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 Sujet  |
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stepht
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 30 mai 2008 : 19:19:50
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Bonjour,
J'aimerais savoir si, pour se présenter comme syndic bénévole, il faut le faire avant la réception de la convocation ou si l'on peut se présenter seulement le jour de l'AG, au moment de passer au vote sur le renouvellement du mandat du syndic.
Merci pour vos lumières...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2008 : 20:47:25
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Il faut le faire avant l'envoi de la convocation.
Il faut aussi joindre un projet de contrat de syndic dans lequel il sera mentionné que vous ne serez pas rémunéré.
Bientôt, il faudra passer un examen mais on n'en est pas encore là 
Mais il parait que la pratique apparait de faire subir au candidat un " petit oral ". Pour les professionnels on appelle celà un " tour de piste ".
Ce sont des bailleurs n'occupant pas l'immeuble qui se chargent, parait-il de ces " petits oraux ".
Au fait qu'est ce qu'une notification ???? 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mai 2008 : 21:08:52
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Citation :
Initialement posté par stepht
au moment de passer au vote sur le renouvellement du mandat du syndic.
on ne renouvelle pas le mandat du syndic......
on élit le syndic!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2008 : 22:34:17
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Nefer n'a pas tort.
Mais pour ma part je conserve le renouvellement du mandat du syndic.
Renouveler est aussi bien " recommancer " que " changer pour du nouveau ".
De toute manière on n'élit pas la syndic. On le désigne.
Et l'expression du texte, " désigner à nouveau ", affreuse, veut bien dire renouveler.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 01:36:39
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Bonsoir.
A priori on se présente comme syndic non professionnel, à condition d'être copropriétaire. Le fait d'être bénévole est une notion supplémentaire non obligatoire.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 07:13:33
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Bonjour,
La lecture des pages du site permet de savoir
que dans des circonstances particulières , par exemple
le départ du syndic claquant la porte parceque son
mandat n'a pas été renouvelé,en assemblée générale,
il a été possible à un copropriétaire de présenter
spontanément sa candidature, en qualité de "syndic
bénévole" provisoire,afin d'éviter le recours à un
administrateur provisoire,inévitable,en cas d'absence
de syndic.
 
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Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 18:46:44
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C'est en effet la procédure à mettre en œuvre !
Car sur le fond, il est totalement folklorique, et je me demande même si c'est tenable juridiquement, de subordonner la désignation du syndic à la présentation d'un contrat, lequel n'existe pas dans la loi !
Cela a été dit et redit ici : le décret de 1967 est un "décret d'application " de la loi de 1965 !
Comment peut-il préciser l'"application" d'un "Contrat" que la loi ignore ??? ...
De plus, un syndic étant aux dernières nouvelles "mandataire" du syndicat, sa désignation en cette qualité ("mandat" qui est 'contrat' par lui même), ne peut être subordonnée à un "contrat" de nature commerciale !
Nous sommes très loin de l'ancienne mouture de D.art.29, conforme juridiquement parlant :
"Les conditions de la rémunération du syndic,(...) ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées (..) par l'AG à la majorité art.24."
Il n'était pas question d'un "contrat", invention du décret, qui plus est "contrat commercial" qui prévaudrait sur la désignation du syndic, sur son "mandat"... !
On voit bien ici la pirouette "imposée" par la profession, à qui cette disposition folklo et sur le fond très contestable profite exclusivement !
Ou alors, et il fait le dire haut et fort sans se cacher derrière de pseudos arguments juridiques, le syndic est un "prestataire de services", qui relève bien alors d'un "contrat commercial", et on n'en parle plus, la passation de ce contrat étant un préalable à son entrée en fonction pour ce qui est prévu !
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Edité par - gédehem le 31 mai 2008 18:51:45 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 19:10:16
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puis-je ajouter un petit grain de sel?
Il me semble en toute logique qu'il faille distinguer
- la forme que doit revêtir la "désignation" du syndic (bénévole ou rémunéré) : ce sont les conditions de majorité.
- la forme requise pour satisfaire aux obligations du vote du budget : càd connaître le "coût" du syndic rémunéré, d'où la nécessité d'adresser un projet de contrat, équivalant à un devis.
Ainsi, un "devis" joint à la convocation devient "commande ferme" si le syndic pro est désigné dans les formes, et le vote du budget permet de le régler (en réalité, qu'il se règle...)
Mais si le syndic pro est seul en "compétition", les copropriétaires peuvent ne pas le désigner...
