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makks
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 22 oct. 2003 : 00:48:01
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Bonjour à tous,
J'ai rachete il y a 3 ans un fonds de commerce d'un hotel bureau, et repris par la meme occasion un bail 3-6-9 devant s'achever 2 ans apres le rachat! sans probleme dixit mon notaire!mais depuis les problemes s'accumulent!
Depuis mon arrivee je repare sans cesse, la plomberie , les murs , les menus travaux d'amelioration et d'entretien!
je verse tous les mois mon loyer sans broncher mais là je suis confronte à de serieux problemes!
- premier probleme! le bail initial personne ne le possede! ni le proprietaire, ni son agent immobilier ! ni son notaire! et il n'y a que des renouvellements depuis des decennies!
- deuxieme probleme! les murs de mon etablissement se fissurent dangereusement! L'escalier principal est entraine par la facade du batiment qui semble s'ecarter du reste , les limons se desolidarisent et il risque un jour ou l'autre de ceder!une partie annexe des murs semble s'affaisser et se separe du reste aussi!
les consequences sont dramatique pour mon activité car des fissures apparaissent dans les chambres detruisant les tapisseries, dans les salles d'eau les faiences se decollent ou les joints cedent ce qui entraine des infiltrations d'eau, des fuites et des degats des eaux!
Je suis contraint de bloquer mes chambres trop degradees et je subis de grosses pertes financieres d'exploitation
De plus la proprietaire des murs ne veux pas assumer les travaux et fait l'autruche!
-troisieme probleme, la commission de securite est passee et me demande un rapport de controle de l'installation électrique, et il s'avere que comme la plomberie , l'electricite est hors normes, je risque la fermeture administrative et en plus la faillite personnelle car c'est ma premiere affaire et j'ai tout investi dedans, refaire tout m'est impossible financierement!
J'ai remarque qu'aucun controle et aucuns travaux concernant soit l'electricité soit la plomberie n'ont été faits depuis au moins 15 ans date la plus ancienne mentionnee dans le registre de securite!mais je suis sur que rien n'a jamais ete controle
J'ai l'impression d'avoir été roulé par tous, la proprietaire, le vendeur, et le notaire!
quelles sont les responsabilites de ma proprietaire concernant les murs, l'installation electrique et la plomberie?
Quels sont mes recours?
Aidez moi svp! je risque de tout perdre! c'est tres urgent!
merci d'avance
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patris
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 13:53:03
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Bonjour,
Concernant l'électricité et la plomberie, vous avez racheté un fond de commerce en toute connaissance des lieux et par conséquent il n'y a pas de vices cachés.
Par contre, comment avez-vous pu racheter ce fond sans avoir un exemplaire du bail ?
Pour les gros oeuvres il incombe au propriétaire des murs de faire les travaux nécessaires et sans bail il vous sera difficile de lui réclamer une indemnité pour perte d'exploitation.
Compte-tenu de la situation d'urgence, je vous conseil vivement de faire appel aux services d'un avocat car la procédure sera longue !
Bon courage
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 15:06:38
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Votre acte de vente du fonds de commerce emporte cession du droit au bail.
L'acte de vente doit contenir les références au bail, ne serait-ce que par le biais du dernier renouvellement.
Dans le cadre de la cession du droit au bail, il faut bien comprendre que, mises à part les dispositions du décret de 1953, impératives, le reste des baux commerciaux est régi par les dispositions supplétives du C. civ., à défaut d'indication contraire du bail.
Tout dépend du contenu du bail.
Il y a de grandes chances que le bail indique que le preneur fera son affaire, y compris sur le plan pécuniaire, de la mise en conformité en relation avec les dispositions relatives aux établissements qui reçoivent du public.
Vous êtes aux droits du cédant. Vous devez en principe (sauf accord contraire, improbable en l'espèce) assumer les obligations de celui-ci, ainsi que celles des précédents preneurs.
Il faut bien se rendre compte que le statut des baux commerciaux donne un privilège au preneur (propriété commerciale). Et celui-ci ne peut par ailleurs prétendre amputer les droits légitimes du bailleur. Ses droits sont aussi respectables que ceux du preneur.
Si vous aviez des griefs à faire valoir, retournez-vous vers votre vendeur, ainsi que vers le notaire. Il n'ont pas dû vous expliquer à quoi vous vous engagiez.
