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martin gal
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1379 réponses |
 Posté - 09 mai 2008 : 01:46:51
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Citation :
Initialement posté par sgnu
A ce titre, les avantages fiscaux du LMP ne me semblent pas fondamentalement différents des dispositifs pour les sociétés : imposition sur le résultat fiscal, exonération à l'ISF de l'outil de travail.
Avec le LMP il s'agit de louer des logements. C'est donc avec les autres formes de location de logements qu'il faut comparer la fiscalité du LMP(location nue, LMNP) et non avec celle des sociétés commerciales.
Aujourd'hui vous avez tous les petits bailleurs qui paient leurs impôts fonciers plein pot et quelques milliers d'investisseurs parmi les plus aisés qui n'en paient pas, ou très peu, grâce au LMP. Ils ont bien raison de le faire puisque c'est légal et avantageux. Mais on peut difficilement reprocher à l'État de réformer un système inéquitable.
Reste à voir comment ils vont s'y prendre et s'ils iront jusqu'au bout. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 10:12:56
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Citation :
les avantages fiscaux du LMP ne me semblent pas fondamentalement différents des dispositifs pour les sociétés : imposition sur le résultat fiscal, exonération à l'ISF de l'outil de travail.
En effet, c'est pourquoi le terme de niche fiscale est tout relatif:
Niche fiscale presque scandaleuse quand il s'agit d'acheter sur papier du LMP avec force frais d'ingéniérie (ceux qui ont fait de l'ingéniérie rigolent...), exploitation en société ou presque pour les autres tout en gardant les biens dans leur patrimoine personnel.
Citation :
Certes ma position est sans doute atypique de par ma situation : plus d'activité professionnelle ni de revenu après 25 ans de travail, goût pour l'immobilier (au sens manuel et architectural, pas marchand de biens), je pourrais vivre confortablement de mes placements financiers mais j'ai encore envie d'être utile. Pour vous fixer les idées, j'ai fait les frais de la mondialisation, plus de recherche en France, l'ingénieur au coeur de la science/technologie bafoué et dévalorisé, le marketeux placé au zénith :
La mienne est presque identique, j'ai commencé mon métier d'ingénieur en France à 100% de mon temps, puis depuis 18 ans dans l'automobile a mi-chemin entre la France et les Etats-Unis avec des nombreux contacts, voire séjours en Allemagne, Angleterre, Italie, voire Corée puis ces trois dernières anées en Roumanie (houp, la chute...) avant de fermer a porte le dernier après que tous mes collègues aient été virés.
L'immobilier n'est pas ma passion, mais une raison de gagner encore mon épinard et ma noix de beurre à mettre dessus.
Citation :
J'ai vu un loueur de meublé à St Malo qui loue à des étudiants un cabanon dans son jardin, sans micro-ondes ni droit d'aller dans le jardin.
J'ai vu des propriétaires d'immeuble à Rennes (c'est ce que je cherchais à acheter, un immeuble) qui louent nu leur apparts et n'entretiennent strictement rien, des vrais taudis avec les risques pour les occupants et leur propre patrimoine (dégâts des eaux, incendie, évacuations, bestiole genre mérule, capicorne et autres). Mais évidemment en jeu la fameuse "renta", la honte totale, antisocial comme la chanson ...
J'ai vu la honte aussi à Lille en cherchant un immeuble à acheter:
Cinq studios aménagés sans doute illégalement dans des places de garages, toits amiantés, aucune isolation, fuites de plomberies en tous genres, prosmicuité insupportable y compris avec les poubelles, mais rentabilité au top.
De petites gens qui payent plus cher que les familles bourgeoises sans rien pouvoir dire.
Citation :
Dans ce service de qualité, la personne a juste besoin de ses effets personnels, sinon c'est presque comme à l'hôtel avec des commodités en plus : aucun entretien (tout charges incluses sauf consommation personnelle eau+élec+téléph+...), au moindre problème le professionnel est disponible et se déplace, tout doit être nickel. Moi en tant que parent, je signe tout de suite !
On est la malheureusement fiscalement parlant plus près du parahotelier, traité comme de l'hotelier, que le meublé.
La loi fiscale fait des trucs bizarres chez nous...
Citation :
D'ailleurs, d'accord avec vous pour l'ANAH, et moi je commencerais par les loueurs en meublé pour imposer les futures règles de l'habitat.
Dans des villes comme Rennes à fort essor démographique et développement (prévisions de 60000 habitants supplémentaires par décennie), j'en ai discuté avec des agences immobilières, la location meublée manque et il y a un besoin, avec aussi le développement du travail itinérant dans notre société.
OK, je comprends maintenant, mais est-ce suffisant pour justifier le statut national de LMP sans distinction géographique?
Vous parlez plutôt d'un service parahotelier servant à compenser localement des manques.
Or le LMP est réellement pour certains une niche fiscale, pas une incitation à construire ou rénover pour louer a tel ou tel endroit, tel qu'est le Malraux par exemple, ou le sont encore les ZRR (quoique le ZRR, ...). |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 mai 2008 10:18:16 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 12:05:04
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Citation :
Initialement posté par martin gal
Avec le LMP il s'agit de louer des logements. C'est donc avec les autres formes de location de logements qu'il faut comparer la fiscalité du LMP(location nue, LMNP) et non avec celle des sociétés commerciales.
Aujourd'hui vous avez tous les petits bailleurs qui paient leurs impôts fonciers plein pot et quelques milliers d'investisseurs parmi les plus aisés qui n'en paient pas, ou très peu, grâce au LMP. Ils ont bien raison de le faire puisque c'est légal et avantageux. Mais on peut difficilement reprocher à l'État de réformer un système inéquitable.
Reste à voir comment ils vont s'y prendre et s'ils iront jusqu'au bout.
