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Les baux des associations

Rarement propriétaires, les associations sont généralement amenées à louer des locaux afin d’y fixer leur siège ou un établissement. Pour toutes celles qui souhaitent inscrire leur action dans la durée, à l’instar d’autres entités juridiques (sociétés commerciales et autres), une certaine stabilité est requise.

Malheureusement, les statuts les plus protecteurs pour les locataires ne leur sont pas applicables et, aucune règlementation spécifique aux associations n’est prévue en matière de location d’immeubles. Ce “no man’s land” juridique complique singulièrement la tâche des administrateurs dont la principale mission consiste avant tout à pérenniser l’action associative.

Un rapide tour d’horizon des différentes possibilités qui leur sont offertes s’impose.

Il n’existe pas de bail spécifique applicable aux associations : En règle générale, le bail conclu entre une association et un bailleur relève de la liberté contractuelle (ainsi que des règles supplétives prévues par les articles 1714 et suivants du code civil ) ce qui, d’un point de vue juridique, laisse une place importante à la négociation avec votre bailleur.
Afin de pallier à l’absence du droit de maintien dans les lieux, le recours au “bail emphythéotique” constitue un avantage certain. En effet, ce type de bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans ce qui garantit à votre association la stabilité tant recherchée. Il doit être établi par acte notarié et doit, en outre, faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Il ne peut en aucun cas être renouvelé par reconduction tacite et n’ouvre pas droit au versement d’indemnités d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.

Si les travaux d’amélioration voire même de construction effectués par l’association reviennent normalement au bailleur au terme du contrat, en cours d’application, le bail emphythéotique confère à l’association un droit réel immobilier pouvant, au besoin, faire l’objet d’une hypothèque. En d’autres termes, l’existence de ce droit réel rend possible une éventuelle saisie immobilière dans les formes prescrites.

La soumission volontaire aux régimes légaux applicables en matière de bail.

Ne pouvant, de droit, bénéficier des différents régimes légaux applicables en matière de bail (d’habitation, professionnel ou commercial), votre association a néanmoins la possibilité de se soumettre volontairement à l’un ou l’autre de ces régimes spécifiques.

Pour ce qui est de la soumission de leur bail au régime des baux d’habitation ainsi qu’au régime des baux professionnels, votre association doit nécessairement obtenir l’accord exprès du bailleur.

Pour la soumission au régime des baux commerciaux, la jurisprudence oscille encore entre une conception “rigoureuse” (exigence d’une stipulation expresse) ou “libérale” (simple preuve de la volonté de cette soumission). Cette dernière conception, qui est la position actuelle de la Cour de Cassation, s’avère particulièrement préjudiciable pour le secteur associatif. En effet, la pratique révèle que bon nombre d’associations se croient le plus souvent tenues par le régime du bail commercial (et notamment par l’impossibilité pour elles de mettre un terme à leur bail avant une durée de trois ans) alors même que leur volonté initiale n’était pas de se placer dans un tel dispositif contraignant (Résiliation triennale, 3, 6 ou 9 ans).

Or, si la plupart d’entre vous ont effectivement paraphé au nom de l’association un contrat de bail commercial, un tel engagement ne saurait pour autant démontrer la manifestation d’un consentement libre et éclairé. Peu au fait des choses, les dirigeants associatifs se voient très souvent proposer, par des professionnels peu scrupuleux, le contrat de bail commercial comme la seule alternative à la situation propre du groupement qu’ils représentent.

Cette soumission volontaire au statut des baux commerciaux est d’autant moins pertinente qu’elle supporte une limite qu’il convient de rappeler. En effet, l’adoption d’un tel statut n’est licite que si elle n’est pas réalisée pour faire échec à un autre statut d’ordre public. En d’autres termes, vous devez vérifier au préalable si les conditions requises pour bénéficier d’un autre régime juridique ne sont pas remplies par votre association avant même d’adopter une telle solution.

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