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 Sujet  |
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pilou40
Contributeur senior
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ribouldingue
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11304 réponses |
 Posté - 07 mai 2008 : 21:31:30
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Pour le chapitre LMP, le seul que j'ai lu:
L'état ne sait pas combien il y a de LMP en France. C'est assez consternant en effet.
Le rapport estime que le gain potentiel d'une modification n'existe quasiment pas en terme budgétaire (18 millions d'euros), mais qu'il irait vers une meilleure équité.
Bigre, je croyais qu'on cherchait de l'argent...
Je me demande finalementpourtquoi sur les 349 niches on a décidé de s'occuper de ces 5 la (c'est normal certes) et pas des 344 autres, dont certaines soint ubuesques.
On a enfin oublié de penser à simplifier. Il ne devrait pas y avoir de nioche, mais uen imposition claire, juste, équitable, et surtout incitatrice. |
Festina lente |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 00:34:28
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J'ai lu moi aussi la partie sur le LMP
On y trouve tous les arguments pour supprimer le LMP au plus vite et si possible dès demain matin tant ça coûte cher à l'Etat, c'est-à-dire à nous tous. Le LMP est un scandale. Il fourmille d'avantages en tous genre accordés sans contrepartie. Il n'a aucun objectif explicite c'est-à-dire qu'il ne sert à rien d'autre qu'à échapper l'impôt. Rien à voir avec le borloo ou le de robien (qui permettent de créer des logements à bas loyer pour des locataires à faibles revenus). Le LMP c'est la niche fiscale par excellence.
Après une telle démonstration, on s'attendrait à ce que le rapport réclame sans détours sa suppression. Eh bien non, la conclusion est une magnifique queue de poisson : "les gains budgétaires à attendre d'une réforme restent assez modestes....". Tu parles ! Celui qui a rajouté ce gros mensonge a tout simplement voulu couler le reste du rapport. Il n'étaye même pas son affirmation. Cette conclusion-queue de poisson est tout simplement incompréhensible. A mon avis, il faut voir la main des lobbies.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 07:48:48
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C'est vrai que le LMP ne semble avoir aucune utilité pour le pays et j'en conviens.
Je ne suis pas certain que la De Robien, de Messine et autres joyeusetés qui enrichissent de nombreuses officines en aient contrairement à ce que vous dites.
Le problème du LMP c'est qu'il assimile a des professionnels de purs investisseurs, que l'on met donc dans la même case ceux qui exploitent et ceux qui achètent de la pierre presque papier, et ce n'est pas normal.
Je n'ai jamais compris que l'on traite fiscalement de manière NON identique la location nue et la location non meublée.
Il serait beaucoup plus sain et LISIBLE de mettre tout le monde au même régime avec une autorisation d'amortir comme en société (ce que fait le LMP d'ailleurs, mais aussi le LMnP) plutot que de permettre des amortissements avec trente six formules différentes comme c'est le cas actuel (dont zero amortissement en foncier nu normal), et peut-être admettre les déficits avec les dotations aux amortissements comme en LMP actuel ou en foncier nu actuel sans les dotations, mais en contrepartie imposer les plus-values.
Quand le bien est totalement amorti, la plus-value est théoriquement égale au prix de vente, et pour un motif qui m'échappe, la plus-value est nulle au bout de cinq ans en LMP, sans que personne ne puisse expliquer pourquoi ce cadeau.
Bref, on devrait obliger les legislateurs fiscaux à arrêter de fumer la moquette, le plancher, et les murs...
On devrait imposer la lisibilité des dispositifs, et l'égalité de traitement entre situations similaires (foncier nu et location meublée) |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 mai 2008 07:52:36 |
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martin gal
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1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 10:46:51
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
C'est vrai que le LMP ne semble avoir aucune utilité pour le pays et j'en conviens.
Je ne suis pas certain que la De Robien, de Messine et autres joyeusetés qui enrichissent de nombreuses officines en aient contrairement à ce que vous dites.
Le demessine je ne sais pas, je parlais du de robien et du borloo. Sans vouloir faire le bilan de ces 2 systèmes, ils ont au moins la justification d'avoir un objectif qui est d'offrir des logements bon marché à des locataires à bas revenus. Est-ce que l'objectif est atteint, c'est une autre histoire. En tous cas c'est la grande différence avec le LMP qui n'a pas d'objectif du tout. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 10:50:35
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
On devrait imposer la lisibilité des dispositifs, et l'égalité de traitement entre situations similaires (foncier nu et location meublée)
Tout à fait d'accord sauf peut-être pour certains types de locations meublées (location saisonnière) qui ne sont pas vraiment similaires |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 10:53:12
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il serait beaucoup plus sain et LISIBLE de mettre tout le monde au même régime......