Je comprends bien votre point de vue, je suis naturellement d'accord sur le principe de l'équité fiscale, je trouve légitime et louable ce dossier du gouvernement, encore que je regrette qu'il se soit limité aux niches fiscales non plafonnées à l'IR. On pourrait d'ailleurs aussi parler des petits malins qui ont exploité le filon de la défiscalisation immobilière il y a une dizaine d'années pour faire un business plus que lucratif en allant proposer à des personnes souvent naïves des programmes de toute sorte (vous connaissez sans doute mieux que moi les travers du De Robien) : je connais personnellement quelqu'un qui s'est ainsi bâti une fortune, disséminée aux îles caïman et autres paradis fiscaux, à peine le certificat d'études, au moins cohérent sur un point car le roi de la défisc pour lui-même (charité bien ordonnée ...), qui payait 0 impôt (résident fiscal à l'étranger), que même si le fisc a redressé lourdement, et bien le montant est faible en rapport de ce qu'il devrait payer ...
Mais je vous propose de séparer le grain de l'ivraie. Dans le LMP, il faut considérer et distinguer 2 dimensions : la nature de l'activité (la location meublée de logements avec éventuellement fourniture de services soumise à TVA) et le statut de professionnel. Ainsi que le rappelle aussi le gouvernement dans son rapport (p.25) :
Le régime fiscal des loueurs en meublé professionnels (LMP) est un mode d’imposition à
l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui
permet notamment l’imputation du déficit issu de cette activité sur le revenu global du contribuable et
ce, sans limitation de montant.
Toutefois, cette possibilité n’est pas spécifique au LMP puisqu’elle constitue l’application
normale des règles relatives à la fiscalité des professionnels ; elle se retrouve par exemple en matière
de bénéfices non commerciaux
Donc rien de choquant de ce point de vue, on ne peut comparer un professionnel hôtelier avec un "petit bailleur foncier".
Ce qui me choque par contre, c'est que certains LMP (justement encore les non exploitants) ne soient pas soumis à la taxe professionnelle et ce privilège par rapport aux activités hôtelières (voir p.26) :
Le régime a, en 1996, été maintenu à l’écart de la restriction du mode d’imputation des déficits en
BIC.
L’article 72 de la loi de finances initiale pour 1996 a inséré un alinéa 1° bis au I de
l’article 156 du CGI qui interdit l’imputation sur le revenu global des déficits provenant des activités
imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) « lorsque ces activités ne comportent
pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à
l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité ». Cette disposition visait les activités hôtelières,
qui constituaient jusqu’alors l’outil privilégié par les contribuables recherchant une défiscalisation.
L’article a en revanche exclu expressément les loueurs en meublé professionnels, qui conservent dès
lors cette possibilité d’imputation, sans aucune condition de participation directe à l’activité. Le
régime LMP est alors devenu le seul cas de figure permettant de déduire du revenu global des déficits
provenant de placements patrimoniaux.
Une alternative simple et juste me semblerait par conséquent de modifier cet article 72 (ne plus y exclure le LMP) et d'appliquer la taxe professionnelle à tout LMP, quel qu'il soit. Je ne comprends pas que le gouvernement ne l'ait proposé.
D'accord aussi sur un régime fiscal unique pour la location de logements à statut non professionnel (qui incluerait foncier et LMNP).
Mais comment faire pour se faire entendre et aider notre gouvernement ? il indique qu'il a consulté les organismes et partenaires du secteur (dont les packageurs ...), quels sont-ils ?!
D'autant qu'il semble malheureusement que notre gouvernement soit uniquement parti dans la voie d'un "simple" plafonnement fiscal : http://fr.news.yahoo.com/ap/20080506/tpl-impots-niches-fiscales-lagarde-cfb2994.html
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sgnu
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375 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 13:09:18
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
La mienne est presque identique, j'ai commencé mon métier d'ingénieur en France à 100% de mon temps, puis depuis 18 ans dans l'automobile a mi-chemin entre la France et les Etats-Unis avec des nombreux contacts, voire séjours en Allemagne, Angleterre, Italie, voire Corée puis ces trois dernières anées en Roumanie (houp, la chute...) avant de fermer a porte le dernier après que tous mes collègues aient été virés.
L'immobilier n'est pas ma passion, mais une raison de gagner encore mon épinard et ma noix de beurre à mettre dessus.
Alors bienvenue au club, voilà une occasion de bien se marrer ensemble ...
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
OK, je comprends maintenant, mais est-ce suffisant pour justifier le statut national de LMP sans distinction géographique?
Vous parlez plutôt d'un service parahotelier servant à compenser localement des manques.
Or le LMP est réellement pour certains une niche fiscale, pas une incitation à construire ou rénover pour louer a tel ou tel endroit, tel qu'est le Malraux par exemple, ou le sont encore les ZRR (quoique le ZRR, ...).
Je suis contre toute forme de discrimination, géographique ou autre.
Sinon je me joins bien entendu à 100% à votre avis.
Le rapport indique qu'il y a une moitié de cas qui réduisent leur impôt à l'IR grâce à ce dispositif (approximatif). Il en reste donc tout de même heureusement la moitié dont ce n'est pas le cas.
Je suis pour éradiquer ce tandem infernal défiscalisateur/défiscalisé, éradiquer l'accès à un statut de professionnel des gens qui n'en sont pas.
Que du bon sens à faire entendre à nos énarques qui nous pondent les règles de notre état, sinon pourquoi pas aussi donner accès au statut de pharmacien quelq'un qui loue les murs à un vrai pharmacien ?!
Tout ceci ne me semble pas bien difficile de fixer une solution juste et surtout sensée, encore faut-il écouter tous les points de vue, en avoir la volonté et les mains libres ...
Aller, je pars à la mer, à plus ...
LMP vôtre |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 13:36:30
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Cent pour cent de votre avis pour dénoncer le scandale le taxe professinelle.
Celui qui expoite à tite personnel, donc est le plus porche du statut de porfessionnel, PAYE la taxe porfessionelle.
Celui qui investi dans une niche, et ne fait rien dans l'affaire, en PAYE PAS de taxe porfessinelle. C'est inique.
Citation :
Je suis contre toute forme de discrimination, géographique ou autre.
Définir un régime d'exception (la niche fiscale) est discrimant par définition.
Affecter la discrimination a des nécessités locales me semble capable de justifier la niche. Sans spécificité géographique, je ne pense pas que quiconque puisse démontrer l'utilité partielle du LMP. |
Festina lente |
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sgnu
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375 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 16:58:21
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Définir un régime d'exception (la niche fiscale) est discrimant par définition.
