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alexket
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 14 mai 2008 : 23:36:55
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Bonjour,
je suis bailleur et loue un studio sur boulogne-billancourt.
Voici le contexte de ma demande:
Un dimanche de novembre 2007, toilettes et évier se sont trouvées bouchés. Le locataire après avoir essayé seul de résoudre le pb a fait intervenir un plombier. Ce dernier ne parvenant n'y arrivant pas non plus fait passer un camion pompe qui débouche la descente d'évacuation d'eau de l'immeuble source du problème.
Dans le studio, pas de dégats... mais l'intervention du plombier et du camion se monte à 2275euros (50% de majoration le dimanche)!
Le locataire a fait un chèque pour payer l'intervention en demandant à ce qu'il ne soit pas encaissé immédiatement, pensant pouvoir être remboursé par le syndic.
Le lendemain du dégat, le locataire a adressé un courrier au syndic pour le prévenir de la situation et lui demander de prendre en charge ce paiement. J'ai moi même contacté au téléphone le syndic dès l'ouverture, pour expliquer la situation et faire la demande de prise en charge.
Le montant de la dépense nécessite une validation du conseil syndical.
Ce dernier refuse de payer cette dépense, prétextant
- qu'elle est trop importante
- qu'il fallait demander de l'aide le dimanche aux voisins
- qu'elle relève d'une dépense individuelle
J'ai donc proposé une franchise de loyer au locataire pour qu'au final, j'assume la dépense.
Malgré mon insistance aussi bien auprès du syndic (qui m'a au début soutenu) qu'auprès d'un des 2 membres du conseil (le deuxième ne me répond pas), la seule réponse que j'ai obtenue est que la décision sera prise lors de l'AG.
Mon dernier courrier de février a été envoyé au syndic mais adressé au conseil syndical (j'ai demandé à transmettre aux membres du CS). J'ai mis en avant le caractère d'urgence, de dépense collective (colonne de l'immeuble), la nature de l'intervention qui n'est pas assimilable à des travaux.... et j'ai menacé d'attaquer le conseil syndical.
Pas de réponse du CS. Seule réponse du syndic, indiquant que compte tenu du montant seul le conseil syndical peut décider, et que ce dernier se prononcera en AG.... et que j'aurais du demander conseil aux voisins le jour du dégât.
Mes questions:
Pensez vous que le remboursement puisse être refusé?
L'AG se déroulant début juin, quels sont les arguments qui permettraient d'obtenir ce remboursement?
Si la réponse du CS est négative, et que vous estimez que le droit est de mon coté, comment le faire valoir?
Merci pour vos réponses et votre patience (texte un peu long).
Alexandre
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 00:08:21
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un locataire ou un copropriétaire n'a pas à engager de dépenses pour le compte du syndicat!!!
votre locataire aurait du vous informer afin que vous puissiez demander l'intervention au syndic le lundi matin |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 00:31:39
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Citation :
et j'ai menacé d'attaquer le conseil syndical
.
précision : le conseil syndical n'ayant pas la personnalité morale ne peut voir sa responsabilité engagée; par contre un conseiller peut, éventuellement, être responsable d'une faute commise dans l'exécution de sa mission telle que prévue dans les textes;ce qui n'est pas le cas ici;
Vous précisez bien le pourquoi du problème < le locataire pensant pouvoir être remboursé par le syndic > |
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alexket
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 09:49:43
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Il s'agit bien d'une intervention d'urgence, qui nécessite une intervention sur une partie collective, la colonne d'évacuation d'eau de l'immeuble.
Il faudrait donc dans ce cas demander l'avis du conseil, obtenir un ordre de service du syndic le lendemain pour qu'un camion se déplace au mieux le jour même?
Dans mon immeuble, nous avons eu le même problème sur une colonne d'évacuation à la même période (beaucoup de pluie, les feuillesn une vielle colonne pas entrentenue -> obstruction de la colonne). Un copropriétaire a engagé l'intervention d'un camion pompe le samedi.
La dépense a été prise en charge par la copropriété, le syndic ayant remboursé l'intervention au copropriétaire.
Cette situation me semble normale dans le cas d'une copropriété.
Quel est la procédure à respecter dans ce cas d'urgence, compatible avec la situation qui ne relève pas de travaux effectués sans la permission du syndic?
Le conseil syndical doit il fournir une réponse formelle, ou celle du syndic suffit?
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 11:07:28
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Encore un syndic qui ne fait pas son travail !
Il se dégonfle face au CS : il doit payer (plus exactement le syndicat doit payer, quoique pense le CS).