N'exagérons pas, le législateur a quand même le droit de jouer son rôle c'est-à-dire d'orienter l'investissement privé là où c'est intéressant pour le pays. |
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sgnu
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375 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 11:53:24
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Bonjour,
J'interviens pour la première fois sur votre forum.
J'apprécie la qualité de vos contributions, en particulier ribouldingue, je me permets de vous féliciter pour votre valeur ajoutée sur ce forum.
Mon point de vue est simple et quelque peu différent du vôtre, surtout de celui de martin gal : le LMP a une utilité sociale et économique avec ses spécificités, il faudrait juste selon moi faire en sorte d'éliminer ceux qui font du LMP à titre non professionnel, en l'occurence effectivement ceux qui n'exploitent pas.
Comment ? facile, vous durcissez les critères d'éligibilité comme le propose le gouvernement dans l'une de ses alternatives.
Il y a de véritables exploitants individuels en LMP, qui font tout eux-mêmes et ne passent pas par des "packageurs clé en main" : c'est ce qui m'a attiré dans cette activité, que je souhaite à présent exercer, pouvoir continuer à travailler et être utile auprès d'une certaine population comme les étudiants ou d'autres personnes "de passage".
J'ai bien envie d'écrire au gouvernement pour leur exprimer un regard humain qui n'est pas purement statistique et fiscal.
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pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 13:04:01
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Ce qui m'écoeure dans le discours gouvernemental, c'est que le durcissement du régime LMP est présenté comme une mesure d'équité.
Or, ce durcissement n'aura d'autre effet que de rendre le statut LMP inaccessible aux propriétaires les plus modestes.
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 17:44:36
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Citation :
Initialement posté par pilou40
Ce qui m'écoeure dans le discours gouvernemental, c'est que le durcissement du régime LMP est présenté comme une mesure d'équité.
Or, ce durcissement n'aura d'autre effet que de rendre le statut LMP inaccessible aux propriétaires les plus modestes.
Je ne crois pas qu'ils soient très nombreux |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:04:00
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Citation :
Initialement posté par sgnu
Bonjour,
J'interviens pour la première fois sur votre forum.
J'apprécie la qualité de vos contributions, en particulier ribouldingue, je me permets de vous féliciter pour votre valeur ajoutée sur ce forum.
Mon point de vue est simple et quelque peu différent du vôtre, surtout de celui de martin gal : le LMP a une utilité sociale et économique avec ses spécificités, il faudrait juste selon moi faire en sorte d'éliminer ceux qui font du LMP à titre non professionnel, en l'occurence effectivement ceux qui n'exploitent pas.
Comment ? facile, vous durcissez les critères d'éligibilité comme le propose le gouvernement dans l'une de ses alternatives.
Il y a de véritables exploitants individuels en LMP, qui font tout eux-mêmes et ne passent pas par des "packageurs clé en main" : c'est ce qui m'a attiré dans cette activité, que je souhaite à présent exercer, pouvoir continuer à travailler et être utile auprès d'une certaine population comme les étudiants ou d'autres personnes "de passage".
J'ai bien envie d'écrire au gouvernement pour leur exprimer un regard humain qui n'est pas purement statistique et fiscal.
Bienvenue sur le forum, sgnu. Néanmoins je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous. Le fait d'être un véritable exploitant ne justifie pas en soi une cascade d'avantages fiscaux et autres. Pourquoi cette activité économique serait-elle favorisée plutôt qu'une autre ? S'il s'agit de loger des étudiants, les bailleurs classiques font aussi bien et sont loin d'avoir les mêmes avantages. |
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pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:04:03
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"Pas très nombreux"
Est-ce une raison ? Surtout quand on prétend vouloir faire des économies fiscales !
Actuellement on peut être LMP avec 23000 euros de recettes annuelles brutes ou 50% des revenus du foyer fiscal
Demain il faudra cumuler les 2 conditions et il est même question d'actualiser le seuil de recettes pour le porter à près de 50000 euros
Le discours autour du caractère non professionnel des LMP packagés n'est qu'un prétexte.
Ce qui gène, c'est que ce statut, à l'origine réservé à une petite minorité de privilégiés, ait pu se démocratiser |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:17:01
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...pas se démocratiser, se généraliser.
Mais la discussion occulte la raison d'être du LMP. Sgnu parle d'une utilité sociale, mais sans dire laquelle.
Il me semble que personellement je fait du foncier nu social, et je ne bénéficie d'aucun dispositif fiscal, car c'est beaucoup trop compiqué à gérer.
Dans mon activité LMP je fais aussi du logement social, la plupart des locataires ayant la CAF, certains bénéficiant de financement du dépôt de garantie par la FSL.
La CAF, la FSL ne font pas de grande différence entre meublé et foncier nu, l'ANAH si. Et les impôts aussi.