Affecter la discrimination a des nécessités locales me semble capable de justifier la niche. Sans spécificité géographique, je ne pense pas que quiconque puisse démontrer l'utilité partielle du LMP.
Il semble que vous ayez une vision furement fiscale du LMP, légitime puisqu'il s'agit d'un statut fiscal.
Mais je ne vous suis pas pour autant sur "la niche fiscale, une discrimination" et l'inutilité du LMP, je vois une autre réalité, duale et orthogonale (au sens mathématique).
Que les effets d'un dispositif puissent accroître les inégalités, ok, mais vous savez comme moi que l'intention n'est pas là (je vous précise tout de suite que je suis apolitique et que je me qualifie libre penseur), d'autant plus d'ailleurs dans le LMP où :
- il n'y a pas de réelle restriction d'accès pour celui qui souhaite en faire son activité professionnelle, vous pouvez être LMP avec 0 de loyers si vous n'avez pas de revenus par ailleurs, et j'espère bien qu'ils ne vont pas revoir ce principe (je n'adhère pas non plus du tout à cette alternative proposée par le gouvernement de cumuler les 2 conditions de seuil et de taux d'activité)
- nous l'avons vu, le LMP est soumis à la base aux mêmes règles fiscales que celles des professionnels. Vous l'avez vous-même reconnu, le gouvernement aussi, donc à la base rien d'inéquitable et pas de niche fiscale
Il faut de plus selon moi distinguer d'une part, le contenant du contenu, et d'autre part, l'intention de ses effets qui peuvent être pervers :
- vous parlez d'inutilité du LMP, j'ai bien compris votre point de vue au travers de ce thread. Mon point de vue sur le contenant est un point de vue non purement fiscal, il est de considérer/valoriser le LMP comme une activité professionnelle au sens étymologique, un professionnel qui exerce la profession de loueur meublé. A ce titre c'est plutôt le statut de LMNP que je trouve aberrant : un commerçant (BIC) non professionnel (!) soumis légalement au paiement des cotisations sociales et qui peut ne pas en payer, illégal au regard au code de la sécurité sociale ! on pourrait remettre en cause le fait qu'un loueur meublé soit considéré fiscalement comme un commerçant, discuter du fait de savoir s'il y a une différence fondamentale entre location meublée et location nue (je partage ce point de vue), mais alors il faut élargir le débat et ne pas se focaliser sur le LMP. Et les mauvais loueurs en meublé, comme ceux dont on a parlé, marchands de sommeil compris, rien n'empêche de s'y s'attaquer en parallèle par des normes et contrôles, comme dans l'hôtellerie et peut-être ce que j'espère de plus en plus l'habitat, voir la définition précise d'une profession de loueur meublé
- éliminer les effets pervers, on l'a vu, c'est facile pour autant qu'on le veuille vraiment, comme dans l'hôtellerie avec l'article 72. Plus de parasites et on ne parlera même plus de niche, il ne restera que les professionnels, a priori d'après le rapport tout de même plus de la moitié des LMP (les parasites ne peuvent que faire partie de la moitié qui défiscalisent, ce qui ne veut pas pour autant dire que tous ceux qui bénéficient de réductions d'impôt sont des profiteurs)
Dernier point, il semble que l'état apprécie tout de même ces réalisations de programmes de résidences sans avoir à les budgéter ni s'en occuper (maisons de retraite, de tourisme ou étudiantes). Les retraités, ils vont être de plus en plus nombreux, l'accessibilité à la propriété avec les tarifs de l'immobilier et le pouvoir d'achat est problématique, on s'éloigne de plus en plus d'un état providence.
Donc l'inutilité du LMP, je la trouve encore plus difficile à démontrer que le contraire.
Bon j'arrête, et plus j'y pense et plus je le trouve scolaire et peu éclairé ce rapport gouvernemental.
Si j'avais un seul voeu à formuler, c'est d'éviter l'amalgame d'un statut professionnel (même s'il n'est aujourd'hui que fiscal) avec ceux qui en exploitent la faille à des fins purement vénales. Réduire le LMP à un moyen de pure défiscalisation, c'est réducteur et faux, que le gouvernement se le dise s'il nous lit ! J'apprécie ce statut car il a le mérite de définir et structurer une profession, c'est un contenant non vide qui facilite les démarches pour celui que cette activité intéresse.
Question naïve et sans arrière pensée, comment et pourquoi êtes-vous LMP, pourquoi ne pas faire que de la location nue ?
Moi ce que j'envisage, c'est simple : le régime micro BIC, pas de prêt, pour exercer une activité professionnelle, avoir une identité sociale et cotiser à la retraite. Et quand on me demande ce que je fais dans la vie, c'est plus simple et agréable de dire que j'exerce une profession que de parler de rentier, investisseur, marginal, de je ne sais quoi d'autre ou d'éviter le sujet.
Pour finir, pourquoi ne pas s'intéresser plutôt aux façons de professionnaliser ce secteur de la location meublée, via ce statut du LMP ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 20:30:06
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D'accord sur votre analyse, mais disons alors clairement que le LMP a pour but de développer les résidences étudiantes, les résidences pour personnes agées, et qu'a ce titre il est du devoir de l'état d'inciter.
La niche se justifie. Le statut aussi, bien entendu.
Pour ce qui est de la location de tourisme, la résidence normale principale, secondaire, ou professionelle, mettons cela dans un même paquet avec la location nue, et offrons la possibilité a celui qui exploite lui-même de devenir professionnel, et ce serait un statut fiscal de professionnel analogue a ce qui existe actuellemnt en société.
Ne mettons pas celui qui investi dans du LMP papier pour des résidences de tourisme sans exploitation personelle sous la même rubrique de professionnel en en ayant tous les avantages, sauf celui (avantage inique)suprême de ne PAS payer la taxe professionelle au motif... que ce non professionnel pourtant porfessionnel n'est .... pas professionnel... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 mai 2008 20:34:02 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 16:13:56
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Cher ribouldingue,
Très intéressant et constructif que votre réaction, c'est un plaisir que de pouvoir débattre ainsi de points de vue différents et de converger aussi vite sur le plan des idées. J'oserai parler à cette occasion, sans flagornerie, de synergie.
