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Je suis dans une copropriété horizontale de 7 lots comportant 2 bâtiments. Nous voulons limiter le coût du syndic et l'assurance multirisques des parties communes (toit - gros oeuvre etc...)qui sont mentionnées sur le RDC (sur base de la Loi de 1965. Aussi ma question est de savoir si nous pouvons réintégrer par modification du RDC, les parties communes précitées dans les parties privatives de chaque lot. Ainsi, chaque copropriétaire aurait à sa charge les grosses parties communes et sa propre assurance multirisques. Par voie de conséquence, La gestion du syndic se limiterait à minima à la voie d'accès, aux canalisation, au parking commun. Ainsi, le coût serait sans doute plus abordable pour la copropriété que sortir de celle-ci au titre de l'article 28 (évidemment, la modification tiendrait compte de l'intérêt des copropriétaires comme par exemple la nécessité de demander l'avis de l'AG en cas de surélèvation du lot etc..)
Si la réponse est oui, ma question est selon quelle majorité?
Mais vous parlez de "7 lots comportant 2 bâtiments" Précisez !
Sur le fond, votre affaire n'a aucun sens (je dirais aec mon franc parlé "idiote" ) : les parties communes sont indivises entre tous, étant propriété de chacun suivant sa quote-part. La toiture d'un bâtiment est 'toiture' de ceux qui sont en dessous, indistinctement, qu'ils soient directement au dessous ou 3 étages plus bas !
Croyez vous que celui qui est au dernier accptera de supporter l'intégralité de l'entretien, de la réfection et de l'assurance pour cette toiture ? ... Un autre s'occupera des fondations, et celui du millieu des escaliers ?
Vous voulez revenir au temps de Babylone, où la copropriété d'alors (et durant pas mal de siècles) était la superposition de parties privatives, chacun s'occupant du "commun" de son niveau ? ....
S'il ne s'agit pas de créer des syndicats secndaires ou de se retirer de la copropriété par division du sol, ce que vous exposez est totalement impossible.
Pour répondre à Gédehem et à ceux qui n'aurait pas compris le sens de ma question "idiote", je me permets de préciser qu'une copropriété horizontale est constituée d'appartements disposés côte à côte, comme des maisons mitoyennes, disposant en plus d'un jardin clôturé.
Chaque appartement dispose de murs , d'une toiture (mitoyenne sur une ou deux parties du ou des murs), d'un mur ou deux murs mitoyens, d'un jardin à jouissance privative.
Ma question vise à faire prendre en charge par chaque copropriétaire la partie qui lui est propre dans son intégralité sous réserves de modifications particulières qui seraient demandées lors d'une AG.
Par ailleurs, la modification du RDC est soumise à l'unanimité en ce qui concerne les parties privatives et l'article 25 ou 26 pour les autres modifications du RDC.
Le but recherché est de limiter le coût du syndic et de l'assurance.
"La gestion du syndic se limiterait à minima à la voie d'accès, aux canalisation, au parking commun."
Avez vous fait un ou des sondages pour savoir ce que vous demanderait un syndic pour la gestion limtée à ce que ous exposez ? ....
Vous parlez de "2 batiments de 7 lots" (4 pour un et 3 pour l'autre ?) De ce fait, pas moyen d'en sortir, chacun de ces 2 bâtiments est manifestement en copropriété
De plus, vous êtes sans doute 7 copropriétaires (7 lots) : vous avez un "syndic pro" pour gérer cette copropriété ?
Voila la seule solution pour réduire les couts : gestion par les copropriétaires : syndic non pro, ou mieux syndicat coopératif !.
Notre copropriété horizontale de 6 maisons ressemble beaucoup à ce que toupi971 décrit. Il a été plus facile chez nous parce que le RdC d’origine était déjà adaptée à l’horizontal : les toits sont parties privatives et les jardins à jouissance exclusive sont aussi partie privative.
