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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
 Posté - 08 juin 2008 : 10:27:52
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Notre syndic a notifié à l'OJ une résolution à l'ART 24 pour ester en justice,(procédure gratuite et sans avocat par déclaration au greffe)
le syndic n'ayant pas besoin d'autorisation (art 55 du décret), est-il possible de ne pas voter et de faire mentionner sur le PV (par exemple): non voté, ART 55 du décret.
le CS avait demandé au syndic par courrier et clairement, qu'on informe les copropriétaires de cette procédure.
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 10:38:33
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| de quelle procédure parlez vous ???? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 10:46:04
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Si l'action ne requiert pas l'autorisation de l'AG, il n'y a aucune raison que l'AG se prononce sur cette question : c'est l'affaire personnelle du syndic, qui doit prendre ses resposabilités dans le cadre de son mandat...
Si vous êtes dans ce cas, le syndic ne chercherait qu'une sorte de "caution" de l'AG.... qu'elle ne doit pas donner !
Si l'action requiert effectivement l'autorisation de l'AG, c'est bien la maj.art.24 |
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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 15:24:44
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Pour que notre ancien syndic restitue des sommes facturées suite à des OS passés illégalement sans délégation d'AG.(trop long à détailler ici) Le CS a demandé à notre nouveau syndic d'effectuer une procédure par déclaration au greffe gratuite et sans avocat.
cette procédure ne requiert pas l'autorisation de l'assemblée: que se passe t'il si on ne vote pas cette résolution ?
Le syndic actuel pourra t'il ne pas effectuer la procédure en invoquant le fait qu'elle n'a pas été votée? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 15:57:36
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A priori, un syndic n'est pas un juriste et lui faire faire cette procédure peut être problématique s'il ne dispose pas des competences juridiques nécessaires
vous pouvez avoir recours à un avocat,
mieux vous pouvez assister votre syndic dans cette affaire et l'aider çà compléter cette déclaration (mais cela vous ne le ferez sans doute pas il ne faut pas rêver.....)
il me semble , au regards de vos interventions, que vous cherchez à mettre votre nouveau syndic dans uns position peu confortable
vous devriez au contraire l'assister et l'aider si vous envisagez une procédure contre votre ancien syndic........
bien dommage tout cela......
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 18:02:57
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Citation :
le CS avait demandé au syndic par courrier et clairement, qu'on informe les copropriétaires de cette procédure.
DOnc, si je vous comprends, il n'y a pas lieu de mettre ce point à l'ordre du jour , mais le conseil syndical veut formellement demander au syndic de l'évoquer.
Du coup non seulement le syndic le met à l'ordre du jour mais l'accompagne d'un vote en le mettant sous forme de résolution, puisque c'est la seule façon que ce point soit formellement à l'ordre du jour, sinon il traine dans le paragraphe discussion.
Du coup ça ne vous plait pas et vous voulez ne pas voter .
Ca me parait bien compliqué tout cela. Que veut réellement le conseil syndical?
S'il ne s'agit que de l'évoquer sans vote, pas besoin de demander formellement par écrit qu'il soit évoqué oralement. Ne se mord-on donc pas un peu la queue?
En quoi cela vous embête de voter?
Pourquoi ne pas proposer a la limite que l'AG délègue au CS la demande de déclaration au greffe si il s'agit expréssément pour le syndicat de ne pas dépenser un rond tout en voulant faire engager la responsabilité du syndic (la je pense qu'on rêve un peu) qui devrait en effet se transformer en 'ne pas dépenser un rond pour engager une opération gratuite qui peut fort bien rater par incompétence de ceux qui la mènent?
Je ne dis pas que c'est sorcier, je dis que s'il s'agit de le faire pour rien, le CS doit pouvoir le faire. Il faut évidemment qu'il soit mandaté pour cela. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 juin 2008 18:15:10 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 18:19:21
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Si l'action ne requiert pas l'autorisation de l'AG, il n'y a aucune raison que l'AG se prononce sur cette question : c'est l'affaire personnelle du syndic, qui doit prendre ses resposabilités dans le cadre de son mandat...
Si vous êtes dans ce cas, le syndic ne chercherait qu'une sorte de "caution" de l'AG.... qu'elle ne doit pas donner !
Si l'action requiert effectivement l'autorisation de l'AG, c'est bien la maj.art.24
Guedehem, pour éclairer ma lanterne:
L'assemblée peut-elle 'ne pas voter'?
