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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 03 juin 2008 : 16:28:17
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Bonjour,
Je ssuis copropriétaire dans une résidence comprenant un syndicat principal et deux syndicats secondaires, l'ensemble étant géré par deux syndics ayant un exercice comptable différent.
Afin de réduire les coûts de gestion, l'ensemble des copropriétaires souhaitent se regrouper en un seul syndicat.
Comment s'y prendre?
1) je pense qu'il faut nécessairement rédiger un nouveau règlement de copropriété, sans doute résolution à voter lors de l'Asemblée Générale qui décidera d'un seul syndicat.
2) aujourd'hui, il a trois A. G. par an. Comment, concrètement, pourrons-nous arriver à un seul syndicat avec deux exercices différents et des contrats de syndic d'un an minimum? Est-il possible de consulter un troisième syndic pour concurrencer les deux actuels (avec ces contraintes)?
3) le sujet sera abordé lors de la prochaine réunion du conseil syndical principal. Est-il judicieux de demander au syndic de diffuser le compte-rendu? En effet, le second syndic ne pourrait-il pas, lors de la consultation, invoquer une concurrence déloyale?
En espérant avoir été suffisamment explicite, je vous remercie pour vos réponses et bravo pour la qualité de ce forum.
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salutations
André989
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 19:27:16
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Lorsque la décision a été prise de créer un syndicat secondaire c'est justement pour tenter de réduire les charges, ou de mieux les maitriser par une spécialisation par bâtiment.
Revenir en arrière ne va pas améliorer les choses ! 
Vous pensiez à quoi ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 22:32:41
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Pour faciliter la gestion, une seule solution : maintien de la situation juridique mais le même syndic pour le syndicat principal et les syndicats secondaires.
Cette organisation est fréquente.
Chaque syndicat secondaire conserve son autonomie. Il y a homogénéité des comptabilités qui restent séparées.
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 00:51:27
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Bonsoir et merci pour vos réponses.
J'ai bien remarqué que sur ce forum, la tendance était plutôt à créer des syndicats secondaires et non l'inverse. J'avoue ne pas avoir compris les motivations mais chaque copropriété ayant ses spécificités, ...
Je pense qu'un seul syndic pour un seul syndicat devrait revenir meilleur marché que la situation actuelle avec un seul syndic : il y a un compte au lieu de trois avec tout ce que cela entraîne (trois AG et éventuellement 6 en cas d'absentéisme important, ce qui est de plus en plus fréquent, hélas!). La contrepartie est une gestion plus lourde, sans doute la rédaction d'un nouveau règlement de copropriété.
Nous nous trouvons dans cette situation car la résidence a été construite en plusieurs tranches : il ne s'agirait donc pas d'un retour en arrière. De plus, les charges ont beaucoup augmenté au passage d'un seul syndicat à un syndicat principal et un syndicat secondaire (pour un bâtiment donné et avec le même syndic). |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 07:36:49
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syndicat secondaire = pot de pu . Vous avez bien raison de rationnaliser votre syndicat. Moins de frais, une seule AG. Seul inconvénient, une partie de l'unique AG ordinaire porte sur des questions qui ne vous concerne pas ... et encore. ma copro comprend deux batiments, un jardin commun ... et un seul syndicat.
En premier lieu, il faut avoir un syndic unique puis fusionner.
Tuyau pour faire voter l'illégal potentiel : vous faites voter l'unification à l'article 24 (le plus simple). La décision est réputée acquise deux mois après envoi du PV, si aucun absent ou contre n'a réclamé.
Vérifiez tout de même que votre rdc prévoit la constitution d'un syndicat unique. si ce n'est pas le cas, la résolution dont j'ai parlé doit mentionner la modification du rdc, avec coût afférent. Un notaire saura vous le donner.
Le risque théorique de ce que je propose est que plus tard un copro saisise le TGI : qui va dépenser 2000 € d'avocat pour ce genre de dossier. Stricto sensu, il faut au moins l'article 26, le tuyau que je donne est un grand classique de contournement. Il s'appuie sur le peu d'implication des copropriétaires. Triste mais que trop réel.
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Edité par - mespres le 04 juin 2008 09:29:24 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 10:05:44
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erdnade :
"Je pense qu'un seul syndic pour un seul syndicat devrait revenir meilleur marché que la situation actuelle ...."
Si vous avez 1 syndic principal et 2 syndics pour chacun des 2 bâtiments 'syndicat secondaire', ne vous faites pas d'illusion : le seul syndic qui resterait avec un syndicat unique cumulera les honoraires des 3 syndics !
Certes, c'est sans doute rationnel, mais je ne vois pas trop où seraient ici des "économies" ..
D'autre part, le fonctionnement avec 'syndicats secondaires', lorsqu'il est bien fait c'est certain, entraine effectivement une économie ! Vous parler par exemple des AG : ignorez-vous la remise des convocation contre émargement, facilitée lorsqu'elle est réduite à un seul bâtiment et effectué par le CS, source d'économie ?
