|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 07 mai 2008 : 12:45:46
|
Bonjour, un débat s'ouvre sur l'interprétation de la rédaction du règlement de copropriété, relatif aux rez-de-jardins, sont-ils jouissance exclusive ou pleine propriété, comme l'intérieur d'un appartement ? comment interpréter le texte de partie privative et propriété ? Car c'est de ce dernier dont il est question dans la copropriété, les personnes ayant un jardin affirment être PROPRIETAIRES du jardin, et non pas copropriété à usage exclusif et privatif. Sachant que le n° de lot de l'appartement est différent du lo du jardin.
Il est écrit :.../..."DÉFINITION DES PARTIES PRIVATIVES".../...une liste, dont en conclusion :
Et en résumé, tout ce qui, étant à usage privatif, est inclus à l'intérieur des locaux constituant des lots ci-après désignés dans l'état descriptif de division et compte-tenu des précisions qui y sont données.
- Les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les jardins privatifs.../...
Merci pour votre avis si possible affirmé..car nous ne trouvons pas matière à caler la réalité et quels arguments pour le démontrer.
Cordialement
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 14:08:28
|
Les personnes ayant un jardin affirment être PROPRIETAIRES du jardin, et non pas copropriété à usage exclusif et privatif. Sachant que le n° de lot de l'appartement est différent du lot du jardin.
Les ayants droits de jouissance exclusive du jardin ont presque entièrement raison :
A un détail près qu’ils ne doivent pas prétendre être propriétaire du jardin (ou du terrain) parce que cela fâche les notaires et le cadastre : au cadastre le terrain de la copropriété est enregistré non pas sous le nom du copropriétaire individuel mais sous le nom du gestionnaire : le syndicat.
Malgré le fait qu’ils ne sont pas administrativement propriétaire, les ayants droit de jouissance exclusive peuvent agir comme si ils le sont : ils peuvent louer et vendre leur lot sans appobation du syndicat : voilà l’éternelle contradiction : un copropriétaire vend un terrain dont il n’est pas propriétaire. Oui !! La loi sur la copropriété nous a tendu ce piège . D’où la mention des ayant droits d’être propriétaire : ils sont comme un propriétaire.
Certains reglements de copropriété ont du mal à attribuer le status privatif à un tel jardin. Plus coherent est quand le RdC les classifie en privatif. Peu importe, comme expliqué plus haut.  |
Edité par - Guymmo le 07 mai 2008 14:09:36 |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 14:10:42
|
"Sachant que le n° de lot de l'appartement est différent du lo du jardin. "
Ce jardin est-il érigé en "lot de copropriété", répertorié comme tel dans l'EDD/RDC et donc affecté de tantièmes ?
Si c'est le cas, il s'agit dun lot privatif "jardin".
Si ce jardin est indiqué "Lot n° X ...." sans affectation de tantièmes spécifiques, ce n'est pas un "Lot de copropriété" alors privatif !
Vous pouvez aussi avoir :
"Lot N° X, un apparte de X pièces ..... , avec droit de jouissance exclusif/privatif sur un jardin qui le jouxte, et les X tantièmes des parties communes y compris le sol.", ce jardin étant "partie commune grevé d'un droit de jouissance exclusif". |
Edité par - gédehem le 07 mai 2008 14:13:47 |
| Signaler un abus |
|
|
bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 19:12:13
|
Bonjour et merci pour vos interventions....
Sur le sujet des tantième, le lot dit "jardin" répertorié dans l'état descriptif, il est indiqué N° de lot x = cour. étage = RDC surface = 75 m² quote-part des parties communes générales en 10 000èmes = 80.
L'appartement porte un N° différent, le règlement ne fait aucun état de lien entre les deux sauf l'acte de vente qui stipules que Monsieur "Y" a fait l'acquisition des lots "X" et "Y" !
C'est dans la rédaction de la définition des parties communes et privatives du règlement de copropriété dont copie en tête de post qu'il est fait état de cette notion de
Les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les jardins privatifs.
je n'ai pas bien saisi, la différence sur les deux dernières affirmations...merci de m'éclaircir....surtout sur la notion de propriété ....merci!