J'ai peur de comprendre (me trompes-je?) que la résolution est à l'ordre du jour, et que en tant que telle, chacun (et non l'assemblée) doit exprimer un vote pour, contre ou une abstention.
Si tout le monde s'abstient alors la résolution est refusée, et donc le syndic du coup ne peut plus remplir la déclaration au greffe, le syndicat ayant décité de rfuser la résolution (ou du moins de ne pas l'accepter). |
Festina lente |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 18:44:52
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De air jordan
"A priori, un syndic n'est pas un juriste et lui faire faire cette procédure peut être problématique s'il ne dispose pas des competences juridiques nécessaires
vous pouvez avoir recours à un avocat,"
Le syndic "peut faire sans autorisation de l'A.G." mais il n'est pas obligé de choisir cette procédure de référé, il est donc normal qu'il demande à l'A.G. de se déterniner, pour comme le dit air jordan ratifier ce choix ou choisir une autre procédure.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 20:32:19
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Le syndic n'a pas besoin d'autorisation d'AG pour le recouvrement d'une créance, entendre par là le recouvrement des impayés, qui fait partie des obligations légales du syndic. Je ne pense pas que ce que Stilla lui demande ici relève de l'article 55. Je pense au contraire que s'il avait obtempéré aux demandes du CS sans passer par une décision d'AG il aurait été grandement dans son tort.
Pour moi le syndic a raison de demander une décision d'AG et sur le principe, et sur le choix de la procédure.
Quant à la délégation à donner au CS pour faire la déclaration au greffe, il me semble que c'est totalement impossible: c'est le syndic qui est le mandataire légal et lui seul peut aller en justice au nom du syndicat.
Citation :
A priori, un syndic n'est pas un juriste et lui faire faire cette procédure peut être problématique s'il ne dispose pas des competences juridiques nécessaires
Je croyais que la déclaration au greffe était une procédure simplifiée, à la portée d'un justiciable moyen, à plus forte raison d'un syndic professionnel. Ou alors c'est que ce syndic s'est trompé de métier.
Citation :
il me semble , au regards de vos interventions, que vous cherchez à mettre votre nouveau syndic dans uns position peu confortable
Pourquoi? Parce qu'on lui demande autre chose que le sempiternel recours à l'avocat? ou à cause de la solidarité entre confrères? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:00:42
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C'est une procédure simplifiée certes ,mais le dossier peut être complexe.
Trouver un syndic qui puisse remplir correctement les missions de base de gestion de copro est déjà une chose assez complexe alors vous savez lui en demander plus........
Je suppose que vous allez me dire que cette procédure rentre dans les taches de gestion courante et que le syndic ne doit pas facturer en sus une telle tache.....
Libre au cs de rédiger et mettre en forme cette déclaration et la communiquer au syndic pour que celui ci l'envoie, pourquoi pas ?
Enfin, je pense que stilla cherche plus à embêter son nouveau syndic (voir l'autre post initié par elle) que travailler avec lui, ce qui est vraiment dommage. |
Edité par - air jordan le 08 juin 2008 21:02:33 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:16:14
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Stilla précise :
"Pour que notre ancien syndic restitue des sommes facturées suite à des OS passés illégalement sans délégation d'AG."..
Certes, Stilla précise que donner des détails serait trop long ici !
Mais lorsqu'un syndic (devenu 'ex') impute des dépenses dans les comptes du syndicat, cela n'en fait pas des créances que le syndic suivant peut recouvrer sans autorisation de l'AG !
".. des sommes facturées suite à des OS passés illégalement sans délégation d'AG."
Un juge a t-il été saisi qui aurait déclaré ces OS "illégaux" ????
("illicite" ou "abusif" serait plus juste, à supposer que ce le soit ! )
Une AG a t-elle pris une décision rejetant ces dépenses ?
Il me semble qu'ici le litige porte sur la régularité ou nond'OS passés par le syndic, les sommes engagées n'en étant que la conséquence !
Si vous ne démontrez pas au juge que l'OS est irrégulier, je ne vous donne pas une chance d'obtenir 1 centime pour une créance qui n'existe pas... , et si au contraire le syndicat n'est pas condamné pour procédure abusive !
Avant de vouloir recouvrer une créance encore faut-il démontrer, justifier que c'est effectivement une créance !
C'est pourquoi sans doute que le nouveau syndic (que je trouve un peu "léger" !) demande à être autorisé par l'AG, car l'action, quil faut préciser, ne relèverait pas du "recouvrement de créance" ... |
Edité par - gédehem le 08 juin 2008 21:19:23 |
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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:37:23
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Merci pour toutes vos réponses qui m'éclairent bien.
