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Je désire utiliser comme base de construction à mon garage, un mur mitoyen de 40 cm de haut surplombé d’un grillage. Pour enlever le grillage et le rehausser jusqu’à la hauteur réglementaire sur notre commune (3 m 50), d’après l’article 662, je dois obtenir l’autorisation de mes voisins mais le terrain voisin est régi par un bail emphytéotique que se partagent plusieurs personnes. Voici les questions que je me pose : 1- à qui dois-je demander l’accord pour le rehaussement, aux titulaires du bail ou au propriétaire du terrain qui a concédé le bail ? 2- Doit-on aller chez un notaire pour signer cet accord ? 3- Quels sont les autres solutions en cas de refus ?
1/ : au propriétaire 2/ : ce sera mieux 3/ : courrier LRAR mettant en demeure de donner l'accord comme le prévoit le code civil.
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
1) Seul le titulaire du bail (locataire) a la faculté légale de vous répondre, mais il vaut mieux demander aussi l'accord du propriétaire car le locataire devra, à l'issue du bail, rendre le bien dans son état initial et non grévé de servitude. La mitoyenneté est une forme très particulière de servitude mais elle n'en reste pas moins une servitude. 2) C'est préférable. 3) Vous passez en force en informant le voisin que vous exhaussez le mur comme vous le permet l'article 658. Vous ne lui demandez alors pas son accord, mais vous lui demandez si il veut que cet exhaussement soit mitoyen moyennant une participation aux frais de sa part.
Le 17 janvier 2007, vous écriviez sur le forum : « Si on relit bien l'article 658, il est écrit que "tout propriétaire peut faire exhausser...", ce qui ne prévaut pas sur l'exigeance de consentement imposée par l'article 662. L'article 658, ne contient aucune disposition permettant de s'affranchir de l'accord du voisin, contrairement à ce que l'on peut lire en divers endroits. La conclusion sur ce point est donc simple, l'article 658 ne vaut que si les exigeances de l'article 662 sont satisfaites. »
Et la, vous me répondez « Vous passez en force en informant le voisin que vous exhaussez le mur comme vous le permet l'article 658. Vous ne lui demandez alors pas son accord … » Excusez-moi mais je suis un peu perdu entre ces 2 points de vue, pourriez-vous SVP éclaircir mes lanternes qui sont presque éteintes, ne sachant pas vraiment où se situent mes droits, j’en arrive à penser que je vais construire mon garage à ras du mur mitoyen pour être sur de ne pas risquer la démolition mais j’ai un terrain relativement étroit et cela me gène de perdre les 20 cm du mur mitoyen.
Ce que j'ai écrit dans l'Eclairage sur le mur mitoyen est ma conviction sur la manière dont il faut lire le Code Civil. La doctrine du droit veut que l'interdiction prévalle sur l'autorisation. La contradiction (n'ayons pas peur des mots) entre l'obligation faite par l'article 662 et la liberté permise par l'article 658 vient du fait que le législateur a voulu mettre fin à des abus basés sur la mitoyenneté et dans lesquels la gestion en accord mutuel du mur était détournée pour contrarier le projet du voisin. A cet égard, vous remarquerez que l'article 658 est beaucoup plus récent que l'article 662. Dans le même ordre d'idée, le Conseil d'Etat a édicté la règle qui veut qu'en présence d'un mur mitoyen, la limite séparative pouvait aussi être située au ras du mur mitoyen, en se fondant sur le fait que la mitoyenneté, et en particulier l'article 662, ne devait pas avoir pour objet de priver un voisin du droit de construire en limite séparative.
L'attitude des juges face à cette évolution progressive du droit reste très pragmatique. Voici un cas d'étude: - Un voisin exhausse un mur maçonné en meulière avec des matériaux fragiles. - L'autre voisin rachète la mitoyenneté de la partie exhaussée et re-exhausse ensuite avec les mêmes matériaux que le mur initial. - Les matériaux fragiles ne résistent pas et le tout s'écroule. Qui a commis une faute? Qui n'a pas respecté les droits de l'autre?
Pour ne pas disserter inutilement, disons qu'on ne peut vous interdire ce qui vous est du tant que vous ne portez pas atteinte aux droits des autres. Ainsi, si vous dites (par LRAR) au voisin que vous avez besoin d'exhausser et que vous lui offrez la possibilité de faire les choses en commun, vous respectez l'esprit de la loi. D'un point de vue pratique, vous pourriez n'exhausser le mur que sur la moitié de son épaisseur, mais posez-vous juste la question de savoir où se trouvera la limite sépartive (virtuelle) si le voisin décide de vous acheter un jour la mitoyenneté de votre exhaussement.
Pas facile à expliquer. J'espère avoir répondu à une partie de vos questions.
Je vous remercie sincèrement de vos explications, il est vrai que pour des non initiés au droit, les textes ne sont pas toujours très compréhensibles et peuvent donner lieu à interprétation .... Je vais suivre vos conseils et envoyer une LRAR à mes voisins bailleurs (et éventuellement au propriétaire). Sans vouloir abuser de votre temps et de vos connaissances, auriez-vous SVP un modèle de lettre qui conviendrait à ma situation.
Je vous remercie sincèrement de vos explications, il est vrai que pour des non initiés au droit, les textes ne sont pas toujours très compréhensibles et peuvent donner lieu à interprétation .... Je vais suivre vos conseils et envoyer une LRAR à mes voisins bailleurs (et éventuellement au propriétaire). Sans vouloir abuser de votre temps et de vos connaissances, auriez-vous SVP un modèle de lettre qui conviendrait à ma situation.
Par avance merci beaucoup
Un courrier de ce type devrait faire l'affaire:
Monsieur,
Je vous informe qu'à compter du jj/mm/aa je ferai procéder à un exhaussement d'une hauteur de Xm du mur mitoyen séparant nos propriétés respectives. Cet exhaussement sera réalisé conformément aux dispositions de l'article 658 du Code Civil. En application du même article, vous n'êtes pas tenu de participer aux frais exposés pour cet exhaussement.
Néanmoins si cet exhaussement présente un intérêt pour vous, nous pouvons en partager les frais de construction. Si vous ne souhaitez pas, dans l'immédiat, participer à ce exhaussement, vous aurez par la suite la possibilité de me racheter la mitoyenneté de cet exhaussement moyennant le remboursement de la moitié des frais engagés, comme le prévoit l'article 660 du Code Civil.
D'un point de vue technique, et quelque soit votre intention de participation, l'exhaussement sera réalisé sur la totalité de l'épaisseur du mur avec une solidité équivalente à la partie déjà bâtie du mur.
Vous voudrez bien me faire savoir, avant la date à laquelle le début des travaux est ci-dessus prévue, votre intention de participer à cet exhaussement ainsi que toute observation qui vous paraîtrait utile.
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire qui vous serait nécessaire.
Vous trouverez ci-joint une copie du devis émis par la société ssss qui a été sollicitée pour la réalisation de l'exhaussement.
Mur mitoyen et bail emphytéotique
Forum fermé
Posté - 09 juin 2008 : 14:36:16
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