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Bonjour, Mon appart est en vente depuis 1 an. J'ai des difficultés pour le vendre car il se situe au dessus d'un bar. Récemment le propriétaire du fond de commerce en dessous vient faire une visite. Il est très intéressé. Nous nous mettons d'accord sur le prix. Mais il y a un problème... Selon lui il n'a pas 2 années d'activités revolues et dans ces conditions la banque refuse de lui prêter de l'argent. Les 2 ans seront revolus fin octobre.
Connaissez vous cette restriction ? Si oui pensez vous qu'un bilan prévisionnel pourrait être accepté par la banque ? Je précise que leur affaire marche très bien.
Il me propose donc de louer l'appart jusqu'au mois d'octobre et de l'acheter ensuite. Pensez vous que ce soit une bonne idée ? Existe-t-il un moyen de sécuriser la vente ?
Je vous pose ces questions parce que j'ai parfois des doutes sur ces réelles motivations et je ne voudrais pas qu'il me ballade pendant des mois pour ne pas faire la vente à la fin.
Je pense que la proposition du barman est judicieuse, à condition de faire les choses proprement :
Je vous conseillerais de signer un compromis maintenant, au prix convenu, en prévoyant une vente définitive en fin d'année; puis de lui signer un bail s'il souhaite occuper les lieux rapidemment.
Maintenant, est-ce que, dans le pire des cas, si la vente ne se fait pas (prêt non accordé, par exemple), cela vous poserait un problème de continuer sur la location plutôt que de vendre ? Si la réponse est oui (prêt relais de votre coté, par exemple), ne faites pas la location et baissez drastiquement le prix maintenant pour accélérer la vente avec un autre acheteur...
Une petite question pour finir : est-ce que le bar existait déjà lorsque vous avez acheté l'appartement ? Si oui, vous savez désormais pourquoi les trois règles de l'immobilier sont l'emplacement, l'emplacement et... l'emplacement !
Merci Gei pour avoir pris le temps de répondre à mon post.
Je ne suis pas contre la proposition du bar : location puis vente fin d'année en signant un compromis maintenant. Ce qui me fait peur c'est que la vente effective sera soumis à une close d'obtention du crédit. Il serait donc facile pour eux de se désister fin octobre (en obtenant de leur banque un refus de prêt de complaisance) qui pourrait être motivé par tout un tas de facteurs extérieurs qu'il est difficle de maitriser. J'en profite pour poser la question : peut on sécuriser à minima, en avance de phase, le fait que cette clause (non obtention du crédit) ne sera pas utilisée à la toute fin du processus de vente ?
Je vais en tout cas réfléchir à votre proposition : vente avec baisse de prix importante pour accéléler la vente.
Pour répondre à votre question : oui le bar existait déja. A ma décharge le contexte de l'immo était différent d'aujourd'hui : après 1 an de recherche intensive et de nombreuses concessions intégrées je ne trouvais rien à acheter dans le secteur. Pour info l'appart était délabré (je l'ai donc entièrement restauré) mais il se trouve face mer. Si la vente s'effectue je retire un peu de bénéfice. Le bilan n'est donc pas si négatif que ça.
Néanmoins je vous rejoint : après un effort massif de restauration et deux ans de travaux je n'en retire pas le bénéfice que l'on aurait pu attendre. Au global c'est effectivement une erreur, pas si grave que ça, mais une erreur quand même de l'avoir acheté. Mais comme on dit l'erreur est humaine et qui peut se vanter de n'en avoir jamais commis? Cela reste de plus une expérience utile de la vie.
Pas de souci, je suis aussi bien placé pour savoir que c'est en faisant des erreurs que l'on apprend (tant que ça ne consiste pas à s'endetter pour 40 ans sur un bien qui n'aura plus aucune valeur dans 5 ans...)
Pour revenir à notre sujet, un seul refus de prêt ne suffit pas. On peut mentionner un nombre minimum de refus dans le compromis, mais 2 me semblent suffisants, par ailleurs je pense qu'un refus de complaisance tombe sous le coup de la loi (à confirmer), même si c'est évidemment difficile à prouver...
La banque est toujours l'allié du commercant, elle lui a prété de l'argent pour obtenir son bar, donc le commercant et la banque sont liés . Si le commercant va mal, c'est mauvais pour la banque aussi. En bref, la banque a intéret de soutenir le barman, donc, être complaisante. Au bout de 2 ans d'activité, il est facile, même si l'affaire marche bien, de refuser le prêt ou de faire refuser le prêt; rien est sur de ce coté la...
La meilleure solution selon moi est de le louer cher au barman, et de lui faire un prix de vente raisonnable. Comme ca, il aura intéret a respecter l'accord, et des octobre , à devenir proprio plutot que locataire. Des que le bail est fait, n'oubliez pas que si le crédit est refusé, il peut rester dans les lieux et votre bien est à vendre occupé, ce qui impacte sur sa valeur...
Bonne remarque concernant le prix de loc. J'étais plutot dans l'état d'esprit de lui faire "un fleur" mais ce ne serait effectivement pas un bon calcul. Enfin l'ensemble de vos commentaires me fait dire qu'il faut vraiment que je pousse le mode "nominal" c'est à dire lui imposer une vente sans loc avant son second bilan; qu'il fasse le forcing auprès de sa banque. Merci.
Vente à un commerçant
Forum fermé
Posté - 24 mai 2008 : 09:32:37
