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je_geeeeere
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71 réponses |
 Posté - 05 juin 2008 : 08:50:03
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Bonjour à tous,
Comme je m'en doutais, mon copropriétaire fantome ne paie tjs pas ses charges et ce malgré le vote en bonne et due forme du budget en AG et l'envoie du PV avec appel de fonds en RAR depuis 2 semaines.
Je pense que je lui ai laissé assez de temps pour s'organiser et vais de ce pas lui faire une mise en demeure avec obligation de payer dans un délai de 30 jours.
En souhaitant que cela suffise et que nous ne soyons nullement obligé d'en arriver au TGI.
Par contre, afin de ne pas me planter, je cherche un modèle de lettre de mise en demeure et malgré tous mes efforts, je n'en trouve ni sur ce site, ni dans ma bible, ni ailleurs.
Auriez vous celà en magasin ?
Je vous remercie vivement d'avance et vous dis à plus tard.
Bonne journée
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 14:58:38
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"Syndicat descopropriétaires
de la résidence .....
LRAR
MISE EN DEMEURE
Le ....... je vous ai fait parvenir l'appel de fonds ..( pour le xème trimestre 200... ) destinés à provisionner votre compte pour les charges de copropriété (ou de travaux), appel de fonds que vous deviez régler avant le ..........
Ces provisions (trimestrielles) sont calculés sur la base du budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale du …(date AG)…………. Elles sont exigilbles de chacun des copropriétaires (dans les conditions fixées (par l'AG ..les rappeler) par les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10.07.1965 modifiée.
Le ................... je vous ai adressé un RAPPEL pour le paiement de ces fonds provisionnels qui devait intervenir avant le .........., rappel resté sans effet à ce jour.
C'est pourquoi, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret 67-223 du 17 mars 1967, je suis au regret de vous METTRE EN DEMEURE d’avoir à régulariser votre compte "Provisions pour charges de copropriété" (travaux) par le versement de la somme de ................ € sous huitaine, et au plus tard pour le ...... (dix jours au moins de délai), terme de rigueur.
Sans règlement de votre part à cette date, et sans qu’aucun autre avis ne vous soit donné, j'en réfèrerais au Juge pour vous y contraindre sous astreinte.
Je vous rappelle que les sommes dues portent intérêt au profit du Syndicat à compter de la notification de la présente mise en demeure.
Le syndic, ....
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Edité par - gédehem le 05 juin 2008 15:00:23 |
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je_geeeeere
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 16:47:39
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merci gédehem,
je n'étais pas trop loin de ce qu'il fallait, mais je pense que je n'étais pas assez ferme (trop de politesse dans mes blablas !!) j'ai refait le courrier en tenant compte de tes remarques et je le poste demain matin !!!!!
espérant que cela suffise... mais, je crois que ce monsieur a quitté la France (aux dernières nouvelles il vivrait en allemagne maintenant...) que faire s'il ne cherche jamais son courrier ? que pourra faire le juge s'il a disparu ? je rappelle qu'il a tjs un locataire en place ... lui aussi très fantome, on ne l'entend jamais, je devine sa présence quand je vois la fenêtre du chien assis ouverte le soir quand je rentre !! lol
bon, je file et merci encore pour ton aide... je ne te dis pas à charge de revanche, tu es une pro dans ton domaine.. mais si tu as des problèmes techniques (info, téléphone, etc..) je suis ton homme !
à+ |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 18:51:19
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La mise en demeure doit comporter, le cas échéant, le détail des sommes réclamées avec indication de la nature de la charge.
Le cas échéant ? dans le cas ou le montant total comporte une provision sur charges du budget provisionnl, une provision sur travaux de l'article 14-2 et plus s'il y a lieu.
Cette précaution facilite la présentation du dossier devant le juge, surtout quand il s'agit d'une injonction de payer.
Elle doit aussi viser le point de départ du décompte des intérêts, plutot qu'une astreinte qui ne concerne qu'une obligation de faire.
Si des acomptes ont été payées, elle doit en faire mention pour justifier la corrélation avec les relevés de comptes.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 18:54:04
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J'ai omis de préciser que les ventilations des sommes réclamées permet déterminer la compétence du juge saisi.
