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Parmenion
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 25 mai 2008 : 16:39:18
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Lors d'une dernière assemblée générale, une nouvelle copropriétaire qui avait acheté après la convocation de l'assemblée générale s'est fachée avec le syndic parce que celui ci lui refusait l'émargement en raison du fait qu'elle n'avait pas le pouvoir du vendeur.
Or après avoir discuté avec cette personne après l'assemblée, il semble que le syndic avait bien reçu la notification de la vente par le notaire.
En cas de vente et de notification avant l'assemblée générale, le syndic doit il mettre à jour sa feuille de présence de façon à pouvoir faire signer le nouveau copropriétaire ou doit il conserver la feuille de présence imprimée semble t il lors de la convocation et demander le pouvoir au nouveau copropriétaire du vendeur ?
Merci de vos avis.
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Edité par - Parmenion le 25 mai 2008 16:40:01 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 25 mai 2008 : 17:03:13
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Bonjour.
En toute logique le nouveau propriétaire (à fortiori s'il pense à présenter son acte de propriété) doit être accepté sans difficulté : l'ancien proprio ne peut ni donner mandat ni intervenir puisqu'il n'a plus aucun droit dès la signature chez le notaire.
De plus il y a mauvaise volonté du syndic, car la modification de son imprimé d'émargement ne présente aucune difficulté.
Si de plus il avait bien reçu la notification, il ne s'agit plus seulement de mauvaise volonté ...
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2008 : 17:07:25
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La qualité de copropriétaire membre du syndicat doit s'apprécier à la date de la convocation, le délai de 21 jour convocation > AG étant procédural : en l'état de la jurisprudence, convocation et AG ne sont pas dissociables !
(Hélas, car cela permettrait de contester une convocation irrégulière directement, par une action en référé.
Il en a été jugé autrement : une convocation irrégulière n'est pas détachable de l'AG, nécessitant d'engager une action en contestation d'AG lorsque la convocation est irrégulière ..  ..)
Cette nouvelle copropriétaire n'a pas été convoquée au motif qu'elle n'était pas membre du syndicat à la date de convocation à l'AG : elle ne pouvait donc émarger la feuille de présence ! (son vendeur aurait du lui donner mandat)
Dom :
"...n'a plus aucun droit dès la signature chez le notaire."
Sans doute sur le lot lui-même, mais pas pour le syndicat : on ne devient "copropriétaire membre du syndicat" qu'à compter de la notification faite au syndic de la mutation, ainsi que le précise D.art.6, notification qui doit être faite par 'les parties' sans délai.
Aussi longtemps que cette notification n'a pas eu lieu, le syndicat n'a pas à vous connaitre : c'est la personne mentionnée sur la liste des copropriétaires tenue par le syndic (D.art.32) qui est copropriétaire, liste qui fait foi pour déterminer qui est membre du syndicat en l'absence de notification. |
Edité par - gédehem le 25 mai 2008 17:19:23 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 mai 2008 : 18:42:04
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sans compter que le vendeur, au moment de la signature de l'acte autenthique , avait déjà reçu la convocation d'AG...et le notaire aurait du lui dire de donner pouvoir à l'acheteur ...en remplissant le document joint à la convocation
et la date d'AG devait même être indiqué dans l'état daté............. |
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Parmenion
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 25 mai 2008 : 18:53:00
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Merci pour vos réponses. Donc en fait le syndic avait raison. Un nouveau copropriétaire qui se présente en assemblée générale (tout en sachant que la notification auprès du syndic a bien été faite et qu'il en était parfaitement d'accord) ne peut donc émarger la feuille de présence s'il n'a pas reçu le pouvoir du vendeur.
C'est vraiment curieux ...
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 25 mai 2008 : 21:14:47
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Bonsoir.
J'ai bien fait de venir ...  je retiendrai cette information.
Bon, rien n'est écrit ni dans un sens ni dans l'autre sur CE DETAIL PRECIS, hormis le début de D67art14 : il s'agit donc d'un usage, et le mieux placé pour le signaler était effectivement le notaire.
Quant à l'information du syndic, avait-elle eu lieu au minimum la veille (c'est déjà limite) de la remise à la poste des convocations ? Il n 'est quand même pas contraint à l'impossible...
Est-ce qu'alors l'AG avait le droit d'être conciliante ?
On peut retenir que des quatre intervenants (vendeur, acquéreur, notaire, syndic) personne n'a eu le déclic...