La seule alternative possible est qu'un syndic bénévole fasse acte de candidature et que l'AG se prononce, le cas échéant, en sa faveur.
Rien ne s'oppose à ce qu'une telle situation soit licite.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 23:05:28
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Je rejoins Mout sur cette approche ...
Car que dit D.art.29 sur ce "contrat de mandat" :
Le contrat de mandat du syndic fixe :
- sa durée,
- sa date de prise d’effet
- les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965..
- La durée du mandat, qui ne peut excéder 3 années est de la compétence de l'AG, directement : peu importe une proposition préalable , qui plus est qui serait inférieure !
- la date de prise d'effet, ici aussi de la seule compétence de l'AG, est quasi toujours la date de tenue de l'AG, le cas particulier du syndic sortant dont le mandat passé ne serait plus en cours étant totalement à la marge.
Une proposition préalable "pour l'information des copropriétaires" n'a ici aucun effet, aucun intéret qui obligerait ...!
Reste "les éléments déterminant la rémunération du syndic" ... : S'agissant de désigner un syndic "rémunéré" (pro ou non), on comprend qu'un "devis", ainsi que l'indique Mout, est nécessaire, s'agissant d'un "contrat ou marché" (commercial ?)
L'AG décidant en séance de désigner un syndic "non pro" bénévole, cet élément n'a aucun intéret d'aucune sorte, il n'y a pas "marché" avec une incidence financière ......
Pas besoin d'un "devis " avec précisé " Zéro euro" !
Comme on n'ose pas imaginer que ce syndic non pro, qui plus est "provisoire" pour une mission de 2 ou 3 mois, désigné en raison soit :
- de la démission intempestive du syndic en séance ("Puisque c'est comme ça, débrouillez-vous, je démissionne à l'instant même !"),
- ou parce que le syndic sortant n'est pas "désigné à nouveau",
- ou encore que le sortant n'a pas inscrit la/les candidatures nouvelles qui lui avaient été notifiées en temps utile, et que l'AG refuse ce diktat ....
.... n'exerce pas son mandat provisoire conformément aux dispositions de L.65 et D.67, plus particulièrement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, cette mention préalable à l'AG n'a pas plus d'effet !
Au besoin, l'AG peut le préciser dans la résolution désignat ce syndic provosoire :
".Il exercera sa mission en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965".
(Entre nous, on peut raisonnablement s'interroger sur l'état d'esprit du législateur sur ce point : imagine t-on un seul instant qu'un "syndic dit "professionnel" exerce son mandat autrement que ce qu'en disent les textes, ... et plus particulièrement en violation des dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ????
Le législateur avait de sérieux doutes pour devoir le rappeler ainsi fortement ? ... ..)
On peut raisonnablement avancer que la disposition de D.art.11 ne s'applique pas ici pour un syndic non pro bénévole, qui plus est 'provisoire', qu'elle est vide de sens .....
PS : je me suis "amusé" à rédiger un "contrat de mandat" de 'syndic non pro bénévole', dans la plus totale conformité avec D.art.29 :
"Contrat de mandat de syndic
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi ainsi que celles du décret du 17.03.1967 modifié.
- Ce contrat de mandat prendra effet à la date de l'AG le désignant à moins qu'il n'en soit décidé autrement par la même AG.
- La durée du mandat sera fixée par l'AG. Elle ne peut excéder 3 années de date à date.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Il est pertinent de l'adopter en même temps que la désignation du syndic. |
Edité par - gédehem le 31 mai 2008 23:30:02 |
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stepht
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 10:01:27
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Citation :
Initialement posté par Mout
puis-je ajouter un petit grain de sel?
Mais si le syndic pro est seul en "compétition", les copropriétaires peuvent ne pas le désigner...
La seule alternative possible est qu'un syndic bénévole fasse acte de candidature et que l'AG se prononce, le cas échéant, en sa faveur.
Rien ne s'oppose à ce qu'une telle situation soit licite.
Merci à tous pour vos interventions, je ne pensais pas susciter autant de débat en posant une question que je croyais innocente....
Pour en revenir au cas où le syndic pro, seul en compétition, n'est pas renouvelé et qu'un bénévole se présente spontanément lors de l'AG : Dans ce cas, pour combien de temps le syndic bénévole est-il élu ? Quel est l'article de loi qui prévoit ce cas ?
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 12:08:47
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Pas de texte : c'est l'AG qui décide de cette durée, les textes imposant toutefois qu'elle ne peut dépasser 3 années, le mandat étant renouvelable (D.art.28).
