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Des travaux de ravalement ont été votés lors de l'AG de ma corpropriété. En fait les copros (j'ai voté contre) ont donnés mandat au conseil syndical pour choisir une entreprise pour un montant TTC DE 166.000 € (hors coût dommage-ouvrage, honoraires architecte et syndic. Mon problème est par rapport aux appels de fonds nécessaire, le syndic va procéder à ces appels à compter du 1er juillet 2008 sur 9 trimestres mais les travaux ne seront réalisés, (par qui je ne le sais pas encore puisque qu'auncunes entreprises n'a été décidées) qu'une fois les appels de fonds récoltés c'est à dire à peu près dans 2 ans. Personnellement, je ne suis pas d'accord sur ce principe et je préfère payer ma quote part dès le commencement des travaux, et je souhaitais savoir si j'en avais le droit ???
lors d'un vote pour des travaux comme ceux indiqués vous devez voter sur des devis joints à la convocation et sur un coût global des dépenses = travaux + honoraires architecte + honoraires syndic
donner mandat au CS,notamment pour la somme annoncée est une erreur
il doit également être indiqué la période de commencement des travaux voire leur durée et bien entendu la clé de répartition
Pour vous, si les appels de fonds "annoncés" ont été acceptés en AG vous serez dans l'obligation de les régler;même en étant opposant à la décision
Par contre ce qui est difficilement compréhensible, c'est ces appels de fonds sur 9 trimestres soit + de deux ans et, je suppose, sur le compte du syndic ou sur un compte "réserve travaux" ouvert au nom du syndicat des copropriétaires???
Si les travaux de ravalement ne concerne qu'une "remise en peinture" des façades la DO n'est pas obligatoire
si les travaux ont été votés avec un échéancier, c'est à dire avec des dates de précises pour les appels de fond, les créances sont donc liquides et exigibles à ces dates
vous auriez pu expliquer en AG aux copropriétaires qu'il fallait voter sur un échéancier ET sur une date de début de travaux
Tout d'abord merci pour vos réponses. Je me permet de rajouter quelques petits détails concernant ce vote. Je joint la résolution voté pour plus de renseignements, car comme l'indique Felix1930 il n'y a pas de noté sur cette résolution "la période de commencement des travaux voire leur durée et bien entendu la clé de répartition" Résolution n°.. : RAVALEMENT DE L'IMMEUBLE MURS ET MURETS COTE PARKING ISOLATION DU PLAFOND DU PORCHE A LA GRILLE BLEUE L'assemblée, après avoir : - pris connaissances des conditions des devis notifiés (les 2 devis proposés datent de mai 2007, le syndic nous a juste précisé verbalement que celui ci avait subi une hausse de 3%) - pris connaissance de l'avis du conseil syndical - décide d'effectuer les travaux suivants : ravalement total de l'immeuble, des murs et murets côté parking et isolation du plafond du porche à la grille bleue. - donne mandat au conseil syndical pour choisir une entreprise pour un montant TTC de 166.000 € (hors coût dommage-ouvrage, honoraires architecte et syndic. - prend acte du montant de la police "dommage-ouvrage" rendue obligatoire en vertu de la loi du 4.1.1978 pour un montant de 2,8% TTC des travaux et honoraires intervenant soit environ 5.000 euros TTC - prend acte du montant des honoraires de maîtrise d'oeuvre assurée par un architecte pour un montant de 7% HT du montant des travaux soit environ 12.300 € TTC - prend acte que les honoraires syndic s'élèvent à 2% HT du montant des travaux suivant le contrat soir environ 4.000 € TTC - décide de prendre la totalité du fond de prévoyance soit la somme de 35.000 € (cette somme à été réduit oralement à 25.000 € lors de la réunion) - autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires à compter du 1er juillet 2008 sur 6 trimestres (augmentée à 9 trimestres lors de la réunion) pour une montant de 187.300 € - 35.000 € = 152.300 € TTC (ces appels de fond seront conservé sur le compte de la copropriété) Sur les devis proposés aucune date de début de travaux n'est notifié et le syndic ne nous l'a pas donné non plus étant donné qu'il attend d'avoir la totalité de la somme pour trouver une entreprise et faire effectuer les travaux. Je ne suis pas contre le ravalement, mais contre les appels de fonds, je ne trouve pas logique de verser de l'argent pendant 9 trimestres sans savoir si les travaux seront réélement effectués, car pour l'instant à part le fait d'effectuer le ravalement, aucuns choix concernant un devis ou une entreprise à été fait. Si vous pouviez m'éclairer sur ce point. Merci d'avance
Notre copropriété étudie aussi un ravalement, mais nous avons procédés à l’inverse de vous
Nous avons fait voter en AG un montant de 6000 € pour confier une étude de ravalement à un architecte. Ce montant sera récupéré sur les honoraires du syndic si les travaux sont votés.