Si c'est le cas, il s'agit d'un lot privatif "jardin".
ce n'est pas un "Lot de copropriété" alors privatif ![/i]
|
| Signaler un abus |
|
|
bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 19:25:14
|
Précision tout de même, les lots "X" jouxte le lot "Y". géographiquement, mais il n'est pas décrit comme "X" jouxtant"Y" même lot. mille excuses d'avoir omis de le préciser
Merci !
|
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 08:47:13
|
Citation :
au cadastre le terrain de la copropriété est enregistré non pas sous le nom du copropriétaire individuel mais sous le nom du gestionnaire : le syndicat.
On ne pouvait pas donner explication plus limpide. J'ajouterais que cela rend "partiellement inaliénable" ces bouts de jardins. En effet, les "propriétaires de ces lots, dans le cas où ces jardins sont définis comme des lots de copropriété, n'ont pas tous les "droits du sol qui vont avec". En premier lieu, il leur est interdit de "détacher" ces bouts de terrain de la copropriété. Et quand on veut y construire dessus des abris de jardins ou des vérandas, dans 99 % des cas, c'est carrément interdit ! Je parle d'interdiction liée aux droit ordinaires de l'urbanisme et d'interdiction issues du règlement de copropriété et de l'état de division, pas des interdictions pouvant être votes en assemblée générale !
Les propriétaires de ces lots de jardin en sont "copropriétaires" ce qui est parfaitement différents de "pleinement propriétaire". On ne peut être "pleinement propriétaire" (avec acte notarié bien entendu) que d'un bien ayant son propre numéro de cadastre ==> tel un lot de lotissement !
Pourquoi se prendre la tête Les mêmes contraintes s'appliquent aux lots des "logements" et autres accessoires aux logements, tels que caves, garages, parkings... Ils sont des morceaux de la copropriété et ne peuvent pas en être détachés afin de devenir indépendants ! |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 09:19:01
|
Merci à vou tous il me semble êre en possession de tous les éléments utiles..
Merci ! |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 10:09:01
|
guymmo : Citation :
A un détail près qu’ils ne doivent pas prétendre être propriétaire du jardin (ou du terrain) parce que cela fâche les notaires et le cadastre
En quoi le cadastre et le notaire peuvent'ils être fachés ??
Un copropriétaire ayant "un jardin à jouissance privative" n'est pas propriétaire de ce jardin (c'est le cas dans les copropriétés horizontales). Le jardin est PARTIES COMMUNES, le copropriétaire ne peut construire sans accord de l'AG, et par exemple, l'élagage d'un arbre important situé dans le jardin sera à la charge de la copropriété, le changement de clostras et de séparation également.
De nombreux copropriétaires qui achètent une maison dans ce style ce copropriété horizontale pensent qu'ils sont propriétaires également du jardin attenant.Peu de personne lisent le RDC, malheureusement.
Notez que les murs, les toits, sont aussi des parties communes. En résumé, vOus n'êtes propriétaire que de l'air intérieur de votre maison, comme pour un appartement dans un immeuble.
bojolais : Il faut lire attentivement le RDC, et la description des lots. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 11:38:44
|
Pour boucler le raisonnement, il faut vérifier dans le règlement de copropriété s'il inclut bien dans les parties communes la totalité du terrain commun
Si oui le copropriétaire ne peut avoir sur la cour ou le jardin qu'un droit de jouissance exclusif.
La Cour de cassation dit haut et fort maintenant qu'un tel droit ne peut constituer la partie privative indispensable à l'existence d'un lot. Elle permet l'annulation de ce genre de lot quand cela lui est demandé, même lorsqu'il s'agit d'un emplacement de stationnement dont le droit d'utilisation est défini comme un droit de jouissance exclusif.
Il semble y avoir accord général maintenant pour dire qu'il faut parler d'un droit de superficie, c'est à dire la propriété du volume d'espace au droit de la cour ou de l'emplacement de stationnement.