Je vais réfléchir plus longuement à votre excellente proposition : à chaud, à propos du statut fiscal de professionnel dont vous parlez, je crois qu'il faut plutôt se contenter de faire référence au régime général des revenus professionnels (mais je ne suis ni juriste, ni fiscaliste de formation), afin de ne pas exclure a priori de structure juridique (donc en l'occurrence laisser l'entreprise individuelle au même rang que les sociétés de toute forme).
J'ai rebondi à l'occasion de ce thread sur le forum de Boursorama : http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=373180689&pageForum=1
Mon credo ici :
- le sens : il faut revenir aux fondements des dispositifs, au sens des mots.
- rappel historique : le LMP, ne pas s'y méprendre, c'est l'anti-niche fiscale pour empêcher à certains l'accès à la règlementation des revenus professionnels (les LMNP).
- les actions : viser la cohérence des dispositifs dans leur ensemble (juridique, social, fiscal) quitte à remettre en cause l'existant (pas de poupées russes à base de shadocks ni de tours de babel), chasser les véritables inéquités et dangers, dont les abus de la défiscalisation par le montage des packages clé en main.
Je ne suis ni (entièrement ) démagogue, utopiste ou rêveur, mais à plusieurs, avec de la motivation, de l'ambition, de l'opiniâtreté et des valeurs communes, je suis sûr qu'il est possible d'influer sur ce sujet : j'en ai pris conscience grâce à notre philosophe Alain Etchgoyen, autour du thème stoïcien "ce qui dépend de nous et ce qui n'en dépend pas".
A commencer par Internet, nos propos sur les forums sont indexés par les moteurs de recherche, c'est déjà un excellent moyen de faire connaître notre opinion.
Et pourquoi ne pas proposer un nouveau thread ...
Je m'aperçois que vous n'avez pas répondu à ma question sur votre façon de faire du LMP. J'aurais d'ailleurs d'autres questions plus précises, étant preneur d'expériences sur la location meublée : gestion des garanties/impayés, gestion de la comptabilité avec appel à un comptable ou pas (au régime d'imposition au réel.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 18:34:45
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Citation :
vous parlez d'inutilité du LMP, j'ai bien compris votre point de vue au travers de ce thread. Mon point de vue sur le contenant est un point de vue non purement fiscal, il est de considérer/valoriser le LMP comme une activité professionnelle au sens étymologique, un professionnel qui exerce la profession de loueur meublé.
Si vous retirez le côté fiscal, que peut bien être le LMP sinon une exploitation professionelle de la location meublée?
C'est en cela que je pense que pour ce but, le LMP est inutile. Ce sont alors de simples REVENUS BIC PROFESSIONNELS comme il y en a tant. S'il fallait à tous leur donner un nom....
Du coup, évidemment que je me raccroche au statut fiscal sinon, j'abandonne volontiers le bébé.
Citation :
Question naïve et sans arrière pensée, comment et pourquoi êtes-vous LMP, pourquoi ne pas faire que de la location nue ?
Je ne vous connais pas bien, mais je pense que le mot naïf est tout sauf ... juste..... 
1/ Le microfoncier prélève grosso modo sur 50% le microbic 30%.
Au réel, c'est encore mieux: En BIC on amorti, on déduit ses trajets, les travaux, les achats, la prospection.
En foncier nu, 20 euros mon brave....
Je dirais qu'il n'y a pas photo fiscalement parlant.
Les déductions du foncier nu n'ont aucune base réelle, c'est du n'importe quoi, et pire, ..... ça change tous les deux ans. Un vrai cauchemard.
2/ J'ai eu un moment jusqu'à 6 studios dans six villes différentes avec 6 status différents (Méhaignerie, Perissol, Malraux ancien, Malraux nouveau, Malraux moyen, monument historique, des déductions forfaitaires de 20% je crois, puis 14% avec des exceptions à 30%, 25%, 40%, qui changent tous les ans, on ne peut pas suivre MEME en se tenant au courant.
Rendez-vous compte, j'en suis encore a récupérer chaque année quelques dizaines d'euros 'volés' lors des disparition des droit aux bail, et taxe additionnelle au droit au bail, les locataires venant juste de partir en 2007....
Faire du foncier nu avec plus que 2 biens différents, c'est un métier fiscal à temps complet et pléthore de maux de tête...
3/ Si vous avez eu le malheur de vous lancer dans du Borloo ancien, du Robien recentré ou autre machin de ce genre, vous êtes pendu chaque année aux décrêts gouvernementaux qui vont vous dire, du haut de leur grantitude, quel locataire vous pouvez désormais accepter.
C'est ahurissant. Ces gens la ne savent pas de quoi ils parlent.
On devrait les mettre en prison tout de suite, c'est la qu'ils feraient le moins de mal....
J'ai soigneusement évité ces c....s la...
Citation :
Moi ce que j'envisage, c'est simple : le régime micro BIC, pas de prêt, pour exercer une activité professionnelle, avoir une identité sociale et cotiser à la retraite. Et quand on me demande ce que je fais dans la vie, c'est plus simple et agréable de dire que j'exerce une profession que de parler de rentier, investisseur, marginal, de je ne sais quoi d'autre ou d'éviter le sujet.
Oui, c'est mon 4/ Je continue à cotiser. Et j'ai un métier, je ne suis pas rentier.
Et dans la vie de tous les jours, je ne comprends pas quand on me dit que je suis rentier, je ne le suis pas du tout.
Citation :
Pour finir, pourquoi ne pas s'intéresser plutôt aux façons de professionnaliser ce secteur de la location meublée, via ce statut du LMP ?
100% d'accord, mais attention on peut aussi professionaliser via des sociétés d'exploitations à l'IS.
Je suis précisément en train d'y penser, non pas en remplacement, mais en complément. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 mai 2008 18:43:13 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 18:49:41
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Citation :
d'autres questions plus précises, étant preneur d'expériences sur la location meublée : gestion des garanties/impayés, gestion de la comptabilité avec appel à un comptable ou pas (au régime d'imposition au réel.