Quant au bailleur, il ne fait que faire prévaloir ses droits de manière objective.
Ceci étant, il conviendrait de combiner ce qui précède avec la manière dont est répartie contractuellement la charge des travaux (je pense à la question de la fissure). Mais, pour ce faire, il convient de se reporter d'abord au bail.
Bref, vous vous acheminez vers un contentieux long et difficile (si le bailleur le veut et le peut), sur la résiliation du bail, pour inexécution, ou sur l'acquisition de la clause résolutoire pour irrespect de l'obligation d'entretien. Au terme du bail il pourra "remettre la gomme" ou demander un déplafonnement du prix du loyer, voire invoquer la perte économique de la chose.
Il est possible qu'il cherche à récupérer son immeuble libre et, dans ce cas, faire une opération de promotion immobilière.
Selon les circonstances, il vous serait possible de proposer d'acheter l'immeuble afin d'en faire ce que vous souhaitez.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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makks
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 24 oct. 2003 : 18:19:38
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Merci pour vos réponses rapides....
Mais tout cela ne me rassure pas tellement!
Il est clair que le gros oeuvre est à la charge du proprietaire, mais le probleme est qu'il ne veut rien prendre en charge!
Concernant le bail, les seuls éléments existants et produits à ce jour ne sont que des renouvellements d'un bail référence, mais qui ne mentionnent d'aucune façon les obligations de l'un ou de l'autre!
Le bail en lui meme est introuvable, personne ne le possede, que ce soit le proprietaire, son agent immobilier ou les notaires qui ont eu en charge les actes et les renouvellements!
Tout ce que je peux dire , c'est que l'ancien proprietaire du fonds de commerce, mon vendeur, a été plusieurs fois contraint de faire appel à la justice face au proprietaire, que ce dernier à perdu à chaque fois, et que l'objet de ces conflits a toujours été des travaux d'"entretien" et d'aménagement.....
Depuis mon arrivee dans les murs, je ne cesse de restaurer et réhabiliter ce qui n'a jamais été entretenu, à mes frais et sans rien demander en échange, je pense réellement que le proprietaire est de mauvaise fois et qu'à part encaisser le loyer tous les mois son immeuble n'a aucun intéret.
Ma vie risque de tourner au cauchemard, car tant que les murs ne sont pas consolidés je ne peux moi faire aucun travaux, meme de mise en conformite.Et vu que le propriétaire ne veut pas bouger cela risque de prendre trop de temps!
Ne puis je pas avoir gain de cause du fait qu'il est impossible au proprietaire de fournir un exemplaire du bail, et donc qu'on ne peut pas savoir les obligations du preneur ,s'il y en avait....?
merci
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 oct. 2003 : 00:02:18
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En raison de la gravité de cette affaire et de sa complexité, vous ne devrez pas vous contenter des avis reçus sur ce forum. Vous devez consulter un avocat. Une solution amiable me ne me semble pas possible. Vous devrez solliciter la justice pour qu’elle se prononce sur les obligations du bailleur et vous aurez peut-être même à recourir à une exécution forcée du jugement.
Le bail a peut-être été perdu par le précédent locataire. Mais il est possible aussi que ce bail soit simplement verbal. Le décret du 30 septembre 1953, dont les principaux articles ont été transféré dans le code de commerce, n’oblige pas à ce que le bail soit écrit.
Il n’est pas évident que le bailleur soit tenu aux grosses réparations : toutes les conventions sont possibles. Une clause mettant l’entretien du gros œuvre à la charge du locataire n’aurait rien d’illégal. Les seuls éléments dont vous disposez pour connaître la teneur du bail sont les jugements obtenus par votre prédécesseur. Il faudra les produire pour que le tribunal statue à nouveau en votre faveur et force votre bailleur à entreprendre les consolidations nécessaires. Pour que les travaux puissent se faire aussi vite que possible, il faudrait que vous puissiez faire condamner votre bailleur sous astreinte.