Tout cela est fort gênant et il serait plus simple d'accepter la conversion du droit prévu par le RC initial en un droit de superficie.
Cela permettrait de respecter l'intention du rédacteur du RC initial quand il a été établi avant la loi de 1965.
|
| Signaler un abus |
|
|
bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 15:53:05
|
Pour répondre à "philippe388" :
Dans la description des lots donc de ce jardin ou cours, figure que la situation, la surface, avec les x/10 000èmes.
exemple; lot n° 10 soit une cour confinée au nord par.....au sur par.....à l'est par....à l'ouest par.....d'une superficie de xm² figurant au plan de masse du Rez-de-chaussée sur lequel elle porte le n°10 ainsi qu'au plan de masse, avec les 56/10.000èmes des parties communes générales.
Sauf erreur ceci doit répondre également à la question de "JPM" ?
Mais pour appuyer la précision, dans le règlement de copro, il est dit :
Expose la SCI Machin, d'un ensemble immobilier sis.......5 bâtiments : 1/2/3/4/5 - 40 emplacement de parkings - avec cours, jardin et espace vert. Le tout d'une superficie de 5000 m² figurant au cadastre : section B n°14 la treille 40 ares et section B n°15 la treille 20 ares. Puis les définitions communes et privatives, dont le petit chapitre à la fin de la définition de l'usage privatis, l'objet de ce post....enfin, l'état descriptif des lots et le récapitulatif avec la répartition des tantièmes dont fait parti le lot en question. |
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 16:08:01
|
La loi sur la copropriété contient une contradiction quand on étudie le statut des jardins en copropriété horizontale :
1) On est en copropriété donc l’assiette foncière contient la totalité du terrain. Le cadastre enregistre la totalité du terrain au nom du syndicat. Les rédacteurs de RdC écrivent pour cette raison : la totalité du terrain est partie commune.
2) La loi sur la copropriété préconise (Les RdC peuvent suivre ou définir différemment) que les parties privatives d’un immeuble en copropriété sont en principe les parties dont un copropriétaire possède l’usage et la propriété exclusives. Généralement les jardins sont donc partie privative. Si un RdC ne définit pas les jardins comme privative on arrive sur une incohérence pour l’entretien et l’assurance des jardins. Dans mon copropriété horizontale les jardins sont partie privative.
Utilisation du statut de copropriété pour des lotissements horizontaux déplait certains représentants de notaires, parce que les jardins sont à la fois partie commune et privative.  |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 17:00:02
|
Bonjour,
Sur le RDC d'une copropriété horizontale il y a toujours la définition du lot.
Exemple:
Lot n°x une maison individuelle de type x d'une surface habitable de x m² d'un garage d'une surface de x m² le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant à cette maison d'une surface de x.
Mais beaucoup pensent qu'ils sont propriétaires comme si ils avaient achetés un morceau de terrain avec la maison dessus. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 17:41:47
|
L'observation de Guymmo est pertinente dans la pratique.
Mais de nos jours la véritable contradiction est que les " copropriétés en volumes " modernes (non concernées par la loi de 1965) sont considérées comme une trouvaille récente, alors que les copropriétés anciennes de l'article 664 du Code civil n'étaient déja que des volumes privatifs empilés et dotés de servitudes réciproques comme c'est le cas pour les copropriétés en volumes modernes.
Il en est d'ailleurs de même de nos jours, dans les copropriétés verticales classiques avec une variante notable : les parties communes.
Comme les notions de dessus et dessous du terrain et le droit de superficie existent depuis 2000 ans et certainement plus, les spécialistes auraient pu y songer à propos des cas évoqués, plutot qu'à un droit de jouissance exclusif. La pratique du droit de superficie est ancienne en France et on retrouve la notion de volume dans le bail à construction.
La Cour de cassation, pour les emplacements de stationnements, n'a fait que reprendre une construction juridique millénaire et relativement universelle.