Il n'y a pas plus d'impayé qu'en foncier nu, pas moins non plus.
Je ne fais pas appel a un comptable, et honnêtement, je passe beaucoup de temps à la comptabilité:
Saisie des factures, et actes de comptabilité, journaux par immeuble, ca occupe un minimum de 8 heures par semaine, et il faut donc ajouter la gérance proprement dite, envoie des échéanciers, relances, facturations, etc...
Question gestion, comme j'ai un certain nombre d'appartements en rénovation, la gestion me prend aussi un temps fou, il faut dire que je suis désormais appelé a participer aux travaux (enlèvement des gravas, nettoyage, finitions, installation des meubles, suivi des connexions edf, gdf, téléphone, eau, et j'en passe, et répondre aux relance des cdi pour les H1, bref, c'est épuisant). |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 mai 2008 18:52:55 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 22:40:44
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Si vous retirez le côté fiscal, que peut bien être le LMP sinon une exploitation professionelle de la location meublée?
C'est en cela que je pense que pour ce but, le LMP est inutile. Ce sont alors de simples REVENUS BIC PROFESSIONNELS comme il y en a tant. S'il fallait à tous leur donner un nom....
Du coup, évidemment que je me raccroche au statut fiscal sinon, j'abandonne volontiers le bébé.
Là, je vous suis à 100%, mais dans l'absolu : il faudrait remettre à plat le système fiscal et mettre d'accord l'ensemble de notre administration, à commencer par donner une existence juridique à la profession de loueur meublé, celle d'un commerçant, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui puisqu'un tribunal de commerce peut refuser à un loueur meublé de s'inscrire comme commerçant, alors que le fisc lui impose le régime des BIC + exceptions !
Mais aujourd'hui, je ne crois pas à cette éventualité, compte tenu de l'étroitesse de la cible du projet gouvernemental présenté, de notre système de poupées russes fiscal (des exceptions les unes par dessus les autres) et d'un manque de vision globale du sujet. Rajoutez à celà de jeunes énarques qu'on envoie se dépatouiller dans cet entonnoir, sans avoir les mains libres ...
Par conséquent, le risque majeur évident que je vois à taper sur le LMP, c'est que le LMP soit aligné sur le LMNP (3ème option du rapport), méthode stupide du vase communicant : insensé, nivellement par le bas garanti comme d'habitude en période de vaches maigres, des incohérences ajoutées à celles existantes, professionnels "rabaissés" au rang des amateurs dont les profiteurs qu'on peut remercier d'avoir bien foutu la m..., comme ce qui s'est passé dans l'hôtellerie mais en pire.
Je n'ai pas envie, après vous avoir lus et compris, que quelqu'un exploite vos propos hors de leur contexte (comme souvent) et dise : même ribouldingue défend notre option 3, cqfd, dont acte et point barre.
Je préconise simplement un discours commun, sans ambiguïté, ne pas prêter le flanc pour qu'on ne nous fasse pas avaler n'importe quoi avec bonne conscience, à commencer par des avantages fiscaux qui n'en sont pas.
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
100% d'accord, mais attention on peut aussi professionaliser via des sociétés d'exploitations à l'IS.
Je suis précisément en train d'y penser, non pas en remplacement, mais en complément.
Je voulais parler d'une profession au sens juridique, celle du loueur meublé.
Intéressant votre projet : avez-vous une solution pour le problème de l'imposition des plus values ?
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 23:14:36
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il n'y a pas plus d'impayé qu'en foncier nu, pas moins non plus.
Je ne fais pas appel a un comptable, et honnêtement, je passe beaucoup de temps à la comptabilité ...
Question gestion, ...
Un vrai professionnel, au sens propre, à ce que je vois, si jamais il y en a encore qui puissent douter que ça existe
Je n'ai pas été assez précis :
- question garantie/impayés, je souhaite passer par une assurance, j'ai notamment consulté les dispositifs LOCA-PASS et PASS-GRL. Mais dans le cas d'un étudiant non boursier, ou qui n'a pas deux fois le loyer comme ressources, à part la caution parentale, je ne vois pas comment faire.
- question gestion, si vous faîtes votre compta, c'est que vous êtes au réel et pas en micro BIC. Si vous ne prenez pas de comptable, vous n'adhérez sans doute donc pas non plus à un CGA puisque vous ne pouvez faire certifier vos déclarations (à moins que certains CGA ...) : donc votre revenu professionnel est majoré de 25% pour le calcul de l'impôt, sauf que si vous avez un revenu nul de par les amortissements et le reste, ce n'est pas pénalisant, car 0 * 1,25 = 0, juste ?
- j'en profite au passage puisque vous faîtes de la location meublée :
- Question meubles, j'ai lu qu'on peut passer un achat en charges, au lieu, d'amortir si l'achat coûte moins de 500€. Cà concerne le montant de chaque facture ou le prix de chaque meuble ? ou par l'exemple, si j'achète pour 650€ de vaisselle, alors que chaque pièce coûte moins de 500€, si je préfère passer les 650€ en charges il faut que je fasse faire 2 factures ou une seule suffit ?
- question dépôt de garanties, combien de mois de loyers demandez-vous à vos locataires ?
Merci d'avance de votre partage d'expérience
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 16:32:39
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RibouldingueCitation :
Question gestion, comme j'ai un certain nombre d'appartements en rénovation, la gestion me prend aussi un temps fou, il faut dire que je suis désormais appelé a participer aux travaux (enlèvement des gravas, nettoyage, finitions, installation des meubles, suivi des connexions edf, gdf, téléphone, eau, et j'en passe, et répondre aux relance des cdi pour les H1, bref, c'est épuisant).
Ouf !!! il y a Universimmo pour venir se reposer |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 21:40:05
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Citation :
question garantie/impayés, je souhaite passer par une assurance, j'ai notamment consulté les dispositifs LOCA-PASS et PASS-GRL. Mais dans le cas d'un étudiant non boursier, ou qui n'a pas deux fois le loyer comme ressources, à part la caution parentale, je ne vois pas comment faire.