Le second œuvre, électricité, plomberie etc, est probablement à votre charge. Vous êtes censé l’avoir examiné et pris connaissance de son état : il est douteux que vous puissiez exercer un recours pour cela que ce soit contre le vendeur du fonds ou contre le bailleur.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 25 oct. 2003 : 04:32:13
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Suite au précédent message de Makks, je demeure toujours étonné par le fait qu'il ne soit pas possible de mettre la main sur le bail.
Comme l'indique très justement P.F. Barde, l'application du statut des baux commerciaux ne requiert nullement un bail écrit.
Par ailleurs, pour ce qui ne relève pas strictement du statut, tel qu'il résulte des dispositions du décret de 1953, le bail est régi par le droit commun du louage de chose.
Sur ce terrain, également, l'écrit ne constitue pas une condition de validité du bail.
Ceci étant, je serais très étonné qu'un écrit n'ait pas été dressé.
Il y a un moyen simple de le savoir. L'acte de cession du fonds de commerce doit comporter un paragraphe dans lequel il est question du bail (mention obligatoire dans les ventes de fonds). On doit trouver une phrase du type : "Conformément à l'acte sous seing privé ou à l'acte authentique ... par lequel ... a donné à bail à ...". On doit également trouver quelque chose comme "Etant rappelé que ledit bail résulte du renouvellement d'un précédent bail établi sous seing privé ou en la forme authentique ...". Très souvent, les actes reprennent les clauses principales du bail.
Bref, qu'il s'agisse d'un bail écrit dont on ne retrouve pas la trace, ou d'un bail qui n'a pas été établi par écrit (je préfère ce terme à celui de bail verbal qui, strictement, désigne un bail sans indication de durée, alors même que le bail serait constaté dans un écrit), la situation est la même.
Dans un précédent message, je vous présentais une situation courante en matière de baux commerciaux. Mais elle resposait sur l'existence d'un contrat écrit dont les clauses dérogeaient au droit commun du contrat de louage, s'agissant des travaux.
Si on s'en tient au droit commun, maintenant, se pose à titre préliminaire, une question de preuve.
La preuve ne concerne pas ici l'existence du contrat, son prix ou sa durée. Il s'agit, le cas échéant, d'établir la preuve de l'existence du contenu du contrat.
Le droit commun de la preuve s'applique (avec la liberté de la preuve pour la partie qui a la qualité de commerçant).
A défaut de pouvoir rapporter la preuve de l'existence de tel ou tel accord de volonté sur tel ou tel point, ce sont les règles supplétives du C. civ. qui s'appliqueront.
S'agissant des travaux, les dispositions des art. 605 et s. C. civ. ne sont certainement pas applicables puisque celles-ci concernent l'usufruit.
Pendant la durée du bail, le bailleur est tenu des réparations autres que locatives (art. 1720, al. 2 C. civ.).
Quant au preneur, il doit restituer la chose en fin de bail dans son état. Il doit donc l'entretenir. N'étant pas tenu des dégradations antérieures à son entrée dans les lieux, le preneur a intérêt à faire toute diligence pour qu'un état des lieux soit dressé. A défaut, il est réputé avoir reçu la chose en bon état (art. 1730 et s. C. civ.).
Le cadre général est que le preneur ne répond que des détériorations fautives (règle tirée de l'art. 1728, 1°). L'art. 1732 C. civ. aménage le système de présomption simple de faute.
Cependant, le législateur a ménagé des exceptions. L'une concerne l'incendie et l'autre les réparations locatives.
Le preneur est tenu des réparations locatives et de menu entretien (art. 1754 C. civ.). Le locataire doit rendre la chose en bon état de réparations locatives et ne peut dégager sa responsabilité que par la preuve de la cause étrangère (vétusté, force majeure ou faute du bailleur). Peu importe qu'il n'ait pas commis de faute ou que les réparations locatives soient dues à l'usage normal de la chose).
Au regard des exemples de réparations locatives données par le législateur dans l'art. 1754 C. civ., on déduit que le bailleur est tenu des réparations de gros entretien.
Ceci semble donc pouvoir vous satisfaire.
Néanmoins, le bailleur n'est pas tenu de reconstruire l'immeuble loué en cas de perte totale ou partielle, c'est à dire lorsqu'une partie de la chose ne peut pas être conservée sans dépense excessive.
