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 Sujet  |
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dakine
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 16 mai 2008 : 06:18:51
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Bonjour,
Je dois faire passer aujourd'hui à l'agence immobilière une proposition pour l'achat d'un terrain, et cela par e-mail ( faut il le faire ou non ) .
Quels sont les pièges à éviter dans la rédaction d'un tel document
Merci de vos reponses
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 06:23:59
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Citation :
Initialement posté par dakine
Bonjour,
Je dois faire passer aujourd'hui à l'agence immobilière une proposition pour l'achat d'un terrain, et cela par e-mail ( faut il le faire ou non ) .
Quels sont les pièges à éviter dans la rédaction d'un tel document
Merci de vos reponses
Aucun piège et aucun risque pour vous tant que le délai de rétractation ne commence pas à courir par le biais d'une notification par LRAR effectuée par l'agence immobilière.
Par contre, indiquez une date de fin de validité, par exemple date d'aujourd'hui + (7 à 15) jours, c'est suffisant pour que celui en face vous dise oui ou non.
D'autre part, parcourez le forum, c'est une question récurrente. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 07:23:09
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| Sauf qu'il n'y a pas de délai de rétractation pour un terrain. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 10:58:03
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Citation :
Initialement posté par jcm
Sauf qu'il n'y a pas de délai de rétractation pour un terrain.
Et pourtant..... 
Cour d'appel de Versailles
Audience publique du vendredi 8 janvier 1999
N° de pourvoi : 1997-424
Publié par le service de documentation de la Cour de cassation
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
FAITS ET PROCEDURE :
Le 07 septembre 1994, Monsieur X... a signé avec la société FRANCE TERRE un contrat de réservation portant sur l'acquisition d'une parcelle à bâtir dans le lotissement "Les Hauts des Grands Champs" à MONCHY SAINT ELOI (OISE).
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 octobre 1994, Monsieur X... a demandé à la société FRANCE TERRE l'annulation du contrat et le remboursement de la somme de 10.000 francs, ce que la société a refusé par lettre du 23 octobre 1994, au motif que le délai de rétractation était expiré.
Le 05 avril 1996, Monsieur X... a fait assigner la société FRANCE TERRE devant le tribunal d'instance de VANVES, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 15.000 francs à titre de dommages-intérêts pour manquement à ses obligations d'information et de conseil en ayant omis de lui préciser, conformément à la loi du 26 juillet 1993 (article L.113.3 du code de la consommation), l'existence du délai de rétractation de l'article 20 de la loi du 31 décembre 1989 et celle de 4.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société FRANCE TERRE a répliqué qu'elle avait parfaitement respecté les termes du contrat, qu'elle n'avait pas à préciser dans celui-ci la faculté de rétractation dans les 7 jours et que l'article L. 113.3 du code de la consommation n'était pas applicable aux ventes de terrains à construire. Elle a conclu au rejet des demandes de Monsieur X... et reconventionnellement, a réclamé 4.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par jugement en date du 21 novembre 1996, le tribunal d'instance de VANVES a rendu la décision suivante : - condamne la société FRANCE TERRE à payer à Monsieur X... une somme de 10.000 francs à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du 05 avril 1996, - condamne la société FRANCE TERRE à payer à Monsieur X... la somme de 4.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - déboute FRANCE TERRE de toutes ses demandes, - déboute Monsieur X... de sa demande d'exécution provisoire, - condamne la société FRANCE TERRE aux dépens.
Le 10 janvier 1997, la société FRANCE TERRE a interjeté appel.
Elle soutient qu'elle-même a satisfait à ses propres obligations contractuelles, alors qu'il appartenait à Monsieur X... de dénoncer le contrat dans les 7 jours et avant le 25 septembre 1994, de sorte qu'il est seul responsable de l'inexécution du contrat; que Monsieur X..., qui a déclaré percevoir un salaire mensuel net de 9.800 francs lors de la signature du contrat, a indiqué dans sa lettre de résiliation qu'en réalité, il ne gagnait que 7.800 francs par mois ; qu'il n'a jamais déposé de dossier de financement auprès d'un organisme financier et n'a jamais eu aucune intention de donner suite au contrat de réservation du 7 septembre 1994 ; qu'enfin, contrairement à ce que prétend l'intimé, la restitution du dépôt de garantie n'était pas automatique du simple fait de la rétractation.
