous amène à modifier vos projets ?
Oui et nous le faisons pour mieux nous adapter à la clientèle. Désormais, nous proposons le plus souvent du cousu main en pratiquant le poutres aux poutres. Tout est adaptable, les surfaces, le nombre de pièces, etc.
Doit-on craindre un effondrement du marché ?
Absolument pas. A Toulouse, cela fait des années que nous n'avons pas de stock. Sur nos 5 ou 6 chantiers, l'essentiel est déjà vendu. Il nous restera dans les 120 logements à commercialiser d'ici juin 2009, ce qui représente un chiffre tout à fait bas. Je n'ai pas l'intention d'abandonner les grands projets : j'agis simplement avec beaucoup plus de prudence.
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Un accouchement dans la douleur Côté Pavée
La rue du Chant-du-Merle, en bas de la Côte Pavée, aligne ses maisons d'un ou deux étages et une poignée de petits immeubles. En son milieu, une usine de bonneterie fait figure d'ancêtre un peu anachronique (elle est plus que centenaire). C'est ici que la Cogedim a programmé il y a deux ans de construire un important programme immobilier. Le permis de construire, datant du 23 janvier 2007, encore affiché sur les murs, évoque un projet occupant un terrain de 8 020 m2 et une hauteur de 19 m. Sauf que depuis, les embûches se sont multipliées pour le promoteur. Les associations de quartier se sont émues du nombre de logements (plus de 200) et de la hauteur des immeubles. L'ancienne municipalité a retiré le permis de construire en juin 2007 et des discussions ont été engagées entre les différentes parties pour trouver un accord.
Le deuxième projet, réduit à 125 logements, est présenté comme « un changement radical » par Michel Lamour, directeur général de Cogedim. La pérennité du nouveau programme, qui n'a pas encore fait l'objet d'une demande de permis de construire, dépend aujourd'hui des négociations entre le propriétaire de l'usine (dont les bureaux sont en cours de transfert sur un autre site, quartier Montaudran) et le promoteur.
Ici comme ailleurs, la renégociation des prix du terrain est engagée, dans la douleur.
« L'équilibre financier n'est plus du tout le même, plaide Michel Lamour. Mais la réalité s'impose à nous. Notre offre doit être compatible avec la capacité d'endettement des gens. Cela passe inévitablement par la baisse des prix du foncier ».
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Les promoteurs observent la plus grande prudence
Fondé en 2002 par les principaux acteurs du marché, L'ObserveR de l'immobilier toulousain livre régulièrement des statistiques. Pour le premier trimestre 2008, les ventes de logements neufs affichent une baisse de 10 % et l'offre reste stable autour de 6 100 logements.
« Le rythme des ventes s'est effectivement ralenti et le tableau n'est pas euphorique, constate Alexandra François-Cuxac, présidente de L'ObserveR et vice-présidente du groupe Sagec. Mais les chiffres ne sont pas mauvais. Le niveau des stocks ne gonfle pas, il n'y a pas de coup d'arrêt du marché toulousain. »
Pour autant, les promoteurs obéissent aujourd'hui à la plus grande prudence, décalant voire annulant certains de leurs projets.
« Nous sommes très vigilants sur les volumes, nous lançons moins de programmes, reconnaît Alexandra François-Cuxac. Mais, pour prendre l'exemple de ma société, les reports dans le temps sont assez peu nombreux (deux petites opérations de 25 logements mises en vente en juin au lieu du premier trimestre). Et aucune annulation n'est prévue ».
441 opérations immobilières sont en cours de commercialisation sur l'aire urbaine de Toulouse. Celles qui prévendront au minimum 40 % passeront à la phase construction, quelques-unes ne se feront sans doute pas.
Publié le 03 mai 2008 à 08h20 | Auteur : J.-M. L.S.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mai 2008 10:47:21 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 11:31:40
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Le grand krach à la sauce toulousaine 
Puisque vous aimez le rouge LeNabot votre article dit aussi :
Citation :
Le marché toulousain se porte bien. Un seul exemple, dans le haut de gamme, Quai de la Chaussée (entre Palais de justice et Garonne) : alors que la construction commence, il ne nous reste que cinq appartements à vendre sur 45. »
Citation :
Pour autant, les acheteurs ne doivent pas s'attendre à une baisse de prix très importante. D'abord parce que le marché reste dynamique, notamment grâce à l'arrivée de nouveaux toulousains. A la fin 2008, seulement 300 logements sur 4 500 logements devraient rester dans l'escarcelle des promoteurs, ce qui est très raisonnable.
Ensuite, l'économie réalisée sur le prix des terrains sera compensée par les 15 % de dépenses de constructions supplémentaires liées aux obligations du Grenelle de l'environnement (en matière d'isolation notamment).
et encore mieux : Citation :
Doit-on craindre un effondrement du marché ?