D'ailleurs, selon une vision large des dispositions des art. 1722 et 1741 C. civ., la jurisprudence retient le caractère excessif de la dépense nécessaire pour corriger la vétusté, au titre de la perte de la chose. Encore faut-il que la perte de la chose ne soit pas due à la faute du bailleur.
Si l'état de l'immeuble vient de l'instabilité du sol, rien n'est gagné !
Le terrain de la garantie des vices cachés dans le bail ne vous serait pas d'une grande utilité. Cette action se solderait par la la résiliation du bail ou une simple réduction du loyer. Ce n'est sans doute pas la solution que vous recherchez.
Sur le terrain de la vente du fonds, ou sur celui de la cession de créance (créance née du bail), vous auriez peut-être une possibilité, par le biais des vices du consentement. Je ne suis pas certain que l'on vous ait bien expliqué la situation réelle de cet immeuble. Pourtant, que s'agissant d'immeubles spécialement aménagés, l'élément principal du fonds est le droit au bail.
Quant à la garantie, dans la vente du fonds de commerce, elle s'applique à l'universalité que constitue le fonds.
Et s'agissant de la cession de créance, le cédant garantit l'existence de la créance, pas sa consistance.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 25 oct. 2003 : 07:03:18
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Bonjour,
Il est fréquent de laisser la main quand on peut perdre le bras.
Vous écrivez risquer la faillite.
Ne pouvez-vous pas prendre un emprunt pour acheter les murs?
Les mensualités seraient peut-être couvertes par le loyer actuel, vous engageriez les travaux sans attendre le bon vouloir du propriétaire et vous les rembourseriez par la location des chambres que vous ne pouvez pas actuellement proposer à votre clientèle.
En devenant propritaire des murs et du fonds vous créez un potentiel économique qu'un banquier ne pourrait ignorer.
Vous pourriez aussi vous associer,pour éviter l'emprunt?
Mieux vaut partager que tout perdre?
Si le propriétaire ne regarde que ses loyers et pas les murs, il est fort possible qu'il vende. Le tout puisque vous connaissez la chose c'est de déterminer le prix que vous pouvez mettre et celui qu'il désire.
Vous éviterez un bon procès même avec un mauvais arrangement...
LBH |
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makks
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 oct. 2003 : 09:33:45
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Bonjour et merci à tous pour ces bonnes informations,
Pour ce qui concerne le bail, il est bien référence dans l'acte de vente du fonds, seulement il est introuvable, et personne ne sait exactement ce qu'il y a dedans,donc l'agent immobilier qui gère les murs ainsi que la propriétaire pensent pouvoir me faire avaler n'importe quoi.
les renouvellements ne reprenent en aucun cas les obligations des deux parties, ni la destination des locaux detaillee!
Mr GAUDIN, pourriez vous m'expliquer plus amplement le principe du vice de consentement svp? Les textes de ce type me sont assez étrangers et je ne voudrais pas comprendre de travers!
Acheter les murs.... en effet ce serait la solution ! couteuse mais sure! reste a voir si les travaux sont realisables, abordables et si ils n'est pas trop tard pour rattraper les degats!
Le probleme est que je lui ai deja pose la question et que les murs ne seront pas a vendre avant son deces!
merci encore
M.W
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 02:56:32
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La vente du fonds de commerce, comme, d'ailleurs, la cession du droit au bail (cession de créance), doit respecter les conditions de validité communes à tous les contrats.
Le contrat est structuré par quatre éléments constitutifs principaux : le consentement, la capacité, l'objet et la cause. Si chacun de ces éléments a une automie propre, ils entretiennent néanmoins des rapports entre eux.
Le consentement, élément premier de tout contrat, est celui qui est susceptible de soulever des difficultés, en l'occurrence.
Le droit français s'acarte du droit romain qui était un droit formel et formaliste. Ce caractère n'est pas totalement absent de notre système. Ceci étant, la portée du formalisme n'est pas la même. D'un point de vue philosophique, le droit français repose sur le principe du consensualisme. La volonté est dotée d'une telle force qu'elle suffit à former le contrat, sur délégation de la loi, néanmoins (art. 1134 C. civ.).
Sauf à qualifier tous développements supplémentaires concernant l'éventuelle discussion du principe du consensualisme de prolégomènes, il suffit d'indiquer que le droit français des contrats protège le consentement sur deux plans :
- Le défaut de consentement
- les défauts du consentement
Si le consentement existe, encore faut-il qu'il soit intègre.