Si le LMP avait une utilité sociale, il faudrait peut-etre commencer par autoriser l'ANAH a financer les travaux dans les meublés, et il faudrait aussi ne pas séparer fiscalement les deux activités foncières et meublé commercial.
Quant à monter le niveau pour le LMP, c'est tout a fait contradictoire avec l'utilité sociale ou pour le moins déconnecté. Ou alors il faudra m'expliquer.
Citation :
Sans vouloir faire le bilan de ces 2 systèmes, ils ont au moins la justification d'avoir un objectif qui est d'offrir des logements bon marché à des locataires à bas revenus.
Dans a théorie oui, dans la pratique, c'est un désastre, avec l'état qui finance
>> d'une part pléthore de logements dans des zones dans lesquelles il n'y en n'a pas besoin,
>> d'autre part des intermédiaires toujours plus nombreux qui vous acceuillent dans des immeubles en marbre.
Ca coute cher, tout ça.
Et comme je l'ai déja écrit, on (on est l'état) en est arrivé a définir au moins dix sortes différentes d'amortissment. Le même local, selon qu'il est De robien, LMP, foncier, s'amorti de façon différente.
S'use t'il pourtant de façon différente? Pas le moins du monde. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 mai 2008 18:19:35 |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:21:53
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Citation :
Initialement posté par pilou40
"Pas très nombreux"
Est-ce une raison ? Surtout quand on prétend vouloir faire des économies fiscales !
Actuellement on peut être LMP avec 23000 euros de recettes annuelles brutes ou 50% des revenus du foyer fiscal
Demain il faudra cumuler les 2 conditions et il est même question d'actualiser le seuil de recettes pour le porter à près de 50000 euros
Le discours autour du caractère non professionnel des LMP packagés n'est qu'un prétexte.
Ce qui gène, c'est que ce statut, à l'origine réservé à une petite minorité de privilégiés, ait pu se démocratiser
Démocratisé ? Pas vraiment. Le rapport dit que le nombre de LMP est passé de 3100 à 7600 entre 2001 et 2005 mais sur 20 millions de contribuables, c'est minime. Il faut quand même reconnaître que le LMP est une niche fiscale qui bénéficie pour l'essentiel à des contribuables aisés ou très aisés. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:38:45
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Citation :
Sans vouloir faire le bilan de ces 2 systèmes, ils ont au moins la justification d'avoir un objectif qui est d'offrir des logements bon marché à des locataires à bas revenus.
Dans a théorie oui, dans la pratique, c'est un désastre, avec l'état qui finance
>> d'une part pléthore de logements dans des zones dans lesquelles il n'y en n'a pas besoin,
>> d'autre part des intermédiaires toujours plus nombreux qui vous acceuillent dans des immeubles en marbre.
Ca coute cher, tout ça.
Sur le bilan du de robien, périssol, etc, vous avez raison mais il faut aussi reconnaître que ces dispositifs sont devenues des béquilles indispensables pour construire des logements. Retirez les béquilles et la chute sera rude, surtout pour le logement des locataires modestes. On parle maintenant de recentrer le borloo et le de robien sur les zones de marché tendu (Paris...), c'est sans doute la bonne voie. Après le "borloo", ce sera peut-être le "boutin".
De toutes façons, même si ces dispositifs sont imparfaits, et ils le sont, ce n'est pas une raison pour ne rien changer à la niche fiscale LMP. |
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pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:39:24
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Citation :
Démocratisé ? Pas vraiment. Le rapport dit que le nombre de LMP est passé de 3100 à 7600 entre 2001 et 2005 mais sur 20 millions de contribuables, c'est minime. Il faut quand même reconnaître que le LMP est une niche fiscale qui bénéficie pour l'essentiel à des contribuables aisés ou très aisés.
Dans ce cas, pourquoi ne pas préconiser la suppression pure et simple du LMP ?
Ou tout du moins, puisque le rapport argumente en large et en travers sur le caractère non professionnel des LMP packagés, pourquoi ne pas proposer d'en réserver le bénéfice aux seuls LMP exploités en direct ?
L'objectif n'est pas de faire disparaître la niche fiscale mais d'en réserver le privilège à quelques uns, encore moins nombreux que les 7600 de 2005 |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 18:52:54
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Citation :
Dans ce cas, pourquoi ne pas préconiser la suppression pure et simple du LMP ?
Oui pourquoi pas, c'est le sens de la 3è option du rapport |
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pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 19:03:49
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La logique aurait voulu qu'il n'y ait que cette proposition, ou une proposition de restriction aux seuls meublés exploités en direct...