De plus, si vous avez 5 pages pour la convocation d'AG de votre seul bâtiment, plus 5 pages pour la convocation de l'AG du principal, ne vous faites pas d'illusion : avec 1 seul syndicat vous aurez droit aux 10 pages, plus les 5 du second bâtiment, soit 15 pages envoyées en LRAR ont les frais répartis aux tantièmes : cherchez les économies !
Ne parlons pas de la "spécialisation des charges" par bâtiment qui, elle aussi, est source d'économies, les décisions de budgets et travaux sur le seul bâtiment concerné étant prises au plus près des bénéficiaires !
Je passe sous silence la gestion du syndicat secondaire par un syndic non pro bénévole ou mieux en syndicat coopératif, l'économie qui en découle n'étant pas à démontrer.
mespres :
"Vous avez bien raison de rationnaliser votre syndicat. Moins de frais, une seule AG. Seul inconvénient, une partie de l'unique AG ordinaire porte sur des questions qui ne vous concernent pas ... "
Outre ce qui est dit plus haut, vous parlez là d'un sacré inconvénient ! 
Il faut dnc faire attention à l'impression que l'on peut avoir à priori : dans ce genre d'affaire il faut bien regarder où il est possible de faire des "économies", ou du moins de mieux maitriser les dépenses/charges, avant de s'engager dans des démarches dont dont on ne maitrisera plus ensuite la finalité..., la finalité d'un syndicat de copropriétaires, s'il y en a une, n'étant pas de faire des économies mais d'entretenir et valoriser un bien commun ! |
Edité par - gédehem le 04 juin 2008 10:27:04 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 10:25:52
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Un détail important est qu'en principe syndicats secondaires = parties communes spéciales aux bâtiments.
En ce cas : décider la transformation de parties communes spéciales en parties communes générales à la majorité de l'article 24, et idem pour les modifications de répartition des charges consécutives, vous nous expliquerez comment vous faîtes passer celà au notaire chargé de l'opération
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 16:23:54
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Citation :
décider la transformation de parties communes spéciales en parties communes générales à la majorité de l'article 24, et idem pour les modifications de répartition des charges consécutives, vous nous expliquerez comment vous faîtes passer celà au notaire chargé de l'opération
Qui parle de transformer les parties spéciales en parties communes ? Certainement pas moi
Mon syndicat unique gère deux batiments et un jardin commun, suivant grille de répartition du RDC.
J'ajoute que dans la très grande majorité des cas les résolutions bâtiment sont identiques (mise en conformité ascenseur, ravalement ...) un seul débat et deux votes.
Il est évident que les honraires de syndic sont moins élevés avec un seul syndicat : le tarif syndic ramené au lot est dégressif en fonction du nombre de lots gérés.
L'unique modification à apporter au rdc est de mentionner que la copropriété est gérée par un syndicat unique, et de laisser inchangées les grilles de répartition.
Ce type de décision requiert l'unanimité, peut être l'article 26. Le contournement que j'ai évoqué est une pratique courante : à erdnade989 d'évaluer le risque qu'un absent ou opposant aille au TGI.
l'abus signalé par l'ARC rejoint mon analyse, à la différence près que les instigateurs sont les copropriétaires, non un syndic
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0207/abus956.htm
vous noterez que le contournement que je propose est suggéré par un avocat |
Edité par - mespres le 04 juin 2008 16:32:23 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 18:23:03
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Quand une copropriété a été constitutée dès l'origine en syndicats secondaires, dans la plupart des cas, les parties communes de A sont spéciales à A, et idem pour B, C et D.
Il y a par ailleurs des parties communes générales administrées par le syndicat principal.
Si l'on veut supprimer les syndicats secondaires, toutes les parties communes spéciales doivent redevenir des parties communes générales. On peut à la rigueur conserver des charges spéciales.
Remanier tout celà est un gros bazar.
Quant au lien vers l'ARC, il me semble qu'il critique la suppression des syndicats secondaires, et surtout une certaine méthode pour les supprimer. On passe celà à la majorité ordinaire et on attend deux mois
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 18:42:39
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Bonsoir et merci beaucoup : je savais le sujet compliqué mais je ne pensais pas avoir des réponses aussi diverses; c'est très bien, les prochaines réunions devraient être animées!
S'agissant d'une copropriété de taille moyenne, je pense qu'il y a possibilité de diminuer les frais de fonctionnement (j'ai improprement parlé de coût de gestion) si nous ne formons qu'un seul syndicat; en effet, nous pourrions embaucher un couple de gardiens pour le ménage, les poubelles, l'entretien courant (remplacement de sampoules par exemple), la tonte du gazon, la taille des arbustes, ... Tout cela se calcule, avec toujours des avantages et des inconvénients (le coût étant un élément, le plus bas n'étant pas nécessairement le plus économique).
Quant au RdC, c'est un véritable problème : aujourd'hui, un règlement pour chaque syndicat secondaire, aucun pour le syndicat principal (les charges communes, essentiellement l'eau et l'entretien des espaces verts, se répartit proportionnellement au nombre de logements). Je pense que c'est néanmoins une pratique courante.