Les défauts du consentement peuvent être objectifs (la lésion qui est exceptionnellement retenue dans notre système) ou subjectifs.
Les défauts subjectifs du consentement sont au nombre de trois : erreur, dol et violence.
La protection de l'intégrité du consentement est en premier lieu réalisée par le biais de la notion d'erreur. L'erreur consiste à croire vrai ce qui est faux, et inversement. Se tromper spontanément permet de remettre en cause le contrat conclu sur cette base. Naturellement, n'importe quelle erreur ne saurait être prise en compte.
L'erreur doit avoir été déterminante, c'est à dire que, sans elle, celui qui s'est trompé n'aurait pas donné son consentement.
Elle doit porter sur l'objet des prestation, soit directement (sur des éléments matériels), soit indirectement, à travers l'aptitude de l'objet à remplir la fin poursuivie par la victime de l'erreur (le but étant considéré en liaison avec les qualités de la chose).
L'erreur ne saurait donc porter sur des motifs propres à l'un des cocontractants, à l'insu de l'autre. Le jeu des modalités du contrat (conditions suspensives ou résolutoires) s'appliquera, le cas échéant.
Pour le reste, s'imposera une subtile casuistique sur la question de savoir si la victime de l'erreur recherchait telle ou telle qualité de la chose, en rapport avec telle ou telle fin qu'elle recherchait, autant d'éléments auxquels l'autre partie pouvait légitiment s'attendre, eu égard au comportement respectif de l'un ou de l'autre. Sur ce plan, l'obligation d'information revêt un caractère essentiel. L'un doit informer l'autre, et celui-ci doit susciter l'information de celui-là.
Cette dialectique dépend de la qualité des parties. Entre professionnels, ce qui est le cas de chacune des parties dans les ventes de fonds, l'éventuelle déloyauté des parties sera appréciée de manière moins sévère que dans les rapports entre un professionnel et un profane.
En pratique, sur le plan judicaire, la nullité dépendra d'une comparaison entre ce qui a été convenu et la réalité.
S'agissant de professionnels, il est à redouter que, concernant la cession du fonds de commerce, l'état de l'immeuble dans lequel ce fonds est exploité, en l'absence de toute clause s'y rapportant, soit tenu comme aléatoire ou, en d'autres termes, indifférent. Il pourra être opposé à l'acquéreur son manque de diligence pour ne s'être pas préoccupé, dans la définition contractuelle de l'objet de la cession, de l'état de l'immeuble. Son erreur ne sera pas déterminante.
Quant au dol, il se définit comme une erreur sciemment provoquée. Dans ce cadre, les magistrats s'attachent à déceler dans le comportement de l'autre partie une faute intentionnelle. L'intérêt du dol est qu'il permet un élargissement de la nullité du contrat aux erreurs sur les motifs, notamment.
Bien que la solution soit discutable, et discutée, la jurisprudence est fixée dans le sens de l'assimilation de la dissimulation d'un élément d'information à un manoeuvre positive. Encore faut-il que la dissimulation de cet élément soit déterminante sur le consentement de l'autre partie. Le silence volontaire sur cet élément d'information peut provoquer une erreur déterminante.
L'exacte information constitue une exigence de plus en plus rigoureuse, en relation avec le principe de bonne foi.
Le vendeur, indépendamment de ses qualités de professionnel, est placé dans une situation particulièrement favorable. C'est lui qui connaît le mieux la chose. Il existe donc un déséquilibre par rapport à l'acquéreur, même professionnel, également, qui n'a pas, par définition, accès aux mêmes éléments d'appréciation que ceux dont dispose le vendeur.
De telle sorte que le vendeur, par son silence, peut être tenté de profiter de l'ignorance de l'autre.
De manière plus large, l'obligation précontractuelle de renseignement est une notion transversale qui est retenue, non seulement sur le plan des vices du consentement, mais également sur celui de l'obligation de délivrer une chose conforme, de la garantie des vices, et de la responsabilité délictuelle.
Cet angle pourrait être intéressant pour vous.
Je ne parle pas du vice de violence qui est anecdotique.