En revanche, je ne vois pas en quoi la proposition d'un réhaussement du seuil d'accès au LMP pourrait corriger les défauts exposés par le rapport
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 19:26:00
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Citation :
Initialement posté par pilou40
La logique aurait voulu qu'il n'y ait que cette proposition, ou une proposition de restriction aux seuls meublés exploités en direct...
En revanche, je ne vois pas en quoi la proposition d'un réhaussement du seuil d'accès au LMP pourrait corriger les défauts exposés par le rapport
Moi non plus. Le rehaussement du seuil est une façon de restreindre le nombre de bénéficiaires en se servant des outils dont le fisc dispose (facile à faire). Mais d'accord avec vous, il n'y a pas de logique dans ce procédé ni de recherche de justice ou d'équité. |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 mai 2008 : 22:06:10
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Citation :
Initialement posté par martin gal
Bienvenue sur le forum, sgnu. Néanmoins je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous. Le fait d'être un véritable exploitant ne justifie pas en soi une cascade d'avantages fiscaux et autres. Pourquoi cette activité économique serait-elle favorisée plutôt qu'une autre ? S'il s'agit de loger des étudiants, les bailleurs classiques font aussi bien et sont loin d'avoir les mêmes avantages.
Merci beaucoup de votre accueil martin gal.
Je voulais surtout parler d'une reconnaissance par la société, au sens kantien du terme : une activité professionnelle où l'on n'est pas mélangé avec de purs investisseurs, où l'on paie des cotisations sociales.
A ce titre, les avantages fiscaux du LMP ne me semblent pas fondamentalement différents des dispositifs pour les sociétés : imposition sur le résultat fiscal, exonération à l'ISF de l'outil de travail.
Certes ma position est sans doute atypique de par ma situation : plus d'activité professionnelle ni de revenu après 25 ans de travail, goût pour l'immobilier (au sens manuel et architectural, pas marchand de biens), je pourrais vivre confortablement de mes placements financiers mais j'ai encore envie d'être utile. Pour vous fixer les idées, j'ai fait les frais de la mondialisation, plus de recherche en France, l'ingénieur au coeur de la science/technologie bafoué et dévalorisé, le marketeux placé au zénith : bref j'ai tout lourdé, revendu ma maison, demandé/négocié mon licenciement, changé de région (île de france direction la bretagne, rennes). J'ai même créé ensuite une boîte de génétique, plein de potentiel, mais décidément, on marche sur la tête en France (les hôpitaux sans le sou qui essaient de se financer leur propre recherche par les PME), alors j'ai dit aussi stop.
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Mais la discussion occulte la raison d'être du LMP. Sgnu parle d'une utilité sociale, mais sans dire laquelle.
Certes, pardon, je débarque sur ce forum et je ne vous connais pas encore assez pour optimiser ma "bande passante".
Vous avez raison, on voit de tout dans l'immobilier et honneur à vous de louer comme vous le faîtes, respect :
J'ai vu un loueur de meublé à St Malo qui loue à des étudiants un cabanon dans son jardin, sans micro-ondes ni droit d'aller dans le jardin.
J'ai vu des propriétaires d'immeuble à Rennes (c'est ce que je cherchais à acheter, un immeuble) qui louent nu leur apparts et n'entretiennent strictement rien, des vrais taudis avec les risques pour les occupants et leur propre patrimoine (dégâts des eaux, incendie, évacuations, bestiole genre mérule, capicorne et autres). Mais évidemment en jeu la fameuse "renta", la honte totale, antisocial comme la chanson ...
J'ai vu aussi des professionnels qui résident dans la même chambre d'hôtel à l'année, en semaine pour leur travail : petit, cher (60*20=1200€/mois), pas moyen de se faire à manger ni de recevoir.
L'utilité à laquelle je pense, c'est un service (au sens étymologique, pas comptable et fiscal) de qualité, intermédiaire entre la location nue et l'hôtellerie : à Rennes, je prends comme exemple ma fille qui est étudiante, pas moyen d'avoir une chambre en résidence universitaire (conditions de ressources), pas facile d'avoir une place en résidence étudiante et bonjour les tarifs (genre plus de 500€/mois).
Dans ce service de qualité, la personne a juste besoin de ses effets personnels, sinon c'est presque comme à l'hôtel avec des commodités en plus : aucun entretien (tout charges incluses sauf consommation personnelle eau+élec+téléph+...), au moindre problème le professionnel est disponible et se déplace, tout doit être nickel. Moi en tant que parent, je signe tout de suite !
D'ailleurs, d'accord avec vous pour l'ANAH, et moi je commencerais par les loueurs en meublé pour imposer les futures règles de l'habitat.
Dans des villes comme Rennes à fort essor démographique et développement (prévisions de 60000 habitants supplémentaires par décennie), j'en ai discuté avec des agences immobilières, la location meublée manque et il y a un besoin, avec aussi le développement du travail itinérant dans notre société.
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