Vous ne pouvez pas utiliser la procédure spéciale en référé pour des provisions autres que celles sur charges courantes.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 18:54:44
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| le mieux c'est de joindre le décompte individuel du copropriétaire ou la copie des appels de fond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 21:44:16
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Merci à JPM d'avoir précisé ces points très importants, qu'il ne faut surtout pas oublier au risque de ne rien obtenir !
Si ce propriétaire est introuvable, il y a toujours le moyen d'obtenir du juge une saisie sur les loyers .....
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Edité par - gédehem le 05 juin 2008 21:46:15 |
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JPM
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13591 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 23:31:41
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Ben avec tout ça, si elle n'arrive pas à obtenir 1 sous !....  |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 02:47:32
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Bonsoir.
Quitte à mettre les choses en ordre, l'article L19-2 permet bien d'exiger la totalité de sa part de budget prévisionnel (et non pas seulement les trimestres en retard) ? S'agissant d'un mauvais payeur chronique, il n'y a pas à hésiter, je pense...
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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je_geeeeere
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 14:51:16
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en fait, ce ne sont que des appels de fonds pour les charges ! les travaux étant bloqués 2 mois... tout le monde n'étant pas venu voté à l'AG. Je m'attends au même genre de problème lors de l'appel de fonds pour ces travaux en juillet !! je sens que je vais rigoler moi !
j'ai appris ce matin, par une voisine, que le lot de ce monsieur indélicat était en vente !Je sais que le notaire, en cas de vente, est obligé de signaler au syndic cette vente MAIS si le propriétaire fantome ne donne pas mes coordonnées ? ou si le notaire ne le fait pas ....quels seront mes recours ???
Mon souhait le plus sincère est que ce monsieur vende son bien et que le nouveau proprio soit "normal". j'entends par normal, le fait qu'il comprenne sans un exposé de 3 heures qu'on ne peut pas avoir le beurre, l'argent du beurre, la vache et pourquoi pas la crémière gratos !!! mer...credi ! un locataire ne se pose pas ce genre de questions quant au paiement de ses charges, non ? et je suis sure que de son côté ce proprio ne se gène pas pr encaisser les charges de son locataire, lui !!!
bref, je suis armée pr cette mini guerre et j'espère la remporter, au nom du syndicat qui commence (enfin) très sérieusement à s'inquiéter pour l'avenir de la copro...
un grand merci à vous tous et à très bientôt pour de nouvelles questions sans doute
ciao |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 17:04:40
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"j'ai appris ce matin, par une voisine, que le lot de ce monsieur indélicat était en vente !Je sais que le notaire, en cas de vente, est obligé de signaler au syndic cette vente MAIS si le propriétaire fantome ne donne pas mes coordonnées ? ou si le notaire ne le fait pas ....quels seront mes recours ??? "
vous n'avez pas lu les textes sur la copropriété, les mutations, notifications de mutation, article 20.........
la vente d'un lot d'un débiteur est une façon de récupérer toutes les sommes dues!!
le notaire doit adresser au syndic un "état daté" à remplir......et retenir sur le montant de la vente les sommes indiquées par le syndic!!! |
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je_geeeeere
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 15:35:20
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salut nefer,
mais si j'ai lu... je sais d'ailleur grace à mes lectures que la vente du bien permet de bloquer les sommes restantes à payer... je m'exprime mal, c tout ! ma question portait plutôt sur l'indélicatesse possible d'un notaire qui ne ferait pas son devoir... ça s'est vu !!
PAr contre, bonne nouvelle ! j'ai enfin eu le fantome en ligne et j'ai rdv ce soir avec lui pour récupérer le chèque pour les charges en retard et lui remettre, encore une fois, le RIB pour mise en place du virement auto, comme ça, il ne se prendra plus la tête... dixit ce monsieur qui a très peu de temps à consacrer à ce genre d'affaires...
Mon seul probleme finalement, c'est de retraverser toute la ville pour chercher les documents chez moi et encore une fois retraverser toute la ville pr le rejoindre dans son resto !! j'vous jure, y'en a qui ont de ces problemes !!! lol
je préfère me taper de la route que de ne jamais voir la couleur de son argent !!
aller, merci encore et à bientôt pour la suite des évenements !!!