Enfin, l'acquisition de l'immeuble pourrait être intéressante pour vous, selon les circonstances matérielles.
Vous pourriez mettre dans la balance la menace d'une action judiciaire sur le terrain du bail commercial.
Par ailleurs, l'immeuble étant occupé (et, en pratique, ad vitam aeternam), il subit une décote, qui dépend néanmoins du rapport locatif.
Le cas échéant, vous pourriez, à terme, vous livrer à une opération de promotion immobilière (l'intérêt dépend de la situation de l'immeuble, naturellement).
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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makks
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 oct. 2003 : 02:10:35
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Bonjour, et encore une fois merci de m'aider ainsi à trouver une solution!
Mr GAUDIN,
Si je comprends bien , vous soulevez le fait que je serais en droit de me retourner contre le vendeur du fonds? Et ce pour un manque d'information , voire vice caché??
Mon notaire a t il ue quelconque responsabilité dans cette histoire?
C'est lui qui a fait la demande d'informations aupres du vendeur!
NOUVEL ELEMENT IMPORTANT
apres une investigation dure et longue j'ai pu recupérer des documents juste lisibles car uses et vieux concernant le bail qui semble t il daterait de 1966!
il semblerait que les termes de ce bail concernat les obligations du preneur soient:
<<(Le preneur (en l'occurence à l'époque) Mme THAMALET tiendra l'immeuble en bon état de réparations locatives ayant même à charge l'entretien de la toiture.Elle souffrira les grosses réparations que devraient entreprendre les bailleresses , sans pouvoir demander une indemnité quelconque ou une réduction de loyer , même si ces travaux duraient plus de quarante jours>>
J'ai aussi récupéré les documents suivants issus du notarial formulaire BAIL COMMERCIAL "le contrat de bail , règles générales , conclusion du contrat
Fascicule A-4 droits et obligations des parties, loyer, 9,1978 (9)
III._APPLICATIONS DIVERSES CONCERNANT LE PRENEUR
SUPRA N.41 enretien en cours de bail_principe_Les réparations locatives ou de menu entretien qui peuvent devenir nécessaires à la chose louee pendant le cours du bail sont à la charge du preneur( C.civ. art 1754 _cf supra n.7)
Toutes les autres réparations restnet à la charge du bailleur, y cmpris celles qui ne sont occasionnees que par vetuste ou force majeure(C.civ art 1719 2° art 1720 al 2 art 1755 _ cf supra n.4)
Supra n.45 Dérogations conventionnelles _ effets_interpretation des tribunaux_ ici encore le principe énoncé supra n.41 n'est pas d'ordre public et les parties peuvent y déroger par des clauses particulieres cf supra n.9)
Supra n.46 _ au sujet de l'interpretationde ces clauses dérogatoires , il a été jugé , notamment:
_ qu'une cour d'appel ne fait qu'user de son pouvoir souverain d'interpretr la clause du bail prévoyant que les preneurs ne devraient faire subir aucune détérioration aux immeubles , qu'ils les entretiendraient et qu'ils feraient es réparations nécessaires , afin de les rendre en bonétat en fin de bail, en déclarant qu'une tellle clause ne décharge pas le bailleur de ses obligations de droit commun concernant les grosses réparations notamment l'entretien des toitures , des cheminés et du clos(cass.com.12 juin 1965: bull, civ.III, n.365 p.334);
_que nonobstant les clauses limitatives incluses à un bail et dérogatoires à l'article 1720 du code civil, des réparations exigées au gros oeuvre par les désordres graves dus à la vetusté ne peuvent qu'incomber au proprietaire, dès lors que rien n'établit que le preneur ait eu connaissance de ces vices de la construction lors de la conclusion du bail.Par suite , le bailleur peut etre condamne à prendre à sa charge des travaux rendus nécessaires par l'état de vetuste des locaux _ tels que le remplacement du four du local loué à usage de boulangerie , ainsi que les réparationsdes lézardes des murs_ et ce , bien que le bail ait stipulé que le preneur les lieux << dans leur état actuel, sans pouvoir exiger d'autres réparations que celles de cloture et de couverture nécessaires>>(cass.civ.III, 8 janvier 1969: bull.civ.III, n.21, p.19._Rappr.cass.civIII, 8 fév 1972, précité n.40 et colmar 29 mai 1973 , précité n.42)
il est stipulé aussi dans le supra n.42 que le bailleur manque a ses obligations en s'abstenant plus de dix annees de faire effectuer toutes réparations, notamment à la toiture de l'immeuble
Dans le n. 43 on peut lire que le bailleur , en cas d'inexecution des son obligation d'entretien est tenu de réparer le prejudice subi en raison du trouble de jouissance;il peut etre condamne a verser au preneur des dommages et interets ( cass.soc. 6 juill 1960: bull civ IV, n.743 p.575 colmar 29 mai 1973 ou a lui restituer une partie du loyer perçu (cass.civ.I 9 fev 1965 : bull. civ I n. 108 p.81)
D'autre part lorsque le locataire entend imputer à la négligence de son bailleur l'etat d'insalubrite reconnu par l'autorité administrative, il peut en demander réparation en vertu des règles du droit commun.
