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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
 Posté - 10 mai 2008 : 23:03:52
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"SPéCIAL IMMOBILIER 2008
La négociation reprend ses droits
Challenges | 13.03.2008
Si les prix n'ont pas baissé partout en 2007, le marché s'est grippé. Les acheteurs peuvent donc reprendre la main, quand ils en ont les moyens. Décryptage.
Draveil. Cette petite ville bien tranquille du nord de l'Essonne, en région parisienne, a connu une soudaine agitation en février lors d'un week-end portes ouvertes organisé par Wagram Résidences Ile-de-France. Ce petit promoteur y proposait des maisons de 75 m2 avec jardin, pour 285000 euros pièce, avec un «petit plus» : une voiture, d'une valeur de 10500 euros, en cadeau ! Quelques semaines auparavant, sur un de ses programmes régionaux, Bouygues proposait cette fois un voyage pour deux à New York...
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Voilà qui nous ramène en pleine crise immobilière de 1990, quand des promoteurs, comme Kaufman & Broad ou Cogedim, multipliaient les incentives - voiture, cuisine équipée et même Jacuzzi - pour faire basculer les acheteurs hésitants. Impression de déjà-vu renforcée par les derniers chiffres des banques, des notaires et des courtiers en prêts qui, tous, montrent que les prix sont désormais clairement orientés à la baisse. Plus surprenant, les banques, qui tirent une grande partie de leur activité de l'immobilier et affichent souvent un optimisme de rigueur, se mettent aussi à parler baisse : le Crédit agricole et HSBC prévoient par exemple un recul de 3 à 5% pour 2008.
«Attention, baisse ne veut pas dire krach ! prévient Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. Le volume des ventes reste élevé. Or, dans un krach immobilier, on assiste d'abord à la chute du nombre des transactions, avant celle des prix.» Comme aux Etats-Unis, où les ventes ont dévissé de 20% avant que les valeurs ne fondent de 30%.
Des acheteurs essoufflés
Pour l'heure, en France, ce n'est pas encore le grand soir. L'immobilier subit plutôt une petite grippe : en province, tous les marchés un peu trop nerveux sont passés dans le rouge. Toulouse, Lille et plusieurs villes de moindre importance ont entamé l'année avec un volume de transactions diminué et des baisses de prix sporadiques. «Beaucoup d'acheteurs nous disent qu'ils ne peuvent plus suivre», constate Pascal Renouf, dans son agence parisienne Fonda. «Les nouveaux logements sont mis en vente à des prix souvent trop élevés pour les jeunes cadres, les employés et les fonctionnaires...», reconnaît, pour sa part, le promoteur Marc Piétri, PDG de Constructa.
Dans l'immobilier neuf, les désistements d'acquéreurs se multiplient (lire l'interview d'Alain Dinin cicontre). «Et dans l'ancien, le taux de refus des dossiers de prêt est passé de 3 à 8%», observe Christophe Cremer, président de Meilleur-taux, com. Car les acheteurs, s'ils ont toujours autant envie d'acheter, doivent aussi faire leurs comptes. Et quand ils en arrivent là, le plus souvent, ça coince.
A Lille, par exemple, un couple qui achète un appartement de 2 pièces de 50 m2 avec parking pour 150 000 euros remboursera pas moins de 1000 euros par mois pendant 20 ans. Et il lui faudra afficher un revenu net disponible de 3000 euros pour entrer dans les critères bancaires. Or, dans la capitale des Flandres, à peine un ménage sur dix gagne autant.
Un marché étouffé
Depuis deux ans, le taux d effort (la part des revenus consacrée aux remboursements) des acheteurs est bloqué à son maximum, 31%. Et pour la première fois depuis longtemps, la durée des prêts immobiliers, qui s'allongeait d'une dizaine de mois par an, s'est stabilisée à 18,5 ans. Si l'on ajoute à cela la vigilance accrue des banques et une hausse des taux de 0,6 point (lire page 72), les conditions sont souvent suffisantes pour torpiller toute possibilité d'achat. Le courtier Empruntis a ainsi calculé que la seule hausse des taux de crédit excluait 12% des dossiers qui auraient été acceptés par les banques l'année dernière...
Cela va-t-il durer ? Dans le logement neuf, c'est certain. Aucun promoteur n'a encore besoin de brader ses appartements déjà construits, mais tous ont réduit la voilure dans les projets déjà démarrés, comme l'avoue Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad. Ils n'hésitent pas à redessiner les immeubles «pour les adapter aux capacités financières des acquéreurs». Bien sûr, les ménages qui peuvent encore acheter obtiennent davantage de facilités, et décrochent sans trop d'effort des rabais de 7 à 9%. Dans l'ancien, la tendance est plus difficile à cerner.
D'abord parce que tous les vendeurs n'ont pas compris que le marché ne montait plus de 10% par an. A Lille, Nantes, Rouen, Montpellier, Tours, Angers, Dijon, Poitiers, et partout où l'écart avec le neuf est inférieur à 15%, le marché s'est pourtant clairement retourné en faveur des acheteurs. Mais dans les centres de Lyon, Strasbourg et Bordeaux, il y a toujours trois acheteurs pour un vendeur. Et à Paris, les prix vont continuer de monter. Ils sont boostés par la demande étrangère - 12 à 15% des acheteurs - qui trouvent la capitale extrêmement bon marché... comparée à Londres.
Eric Tréguier"
Plus baissier que celui de la Fnaim, semble t il.
Un même constat néanmoins, une sorte d'exception parisienne à l'heure d'aujourd'hui.
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 11:27:42
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Vu que le "glissement sémantique" est un sujet a la mode
sur nos forums, je relève au passage juste un petit exemple
Comment détourner le sens d' une phrase "type"
universellement utilisée :
Citation :
le marché s'est grippé.
Le grippage, c'est le blocage d'une mécanique par la corrosion.
ON reprend donc en titre accrocheur cette formulation "type" bien connue qui a déja marquée les esprits au sujet du blocage du marché.
Et ensuite on détourne le sens de ce que veut dire cette expression déja bien ancrée dans le cerveau du lecteur lambda:
Citation :
L'immobilier subit plutôt une petite grippe
Et hop le grippage synonyme de blogage s'est transforme en un
simple état fièvreux.
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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