J'évite les assurances sauf le locapass mais qui nen n'est pas une et le GRL que j'ai en option mais que je n'ai encore jamais essayé.
J'assume le risque, et quand on a plus de 3 ou 4 logements, je pense que c'est une option jouable.
Citation :
question gestion, si vous faîtes votre compta, c'est que vous êtes au réel et pas en micro BIC.
Exact
Citation :
Si vous ne prenez pas de comptable, vous n'adhérez sans doute donc pas non plus à un CGA puisque vous ne pouvez faire certifier vos déclarations (à moins que certains CGA ...) : donc votre revenu professionnel est majoré de 25% pour le calcul de l'impôt, sauf que si vous avez un revenu nul de par les amortissements et le reste, ce n'est pas pénalisant, car 0 * 1,25 = 0, juste ?
J'ai un déficit et encore pour quelques temps
Citation :
Question meubles, j'ai lu qu'on peut passer un achat en charges, au lieu, d'amortir si l'achat coûte moins de 500€. Cà concerne le montant de chaque facture ou le prix de chaque meuble ? ou par l'exemple, si j'achète pour 650€ de vaisselle, alors que chaque pièce coûte moins de 500€, si je préfère passer les 650€ en charges il faut que je fasse faire 2 factures ou une seule suffit ?
Je le comprends comme étant le montant de l'achat, mais je ne suis pas un comptable.
Si j'achète 650 euros de vaisselle, j'amortis. Si j'achète en deux fois, je passe en charge. Mais il ne faudrait pas abuser, car le fisc y trouverait a redire.
Si j'achètes en deux cent fois, il va se poser des questions. Puis vous demander la réponse.
Citation :
question dépôt de garanties, combien de mois de loyers demandez-vous à vos locataires ?
Aujourd'hui, honnêtement c'est difficile de continuer a demander deux bien que ce soit autorisé pour le meublé. QUand les gens savent que dans l'immeuble d'à côté on demande un seul mois, il faut se résoudre..... DOnc je ne demande que un mois. |
Festina lente |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 21:59:32
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Citation :
Initialement posté par sgnu
Citation :
Initialement posté par martin gal
Avec le LMP il s'agit de louer des logements. C'est donc avec les autres formes de location de logements qu'il faut comparer la fiscalité du LMP(location nue, LMNP) et non avec celle des sociétés commerciales.
Aujourd'hui vous avez tous les petits bailleurs qui paient leurs impôts fonciers plein pot et quelques milliers d'investisseurs parmi les plus aisés qui n'en paient pas, ou très peu, grâce au LMP. Ils ont bien raison de le faire puisque c'est légal et avantageux. Mais on peut difficilement reprocher à l'État de réformer un système inéquitable.
Reste à voir comment ils vont s'y prendre et s'ils iront jusqu'au bout.
Je comprends bien votre point de vue, je suis naturellement d'accord sur le principe de l'équité fiscale, je trouve légitime et louable ce dossier du gouvernement, encore que je regrette qu'il se soit limité aux niches fiscales non plafonnées à l'IR. On pourrait d'ailleurs aussi parler des petits malins qui ont exploité le filon de la défiscalisation immobilière il y a une dizaine d'années pour faire un business plus que lucratif en allant proposer à des personnes souvent naïves des programmes de toute sorte (vous connaissez sans doute mieux que moi les travers du De Robien) : je connais personnellement quelqu'un qui s'est ainsi bâti une fortune, disséminée aux îles caïman et autres paradis fiscaux
Non, c'est différent. Les "petits malins" qui ont fait du perissol, du de robien ou autre ont pu le faire parce que nos députés ont jugé que le pays y avait intérêt. L'histoire nous dira si ces députés ont eu raison ou non, et si les investisseurs ont fait de bonnes affaires (certains oui, d'autres non).
Rien de tel avec le LMP qui est une bizarerie fiscale que personne n'a décidé consciemment. C'est toute la différence entre une incitation fiscale et une niche fiscale comme le LMP. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 22:05:40
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Citation :
Initialement posté par sgnu
Donc rien de choquant de ce point de vue, on ne peut comparer un professionnel hôtelier avec un "petit bailleur foncier".
Vous vouslez rire. Inversez les avantages fiscaux et vous verrez qu'il ne restera plus beaucoup de ces "professionnels hôteliers". En un an, ils auront troqué leurs résidences meublées pour des logements nus. Ne nous cachons pas derrière notre petit doigt, le choix du LMP est d'une option fiscale, même si dans la foulée elle amène à développer quelques compétences hotelières. |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 22:12:38
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Citation :
question dépôt de garanties, combien de mois de loyers demandez-vous à vos locataires ?
Aujourd'hui, honnêtement c'est difficile de continuer a demander deux bien que ce soit autorisé pour le meublé. QUand les gens savent que dans l'immeuble d'à côté on demande un seul mois, il faut se résoudre..... DOnc je ne demande que un mois.
Merci bien de vos réponses.
J'ai une avocate spécialisée dans l'immobilier sur Paris (et présente aussi par exemple sur netPME.fr, pour des modèles de contrat comme les baux de meublé) à qui j'ai posée récemment la question : elle m'a parlé de 3 mois, fonction du niveau d'ameublement !
Si vous mettez par exemple 2000€ d'ameublement dans un studio, pour un loyer disons de 400€/mois, 3*400=1200 ne couvre que 60% des meubles.
Cà se défend :
- Pour un étudiant qui ne va rester que 9 mois, il vaut toujours mieux une caution que d'acheter du mobilier pour rien.
- Pour quelqu'un qui va rester longtemps, si l'ameublement lui convient, 60% du coût en dépôt c'est intéressant surtout que ce n'est pas une somme perdue.
Question bien sûr d'offre et de demande, sur Paris la demande étant forte. En plus si l'intérêt du meublé n'est pas évident pour le locataire et même réside surtout pour le bailleur, c'est autre chose ...
Idéalement, je trouverais bien une règle commune ou d'usage dans la "profession", par exemple un montant de garantie qui soit un pourcentage de la valeur d'usage du mobilier + 1 mois de loyer (pour le nu).
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 23:24:05
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Citation :
Initialement posté par martin gal
Citation :
Non, c'est différent...