Envoyez un lrar au syndic, le sommant de payer dans les plus brefs délais, en arguant du fait que :
-Le CS n'a aucune autorité pour prendre décisions
-qu'il revient au syndic d'engager les frais au nom du syndicat pour tout travaux d'urgence.
-si la dépense n'est pas prise en charge, vous attaquez le syndicat (vous êtes sûr de gagner, le désordre venait des parties communes et avait un caractère d'urgence : la solution légale serait que le syndic d'un numéro H24, mais aucun syndic ne vend un tel service).
Un syndic normal comprendra qu'il doit faire voter la dépense et saura convaincre le CS.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 12:11:59
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caractère d'urgence avec intervention un dimanche, pour lavabo et toilette bouchés.... faut pas pousser!!!.Il n'y avait pas semble t-il débordement intempestif
Cela nous ait arrivé , après avoir pris les précautions d'usage, nous avons attendu, patiemment, le lundi matin et pourtant nous sommes aussi en copropriété.
En province on est,peut être,plus patient et plus près de NOS sous,ceux du syndicat (+ 50% = 1137,50€)
en +, pour comparaison :
prix valeur décembre 2006
nettoyage, et détartrage par véhicule HP pour 6 colonnes de chute EV + 6 EU + 4 EP le tout sur 6 niveaux + curage du réseau d'égouts ( env.50m) y compris descellement et rescellement regards= 3250 euros TTC - garantie 2 ans!!
Ce n'est pas le CS qu'il faudra convaincre (il n'a,semble t-il, pas le droit à la parole!!!!),mais les copropriétaires qui accepteront ou refuseront cette dépense. |
Edité par - felix1930 le 15 mai 2008 13:11:33 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 13:35:41
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felix1930, je suis d'accord avec vous, il eut été sage d'attendre lundi.
Ceci étant, je suis convaincu q'un avocat saura plaider pour faire obtenir le paiement par le syndicat, vu le montant en jeu, cela vaut la peine d'engager une procédure.
Arguments massue :
-le locataire de mon client ne pouvait plus habiter le logement, d'autant plus qu'il était ce jour gravement incommodé (que la partie adverse prouve le contraire).
-Devant recevoir ce jour sa vieille mère (allez prouver le contraire), il était urgent de faire procéder au curage de l'évacuation, seul le syndic était habilité à prendre une décision et il n'était pas joignable.
-le désordre provient d'un défaut d'entretien, le syndic n'étant pas en mesure de prouver que les évacuations sont régulièrement curées |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 14:21:31
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Hum ...!
"-le locataire de mon client ne pouvait plus habiter le logement, d'autant plus qu'il était ce jour gravement incommodé (que la partie adverse prouve le contraire). "
La partie "adverse" n'a rien à démonter du tout ... 
'faudrait voir à pas renverser la charge de la preuve ...
Ce locataire met en avant "..qu'il était ce jour gravement incommodé ...", justifiant par là l'intervention 'urgente' ...dont il demande le remboursement !
"L'adversaire" va lui répondre : .." Ben .. démontrez-nous, apportez la preuve, à moi et au juge, que vous étiez tellement incommodé, que votre apparte n'était pas utilisable, qu'il fallait une intervention sansdélai, immédiate ..!"
NB : la visite de la vieille maman n'est pas un élément de preuve !
Comme il n'a manifestement aucune bille à avancer, toute action est vouée à l'échec, voire considérée comme abusive et condamnée à ce titre ....
Non seulement il devra payer le camion ...mais des DI ! ... 
Comme argument "massue", attention à ne pas se la prendre sur la tête ! 
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Edité par - gédehem le 15 mai 2008 14:23:39 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 15:59:57
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Les choses auraient été faites "normalement", le syndic aurait lancé l'OS le lundi pour un montant de 2275 €.
les travaux ont couté 2275x1,5 =3412 € (majoration du dimanche).
si l'AG ne veut payer 3412 €, le propriétaire est sûr d'obtenir au moins 2275 €, voire 3412 €.
Je ne vois pas quel motif pourrait conduire un juge à donner raison au syndicat pour ne rien payer sur ces travaux. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 16:02:27
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Citation :
-le désordre provient d'un défaut d'entretien, le syndic n'étant pas en mesure de prouver que les évacuations sont régulièrement curées
çà,c'est vous qui le dite!!!! et,dans ce sujet le CS ne semble pas d'accord sur la façon de faire de l'occupant , et je le comprends.
s'il est vrai que,sauf délégation spéciale,le CS ne peut rien décider il ne faudrait quand même pas oublier :
- qu'il assiste le syndic
- qu'il donne (DOIT donner) son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat,pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. article 21 L1965
Si le CS ne "bouge" pas...on a la question rituelle...et votre CS, il dort
S'il donne son avis (ce qui semble le cas) réaction (s) "de quoi il se mêle"
pas simple d'être membre |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 16:11:02
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Citation :
initialement posté par alexket
mais l'intervention du plombier et du camion se monte à 2275euros (50% de majoration le dimanche)!