Pour AIr Jordan: vous savez sûrement que la déclaration au greffe est une procédure simple, à la portée de n'importe quel syndic: le CS a rassemblé les pièces et rempli lui même la déclaration car notre syndic traîne beaucoup beaucoup les pieds, tout bonnement parce qu'il répugne a attaquer un confrère, fût il un escroc (le confrère en question) .....qui vient d'ailleurs d'être condamné à verser une somme confortable au syndicat pour ne pas avoir rendu les archives en temps voulu. Dossier monté AUSSI par le conseil syndical  aidé de l'ARC, il faut le dire....
Pour Gédehem : oui, une AG a pris une décision en rejetant ces dépenses. il paraît tout de même assez simple de pouvoir prouver à un juge que des diagnostiques (par exemple) effectués sans autorisation d’AG sont anormaux ou que 3 locations de salles différentes pour la même AG même jour même heure sont bien curieux n'est ce pas ?? etc……
On ne tient vraiment pas à mettre notre syndic dans l'embarras, on lui demande simplement de remplir ses missions. dernièrement le CS a dû lui adresser 2 lettres recommandées pour obtenir enfin qu'il adresse les 5 annexes comptables non envoyées avec la convocation à l'AG. et parfaitement "inutiles" selon lui 
Amicalement
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:52:43
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Citation :
on lui demande simplement de remplir ses missions. dernièrement le CS a dû lui adresser 2 lettres recommandées pour obtenir enfin qu'il adresse les 5 annexes comptables non envoyées avec la convocation à l'AG. et parfaitement "inutiles" selon lui
legal d'accord ,mais sur le plan "pratique" votre syndic à raison,ces annexes sont incompréhensives pour une grosse majorité de copropriétaires |
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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 22:01:20
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| En ce cas félix 1930, pouvez vous me dire quels types de documents le syndic aurait pu nous adresser ? merci |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 22:02:05
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ah la fameuse arc, si utile arc !
mais ce syndic qui refuse à attaquer un confrère,ce super syndic,c'est vous qui l'avez trouvé non ?
sous les conseils avisés de l'arc sans doute |
Edité par - air jordan le 08 juin 2008 22:03:14 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 00:13:13
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De Félix1930:
"legal d'accord ,mais sur le plan "pratique" votre syndic à raison,ces annexes sont incompréhensives pour une grosse majorité de copropriétaires."
Particulièrement quand elle ne sont pas comprises, volontairement ou non, pas le syndic lui-même.
Notre syndic (ce n'est pas un grand groupe) nous a présenté les comptes avant répartition, en conséquence dans l'annexe 1 figurent les charges de gestion courantes et les charges pour travaux ainsi que les appels de fonds sur charges courantes et travaux, voici un extrait des chiffres de cette annexe:
Travaux décidés par l'assemblée générale: 43.266.47 Débit
Provisions sur travaux..................: 43.524.28 Crédit
Solde en attente sur travaux............: 9.613.64
Annexe 4: Exercice clos réalisé à approuver
Dépenses................................: 30.773.20 Débit
Provisions appelées.....................: 40.386.84 Crédit
Excédent................................: 9.613.64
Annexe 5 (Etats des travaux...non encore clôturés....
Travaux votés...........................: 40.396.84
Travaux payés...........................: 30.773.20
Travaux réalisés........................: 30.773.20
Appels travaux..........................: 40.386.84
Solde en attente sur travaux............: 9.613.64
Les annexes 4 et 5 sont identiques, les travaux sont à la fois réalisés et en cours? et ne correspondent pas à l'annexe 1.
De cela le Conseil syndical est satisfait.
Ne dites pas que je devrais faire partie du C.S. candidat je n'ai pas été élu...et maintenant comme je viens de vendre je ne peux plus intervenir.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 09:24:09
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JB22, bonjour j'ai effectivement "lu" que vous aviez changé complétement de règion.......si mes souvenirs sont bons.
la comptable "provisoire" de notre syndic a fait également qq erreurs par exemple inscrire au 1033 les "avances pour travaux" alors que celles-ci doivent figurer au 1032 ce qui est bien indiqué dans le détail des comptes -classe 1 - avances travaux au titre de l'article 18,6e alinéa de la loi susvisée
Mais,pour un copropriétaire, pour relever ces erreurs encore faut il avoir "sous la main" le décret et l'arrêté du 14 mars 2005.