Il est sur, que comme dit dans les precedents messages,lorsqu'il est constate que les réparations a effectuer dans un batiment devenu vetuste et delabré sans defaut d'entretien caracterise sont inaptes à leur destination, et que le cout des travaux atteint la valeur venale de l'immeuble ou depasse celle ci les juges peuvent prononcer la resiliation du bail mais est ce avec ou sans indemnités????
Puis je espérer une bonne attaque et une bonne defense avec ces informations???? il me semble qu'elles vont tou a fait dans mon sens et dans mon interet!
elle appuient ausi le fait du manque d'information concernant l'etat des murs et de l'installation electrique ainsi que de la plomberie!
je suis desole de vous infliger encore toute cette lecture!!
merci de me donner votre avis concernant ces nouveaux éléments!
cordialement
Makks
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viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 29 oct. 2003 : 09:15:16
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Bonjour,
Vous avez posé les questions, et vous avez trouvé de bonnes réponses dans la jurisprudence de la Cour Suprême.
Je vous rappelle qu'un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès.
Demander en commission départementale de conciliation sur les baux commerciaux, que le montant de votre bail soit dévalué, car vous avez des désordres importants.
Devant l'inertie de votre propriétaire, c'est très lourd de payer le loyer et d'avancer les fonds de conservation des murs et ainsi de votre fonds hôtelier.
Des fissures montrent que le "clos" n'est pas actuel.
LBH |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 oct. 2003 : 13:36:51
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Si le document est difficilement exploitable, mais qu'il a été établi par un notaire, vous pourrez facilement en obtenir une copie. A défaut d'entente amiable, il vous permettra de faire valoir vos droits devant la justice afin de faire condamner sous astreinte le propriétaire à entreprendre les travaux d'entretien qui lui incombent. L'assistance d'un avocat vous est indispensable. Ne vous encombrez pas de jurisprudences, souvent difficiles à exploiter quand vous avez des éléments sans ambiguïté à votre disposition, en l'occurence le bail qui indique clairement les obligations respectives du bailleur et du locataire.
Cordialement
P.F. Barde |
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makks
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 13:58:03
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Bonjour,
je vous remercie pleinement de votre aide,
j'ai confié mon dossier à mon avocat ! Je suis dans l'attente de son point de vue!
je ne manquerai pas de vous tenir au courant!
cordialement
Makks
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 02:08:56
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Pour revenir sur le sujet, je vous indique que la piste des vices du consentement peut ne pas être inutile. Je ne dis pas que ce fondement serait le plus certain. Il mérite néanmoins d'être examiné avec votre conseil en fonction des éléments que vous pourrez lui indiquer.
La notion transversale d'obligation précontractuelle de renseignement permet de mettre dans le bain, non seulement le cocontractant (en l'espèce le vendeur du fonds), mais également tous les intermédiaires (y compris le notaire, ainsi que, le cas échéant, l'intermédiaire qui a rapproché les parties).
L'obligation précontractuelle de renseignement est transversale, en ce sens qu'elle est commune à la nullité pour vices du consentement, à la résolution pour inexécution d'une obligation contractuelle (ici délivrer une chose conforme), à la garantie pour vices, ainsi qu'à la responsabilité civile (soit contractuelle, soit délictuelle, selon le terrain sur lequel on se place). Le tout, cumulativement, ou alternativement.