Citation :
citation mespres
les travaux ont couté 2275x1,5 =3412 € (majoration du dimanche).
A qui faut il des lunettes??????????
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 16:32:41
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cher felix 1930, il vous faut une calculatrice
Citation :
En province on est,peut être,plus patient et plus près de NOS sous,ceux du syndicat (+ 50% = 1137,50€)
2275 € majoration incluse --> 1516,67 € sans majoration car 1516,67 x 1,5 = 2275 € |
Edité par - mespres le 15 mai 2008 19:52:27 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 17:57:23
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| chacun ses problèmes, moi la calculatrice vous les lunettes ou l'art de noyer le poisson |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 19:12:55
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pour info, il existe un certain nombre de "demandeurs" de remboursement qui ont été déboutés!!!!!
mespres: je vous suggère d'aller passer quelques demi journées dans les différents TI.....en plus vous y serez au frais dans les bâtiments anciens! |
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alexket
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 21:34:14
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je vois que les avis ne convergent pas tous et que la réponse n'est pas si triviale.
Concernant
* les lunettes, le montant de 2275=1137 de camion pompe + 569 de majoration + 450 de curage de la colonne
* la sagesse d'attendre le lundi, cela relève plus de la chance de pouvoir:
** demander à ses voisins d'utiliser leurs WC
** le lavabo pour la toilette minimum (en attendant de pouvoir se doucher)
** être présent pour éponger les débordements des wc sur la carrelage de la salle de douche
Sur ce dernier point, qui justifie le caractère d'urgence, il n'y a pas eu suffisamment de fuites d'eau pour faire un dégât, mais suffisamment pour être vigilant et compliquer l'attente d'un camion pompe, qui viendrait plus de 24h après.
Le CS doit décider puisque le montant engagé dépasse le montant autorisé au syndic (500euros). Les arguments des membres du CS me laissent perplexes:
- c'est une dépense privative
- si la colonne était bouchée, tout le monde aurait un problème
- qui nous dit qu'une intervention sur la colonne de l'immeuble a été réellement effectuée (j'ai l'impression qu'ils contestent l'intervention comme s'il s'agissait d'une fausse facture)
Le surcout de l'intervention dimanche est de 569 euros. J'ai demandé au syndic de rembourser au moins le montant de l'intervention diminué de la majoration... sans succès.
De plus je viens d'aller récupérer la convoc de l'AG:
- rédigée le 6 mai présentée chez moi le 12
- récupérée ce matin
le tout avec une date d'AG le 26 mai!
Les leçons de morale du syndic concernant le fait que ce n'était pas réellement urgent, que j'aurais pu discuter avec mes voisins (aucun n'est plombier) me semblent désormais mal placées:
- ils avaient plusieurs semaines pour préparer cette AG et ils ne respectent même pas le délai de 21 jours pour la convocation.
Je suis à l'écoute de tout conseil me permettant de préparer au mieux l'AG (dans 11 jours).
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 21:36:52
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Bonsoir.
Le locataire devra payer la dépense qu'il a généré en appelant ces sociétés de service qui facturent à un prix exorbitant une prestation qui ne vaut que quelques €.
Dans pareil cas, la sagesse est d'appeler son propriétaire pour lui expliquer la situation. Entre gens de bonne compagnie, il est facile de s'entendre ... Le propriétaire paie la nuit d'hôtel à son locataire et fait tranquillement intervenir un plombier le lundi matin.
Ainsi au lieu de débourser + de 2000 €, le coût ne se serait élevé qu'à 400 € environ.
Pour ce qui est de la majoration dominicale, elle est est automatique comme l'est la majoration en raison d'heures tardives.
On vous ajoute sur la note le camion qui vient de très loin ...  , etc.
Personne n'appelle jamais ces sociétés durant les heures ouvrables ... Elles vivent sur l'angoisse des particuliers devant le refoulement d'une canalisation.
Le syndic n'a pas à payer, pas plus que le syndicat. Le locataire est redevable à la société, qu'il a lui-même démarchée, de la totalité de la somme.
Celui qui attaquerait la copropriété (copropriétaire ou locataire) est loin (très loin ...) d'obtenir satisfaction en raison même de la nature, connue et reconnue, de la société qui est intervenue.