Elle demande à la Cour de : - la recevoir en son appel et l'y déclarant bien fondée, Y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - et statuant à nouveau, - condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 7.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur X... en tous les dépens et dire qu'ils pourront être recouvrés directement par la SCP BOMMART-MINAULT, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur X... répond que la société FRANCE TERRE ne conteste donc pas avoir omis de lui indiquer qu'il bénéficiait d'un délai légal de rétractation de 7 jours ; qu'elle a ainsi manqué à son obligation générale d'information et de conseil du consommateur profane ; qu'il importe peu de s'attacher aux raisons qui ont pu le conduire à se désister de son engagement, puisque l'article 20 de la loi de la loi du 31 décembre 1989 ne prévoit aucune autre condition de mise en oeuvre du délai de rétractation que le délai dans lequel il doit être exercé ; que l'exercice du droit de rétractation emporte nécessairement restitution du dépôt de garantie, puisque le consommateur fait ainsi échec à la formation du contrat ; qu'en tout état de cause, il n'a commis aucune fausse déclaration concernant ses revenus, quand bien même cette circonstance est étrangère au litige; que le défaut d'information par l'appelante lui a causé un préjudice financier, puisqu'il est privé depuis 3 ans de la somme de 10.000 francs, ce qui a pesé sur le budget familial alimenté par son seul salaire, alors qu'il a un enfant à charge.
Il demande à la Cour de : - dire la société FRANCE TERRE irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel, - la débouter de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que la société FRANCE TERRE a manqué à son obligation d'information et ainsi retenu le principe de sa responsabilité, - recevoir Monsieur X... en son appel incident, - l'y dire bien fondé, - y faisant droit, infirmer la décision entreprise du chef du quantum des condamnations prononcées à l'encontre de la société FRANCE TERRE, - et statuant à nouveau : condamner la société FRANCE TERRE à payer à Monsieur X... la somme de 15.000 francs à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter du 05 avril 1996, - condamner la société FRANCE TERRE à payer au concluant la somme de 8.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, - la condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, société titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été signée le 15 octobre 1998 et l'affaire a été plaidée le 27 novembre 1998.
SUR CE LA COUR :
Considérant que la société FRANCE TERRE indique dans ses écritures qu'elle serait actuellement dénommée AFL, mais sans s'expliquer davantage sur ce point et sans en justifier ;
Considérant, ainsi que l'a rappelé le premier juge, que l'article 20 de la loi du 31 décembre 1989 énonce que "Tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles neufs d'habitation, les contrats préliminaires de ventes d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, ne devient définitif qu'au terme d'un délai de 7 jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter, chaque fois que la loi ne lui donne pas un délai plus long pour exercer cette faculté" ;
Considérant que dans l'hypothèse d'une rétractation faite dans le délai légal, l'acquéreur n'a pas à motiver celle-ci ; qu'alors, le contrat ne se forme pas, de sorte qu'aucune de ses dispositions ne peut s'appliquer; que les sommes versées à titre d'acompte doivent être restituées, leur versement devenant sans cause du fait de la non formation du contrat ;
Considérant qu'il est constant que Monsieur X..., signataire d'un contrat de réservation pour l'achat d'une parcelle de terrain à bâtir, devait bénéficier de cette faculté de rétractation sans autre condition que celle du délai pour l'exercer; que même si la loi du 31 décembre 1989 ne précise pas que ce court délai de rétractation doit figurer expressément dans les contrats visés, il n'en demeure pas moins, ainsi que l'a relevé le premier juge, qu'il est de droit constant que le vendeur d'un terrain, professionnel de l'immobilier comme l'est la société venderesse, est tenu d'une obligation générale de conseil et d'information envers l'acheteur non professionnel ;
Considérant que l'appelante ne prétend ni ne démontre avoir informé Monsieur X... de cette faculté de rétractation sans condition; qu'à défaut de l'avoir fait dans le contrat de réservation signé le 7 septembre, elle aurait dû le faire dans son courrier accompagnant l'envoi, recommandé avec accusé de réception, de l'original du contrat conformément à la loi ; qu'au contraire, dans ce courrier, elle demande seulement à Monsieur X... de lui communiquer les coordonnées de l'organisme bancaire choisi par lui pour le prêt et ce, avant le 25 septembre 1994 ; que cette omission est d'autant plus fautive que le contrat précisait en son article 7 intitulé "Durée" "3 mois à compter des présentes, soit au plus tard le 7 décembre 1994", termes dont l'ambigu'té doit s'interpréter en faveur de l'acquéreur non professionnel, ainsi que l'a retenu le premier juge ;