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:45:44
|
JPM, le droit de superficie a d’autres inconvénients : Ce droit est attribué pour une période définie et limitée à 50 ans. Cela ne convient pas pour un achat immobilier. Il fallait contourner la limite avec un bricolage juridique de renouvellements. Le droit de jouissance exclusif n’a pas de limite en temps, et cela justifie un peu le choix.
Un autre inconvénient pour le droit de superficie appliqué à un jardin d’une habitation est qu’on définie ce droit comme le droit à avoir des bâtiments, ouvrages et plantations. L’idée du jardin en copropriété horizontale est plutôt que le jardin reste jardin : plantations d’accord, mais donner le droit d’y mettre des ouvrages et bâtiments représente le contraire du but : que le jardin reste plutôt jardin. Le terme droit de jouissance parait bien mieux. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 22:54:20
|
50 ans ? D'où tenez vous ce délai ?
Si j'achète le droit de superficie, j'en suis propriétaire à perpétuité, sauf le cas d'une réforme qui m'aurait échappé. Il peut s'acquérir par usucapion. Pour tout dire c'est une propriété pure et simple du volume d'espace.
Quant aux constructions ? Lors de la vente d'un droit de superficie, il est possible d'en définir l'utilisation et de limiter les prérogatives du superficiaire. En copropriété, le règlement de copropriété peut y pourvoir. Pour un emplacement de stationnement, l'utilisation est limitée ...au stationnement d'une voiture.
La conclusion est qu'il ne s'agit que d'un affinement de la division de l'immeuble.
Ai-je besoin de vous dire cette solution permet de régler beaucoup des prétendues difficultés de la copropriété horizontale ?
On s'interroge alors sur la notion de lotissement en jouissance. Mais il ne faut pas abuser des bonnes choses. Je ne suis pas partisan des montages trop compliqués.
Mais je comprends mal que les juristes les plus distingués aient tant de mal à appréhender la notion de volume immobilier, surtout depuis qu'on peut la " cadastrer ", même lorsque la base du volume est à dix mètres du sol naturel.
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 11:04:22
|
50 ans est effectivement la période maximum… si on spécifie une periode, ce qui, apparemment n’est pas nécessaire. Autant pour moi ! 
Il parait que le droit de superficie n’est pas un droit civil et nous n’avons donc pas trop de détails sur ce droit.
Si la loi stipule clairement que le bénéficiaire du droit de superficie est responsable pour l’entretien aux plantations et s’occupe de l’assurance de ce bout de jardin, effectivement je trouve que ce doit de superficie décrit mieux la situation en copropriété horizontale que l’actuel droit de jouissance parce que le droit de superficie clarifie que ce jardin constitue une partie privative |
Edité par - Guymmo le 09 mai 2008 14:55:56 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 16:29:52
|
OK !
Le droit de superficie trouve son fondement dans l'article 553 du Code civil : " Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir si le contrairé n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'une tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment "
Précision, la vente du dessous (sans le terrain), fait de l'acquéreur un propriétaire tréfoncier.
Il est vrai que la "vente de l'air" (expresson ancienne) a été utilisée à l'origine pour permettre l'exploitation de terrains inaliénables parce que dépendant du domaine public (Rome ancienne) ou du domaine religieux (biens habous du droit musulman). Mais dans les deux cas, les particuliers ont rapidement adopté le système. En France, la pratique a été maintenue sous l'Ancien régime et jusqu'à maintenant avec les mécanismes les plus divers.
Idem pour les volumes intérieurs d'un bâtiment construit. En droit musulman des biens habous ce sont les murs seulement qui sont inaliénables. Mais le " vide entre les murs " est aliénable.
Dans le même sens on a dit que la partie privative d'un lot de copropriété n'est qu'un "cube d'air "
Tout celà nous incite à méditer sur l'évolution future du droit de copropriété.
Toutes les pratiques conventionnelles du droit de superficie nous viennent des siècles passés.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Interprététion jouissance priv , pleine propriété.
Forum fermé
