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Nous sommes en train d'acheter une maison en Seine-Saint-Denis.
Cette maison était initialement un local mixte habitation et commercial (débit de vin) jusqu'à fin 1979 - date à laquelle il y a eu cessation d'activité.
En 1986, la propriétaire a fait des travaux (déclarés) pour un changement de facade = la vitrine du débit de vin est devenue un garage. (Mais il n'y a pas eu de changement d'affectation)
Sur la déclaration aux impôts fonciers, il s'agit bien d'une habitation - avec garage, sous-sol...etc - tel que le bien est décrit dans le compromis de vente. Les taxes sont payées sur cette base depuis 1991. Par contre en mairie au cadastre, la maison est toujours enregistrée en tant que local mixte habitation / commercial.
=> comment cette différence est-elle possible (puisque le cadastre est censé être la base des impôts fonciers)? => quel risque courrons-nous à acheter cette maison?
aucun risque a priori. les impots sont au courant... pas l'urbanisme... mais toute demande de travaux sera instruite en fonction de la réalité à ce jour de votre maison...
interrogez quand même les services urbanisme de la commune, ça ne coute pas cher !
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Le service urbanisme nous a dit qu'il fallait faire une demande préalable de travaux pour nous mettre en règle - et y spécifier le changement d'activité (de commercial à surface brute - garage).
Effectivement comme nous avons prévu nous-même de faire des travaux soumis à déclaration préalable, cela semble faisable. Sauf qu'il faut le faire en soumettant les travaux faits en 1986 comme s'ils allaient être faits... Et auquel cas, que se passerait-il si la demande de travaux était refusée? (Nous pensons comme vous que le risque est minime, mais bon...)
D'autre part, on nous a dit que le problème d'avoir un local mixte pouvait être vis-à-vis des assurances. Sauf que mon assurance me dit que non, il suffit de déclarer l'existant (garage...etc) - peu importe ce qu'il y a d'écrit sur le titre de vente ou le cadastre?
Dernier point (toujours lié à la vente de cette maison, j'en profite) : la propriétaire aurait réalisé une petite extension (de 6-7 m²), dont nous n'avons pas trace de permis de construire, et qui n'apparait pas au cadastre de la parcelle en question - mais qui pour elle a été régularisée lors de la division de parcelles en 1991 (en effet la maison faisait partie d'un lot - et en a été désolidarisée en 1991, lorsque la propriétaire a vendu les autres lots) - et effectivement, nous avons le registre de la division de parcelles visé par la mairie et un géomètre expert - où l'extension figure. Sachant que cette extension est comptée dans la surface déclarée aux impôts mais que encore une fois, ce document n'apparait pas dans les archives de la mairie : que risquons nous?
Pour éviter de vous casser la tête inutilement, distinguer bien le droit de l'urbanisme appliqué aux instructions des demandes d'urbanisme et le droit fiscal appliqué parles services des impôts fonciers.
D'autres vous confirmeront que la "tendance" actuelle est à distendre les liens entre ces administrations.
Donc, si vous êtes préoccupé de bâtir, ne vous embrouillez pas avec le cadastre et les impôts fonciers
Pouvez vous simplement être un peu plus spécifique? Le fait que les 2 organismes ne sont pas forcément en contact et aient tendance à l'être de moins en moins voudrait dire qu'il faudrait qu'on se mette en règle vis-à-vis de l'urbanisme avant d'entreprendre nos travaux?
Pas en règle au cadastre & impôt foncier en règle?
Forum fermé
Posté - 04 juin 2008 : 10:51:54
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