Nous avons changé l’assurance « immeuble » à 1400 € pour une assurance qui ne couvre que la RC et les dommages sur les parties communes Les parties communes sont: un local poubelle avec équipement électrique, une voie d’accès, un portail automatique. Prime 100 € par an.
Il est tout à fait envisageable chez vous de classer les toits et jardins en partie privative et les murs entre maisons en mitoyens. J’imagine qu’il y a unanimité pour ce changement.
Je conseille le livre « Le règlement de copropriété en 200 questions » de l’ARC [l moins cher chez amazon.fr]
D’ailleurs dès que l’AG approuve ce nouveau texte, ce système est actif : il n’est pas nécessaire d’attendre une éventuelle publication.
Pour réduire les couts de syndic : chez nous il y a un syndic non professionnel à 0 €.
Guymmo a saisi le sens de ma question. En effet, le RDC est similaire à une copropriété verticale et non adapté à la copropriété horizontale et pour répondre à Gédéhem, il s'agit de deux bâtiments (un de 3 lots, le second de 4 lots formant un L). Pour le syndic, je pense qu'il s'agira d'un syndic no professionnel et j'ai déjà des avis favorables de plusieurs copropriétaires. J'avais bien songé à la division au sens de l'article 28, mais, je pense que le coût serait disproportionné étant donné qu'il faudra faire une ASL, géomètre, notaire et bien sur la quasi-totalité des copropriétaires. C'est pour cela qu'il vaut mieux modifier le règlement de copropriété, d'une part pour le mettre aux normes et d'autre part, pour l'adapter à la copropriété horizontale. Je ne pense pas cependant réunir l'unanimité et je vous demande si l'unanimité est nécessaire alors que la loi de 1965 précise seulement les articles 25 ou 26 (modification importante)pour la modification du RDC. Cordialement
Vous avez (l’assemblée générale a) une grande liberté en ce qui concerne la désignation de ce qui est partie privative et ce qui est partie commune. La loi sur la copropriété préconise (mais n’impose pas) de désigner parties privatives les parties qui sont affectées à l’utilisation exclusive d’un seule copropriétaire.
Pour une copropriété horizontale cela signifie que le toit et les jardins sont des parties privatives. Chez nous le RdC est explicitement rédigé comme cela. Les murs entre les lots sont mitoyens. Le gros œuvre est intégré dans les parties privatives.
Unanimité n’est pas exigée pour convenir en AG que désormais l’entretien et l’assurance ne sera plus fait par le syndicat mais incombe au copropriétaire concerné. La facture finale pour chacun reste la même : vous ne contribuez pas pour les voisins et eux ne paient pas l’entretien chez vous. Biens sûr vous pouvez vous organiser pour des travaux, comme en dehors de copropriété.
Je vous laisse débattre sur quelle majorité est nécessaire pour le vote, mais ce n’est pas l’unanimité qui est requise pour un tel changement d’organisation.
Avec une telle organisation l’assurance Multirisque Habitation individuelle de chaque famille couvre la maison, jardin, le toit, la moitié des murs mitoyens. Un détail intéressant est que pour l’assurance Multirisque Habitation le basculement de parties communes vers parties privatives ne change rien :
Il se trouve que chaque contrat (que je connais) Multirisque Habitation contient une clause dans les conditions générales qui dit que la couverture (à la fois Responsabilité Civile et Dommages) est étendue pour un bien en copropriété aux quote-parts des parties communes.
Cela implique en effet qu’une copropriété n’a pas besoin d’une assurance pour les partis communes parce qu’en cas de sinistre chaque lot peut faire jouer son assurance : cela est bien peu pratique : pour le syndicat à 7 lots : 7 déclarations de sinistre. Donc une assurance pour les parties communes est bien pratique mais au fond superflu!
modification RDC / intégration parties com.
Forum fermé
Posté - 31 mai 2008 : 23:27:53
) : les parties communes sont indivises entre tous, étant propriété de chacun suivant sa quote-part.