Ceux-ci c'étaient,semble t-il,habitués à la présentation des comptes < ancienne formule >,notamment la balance détaillée; nous avons demandé à notre syndic (petite structure)en plus des annexes obligatoires de continuer d'adresser l'ancienne présentation
A titre personnel j'ai d'ailleurs "découvert",suite à un sujet lancé par???? avec une réponse de JPM,l'article 12 du décret qui fait obligation de conserver les annexes mentionnées aux articles 8,9 et 10 avec le PV de l'AG approuvant les comptes et le budget prévisionnel |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 10:01:46
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Stilla : Citation :
Pour que notre ancien syndic restitue des sommes facturées suite à des OS passés illégalement sans délégation d'AG.(trop long à détailler ici) Le CS a demandé à notre nouveau syndic d'effectuer une procédure par déclaration au greffe gratuite et sans avocat.
Dans ce cas, le nouveau syndic a besoin d'une autorisation de l'assemblée pour agir.
En l'état, vous ne détenez aucune créance à l'encontre de l'ancien syndic.
Il faut préalablement que vous fassiez juger que des ordres de service ont été donnés illégalement. C'est la question de l'illégalité des OS qui doit être jugée.
Le syndicat sera créancier lorsqu'il aura obtenu un jugement sur ce point.
Il n'est d'ailleurs pas certain que ce genre de demande puisse faire l'objet d'une déclaration au greffe, ni même qu'il soit de la compétence du Tribunal d'instance ou du Juge de proximité.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 10:25:19
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"JB22, bonjour j'ai effectivement "lu" que vous aviez changé complétement de règion.......si mes souvenirs sont bons."
Ils sont bons, voir mon profil, de Bordeaux à Boulogne-Billancourt, à mon âge c'est un vrai changement.
En ce qui concerne les annexes, j'ai oublié de signaler d'autres erreurs:
Annexes 2, ne correspondant pas à l'annexe 4:(Art 10 du Décret)
Travaux de l'exercice........34.528.02....30.773.20 sur An.4
Provisions sur travaux.......40.386.84
Solde excédent.................5.858.82.....9.613.64 sur An.4
Dans ces conditions pas facille pour un copropriétaire de comprendre. |
Edité par - JB22 le 09 juin 2008 10:26:32 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 10:55:07
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C'est l'occasion de constater que les honoraires ne sont pas repris dans la masse de crédits votés
Le compte 12 reprend les comptes 671 à 673 mais pas le compte 6221 honoraires travaux du syndic, ni d'ailleurs le compte 623 pour les honoraires de l'architecte.
On peut à la rigueur passer ces derniers en 671, mais certainement pas les honoraires du syndic qui vont impérativement en 6221.
Motif : il faut tirer la fameuse liste des honoraires du syndic pour l'information des copropriétaires. Ceux ci sont présumés ne pas savoir lire un compte travaux.
Tout celà fait que l'annexe est forcément boîteuse et incompréhensible, comme l'indique implicitement JB 22 en évoquant une erreur qui n'existe pas forcément.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 11:50:55
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De JPM:
"Le compte 12 reprend les comptes 671 à 673 mais pas le compte 6221 honoraires travaux du syndic, ni d'ailleurs le compte 623 pour les honoraires de l'architecte."
Il faut se référer à la recommandation N°6 §9
Sur les sous-comptes des annexes:
"Considérant que l'article 8 de l'arrêté du 14 mars 2005 dispose que lorsque les comptes prévus par la nomenclature dudit arrêté ne szuffisent pas au syndicat pour enregistrer distinctement toutes ses opérations, il peut ouvrir toute subdivision nécessaire;
Considérant que le compte 662 "Autres charges financières et agios" n'apparaît pas dans l'annexe
2(compte de gestion générale);
Qu'il soit néanmoins fait état dans ce tableau puisqu'il s'agît d'une charge du syndicat;
Recommande que soit ajoutés les comptes et sous comptes nécessaires prévus par la nomenclature comptable, les énonciations des tableaux n'étant pas exhausives."
Cette recommandation peut s'appliquer aux comptes d'honoraires.
L'arrêté prévoit la concordance des annexes 2 et 4.
"JB 22 en évoquant une erreur qui n'existe pas forcément."
L'erreur est bien réelle les annexes 2 et 4 ne sont pas égales et même avec les chiffres de l'annexe 1 concernant les travaux, chiffres qui ne devraient pas figurer si la présentation était faite normalement "après répartition".
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