L’architecte, en accord avec le conseil syndical et le syndic à établi un cahier des charges technique et un bordereau de réponses à appel d’offres qu’il a transmis à plusieurs entreprises.
Les entreprises ont répondu à l’appel d’offres et la commission ravalement du conseil syndical le du syndic et l’architecte ont retenu deux d’entres elles, les ont convoqués pour qu’elles présentent leur projet et aussi pour négocier leurs prix
Aujourd’hui, nous savons combien nous coûtera ce ravalement, et dans quelles conditions techniques il sera réalisé. Le projet a été présenté aux copropriétaires pour savoir s’ils y étaient favorables ou pas, avant de préparer une assemblée générale pour leurs proposer le vote du ravalement.
Si le ravalement est voté, le syndic devra appeler la totalité des fonds avant le début des travaux (il nous a annoncé que la loi SRU l’y oblige). Cela pose un problème à certains copropriétaires car le délai pour rassembler les fonds est assez court. Ce ravalement est programmé sur 12 mois environ hors période d’intempéries, c’est à dire qu’il pourrait durer 15 mois (ils démarreraient en février 2009) et si nous voulons être sur de bénéficier de la TVA à 5,5 % il faut que les travaux soient achevés fin 2010. Les appels de fonds (8000 à 12000 € par copropriétaires) devront donc être versés en octobre ou novembre 2008 (ils seront placés sur un compte rémunéré).
Dans votre cas, il faudrait vous renseigner pour savoir si votre syndic a le droit de faire des provisions pour des travaux dont la date d’exécution n’est pas programmée. Il me semble que la loi SRU l’interdit, mais je ne suis pas très calé dans ce domaine. Personnellement, Dans notre cas, nous connaissons le montant, l’entreprise, mais nous avons un problème pour appeler les fonds
Avec un budget de 116 000 € vous trouverez certainement des entreprises pour faire les travaux. Cependant, il serait préférable que vous établissiez un cahier des charges pour définir exactement ce que vous voulez faire et le transmettre à plusieurs entreprises pour qu’elles chiffrent. Si vous annoncez votre prix avant de demander des devis, vous risquez de ne pas pouvoir négocier grand chose.
Bon courage
ffournier78 Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
ffournier78 un ravalement est une opération qui doit s'analyser sur 10 ans aussi bien au plan des financements à rechercher qu'au plan de la plus value du bien à en attendre. le conseil syndical est bien le meilleur acteur pour conduire cette action car le syndic pro ne raisonnera pas sur cette distance. ici nous avons fait appel au Crédit Foncier qui distribue maintenant les prets "copro100" tout à fait adaptés aux ravalements. Cet organisme peut vous donner la marche à suivre pour obtenir ce finan-cement très interessant actuellement face à l'inflation qui repart. il y a aussi les prets des organismes du 1 % "pass-travaux" qui peuvent tout prêter aussi à un taux très favorable en proposant ces solutions de financement vous donnerez confiance afin d'obtenir la majorité de l'article 24 que vous n'avez pas encore réunie, si j'en juge par le résultat de votre "pré-assemblée" casi
Bonsoir. Il ne me semblait pas que la loi imposait aux copropriétaires de s'acquitter de la totalité du montant des travaux préalablement à l'ordre de service ? Vu que le Syndic n'a pas le droit de faire des avances au syndicat, il suffit que l'AG décide que les appels de provision soient exigibles le 1er jour de chaque trimestre où un débours sera nécessaire : par exemple 30% à la commande, deux situations de 25% et le solde 20% pour la livraison. Tant que l'AG n'a pas décidé de l'entreprise avec laquelle elle va contracter, il me semble que les sommes (qui n'ont pas besoin de couvrir 100% du montant estimé) sont des provisions spéciales, régies selon le principe des avances, et donc remboursables en cas de cession ? Et que dès que la décision est prise, il s'agit alors de provisions définitives sur travaux ? Au moment de rédiger un projet de résolution, je souhaite être concis. Merci de votre aide...
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN.
Ravalement et appel de fond
Forum fermé
Posté - 23 mai 2008 : 00:14:17