PS : je me replonge dans mon guide dès ce soir... y'a foot à la télé et rien d'autre à faire !! |
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Tahiti1
Contributeur senior
95 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 20:34:12
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Vous avez un nouveau syndic. Que vous conseille-t-il ?
Quant au débiteur, êtes vous bien sur qu'il n'a pas vendu en viager, en restant titulaire d'un droit d'habitation ?
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Tahiti1
Contributeur senior
95 réponses |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 08:19:00
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Tahiti
Bonjour,
C'est au syndic à récupérer les charges.
La revue "Le Particulier" de juin 2008 traite ce sujet :"Des copropriétaires n'ont pas payé leurs charges"
Le syndic a le choix entre 3 procédures
L'injonction de payer - Le référé - L'action "au fond"
Pour les dettes inférieures à 10 000€ le recours à un avocat n'est pas obligatoire.
Par contre le syndic doit avoir adressé au mauvais payeur, une mise en demeure en LRAR.
Le nouveau syndic devrait avoir trace de ce courrier.
Il semblerait que vous ayez pris un bâton de pèlerin pour traiter ce problème.
Combien êtes-vous de copropiétaires?
Combien sont disposés à s'investir dans votre action ou démarche?
Vous n'ignorez pas que la part de chacun pour régler les honoraires d'un avocat ou d'un huissier variera en fonction de ce nombre.
Quelle est la position du Conseil Syndical?
Avait-il engagé une action auprès du syndic?
6000€ correspondent à quelles charges? (Provisions? Travaux? etc..)
Demandez au notaire une pièce justificative mentionnant qu'il a adressé le questionnaire au syndic afin de connaître les éventuels impayés du vendeur et s'assurer que le syndic n'a pas donné suite.
L'interroger, éventuellement, pour en connaître la raison.
Tentez de rechercher une éventuelle relation privilégiée entre le vendeur et le syndic.
Adressez-vous au cadastre ou notaire afin de connaître le nom du nouveau propriétaire.
Le nouveau syndic doit engager les démarches pour récupérer les impayés.
Essayez de fédérer d'autres copropriétaires afin d'influencer vos interlocuteurs et ne pas vous décourager.
La justice est longue.
Réunissez le maximum de pièces justificatives afin de déposer un dossier "solide" et armez-vous de patience.
Argumentez auprès du juge que ces impayés mettent l'équilibre financier la copropriété en danger.
Bonne journée |
Jean-Marie |
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Tahiti1
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 14:33:00
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Nous sommes 14 copropriétaires.
De plus, l'ancien syndic n'a pas remis tous les documents au nouveau syndic  .
Les 6000,- euros correspondent notamment aux charges ordinaires et une infime partie de travaux ( env. 600,- euros ).
Comme tu le précises beau-soleil, l'équilibre financier n'est pas assuré. Le nouveau syndic est en pourparler avec l'ancien syndic pour récupérer tous les dossiers d'autant plus que les deux syndics sont de la FNAIM. Affaire à suivre . . . . |
Au dessus des nuages, il y a toujours du soleil.
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 -
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080120 |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 17:38:49
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Ils ont donc le même tuteur.
Comme les loups ne se mangent pas entre eux.............VIGILANCE
Fédérez les copropriétaires, sollicitez régulièrement le nouveau pour être informé de l'avancement de ses démarches.Une fois vous, une autre fois un autre coproprio, à tour de rôle
Etant 14 copropriétaires, ne pourriez-vous pas vous le gérer en syndicat coopératif?
Si votre copropriété n'a pas de chauffage collectif, pas d'ascenseur c'est relativement simple. (Cependant, nécessité d'un comptable de formation.) |
Jean-Marie |
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Tahiti1
Contributeur senior
95 réponses |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 23:46:31
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Bonsoir,
je m'excuse, je respecte votre choix de refuser la formule du syndicat coopératif. Cependant, ce qui me surprend c'est votre argumentation relative aux impayés.
Vous avez un syndic. Le problème des impayés est-il résolu pour autant?
Dès qu'il y a un impayé il faut réagir immédiatement. Contacter le mauvais payeur afin de s'informer sur les raisons de son retard.
Mettre en place une formule pour étaler la dette.
S'il ne tient pas ses engagements, LRAR.
Ensuite, injonction de payer. (sans avocat) |
Jean-Marie |
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modèle mise en demeure de payer !
Forum fermé
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