Dans cette plage de 3 ans, l'AG fait ce qu'elle veut. |
Edité par - gédehem le 05 juin 2008 12:11:31 |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 17:19:59
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Bonjour à tous et toutes,
Il me semblait que le contrat de syndic était obligatoire tant pour un syndic professionnel que pour un non professionnel, bénévole ou pas d'ailleurs.
En outre, la formule, minimaliste du contrat peut faire suggir des difficultés d'interprétation tant pour le syndicat des copropriétaires que pour le syndic lui-même.
Ainsi pour ne prendre que la cas de la résiliation du contrat. Avec la formule employée, le syndic peut être remercié sans un minumum de formalisme (même s'il n'a pas fait d'erreur) et d'un autre côté, le syndicat ne dispose pas plus de prérogatives de résiliation, le syndic pouvant démissionné sans forme particulière du jour au lendemain.
Un contrat plus élaboré garantit les limites des fonctions du syndic et protège le syndicat. Par ailleurs, même si le syndic n'est pas rémunéré, le fait d'être défrayé des sommes engagées, pourquoi ne pas y inclure le paiement de son ordinateur du moment qu'il justifie de son utilisation pour les besoins de l'administration du syndicat.
Trop formaliste, peut être, mais au moins l'assemblée s'appuie sur un texte et le modifie au besoin en collaboration avec le syndic.
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 18:34:48
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Toupi : la révocation du mandat du syndic 'pro' doit toujours être motivée, faute de quoi il poursuivra le syndicat pour faire valoir son préjudice ! !
La démission du syndic devrait elle aussi être motivée, sauf qu'elle ne l'est quasi jamais, et que le syndicat n'assigne quasi jamais le syndic qui démissionne de façon intempestive sans convoquer d'AG !
Ceci est d'autant plus devenu la règle, que le contrat des syndics ne mentionne quasi jamais, ou rarement, les conditions de sa démission et surtout de sa révocation .....
Quand bien meêm serait mentioné un préavis de 3 mois et d'autres conditions, le syndic qui ne les respecte pas ne risque pas grand chose en raison de l'inaction des syndicats ...
Enfin, le modèle de contrat 'minimaliste' exposé plus haut respecte en tous points les prescriptions de D.art.29.
C'est pourquoi la mouture ancienne de cet article était bien plus interessante voire protectrice pour les syndicats :
"Les conditions de la rémunération du syndic (...) ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées(..) par l'AG...."
Sous entendu que ces modalités particulières s'inscrivaient, bien sur, dans le cadre des dispositions de la loi de 65 !
Autrement dit, chaque syndicat pouvait lister les taches qu'il attendait de son mandataire dans le cadre de la loi, tenant compte des particularités tant de l'immeuble que des copropriétaires !
Nous avions là un véritable "contrat de mandat"
De la nouvelle mouture il faut relever un moule commun dont on peut difficilement sortir (certains ont pondu un "contrat type", dont bien entendu beaucoup de syndics ne veulent pas entendre parler pour faire 'à leur sauce'), contrat qui est maintenant uniquement de nature commerciale, similaire sur le fond à un contrat avec un ascensoriste ou une société d'entretien d'espaces verts, ... bref, d'un prestataire de services ..... |
Edité par - gédehem le 06 juin 2008 18:41:34 |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 16:06:40
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Bonjour à tous et toutes,
Certes, Gédehem, la formule minimaliste respecte les conditions de l'article D.29, mais à mon humble avis est très insuffisante.
Pour information, les contrats de syndic professionnel que j'ai pu voir à ce jour prévoient justement le cas de la démission du syndic surtout pour se prémunir en justice d'indemnités, notamment quand les honoraires sont conséquents.
Pour le faible risque du syndic et de l'inertie du syndicat, je serai plus prudent du fait que l'accroissement en général des contentieux et cela dépend des copropriétaires. Certains laissent aller, d'autres sont plus procédurier.
Pour répondre à Steph, je pense qu'il est préférable de demander l'inscription à l'ordre du jour à votre syndic par Lettre recommandée avec AR, avec un délai suffisant car le syndic pourra alléguer du retard de la lettre ou qu'il n'a pas eu le temps (etc...). D'autres disent que cela est possible le jour de l'assemblée, mais permettez moi d'être perplexe, le syndic (en particulier si c'est un professionnel) pourra contester la nomination du nouveau syndic sur la base que l'ordre du jour n'a pas été respecté.
Cordialement |
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