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Une maison à usage d'habitation a été vendu dans un petit village.
La mairie a convoqué le nouveau propriétaire pour lui faire savoir que la maison qu'il vient d'acquerir est enregistré dans les documents cadastraux comme "remise" et "porcherie".
L'ancien propriétaire (ex adjoint au maire de ce petit village) ne conteste pas, et reconnais avoir réalisé les travaux en 1984(création de fenêtres, dalles, electricité sanitaire....). Il argumente qu'il y a prescription, qu'il avait régularisé le changement de destination auprès des services fiscaux pour le calcul de taxe foncière et d'habitation. il est disposé à coucher la situation par écrit.
La mairie souhaite que le nouvel acquereur regularise par une demande préalable (DP) le changement de destination mentionnant la transformation de la shob en shon.
Quelles seraient les conséquences pour le nouvel acquereur de regulariser la DP, à savoir que l'existant habitable explose le cos, que le nombre de stationnements ne correspond pas à la superficie existante? En imaginant que la mairie ignore le changement de destination sauvage, la dépose d'une DP pourrait elle être de nature à faire re-courir le délai de prescription?
la DP sera bien sur refusée... si elle était accpetée, très irrégulièrement, elle permettrait à la commune de percevoir des taxes et participations d'urbanisme assises sur la création de SHON (TLE, TDCAUE, TDENS, ...)
il y a prescription totale : 3 ans après les travaux, prescription de l'action publique qui aurait permis à la commune, par une procédure pénale, d'obtenir une remise en état initiale... et, mieux, 10 ans après les travaux, prescription administrative de cette transformation, puisqu'elle n'est pas soumise à PC mais à simple DP (application du L111-12 du CU)
cordialement Emmanuel Wormser
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Si je comprends bien, la situation est la suivante: Depuis le 1° octobre 2007, le changement de destination n'est plus soumis à permis de construire mais à "DP". Le Code de l'Urbanisme faisant la distinction entre un PC et une DP, le L111-12 du CU ne s'appliquerait donc pas notre cas précis.
La mairie peut-elle invoquer que les travaux étant anterieurs aux nouvelles dispositions du 1°octobre 2007, le permis de construire s'applique et puisse donc être en mesure d'un recours (retro-action)?
Par ailleurs, comment demontrer que les travaux datent de 1984? une simple attestation du vendeur est-elle suffisante?
Et finalement, quelle serait la démarche à entreprendre pour regulariser officiellement le fait que le bâti est bien destiné à usage d'habitation?
Il m'a été rapporté qu'il existe une jurisprudence: l'arrêt Sekkler, celle ci est elle toujours applicable avec les nouvelles dispositions du 1° Octobre 2007 ?
la jurisprudence Sekler,dont on n'est pas sure qu'elle résistera dans toutes ses dispositions à la réforme des autorisations, prévoit qu'une autorisation d'urbanisme demandée pour des travaux à réaliser sur une ocnstruction existante doit, en plus de préciser les travaux prévus, inclure la régularisation des travaux passés.
le L111-12 en a limité les effets aux constructions en fait réalisées sans PC : là, ce n'est pas le cas, s'agissant uniquement d'un changement de destination.
de même qu'on accorde une autorisation d'urbanisme en regard de la règlementation appicable au moment de l'accord, on ne peut contester une construction qu'en fonction de la règlementation existante.
à mon avis donc, il convient que votre ami démontre que le changement de destination est plus que décennal pour que le sujet soit clos.
pour ce faire, l'attestation du vendeur est insuffisante : demandez des photos à date certaine (la communion du p'tit qui est maintenant marié...), des témoignages des voisins, des factures d'administration (impots, facture d'eau et, mieux, factures de frais communaux envoyés à cette adresse pour l'assainissement par exemple...).
cordialement Emmanuel Wormser
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Changement de destination sauvage et regularisati
Forum fermé
Posté - 14 juin 2008 : 11:01:07
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