Citation :
Vous vouslez rire...
Doucement là, on n'est pas au bistrot où on commence par cogner en entrant.
Péremptoires et peu éclairés vos propos, je les ai déjà entendu ailleurs, du coup impossible d' échanger avec vous.
Commencez par reprendre le fil de nos échanges constructifs avec ribouldingue, on ne débarque pas ainsi dans un débat si on souhaite y apporter quelque chose.
Le LMP n'est pas étymologiquement une niche fiscal, contrairement aux idées reçues, ça commence mal surtout pour ceux que le sens intéresse, le "professionnel hôtelier" dont je parlais c'était évidemment au sens commun et rien à voir avec le loueur meublé, je parlais aussi des packageurs en général qui vous vendent de l'immobilier quel que soit le montage, papier ou non, nu comme meublé ou autre, etc ... j'arrête là
NetEtiquettement vôtre
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 23:20:12
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| Organiser son activité en tirant partie d'une niche fiscale, je n'ai rien contre, mais cela doit être assumé sans se raconter d'histoires. Si vous n'avez pas envie d'entendre cela et que vous préférez vous monter un film, libre à vous, mais n'invoquez pas la Netétiquette. Dire "non c'est différent", ce n'est pas déroger à la Netétiquette. N'oubliez pas que sur un forum on débat librement et que les opinions différentes des vôtres ont droit de cité. Désolé d'être obligé de faire cette mise au point. |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 16:01:17
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Votre valeur ajoutée à ce débat vous honore.
Inutile de jouer avec les mots, je sais faire la différence entre une inexactitude et un propos irrespectueux.
Merci pour votre précieux rappel sur les forums : la "mise au point", c'est moi qui ai été contraint de la faire, n'inversez pas les rôles, vous ne présentez ni les prérogatives ni, selon moi, les qualités d'un modérateur, modérateurs à qui je laisse le soin d'apprécier.
Je suis l'un des pionners d'Internet en France : un forum romain, ce n'était pas pour autant une tour de Babel, même si les gens parlaient au lieu d'écrire.
A chacun sa conception du respect, de la courtoisie, de la bonne foi, d'un esprit constructif et de la pertinence. Je n'écris pas comme je cause, je modère au maximum dans un écrit chacune de mes opinions par "je pense, il me semble, ...", je ne m'arrête pas au premier degré et je n'écris pas "vous rigolez" à un nouveau venu, quant à lui faire sous entendre qu'il se "cache derrière son petit doigt" ou quant aux amalgames de votre dernier message, ... J'ai par ailleurs appris dans mon enfance à jouer au jeu du "ni oui, ni non", très constructif.
Je doute par conséquent que ce qui suit puisse vous atteindre, mais je vais l'écrire néanmoins pour d'éventuels curieux du sujet traité dans ce thread.
J'ai réussi à faire partager ce point de vue sur d'autres forums, point de vue qui ne vient pas d'ailleurs que de moi : donc pourquoi pas ici.
On lit tellement n'importe quoi sur le LMP et le LMNP, à commencer par les sites qui vendent les "produits clé en main", que ceci ne peut faire de mal à personne.
Vous louez ou avez loué du "meublé", vous pourriez être en LMP, pourquoi avez-vous adopté ce statut ou celui du LMNP, si vous avez arrêté pourquoi ?
Regardez la définition de la niche fiscale sur Wikipedia, le livret A est une niche fiscale, ceci vous pose-t-il un problème de l'assumer ?
Moi non, je n'ai rien contre les "niches fiscales", mais j'appelle un chat un chat et je ne prends pas les vessies pour des lanternes. Si la majorité d'une assemblée essaie de me faire prendre un objet pour un diamant alors que je vois un caillou, ou un caillou alors que je vois un diamant, je ne me range pas pour autant aveuglément derrière l'avis de cette assemblée. Si je suis un navire marchand A et qu'un autre navire marchand B essaie de me ralentir la route pour arriver avant moi au port, je regarde bien autour de moi pour vérifier qu'il n'y ait pas un pirate pour profiter de la situation, au lieu de me focaliser sur B.
"Le film", c'est vous qui vous le "montez" depuis le début de ce thread en ne voyant que depuis votre "lorgnette".
Vous n'avez manifestement pas étudié en profondeur les spécificités du LMP :
- Le LMP n'aurait pas d'objectif du tout ? étudiez son intérêt public pour la création de résidences médicalisées pour personnes agées et de résidences pour étudiants, l'évolution des besoins d'hébergement liés au développement de la mobilité, pensez aux travailleurs qui ne peuvent être à leur domicile la semaine.
- Est-ce parce que quelqu'un pratique la location meublée comme la location nue qu'il est la référence de ce marché ? non, je ne le pense pas, au contraire et heureusement pour le locataire.
- Le LMP serait une "bizarerie" fiscale que personne n'a décidé consciemment ? pas du tout, demandez au législateur, étudiez la pléthore des textes administratifs, qu'il s'agisse de doctrine administrative, juridique, sociale et fiscale.
- Pour loger des étudiants, les bailleurs classiques feraient aussi bien en étant loin d'avoir les mêmes avantages ? je ne crois pas, de ce que j'ai pu constater, quand j'étais étudiant je n'avais d'ailleurs pas envie de m'installer dans mes meubles, je n'avais pas non plus ni les compétences ni l'envie d'entretenir un logement.
- Le LMP fourmillerait d'avantages en tous genre accordés sans contrepartie ? étudiez d'un point de vue purement financier les mécanismes sous jacents, investissement intellectuel plus que conséquent pour y parvenir : vous serez surpris de résultats d'études de TRI sérieuses sur le sujet, comparaison à l'appui avec des investissements type De Robien, rien à voir encore avec ce que vous affirmez sur les "privilèges fiscaux" du LMP et toutes ces idées reçues. Supposons que vous ayez un placement à 4% sur 15 ans, je vous en propose un plus risqué à 5% sur 25 ans, vous prenez ? et 4 ou 5%, c'est l'Eldorado pour vous ? moi, avec une activité professionnelle, je ne prends ni l'un ni l'autre, la stricte considération de la rentabilité à des fins personnelles ne m'a jamais intéressé, mais je connais le sujet pour y avoir baigné professionnellement et à chacun son point de vue. Et si vous aviez 500000€ à placer, vous le feriez dans un EPAD à 5% de "rentabilité nette", alors que les taux des prêts sont aussi actuellement autour d'un peu moins de 5%, sans aucune idée de la valeur de revente dans 25 ans ?