C'est un bon sujet pour débuter. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 19:08:01
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| de toutes façons les dépenses doivent être ventilées suivant les clés de répartition indiquées dans votre RDC |
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 19:16:33
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JpM, vous dites que remanier le RdC est un gros bazar : peut-être mais c'est l'affaire du notaire (j'imagine que plus le bazar est gros et plus le prix s'en ressent). Je ne me suis pas penché sur ce point mais je pense que si on ne remet pas en cause l'existant, ce ne devrait pas être trop compliqué pour quelqu'un qui a un peu l'habitude.
Quant à l'ARC, elle ne veut pas cautionner une procédure illégale et ça se comprend. En revanche, je pense qu'on ne peut pas faire autrement à cause du manque d'intérêt de la part des copropriétaires. L'illégalité est toute relative. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 21:44:42
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| bien résumé erdnade989. Comme cela ne peut se faire sans un syndic coopératif, il faut d'abord unifier le syndic. Vous pourrez mettre au point le contournement avec ce syndic : c'est à dire aller voir un notaire qui vous fera une proposition pour unifier les rdc. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 00:09:44
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erdnade, sans vouloir vous vexer ou vous critiquer, il me semble que sur ce que vous exposez, vous n'avez qu'une connaissance très imparfaite de ce qu'est un syndicat de copropriétaires,
"JPM, vous dites que remanier le RdC est un gros bazar : peut-être mais c'est l'affaire du notaire (j'imagine que plus le bazar est gros et plus le prix s'en ressent).
Je ne me suis pas penché sur ce point mais je pense que si on ne remet pas en cause l'existant, ce ne devrait pas être trop compliqué pour quelqu'un qui a un peu l'habitude...
...... et en particulier ici pour ce qui est des charges et des économies que vous voudriez faire, qui est semble t-il votre seul but !
Exemple :
"..nous pourrions embaucher un couple de gardiens pour le ménage, les poubelles, l'entretien courant (remplacement de sampoules par exemple), la tonte du gazon, la taille des arbustes, ...."
Je vous invite à faire un tour dans tous les sujets d'UI, et en particulier sur celui des "concierges/employés d'immeubles"
Vous y découvrirez qu'un majorité de syndicats ayant un employé, un gardien, cherche à supprimer ce poste, et donc licencier l'employé, pour remplacer par une socité extérieur, bien moins onéreuse généralement (peut être pas exactement pour le même service) !
Et vous voudriez faire l'inverse "pour diminuer les frais" ???? ???
Avant de faire des calculs de quoi que ce soit, penchez-vous sur le fonctionnement de votre copropriété, voyez ce qu'il en est dans toutes ses dimensions, faites le point sur les aspects comptables et financiers, et lorsque vous en aurez une bonne maitrise, avec en plus des données chiffrées, vous ferez les calculs que vous voudrez pour comparer des choses comparables !
Et peut être que vous découvrirez que dans votre situation actuelle il est possible de faire de notables économies par une rationalisation de telles procédures, des renégociations de contrats, qui ne l'ont jamais vraiment été, d'une mise en concurrence faisant ressorir un mieux disant moins cher que le pseudo "moins disant" actuel, d'un CS actif (dont vous serez membre ! ) qui assiste efficacement le syndic et le suit de près pour le controler .....etc, etc .... et nous en reparlerons ! 
Partir sur des à priori "ce que nous avons est cher, si nous faisons autrement ce sera moins cher", n'a pas de sens !
A priori, mis à part l'aspect juridique pour une révision du RDC, pour laquelle je souhaite bien du plaisir à celui qui devra l'élaborer, la dissolution de 2 syndicats secondaires pour constituer un syndicat unique n'est pas par elle-même source d'économie, soyez en persuadé !
Si c'était le cas, ce serait comme pour votre histoire de couple d'employés : il n'y aurait pas autant de syndicats qui se séparent de leur employé par soucis d'économie, il n'y aurait pas autant de création de syndicats secondaires, également par soucis d'économie ou pour le moins pour une meilleures maitrise des charges ....
Votre démarche inverse, c'est sans doute ramer à contre-courant, ce qui n'a jamais été très économique physiquement parlant ..... |
Edité par - gédehem le 05 juin 2008 00:28:31 |
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erdnade989
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 06:52:07
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Bonjour à tous,
Merci gédehem et je ne me vexerai nullement si on me considère comme un ignard, ce qui, de plus, n'est pas très loin de la réalité.
En fait, les trois conseils syndicaux veulent atteindre cet objectif qu'ils considèrent facile à atteindre.
Je n'ai pas l'intention de m'opposer (considérant que personne, à priori, n'a raison) à leur ambition mais proposer plusieurs solutions. J'ai un peu de temps devant moi et les diverses réponses vont me permettre d'enrichir le débat au sein des conseils syndicaux : je ne pouvais être mieux servi.
Et encore une fois, un grand merci pour toutes ces réponses. |
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trois syndicats en un seul
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