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vero2g
Contributeur senior
63 réponses |
 Posté - 03 juin 2008 : 07:25:41
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bjr,
Petite question dont vs avez peut-être déjà débattu mais je n'ai pas trouvé, dsl.
Je possède un appartement en 1er étage possédant 2 fenêtres sur le côté sud, s'ouvrant au dessus du toit de l'immeuble voisin qui est un garage plein pied. Le tt en centre ville.
Tous les apparts de mon immeuble st concernés (4 étages, 8 apparts)
Un PC vient d'être affiché sur le garage annonçant sa destruction et la construction d'un immeuble qui va obturer ces fenêtres. Le maître d'ouvrage est le cabinet d'archi lui même. Projet = 1 garage + 1 appart en duplex 150 m2.
1. le panneau a été posé sur le côté et non en façade du garage. Il comporte en outre une erreur dans le N° du PC (inversion de chiffres).
2. dans le dossier consulté au service d'urbanisme, le plan évoque bien les fenêtres existantes mais la photo de la façade existante a été retouchée informatiquement pr effacer les fenêtres.
3.Pour la moitié des apparts de mon immeuble, il est prévu un puits de lumière sur une petite cour dans la mesure où ce st leurs seules fenêtres, les autres étant elles mm situées sur notre cour interieure d'immeuble couverte (simple puits de lumière)
questions :
- le positionnement du panneau, le N° erroné, la photo trafiquée peuvent elles constituer un faisceau de présomptions d'une volonté de tricher. D'autant que le maître d'ouvrage est un pro
- est il conforme au dt de l'urbanisme de construire ainsi en occultant certaines fenêtres de l'immeuble voisin et en enfermant d'autres dans un "puits de lumière" (je vs laisse imaginer ladîte lumière ds le studio du 1er qd l'immeuble fait 4 étages. Peut on arguer que cela le rend impropre à l'habitation ?
Notons que le maire a changé entre temps et qu'il est d'un autre bord politique (je suis à Toulouse).
Quels st à votre avis les bons angles et la bonne tactique de recours ?
Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 07:30:48
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de quand datent vos fenêtres ?
sont elles visibles depuis la voie publique ?
ont-elles fait l'objet d'un accord du propriétaire du fonds voisin lorsqu'elles ont été réalisées... ou le fonds voisin appartenait il au même propriétaire ?
le panneau de PC est-il visible depuis la voie publique ?
le POS/PLU de votre commune prévoit il des dispositions particulières pour les ouvertures/fenêtres (elles seraient aux limites de la légalité... mais vous seraient bien utiles !) ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vero2g
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 19:20:50
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De quand datent les fenêtres, difficile à dire. L'ancienne propriétaire m'affirme qu'elles existaient déjà lorsque son pere a acheté il y a 10 ans. A l'inverse, elles sont de toute évidence posterieures à l'immeuble qui date du XIXeme. Demain a lieu une AG où je vais rencontrer le syndic et les copropriétaires, je vais les solliciter pour voir si certains st propriétaires depuis plus de 30 ans ou bien pr qu'ils consultent ts les documents officiels en leur possession, actes ou CR AG qui pourraient évoquer la construction de ces fenêtres. Ma seule certitude à l'heure actuelle, compte tenu de leur alignement, est qu'elles ne résultent pas d'initiatives individuelles débridées mais bien d'une opé d'ensemble cohérente. Espérons que celle ci est anterieure à 30 ans. C'est bien cela ?
Elles st visibles depuis la voie publique.
Aucune info sur l'accord éventuel du voisin lors de leur création. Il n'est pas impossible que cela ait été le même proprio et que le garage ait correspondu à un époque à l'immeuble.
Le panneau est visible depuis la voie publque.
Enfin, je n'ai pas encore pu consulter le PLU, vous avez raison, j'irai le lire.
Merci de votre aide |
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vero2g
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 06:48:21
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Les archives municipales n'ont pas pu me trouver de photos anterieures à 1994.
Par contre, l'un des copropriétaires rencontré hier est propriétaire depuis plus de 30 ans et témoigne que les fenêtres sont anterieures.
Lorsqu'on effectue un recours contre un PC, quelles sont les causes qui permettent d'obtenir une annulation ? J'ai l'impression que les vices de forme d'affichage ne le permettent pas.
Le fait que le demandeur aie porté au dossier une photo trafiquée de la façade existante, effaçant informatiquement les fenêtres, serait il un argument suffisant. Est ce le maire qui annule le PC ou le tribunal administratif ?
Il n'y a pas sur le panneau d'affichage la date à laquelle il a été affiché mais je ne vois pas dans l'article concerné que ce soit une mention obligatoire. Dès lors, comment prouver cette date si le demandeur n'a pas fait de constat d'huissier ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 07:54:48
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Citation :
Initialement posté par vero2g
Les archives municipales n'ont pas pu me trouver de photos anterieures à 1994.
Par contre, l'un des copropriétaires rencontré hier est propriétaire depuis plus de 30 ans et témoigne que les fenêtres sont anterieures.