Considérant que par ailleurs, l'appelante ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur X..., dont les déclarations de revenus lors de la signature du contrat correspondaient à ses fiches de paye concomitantes ; qu'en tout état de cause, du fait du manquement de la société FRANCE TERRE à son obligation contractuelle d'information quant aux conditions légales de formation du contrat, Monsieur X... n'a pas été mis en mesure d'exercer la faculté de rétractation prévue en sa faveur par une loi d'ordre public ; que le préjudice en résultant pour Monsieur X... a été l'impossibilité de se faire restituer, sans condition, la somme de 10.000 francs versée lors de la signature du contrat; que par conséquent, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société FRANCE TERRE à payer à Monsieur X... la somme de 10.000 francs à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation devant le tribunal, soit le 5 avril 1996 ;
Considérant que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve d'un préjudice spécifique, distinct de celui occasionné par le retard dans le paiement déjà réparé par les intérêts de droit ; que la Cour le déboute de sa demande en paiement de dommages et intérêts complémentaires par rapport à ceux alloués par le tribunal ;
Considérant qu'eu égard à l'équité, il y a lieu d'allouer à Monsieur X... la somme de 6.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS ; La COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions;
Et y ajoutant :
DEBOUTE Monsieur X... du surplus de sa demande et la société FRANCE TERRE des fins de toutes ses demandes ;
CONDAMNE la société FRANCE TERRE à payer à Monsieur X... la somme de SIX MILLE FRANCS (6.000 francs) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
LA CONDAMNE à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier,
Le Président, Marie-Hélène EDET.
Alban CHAIX.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 16 mai 2008 10:58:53 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 11:10:12
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| Dans votre exemple on est dans le cas d'un lotissement et d'immeuble à construire, mais le délai de rétractation SRU ne s'applique pas à un terrain lambda. Cela a fait l'objet d'une réponse ministérielle et n'a pas encore donné lieu à jurisprudence, à ma connaissance. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 11:41:40
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Allez voir le site jurisprudentes, monsieur je sais tout mieux que les autres:
"La vente d’un terrain à bâtir n’est pas soumise à la procédure de rétractation-réflexion.
Il est vrai cependant qu’un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 8 janvier 1999 avait considéré que l’article L. 271-1 ancien du Code de la construction et de l’habitation (CCH) s’appliquait aux terrains à bâtir.
Cet arrêt ayant bousculé la doctrine et la pratique au regard de l’expression même du texte, la réponse maintenant est négative, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux par exemple dans des situations particulières (Réponse ministérielle à M. Valleix, J.O. A.N., 15 octobre 2001, n° 65.241, p. 5.967)."
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2267
Si dakine suit votre conseil, il pourra vous remercier de l'avoir mis dans la m... |
jcm |
Edité par - jcm le 16 mai 2008 11:43:40 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 11:43:58
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Citation :
Initialement posté par jcm
monsieur je sais tout mieux que les autres:
J'observe simplement que vous oubliez pas mal d'arrêts qui vont à l'encontre de vos discours. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 11:48:07
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Et vous donnez péremptoirement des conseils dangereux. Mais les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
Voici la réponse ministérielle, elle est claire et bien postérieure à votre arrêt qui ne trouve plus à s'appliquer :
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/RM65241.pdf
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 14:35:16
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Citation :
Initialement posté par jcm
Voici la réponse ministérielle, elle est claire et bien postérieure à votre arrêt qui ne trouve plus à s'appliquer :
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/RM65241.pdf
Voyez vous jcm, en France les pouvoirs sont séparés. Vous ne trouverez même pas un acte administratif qui anéantit les effets d'un jugement. N'importe quel boutonneux en première année de droit le sait. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 14:48:39
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Oui, sauf que la loi SRU date d'après votre arrêt, c'est ce qui est expliqué en long en large et en travers dans le site jurisprudentes. Comme vous ne semblez pas l'avoir lu, voici d'autres extraits :
"La première phrase de l’article L. 271-1 du CCH fait état de "tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation". Au sens large du terme, l’achat d’un terrain à bâtir peut avoir pour "objet" la construction. Mais une telle conception infléchit la notion d’objet vers la motivation de l’achat, c’est-à-dire vers la cause du contrat. L’objet est une notion juridique plus précise. L’article 1129 du Code civil précise que "l’obligation doit avoir pour objet une chose au moins déterminée". Il conduit à analyser l’objet de l’acte, visé à l’article L. 271-1, comme étant la contrepartie directe de l’obligation de payer le prix, c’est-à-dire l’immeuble transféré par le contrat. C’est donc cet immeuble même, objet de l’obligation du vendeur, qui doit être à usage d’habitation. Ce n’est pas le cas d’un terrain à bâtir qui ne peut, en lui-même, servir d’habitation.