Absolument pas. A Toulouse, cela fait des années que nous n'avons pas de stock. Sur nos 5 ou 6 chantiers, l'essentiel est déjà vendu. Il nous restera dans les 120 logements à commercialiser d'ici juin 2009, ce qui représente un chiffre tout à fait bas. Je n'ai pas l'intention d'abandonner les grands projets : j'agis simplement avec beaucoup plus de prudence.
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Edité par - fanette44 le 05 mai 2008 11:36:03 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 11:53:00
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Ce que vous citez en rouge, ce sont les opinions des professionnels de l'immobilier. Ils font comme vous : jouer la partition convenue dans le grand orchestre du Titanic.
En tout cas le foncier plonge. Relisez l'article et admirer les pourcentages. De 30 à 50 % de baisse. Des chiffres de krach. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mai 2008 11:58:17 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 12:48:22
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Ce que vous citez en rouge, ce sont les opinions des professionnels de l'immobilier. Ils font comme vous : jouer la partition convenue dans le grand orchestre du Titanic.
En tout cas le foncier plonge. Relisez l'article et admirer les pourcentages. De 30 à 50 % de baisse. Des chiffres de krach.
Merci LeNabot de nous trouver dès qu'ils sortiront des programmes qui ont chuté de 30 à 50% sur Toulouse 
Votre grand krach n'est pas pour demain malgré vos prévisions depuis 2004.
Les matériaux augmentent, les salaires dans le bâtiment ne vont pas baisser, les contraintes en matière de normes de surface et d'économie d'énergie vont faire augmenter les prix.
Si vous connaissez des promoteurs complètement "maso" pour sortir des programmes à pertes vos prophéties se réaliseront 
Le foncier est maitrisable, ne serait ce que par la politique des collectivités territoriales mais le reste ne l'est pas. |
Edité par - fanette44 le 05 mai 2008 12:59:21 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 13:55:20
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| Et une baisse de 30 à 50 % du foncier, ça représente combien au final sur un appartement neuf ? 5 %, 10 % ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 14:09:28
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Citation :
Initialement posté par jcm
Et une baisse de 30 à 50 % du foncier, ça représente combien au final sur un appartement neuf ? 5 %, 10 % ?
C'est déjà ça ! Et autant de moins sur la commission de l'agent immobilier si la vente du foncier passe par lui. Je suis étonné de votre remarque, vous qui hurlez à la mort quand on veut baisser de 0,1% vos propres commissions. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 14:23:49
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Et 10 000 habitants par an de plus sur Toulouse, ça fait baisser les prix ? Ca m'intéresse, j'ai un studio là bas.
Quant à mes commissions, comme tout agent immobilier, j'ai intérêt à ce que les prix baissent, pour en faire plus. Mais je n'y crois pas vraiment. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 14:41:28
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Citation :
Initialement posté par jcm
Et 10 000 habitants par an de plus sur Toulouse, ça fait baisser les prix ?
En tout cas, cela a contribué a mettre à la porte l'ancienne majorité UMP.
Citation :
Ca m'intéresse, j'ai un studio là bas.
Essayez donc de le vendre, vous aurez peut-être une grosse surprise avec la pléthore des briques robienesques. Si le foncier voit son prix pratiquement divisé par deux, vous me direz où est la demande. Hein ? Professor jcm ! |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mai 2008 14:43:15 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 15:27:50
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Oh il est bien loué, je n'ai pas l'intention de le vendre.
Et si vous aviez raison, qu'il n'y ait plus d'acheteurs, il y aura plus de demande en location, il faut bien que les gens se logent ! |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 15:31:10
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Citation :
Initialement posté par jcm
Et si vous aviez raison, qu'il n'y ait plus d'acheteurs, il y aura plus de demande en location, il faut bien que les gens se logent !
Et bien ce sera bien la première fois que le foncier baisse de 50% avec une demande soi-disant soutenue, que ce soit en locataires ou en propriétaires. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mai 2008 15:32:39 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 18:48:22
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Citation :
Initialement posté par jcm
Quant à mes commissions, comme tout agent immobilier, j'ai intérêt à ce que les prix baissent, pour en faire plus. Mais je n'y crois pas vraiment.
Tiens elle m'avait échappé celle là. Il faudrait savoir mon petit jean claude. Dans un autre fil, vous aviez affirmé ne plus être agent immobilier. Où est la vérité ? Hier ou aujourd'hui ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 20:48:31
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| Je le suis quand ça m'arrange, ne vous déplaise, lucien. |
jcm |
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Patton
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 05 mai 2008 : 21:58:56
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Citation :
Et bien ce sera bien la première fois que le foncier baisse de 50% avec une demande soi-disant soutenue, que ce soit en locataires ou en propriétaires.
|
WWII : "Une pinte de sueur économise un gallon de sang."
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L'immobilier ralentit, le foncier plonge.
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