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 00:18:16
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Lorsque la notification du transfert de propriété a été reçue par le syndic après la date de la convocation mais avant la réunion, l'acquéreur peut exiger de participer à l'assemblée.
Un problème est que l'AR de la notification n'est pas toujours rentré chez le notaire. C'est donc parfois après l'assemblée qu'un litige la dessus se règle. Le syndic doit avoir connaissance de dernières notifications qui lui sont parvenues. Il est responsable si la notification concernée lui a échappé.
Dans bien des cas, l'accès de l'assemblée est laissée à l'acquéreur quand il se présente avec une attestation du notaire, alors que la notification n'a pas été reçue par le syndic.
C'est une faute que de le laisser participer aux votes.
Du point de vue de la courtoisie, on peut le laisser assister, voire donner un avis, mais pas participer aux votes.
Conclusion : la feuille de présence n'est pas "figée" à la date de la convocation.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 12:34:07
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Sur la conclusion de JPM, je dirais : "Ben... un peu beaucoup quand même ! "
Je passe sur la courtoisie concernant la participation à la réunion de cet acquéreur ... 
Mais si on reste sur le strict plan du droit, du moins sur ce qu'n dit la jurisprendence, convocation et AG ne sont pas dissociables.
- Le délai de 21 jours qui les sépare ne permet aucun acte, aucune modification !
- D'autre part, même admis "par bonté d'ame", ce copropriétaire n'aurait pas droit de vote !
De ce fait, pas de droit de vote = pas d'émargement de la feuille de présence, laquelle détermine les voix présente et représentée... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 18:03:04
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Non, cher Gedehem.
La jurisprudence dit que c'est au jour de la délibération qu'il faut se placer pour déterminer qui a la qualité de copropriétaire Cass civ 3e 03/05/1990 (88-19348).
C'est à la même date qu'il faut se placer pour apprécier qui peut contester une décision (Cass 26/05/1994 92-16335).
Sur le tout voir DPGI v° assemblées de copropriétaires n° 541 et ss.
C'est d'ailleurs une évidence.
Il s'agit de l'assemblée des copropriétaires. Votre solution aboutirait à ce qu'un lot soit dépourvu de copropriétaire alors que la vente a été notifiée au syndic avant la date de la réunion.
Le vendeur ne pourrait assister à l'AG, parce qu'il n'est plus copropriétaire;
L'acquéreur non plus parce qu'il n'a pas été convoqué 
Et dans ce même cas, si l'acquéreur a, par précaution, reçu un pouvoir du vendeur, le syndic, seul au courant, doit l'empecher de l'utiliser car il doit participer en son nom propre et non en qualité de mandataire du vendeur.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 19:15:55
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Que voila une bonne piste à creuser pour dissocier "convocation" et "réunion AG", afin de pouvoir mettre en avant l'irrégularité d'une convocation, contestable alors en référé, ainsi que vous le suggériez dans un autre sujet, position que je partage .....
Sur 'notre' affaire, reste tout de même l'histoire du délai de convocation à l'AG, qui doit s'apprécier à partir de quelle date pour le nouvel acquéreur "non convoqué" ? .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 23:33:11
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La régularité de la convocation s'apprécie à l'égard de celui qui était propriétaire à la date de l'expédition. C'est le vendeur.
L'acquéreur achète le lot qui inclut les droits et obligations qui lui sont attachés à la date de la signature. A cette date le vendeur a vocation à participer à une assemblée qui a été régulièrement convoquée pour telle date avec tel ordre du jour.
En signant, l'acquéreur devient bénéficiaire de cette prérogative aux lieu et place du vendeur. On parle généralement de subrogation. Ici n'est pas le lieu d'une controverse sur ce point. Les effets sont les mêmes : dès lors que le délai a été respecté à l'égard du vendeur subrogeant, il l'a été à l'égard de celui, subrogé, qui vient en ses lieu et place.
La situation est identique pour l'héritier d'un copropriétaire décédé entre la date de la convocation et celle de la réunion.
La distinction n'a aucune incidence, ni négative, ni positive, sur la possibilité d'un référé préventif. Je pense qu'elle existe dès à présent en présence d'une irrégularité manifeste de la convocation reçue.
Il existe une jurisprudence à propos des travaux décidés par l'assemblée. Ils peuvent être engagés après expiration du délai de deux mois. Si l'exécution de ces travaux a pour conséquence inéluctable un préjudice irréversible pour un copropriétaire, il peut demander et obtenir par référé la suspension de l'ouverture du chantier.
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