L’interprétation de l’article L. 271-1 ne peut s’abstraire, en ce qui concerne son application aux terrains à bâtir, de la création, par la loi SRU du 13 décembre 2000, de l’article L. 316-3-1 du Code de l’urbanisme. Ce dernier texte instaure une protection spécifique de l’acquéreur d’un terrain à bâtir dans un lotissement, en renvoyant d’ailleurs à l’article L. 271-1. Cela ne signifie pas, pour autant, que ce dernier texte régisse les terrains à bâtir, bien au contraire. En effet, si l’article L. 271-1 s’appliquait aux terrains à bâtir, il n’aurait été nul besoin de prévoir un régime spécifique pour les lots de lotissement.
Dans la situation du terrain procuré indirectement par le constructeur, le contrat qui s’applique n’est plus, en vertu de l’article L. 231-5 du CCH, le contrat de construction de maisons individuelles mais le contrat de vente d’immeuble à construire (VEFA par exemple). Celui-ci, est soumis au délai de rétractation ou de réflexion." |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 14:53:33
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| Voilà, message effacé. |
jcm |
Edité par - jcm le 16 mai 2008 19:25:51 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 18:55:53
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**modération**
STOP, tous les deux
une fois encore, vous dérapez
nettoyez vos interventions et n'y revenez pas car vous vous ridiculisez tous les deux.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 19:24:58
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OK Emmanuel, bien que je ne pense pas avoir "dérapé", je supprime mon dernier message.
A vous de tenir vos engagements et de supprimer la nouvelle intervention complètement hors sujet de LeNabot, merci. |
jcm |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 19:52:32
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Citation :
Initialement posté par jcm
OK Emmanuel, bien que je ne pense pas avoir "dérapé", je supprime mon dernier message.
A vous de tenir vos engagements et de supprimer la nouvelle intervention complètement hors sujet de LeNabot, merci.
**modération**
non, j'attends encore un peu ... qu'il le fasse. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 20:00:15
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Citation :
Initialement posté par jcm
OK Emmanuel, bien que je ne pense pas avoir "dérapé",
NOOOOON................. ! à peine. Lisez donc votre vocabulaire rien qu'à la fin du fil cité. Mais moi je ne demande même pas qu'on retire vos injures. Les lecteurs jugeront. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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tsintao
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 20:27:40
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| Faut arreter de chercher les poux là ou il n'y a pas!Concernant l'offre aucun risque.Ce document n'a pas de valeur juridique donc mettez dans votre lettre que vous etes acheteuse au prix de temps et que l'offre est valable jusqu'à j+7.Voilà |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 20:41:41
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| Où avez-vous pris que l'offre n'a pas de valeur juridique ? Pourtant, une offre acceptée vaut vente... |
jcm |
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tsintao
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 20:55:18
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| tous les notaires avec qui je travaille...Si l'offre est acceptée personne n'est tenu de signer le compromis mais ç'est ce qui arrive 9 fois sur 10 sinon l'offre n'aurait jamais été sigée.Cependant,un acheteur peut signer un compromis sur un bien équivalent mais moins cher par exemple alors qu'il a signé une offre d'achat sur un premier bien.Combien de fois ça m'est arrivé cette situation?! Plus d'une fois ça c'est clair et je n'ai jamais eu aucun procès intenté |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 21:33:13
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Eh bien vous avez eu de la chance.
Depuis qu'il est interdit de prendre un acompte avec une offre, beaucoup d'AI croient qu'elles n'ont pas de valeur, et font partager cette croyance à leurs clients quand ça les arrange. |
jcm |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 21:46:40
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| Les 3 documents juridiques reconnus sont le compromis, la promesse de vente et l'offre d'achat. Ce que nous faisons signer est une proposition d'achat. Rien que pour cette raison , je pense que ce document n'a pas de valeur juridique et reste un document commercial. |
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tsintao
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 22:42:26
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| Elles ont une valeur oui...morale.C'est une façon efficace de garder au chaud ses acheteurs et preparer un compromis ou il n'y aura quasiment pas de rétractation mais si mon acheteur (marié sous la communauté) décède pendant la durée de l'offre je vois pa comment on peut obliger sa veuve de signer le compromis |
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