Lorsqu'on effectue un recours contre un PC, quelles sont les causes qui permettent d'obtenir une annulation ?
exclusivement les non conformités au droit de l'urbanisme... or votre problème est purement civilCitation :
J'ai l'impression que les vices de forme d'affichage ne le permettent pas.
le défaut d'affichage a pour seule conséquence la prolongation du délai ouvert aux voisins pour engager un recours contentieuxCitation :
Le fait que le demandeur aie porté au dossier une photo trafiquée de la façade existante, effaçant informatiquement les fenêtres, serait il un argument suffisant.
je ne pense pas car le maire n'aurait pas pu refuser le permis au titre d'un droit civil qu'il n'a pas à prendre en compte dans l'instruction du PC qui est finalement accordé "sous réserve du droit des tiers"Citation :
Est ce le maire qui annule le PC ou le tribunal administratif ?
le maire peut retirer un PC illégal, le TA peut l'annulerCitation :
Il n'y a pas sur le panneau d'affichage la date à laquelle il a été affiché mais je ne vois pas dans l'article concerné que ce soit une mention obligatoire. Dès lors, comment prouver cette date si le demandeur n'a pas fait de constat d'huissier ?
c'est au bénéficiaire du PC d'apporter la preuve de la date d'affichage
lisez le premier message de ce fil |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 juin 2008 22:18:35 |
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vero2g
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 07:29:40
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Bonjour Emmanuel, après étude approfondie du dossier et du PLU, j'ai trouvé plusieurs angles d'attaque sur le plan de l'urbanisme et rédigé un avant-projet de lettre de recours gracieux. Accepteriez vous d'y jeter un oeil et de me communiquer vos commentaires ? Si oui, je vous communique mon adresse mail pr contact direct et envoi du fichier : ****@orange.fr
Par ailleurs, me conseillez vous :
1. d'attendre encore 1 semaine d'avoir signé l'acte authentique d'acquisition de mon appart ? Un statut de "futur acquéreur" même imminent peut il nuire à l'efficacité de mon recours ?
A l'inverse, c'est prendre encore du retard alors que j'ai désormais la conviction que le panneau est là depuis plus de 2 mois (d'où les moyens concernant l'affichage) et que je suis déjà "en retard"
2.me conseillez vous d'adresser immédiatement un recours au préfet ou est ce risquer de me mettre inutilement le maire à dos ?
3. Dans la lettre d'accompagnement jointe à la notification à l'interessé, dois je mentionner qq chose en particulier ?
Merci de votre aide tjrs précieuse
cdlt
**modération**
caviardage d'un mail en clair, seul moyen d'é&viter les pourriels |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 juin 2008 22:19:50 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 08:54:21
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A moins que vous n'ayez décelé des irrégularités dans le PC, je ne vois pas quel recours vous allez pouvoir engager par voie administrative (maire, préfet).
Comme vous l'a indiqué Emmanuel, il s'agit d'un problème purement civil. En l'occurence c'est sur la base de l'article 678 du Code Civil que vous pourriez éventuellement vous opposer au projet de votre voisin. Je dis "sur la base" parce qu'en fait ce que vous pourriez solliciter c'est une servitude de vue acquise par prescription trentenaire (l'irrégularité des fenêtres deviendrait un droit, faute pour le voisin de les avoir toléré pendant plus de 30 ans). Cependant, les juges sont de plus en plus pointilleux pour accorder ce type de droit et le fait que les fenêtres donnent sur le toit d'un garage ne présage rien de bon.
Pouvez-vous nous donner les dimension de ce que vous appelez la petite cour qui servira de puits de lumière?
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Dominique |
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vero2g
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 10:26:10
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bjr,
Le puits de lumière qui concerne les fenêtres de certains de mes voisins est conforme. Quant aux deux autres colonnes de fenêtres, dont les miennes, elles st complètement comblées. Pas de puits.
J'ai bien conscience qu'il y a deux démarches, l'une auprès du maire puis du TA concernant le non respect du PLU et l'autre, au civil concernant la servitude.
Les angles d'attaque que j'ai décelés concernent bien le non respect du PLU sur différents points. Et c'est ds ce sens que j'ai rédigé le projet de recours que je souhaitais vous soumettre. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 18:50:18
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Dominique |
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vero2g
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 20:04:34
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question subsidiaire?
Un locataire peut il effectuer un recours gracieux contre un permis de construire ?
Une association de riverains ou de défense d'un quartier ?
Un syndicat de copropriétaires ?
Des voisins qui n'habitent pas à proximité immédiate du bâtiment projeté ?
Tout le monde ?
Faut il justifier d'un intérêt personnel ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 20:19:34
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il faut justifier d'un intérêt personnel.
pour le locataire, oui (voir Conseil d'Etat, 1 / 4 SSR, du 11 décembre 1991, 103369, mentionné aux tables du recueil Lebon .
pour les asso : oui, si leurs statuts le leur permettent.
pour le syndicat : oui, après décision de l'AG ou du conseil syndical
pour les voisins : ceux qui y ont intérêt. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vero2g
Contributeur senior
63 réponses |
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construction immeuble obturant fenêtres
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