L'hôtellerie a fait les frais des abus de la défisc en 1996, mais c'était légitime car il n'y avait pas d'intérêt public à inciter de purs investisseurs. Conclusion on a éradiqué ces investisseurs et pas les exploitants. Le LMP, qui mélange toujours ces 2 profils, n'a pas été concerné par la réforme car il n'était justement pas pratiqué dans cet esprit. Il ne faut pas prendre une généralité pour une exception : à l'époque du minitel, les entreprises ont censuré le minitel rose, pas le minitel, aurait-il fallu interdire pour autant le minitel à tous, y compris à ceux qui n'en abusaient pas, ou sous prétexte que d'autres n'y avaient pas accès ou n'en voyaient pas l'utilité ?
"Organiser son activité en tirant partie fiscalement du LMP dans un cas comme le mien" affirmez vous (très délicat aussi) ? à part pouvoir cotiser, sachant qu'il y a d'autres moyens de le faire, je ne vois pas, est-ce une niche fiscale de pouvoir cotiser ? le micro BIC avec le paiement de cotisations et des impôts comme tout commerçant, sans aucune déduction puisqu'un régime d'abattement forfaitaire, est-ce aussi une niche fiscale ? Qui se raconte une histoire, quelle "histoire" ?
Bref, je vous conseille vivement de lire des livres comme ceux de JL Le Boulc'h et de G.Vinson.
Vous entendrez bientôt reparler du sujet, de façon éclairée, par des relais comme la presse, je ne suis pas habilité à vous en dire plus.
Si vous voulez vous rassurer de votre côté en vous disant qu'il y a un intérêt social pour le "De Robien" et non le LMP, libre aussi à vous de vous voiler la face : la vérité profonde, je prétends que c'est l'inverse. Le neuf donne le la aux prix de l'immobilier, comme ailleurs. Les investissements en "De Robien" ont participé considérablement à l'accroissement de la demande et, loi de l'offre et la demande oblige, à l'augmentation des prix.
La plupart des gens rêvent d'accéder à la propriété : eh bien, au lieu d'aider les moins aisés dans ce sens, on a creusé l'écart, avec comme vous dîtes "des logements à bas loyer pour des locataires à faibles revenus". La belle affaire, un formidable business de la défisc est né de tous ces montages, j'ai déjà parlé des vautours en question.
Conclusion ces locataires et les gens les moins aisés pourront encore moins accéder à la propriété, bravo pour cette grande naïveté et arnaque des années passées, sans compter les investisseurs victimes qui se sont faits vendre n'importe quoi n'importe où.
Et personne n'ira me faire croire que les investisseurs du De robien l'ont fait dans un esprit philanthropique, votre question de savoir s'ils auront fait une bonne affaire est déplacée ici, on ne peut à la fois critiquer l'utilité et l'équité d'un dispositif, et défendre la profitabilité de l'autre, il y a mélange des genres. Mon ami qui exerce dans la promotion immobilière depuis près de 20 ans est bien placé pour le savoir, on pourrait écrire un roman sur le sujet.
Personnellement, je n'ai jamais voulu investir auparavant dans l'immobilier pour louer nu, surtout du neuf, pas plus que dans d'autres placements de rendement, justement pour ne jamais participer à cette spéculation et à l'inéquité sociale : à chacun son sens de la responsabilité, on ramasse ce qu'on sème, mais catastrophique pour les véritables victimes qui ne sont pas selon moi les investisseurs et qui n'aspirent pas à "un logement à bas loyer".
Le nu, c'est l'immobilier de rendement historique, demandez au fisc, pas pour rien qu'ils sont contre les amortissements fondés sur la durée d'usage, heureusement et rien à voir de ce point de vue non plus avec le meublé.
Les résidences de services, elles, ne participent pas à cette spéculation, pas plus que la plupart des exploitants de meublés, gîtes, chambres d'hôtes, mobil-homes, ... l'objectif n'a strictement rien à voir, il est beaucoup plus à rapprocher avec les autres types de commerce.
Mais évidemment, il y a toujours des spécialistes pour détecter et exploiter les failles d'un système, dévier ses fondements et nuire à son image, comme encore une fois avec le minitel rose ou tout système informatique.
Et parmi ceux que je connais qui font de la location nue, personne autour de moi n'a envie de s'emm... à faire du meublé, à commencer par les professionnels de l'immobilier (agents ou promoteurs). Pour les soi-disants avantages fiscaux du LMP, donnez les leur et ils demanderont à ne surtout rien changer, ne pas leur compliquer la vie, ou au pire le LMNP pour éviter tout risque d'avoir à cotiser, comme d'autres contributeurs atypiques qui partagent mon avis sur d'autres forums, dont un aisé qui fait sciemment du LMNP depuis 20 ans.
Comparer du meublé uniquement avec du nu parce qu'il s'agit de louer des logements, pourquoi pas aussi avec la para-hôtellerie et l'hôtellerie. Et puis des non professionnels avec des professionnels, des investisseurs avec des exploitants, pourquoi pas non plus.
Mais heureusement qu'il y a un législateur pour éviter le mélange des genres, même si l'on l'a dit, le mélange exploitants/investisseurs LMP en est aujourd'hui un contre-exemple.
Pour finir, sur ce site, je proposerais bien de découper ce forum, un pour les professionnels et un pour les particuliers, comme sur d'autres sites.
Bonne "mise au point", je pense qu'il y a de quoi faire.
Très cordialement
« La parabole de la caverne (Platon) expose en termes imagés la pénible accession des hommes à la connaissance de la réalité, ainsi que la non moins difficile transmission de cette connaissance. »
« Nous sommes également en présence d'un langage "managérial" qui devient envahissant. » (Le pouvoir des mots - Alain Etchegoyen)
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