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Amicalement |
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alexket
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 21:54:46
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Bonsoir,
en réponse à Colette, je ne comprends pas comment vous calculez les 400€?
La facture sans la majoration revient à 1587euros. Ce montant correspond (heureusement ou malheureusement) à 8% près au montant engagé pour la même intervention dans notre immeuble.
Le syndic lui-même ne semblait pas étonné du coût (hors majoration) et m'a indiqué que cela correspond au prix moyen de ce type d'interventions!
Je suis preneur de l'adresse d'un plombier qui fait ce type de réparation pour moins de 400euros ( si on enlève le prix d'une chambre d'hotel à Paris, disons 100€ pour faire simple). |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 22:11:16
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Re... bonsoir.
Ne cherchez pas comment je calcule les 400 € puisque qu'il n'y a pas de règles de calcul dans ce que j'ai dit.
Les 400 € représentent, en moyenne, ce que facture un plombier qui vient déboucher vos toilettes un lundi matin.
Ces 400 € sont à relativiser selon le lieu d'habitation. Moins cher ici, plus cher là.
Que votre syndic ne soit pas étonné du prix facturé se comprend puisque les sociétés en question ne vivent que de cette sur-facturation ...
Je l'ai vu faire et je l'ai même relaté dans une précédente intervention, il y a quelques mois. Mais cette fois-là, le locataire et le propriétaire avait joué de concert et les malandrins étaient repartis avec leur camion.
Ce que vous ne dites pas, c'est que pour déboucher, ils n'emploient pas de furet mais envoient la pression dans les tuyaux sans s'être préoccupés du Ø de ceux-ci.
Imaginez que dans quelques jours ou quelques semaines vous ayez une fuite dans un tuyau ... À combien estimerez-vous le coût de la réparation d'un tuyau encastré dans un mur (avec la recherche de fuite et tout le toutim) ? Pensez-vous que le débouchage en force aura été oublié ?
Je suis certaine que votre syndic doit avoir quelques anecdotes sur ce sujet.
Votre locataire s'est "fait avoir". Ce n'est ni le premier ni le dernier.
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Amicalement |
Edité par - colette le 15 mai 2008 22:24:07 |
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alexket
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 22:26:40
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Je sais effectivement qu'il est facile de se faire "avoir" dans une telle situation. Je pense qu'il est aussi facile de la dénoncer après coup. Comment réagir quand:
1. Le plombier qui se déplace essaie sans succès de déboucher WC et lavabo
2. Il vous dit que le pb est dans la colonne d'évacuation
3. que la solution (seule?) consiste à utiliser un camion pompe
4. que si vous n'êtes pas OK sur le point 3, vous payez le déplacement (qui n'a servit à rien) et vous vous débrouillez avec une autre entreprise
Dans une telle situation, le rapport de force penche à mon sens largement du coté du plombier.
Avez vous des arguments (voire des solutions) pour que le plombier propose d'autres solutions que la 3, solutions efficaces et applicables en séance, à meilleur cout?
Concernant le point sur les conséquences d'une telle intervention, je suis d'accord qu'il peut y avoir par la suite. Encore une fois, il me semble que le devoir du syndic, surtout dans un vieil immeuble ( 110ans en l'occurence) est de faire entretenir régulièrement ces canalisations (1 fois par an ou tous les deux ans). Hors ni dans cet immeuble (ni chez moi d'ailleurs, avec un immeuble de 58ans), nous sommes relancés pour cet entretien.
Vaut mieux prévenir que guérir... |
Edité par - alexket le 15 mai 2008 23:15:53 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 07:22:12
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| compte tenu du montant, je consulterais un avocat pour savoir si la cause est plaidable ou non. Vous développez les mêmes arguments que moi, de bon sens. Le syndicat (pas le syndic) est défaillant, dans la mesure où il n'entretient pas ces installations. A faire valoir ce que droit. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 08:51:38
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Citation :
Hors ni dans cet immeuble (ni chez moi d'ailleurs, avec un immeuble de 58ans), nous sommes relancés pour cet entretien.
Vaut mieux prévenir que guérir...
bien d'accord avec vous,mais les problèmes entretien d'un immeuble en copropriété ne concernent pas que le syndic mais également,voire en premier,les copropriétaires donc...........vous;n'importe quel copropriétaire peut demander un devis pour les travaux XXX dans les parties communes et demander au syndic l'inscription de cette demande pour la prochaine AG(ils savent très bien le faire pour LEURS travaux)
le syndic est responsable dans le cas où il ne fait pas exécuter les travaux votés en AG |
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Remboursement frais camion pompe
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