L'extrait que vous nous rapportez du bail n'est guère probant. Cette clause concerne seulement les réparations dites locatives et ne préjuge en rien de ce qui peut être écrit par ailleurs. Le contrat s'interprète comme un tout, et non en retirant une clause isolée.
En l'absence d'élément supplémentaire, je n'ai rien à ajouter à mon précédent message concentré sur le droit commun du louage.
Les commentaires que vous rapportez, tirés du Jurisclasseur, se rapportent au droit commun.
De telle sorte que, à défaut d'élément contractuel différent, que l'on doit établir (le renouvellement des baux commerciaux se réalisent aux mêmes conditions que le bail expiré), c'est le droit commun qui s'impose.
La situation vous est ainsi favorable.
Cependant, demeure toujours la question de la perte économique de l'immeuble qui est un mécanisme pouvant se retourner événtuellement contre le preneur (ce que devrait vraisemblablement - si elle avisée - invoquer, le cas échéant, le conseil de la partie adverse).
Les fondements d'une éventuelle action sont ici multiples.
Nous attendons vos prochaines observations.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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makks
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 09:30:45
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Merci Mr GAUDIN,
il vrai que le piste du vice de consentement est tres interessante!
Aussi, revendiquer la perte economique de l'immeuble ne reviendrait il pas a obliger la proprietaire à ne plus louer son bien , ou encore à le vendre???
Je pense que la perte economique ne peut etre invoquee qu'en cas de force majeure, ou degradations recentes!!!Pour un immeuble que l'on n'entretien pas volontairement, l'interpretation ne doit pas etre la meme...
Il est sur que la proprietaire n'a jamais fait d'entretien du gros ouvre depuis au moins une douzaine d'annees , sauf peut etre le traitement anti-termites...
J'ai appris aujourd'hui que l'agence immobiliere gérant l'immeuble pour le compte de la proprietaire aurait demande , apres le courrier de mon avocat, une expertise à une société spécialisee dans les fondations!!!
Cette expertise devrait avoir lieu le 19/11/03!
je vous tiens au courant!
Makks
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makks
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 14:50:46
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Après ces quelques mois passés,.....
le 19/11/03, il y a bien eu une expertise par un expert en assurances ainsi qu'un expert en fondations, seulement à ce jour , toujours pas de rapport car ils attendent que le decret interministériel soit passé!!!
Mon assurance ne veut , pour le meme pretexte,me verser aucune somme...
Donc entre les dommages, les pertes d'exploitation, je me retrouve dans une sale situation financiere!
Mon avocat suit l'affaire, mais il est tres difficile de faire bouger les choses,....
Quant à mon "ex"-notaire, contacté par mon avocat qui demandait tous les papiers relatifs à la vente et au bail de mon hotel, il a fallu que je ùme déplace pour aller chercher ces documents 2 mois après , puisqu'il ne les transmettait pas à mon avocat!
De plus, ce notaire a demandé un rendez vous à mon avocat pour discuter de cette affaire peu avant noel!
Durant cette entrevue, mon avocat a tendu sans rien dire une chemise contenant tous les messages, questions et réponses relatif à mon affaire sur le forum que j'avais imprimé.
ans dire un mot à mon avocat il a forcément lu les passage ou nous avons mentionné le vice de consentement...
Le lendemain, ce notaire ma convoqué et m'a simplement accusé de chercher à lui nuire dans son dos, et qu'il ne voulait plus me voir dans son étude, et ne voulait plus de moi comme client!!!
Mais je tiens aussi à préciser qu'il ne m'en a pas confirmé ses paroles en les mettant pas écrit!!
Donc à ce jour, rien n'a vraiment évolué,....
ah j'oubliais, l'ancien propriétaire du fonds m'a remis le jugement d'un procès de 1992, qui mentionne une condamnation de la propriétaire des murs pour défaut d'entretien , ce qui est toujours le cas d'ailleurs!
merci de m'éclairer sur une eventuelle issue à tous ces tracas....
cordialement
M.WEBER
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 16:28:51
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Bonjour PF Barde et Antoine Gaudin! Et pardon à Makks dont je "squatte" le sujet sans apporter de réponse...
Thoveyrat |
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URGENT!! GROS PROBLEMES DE MURS !!!!
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